Cour d'appel, 26 juin 2023. 20/04400

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 26 JUIN 2023 N° RG 20/04400 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LY6B [T] [D] [W] [K] épouse [D] [U] [K] c/ ASSOCIATION [Localité 8] ARTS AND HUMANITIES SEMINARS Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 juillet 2020 par le Tribunal de Grande Instance de BERGERAC (RG : 19/00999) suivant déclaration d'appel du 13 novembre 2020 APPELANTS : [T] [D] né le 02 Mars 1964 à [Localité 4] (ROYAUME-UNI) (R.U) de nationalité Britannique Profession : Cadre de banque, demeurant [Adresse 9] [W] [K] épouse [D] née le 29 Novembre 1962 à [Localité 5] (ROYAUME-UNI) (R.U) de nationalité Britannique Profession : Dirigeante de société, demeurant [Adresse 9] [U] [K] né le 10 Février 1959 à [Localité 6] (ROYAUME-UNI) (R.U) de nationalité Britannique Profession : Dirigeant de société, demeurant [Adresse 7] (SULTANAT D'OMAN) Représentés par Me Philippe PEJOINE, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : L'ASSOCIATION [Localité 8] ARTS AND HUMANITIES SEMINARS, dont le siège social est sis à [Localité 8], 94121 ETATS-UNIS au [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, Madame [I] [Y] domiciliée [Adresse 2] Représentée par Me Ghislaine JEAUNAUD de la SCP DE LAPOYADE-DEGLANE-JEAUNAUD, avocat au barreau de BERGERAC COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Rémi FIGEROU, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Paule POIREL Conseiller : M. Alain DESALBRES Conseiller : M. Rémi FIGEROU Greffier : Mme Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * FAITS ET PROCÉDURE : Monsieur [T] [D], Madame [W] [K] épouse [D] et Monsieur [U] [K], le frère de cette dernière, ont consenti à l'achat d'un immeuble à [Localité 3] appartenant à l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars (l'association), représentée par Madame [I] [Y], moyennant la somme de 410 000 euros, par une promesse synallagmatique de vente signée le 16 mars 2019 par les acquéreurs et le 21 mars 2019 par le vendeur. La clause de réitération authentique figurant à l'acte stipulait que la signature de l'acte aurait lieu au plus tard le 30 juin 2019 et qu'une prorogation du délai ne pouvait excéder le 13 juillet 2019. Aucune condition suspensive n'était prévue à l'acte. A compter de la signature de la promesse, les relations entre les acquéreurs et le vendeur se sont dégradées. A la date limite du 30 juin 2019, avec possibilité de prorogation au 13 juillet 2019, la réitération authentique n'a pas eu lieu. Le 22 août 2019, l'association a fait délivrer aux époux [D] et à M. [K] une sommation d'avoir à comparaître devant notaire en vue de la signature de l'acte authentique. Les acquéreurs ne se sont pas présentés. Le 17 septembre 2019, l'association a notifié aux acquéreurs sa renonciation à poursuivre l'exécution de la vente et la résolution de celle-ci à leurs torts. Par assignation du 21 octobre 2019, les époux [D] et M. [K] ont assigné l'association [Localité 8] Arts And Humanities Seminars devant le tribunal de grande instance de Bergerac afin de voir prononcer l'exécution en nature de la vente et le paiement à leur profit de la clause pénale figurant à l'acte. Par jugement du 28 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Bergerac a : - déclaré que l'absence de réitération de l'acte du 21 mars 2019 était imputable à M. et Mme [D] et M. [K], - déclaré les parties déliées de leurs engagements résultant de l'acte du 21 mars 2019, - condamné M. et Mme [D] et M. [K] à payer à l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars la somme de 41 000 euros en application de la clause pénale prévue au contrat, - condamné M. et Mme [D] et M. [K] à payer à l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. et Mme [D] et M. [K] aux dépens. Les époux [D] et M. [K] ont relevé appel du jugement le 13 novembre 2020. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 12 avril 2022, les époux [D] et M. [K] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1583, 1221, 1231-5 du code civil, L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de : - les dire et juger bien fondés en leur appel, - réformer le jugement attaqué en ce qu'il : - a déclaré que l'absence de réitération de l'acte du 21 mars 2019 leur etait imputable, - a déclaré les parties déliées de leurs engagements résultants de l'acte du 21 mars 2019, - les a condamnés à payer à l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars la somme de 41 000 euros en application de la clause pénale prévue au contrat, - les a condamnés à payer à l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, En conséquence, - dire et juger parfaite la vente intervenue entre les parties au terme de la promesse synallagmatique en date du 21 mars 2019, - dire