Cour d'appel, 19 mai 2023. 22/00869

ARRÊT N°23/ 202 EF N° RG 22/00869 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWIU [H] C/ S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 19 MAI 2023 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PAUL en date du 01 février 2022 suivant déclaration d'appel en date du 09 juin 2022 RG n° 21/000299 APPELANTE : Madame [D] [H] [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Natalia SANDBERG de l'AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003166 du 28/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) INTIMÉE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 26 janvier 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Mars 2023 devant Monsieur FOURNIE Eric, Conseiller, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 19 Mai 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller Qui en ont délibéré greffier : Madame Marina BOYER, greffière Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Mai 2023. * * * LA COUR : Par contrat en date du 26 mai 2020, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est engagée en qualité de caution de [D] [H] dans le cadre du bail signé le 19 juin 2020 devant prendre effet le 20 juin 2020. Par contrat en date du 11 juin 2020, la SCI Les Manguiers a donné à bail à Mme [D] [H] un appartement situé [Adresse 2] moyennant le versement d'un loyer mensuel de 850 Euros. A la suite d'impayés, la caution a indemnisé le bailleur et signifié un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d'huissier en date du 14 décembre 2020 pour un montant de 2.010 Euros, en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur. Par acte d'huissier du 31 mai 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection de Saint Paul aux fins de constater la résiliation de plein droit du bail, outre ordonner son expulsion, sa condamnation au paiement de la somme de 6.393 euros au titre d'impayés et de la somme de 850 euros à titre d'indemnité d'occupation, outre la somme de 800 euros de frais irrépétibles. Par jugement réputé contradictoire du 1er février 2022, le juge a : - Constaté la résiliation du contrat de bail conclu avec Mme [H], - Ordonné l'expulsion de cette dernière et de tous occupants de son chef, - Condamner la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er novembre 2021 jusqu'à libération effective des lieux dans la limite des sommes que la caution aura payées suivant quittance subrogative - Condamné Mme [D] [H] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 11.496 Euros au titre de l'arriéré locatif du mois d'août 2020 au mois d'octobre 2021, avec intérêts légaux; - Débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile. - Condamné Mme [H] aux entiers dépens de la présente procédure, Par déclaration en date du 9 juin 2022, Mme [H] a formé appel du jugement. Elle demande à la cour de : A titre principal : - Infirmer le jugement du Juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Saint-Paul dans toutes ses dispositions - Débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de l'ensemble de ses demandes, - Accorder un délai de grâce d'une durée de 24 mois pour le règlement de la dette selon un échéancier mensuel de 479 Euros. Vu les conclusions en réponse déposées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES via le RPVA le 24 janvier