et juger l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars comme ayant manqué à ses obligations contractuelles en ne permettant pas aux acquéreurs de l'immeuble de constater si celui-ci était conservé dans le même état qu'il était décrit au compromis du 21 mars 2019, ce à la suite des constatations opérées par les acquéreurs entre les 26 et 29 juin 2019, confortées par le devis de traitement établi en date du 11 février 2020, - dire et juger les acquéreurs bien fondés à opposer à leur vendeur une exception d'inexécution de leur propre obligation, en raison des multiples inexécutions des siennes par la venderesse, - dire et juger que le refus opposé par l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars de procéder à la réitération de l'acte en la forme authentique constitue une violation de ses engagements contractuels, - ordonner l'exécution forcée en nature par l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars de son obligation de réitération de la vente en la forme authentique, ce sous astreinte de 500 euros par jour, à compter du huitième jour suivant signification de l'arrêt à intervenir, - dire et juger que le jugement vaudra vente en cas de refus de s'exécuter de la part de l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars, - condamner l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars à leur payer la somme de 41 000 euros en application de la clause pénale figurant à l'acte de vente du 21 mars 2019, - débouter l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars de ses demandes indemnitaires au titre de la clause pénale et au titre des prétendues pertes financières, - condamner l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 mai 2021, l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars demande à la cour, sur le fondement des articles 1583, 1221 et 1231-5 du code civil, de : - la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions comprenant appel incident, - dire et juger les époux [D] et M. [K] recevables mais mal fondés en leur appel général, - confirmer le jugement en date du 28 juillet 2020 en ce qu'il a : - déclaré que l'absence de réitération de l'acte du 21 mars 2019 est imputable aux époux [D] et à M. [K], - déclaré les parties déliées de leurs engagements résultant de l'acte du 21 mars 2019, - condamné les époux [D] et M. [K] à lui payer la somme de 41 000 euros en application de la clause pénale prévue au contrat, - condamné les époux [D] et M. [K] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en conséquence, - débouter de l'intégralité des demandes formulées par les époux [D] et M. [K], Sur son appel incident, - réformer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande de dommages et intérêts, faute pour l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars de justifier des locations pour les années antérieures, - constater qu'elle justifie en cause d'appel des locations pour les années antérieures et justifie ainsi d'un préjudice distinct de celui réparé par l'application de la clause pénale, En conséquence, - condamner solidairement les époux [D] et M. [K] à lui verser la somme de 61 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des locations perdues pour les années 2019, 2020, 2021, - les condamner à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont ceux éventuels d'exécution. L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 avril 2023. MOTIFS Sur la demande d'exécution forcée de la vente Le tribunal a considéré qu'aucun manquement ne pouvait être reproché à l'association [Localité 8] Arts and humanities seminars si bien que les intimés ne pouvaient se prévaloir d'une inexécution de sa part pour solliciter l'exécution forcée de la vente. Les appelants soutiennent que la vente était parfaite, de sorte qu'ils sont fondés à en poursuivre l'exécution en nature. Ils ajoutent que la réitération de l'acte authentique constitue un terme, non une condition suspensive de la vente et elle est sans influence sur la formation de la vente, qui était parfaite au 21 mars 2019. Ils considèrent que l'association aurait manqué à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi et justifient l'exception d'inexécution qu'ils soulévent laquelle ne peut s'analyser en un refus de procéder à la signature authentique de l'acte justifiant la résolution de la vente. Notamment, leur absence au rendez-vous du 11 septembre 2019 est uniquement imputable à l'attitude de l'association alors qu'elle n'avait pas à la date prévue du 30 juin 2019 désigné, comme elle en avait obligation, un représentant fiscal accrédité pour s'acquitter du prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents. En outre, elle n'a pas conservé l'immeuble en l'état et a refusé qu'il soit procédé à des vérifications approfondies pour se contenter de se prévaloir d'un diagnostic technique limité à des observations de surface qui ne permettaient pas d'éluder une possible infestation de parasites alors que les acquéreurs lui avaient proposé en vain de prendre en charge le coût d'une désinfestation, mais se sont heurtés à un refus de l'association. L'absence des appelants à la réunion prévue par l'association, objet de sa sommation du 22 août 2019 constitue une simple exception d'inexécution de leur obligation de réitération en réponse aux manquements graves de leur cocontractante. L'intimée fait valoir qu'elle avait respecté l'intégralité de ses obligations. Notamment, elle a procédé après la signature du compromis, à la désignation d'un représentant fiscal, à savoir la société Accrediteco si bien que les conditions étaient réunies pour procéder à la signature de l'acte avant la date butoir du 13 juillet 2019. Concernant la contre-visite, l'association a été au-delà de la condition fixée dans le compromis en permettant aux acquéreurs de séjourner trois jours et trois nuits dans le bien. En réalité ce sont les acquéreurs qui n'ont cessé d'afficher leur volonté de renoncer à la vente, et ce, dès après la signature du compromis et leur défaillance a été constatée par leur refus de se présenter ou de se faire représenter au rendez-vous du 11 septembre 2019. Il convient de voir dans leur attitude un réel motif de résolution unilatérale de la vente à leurs torts exclusifs. L'association ajoute qu'elle a parfaitement entretenu l'immeuble, et les appelants ont eu connaissance du diagnostic relatif aux termites réalisé le 24 janvier 2019, et s'ils avaient quelques craintes en la matière il leur appartenait de procéder à toutes demandes complémentaires d'investigation. *** La promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsque les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix. Elle est ensuite réitérée par acte authentique, et le transfert de propriété est parfois régulièrement différé au jour de la réitération, ce qui était le cas en l'espèce ( cf : page 5 du compromis de vente). Le compromis de vente prévoyait en outre que la signature de l'acte authentique de vente devait avoir lieu au plus tard le 30 juin 2019, et qu'en cas de nécessité de recevoir des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique une prorogation était possible jusqu'au 13 juillet 2019. ( cf : pages 19 et 20 du compromis de vente). Le compromis attirait en outre l'attention de l'acquéreur sur son obligation de payer le prix de vente et des frais à la date du 30 juin 2019 par virement, et en justifiant de l'origine des fonds ( cf : page 19 du compromis de vente). Le compromis prévoyait enfin que si la promesse n'était pas réitérée dans le délai convenu, chacune des parties pourrait, à compter de l'extinction de ce délai, mettre en demeure son cocontractant de réitérer la promesse par acte authentique et à défaut de demander l'exécution forcée de la vente, et si le défaut de réitération provenait de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourrait « toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation » par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par exploit d'huissier, les parties étant alors libérées de leur engagement, sauf à tenir compte de la responsabilité de l'acquéreur par la faute duquel le contrat n'avait pas pu être exécuté. ( cf : page 20 du compromis de vente). En conséquence, les parties ont érigé en condition de validité de la vente la réitération par acte authentique avant l'expiration du délai qui avait été fixé au 30 juin 2019. En conséquence, puisqu'il n'est pas contestable que la réitération n'est pas intervenue dans le délai convenu, la promesse est devenue caduque Dès lors, cette absence de réitération ne peut donner lieu à exécution forcée puisque la vente n'a pas été formée. (cf : Cass. 3ème civ. 7 septembre 2022 n° 21-17.628 ) Au surplus, ainsi que le premier juge l'a justement relevé l'association a respecté les obligations qui avaient été mis à sa charge si bien que l'on ne peut lui reprocher aucune faute. Ainsi, elle a permis aux appelants de séjourner pendant trois jours dans le bien vendu si bien qu'ils avaient tout loisir d'entreprendre toutes les investigations qui leur semblaient utiles. En outre, elle avait fait établir, le 24 janvier 2019, un diagnostic termites prévu par la loi, et les appelants ont signé le compromis postérieurement, si bien qu'ils ont eu connaissance de l'état sanitaire du bien vendu et n'ont pas sollicité de nouvelle diligence sur ce point. Par ailleurs, il résulte de l'échange de courriel entre le notaire du vendeur et celui des acquéreurs que l'association avait bien, dans les délais prévus, désigné un représentant fiscal accrédité (pièce n° 10 de l'intimée) Enfin, la date pour la réitération de l'acte de vente a été choisie avec le notaire des acquéreurs si bien que les appelants ne peuvent sérieusement faire valoir leur ignorance des procédures et la volonté de l'association de leur nuire, alors qu'en réalité il apparait que les consorts [D]-[K] n'ont eu de cesse de chercher des prétextes pour renoncer à la vente ( pièce n° 3 des appelants traduite : courriel de Mme [K] à son notaire Me [E]) En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande d'exécution forcée de la vente. Par voie de conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande au titre de la clause pénale. Sur la non réitération de la vente aux torts des acquéreurs Le tribunal a jugé que l'association avait respecté la procédure de désengagement prévue dans le compromis de vente à la suite de l'absence de réitération de la vente imputable aux acquéreurs si bien que ces derniers devaient payer la clause pénale contractuellement fixée. Les appelants soutiennent que leur absence de réponse à la sommation du 22 août 2019 ne peut nullement être interprétée comme une volonté de ne pas réitérer la vente ouvrant au vendeur la voie à la résolution unilatérale de l'acte. L'intimée sollicite la confirmation du jugement. *** La cour d'appel a confirmé le jugement qui a jugé que la volonté des appelants de ne pas réitérer la vente ne pouvait constituer une exception d'inexécution de la venderesse à ses propres obligations alors que celles-ci avaient été parfaitement respectées et qu'aucun manquement ne pouvait lui être reproché. Par ailleurs, conformément au compromis de vente l'association a sommé les acheteurs de passer l'acte authentique de vente, à domicile élu par ces deniers, et après s'être assurée que la date choisie avait la convenance du notaire de ceux-ci, ainsi qu'en fait foi le courriel de Me [V], notaire assistante de Me [E] du 21 août 2019 ( cf : pièce n° 17 de l'intimée) Les acheteurs ont bien été informés de cette sommation de passer l'acte ( cf : courriel adressé par Mme [K] à l'huissier l'ayant délivrée le 29 août 2019, pièce n° 17 des appelants) Les appelants n'ont pas sollicité une autre date pour passer l'acte authentique et ne se sont pas présentés à la date convenue du 11 septembre 2019, et n'ont pas davantage donné des procurations pour être représentés. En conséquence, ainsi que le tribunal l'a parfaitement apprécié l'association a respecté à la lettre et dans l'esprit la procédure pour tenir compte de la carence de ses acheteurs. Il convient en conséquence, de confirmer le jugement en ce qu'il a notamment condamné les consorts [D]-[K] à payer la clause pénale contractuellement fixée laquelle n'apparait pas manifestement excessive ou dérisoire. Sur l'appel incident de l'intimée L'association a été déboutée de sa demande au titre de la perte des locations faute pour elle de justifier des locations effectives les années antérieures. Les appelants sollicitent la confirmation du jugement considérant que l'appel incident de l'association est dénué de tout fondement. L'association fait valoir qu'elle a dû cesser toute location à compter du 1er juin 2019 pour procéder au déménagement du mobilier. Elle chiffre sa perte à 20 350 euros par an, de 2019 à 2021. *** Le compromis de vente signé entre les parties prévoyait notamment que : « les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement, sauf à tenir compte de la responsabilité de l'acquéreur par la faute duquel le contrat n'a pu être exécuté avec les conséquences financières y attachées et notamment la mise en 'uvre de la stipulation de pénalités et de dommages intérêts si le vendeur subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause » Au soutien de sa demande l'association verse notamment au débat des pièces 30 et 31 en langue anglaise, non traduites, et qui ne permettent pas ainsi à la cour d'apprécier leur force probante, alors que notamment la monnaie de référence n'est pas précisée. En conséquence, le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a jugé que l'association ne justifiait pas de son préjudice. Sur les frais et les dépens Les appelants succombent en leur appel et seront en conséquence condamnés aux dépens et à verser à l'appelante la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et ce au titre des frais supplémentaires qu'elle a dû engager du fait de l'appel. PAR CES MOTIFS La cour , Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, y ajoutant : Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne solidairement M. [T] [D], Mme [W] [K] épouse [D] et M. [U] [K] aux entiers dépens et à payer à l'association [Localité 8] Arts and Humanities Seminars la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme Paule POIREL, président, et par Mme Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,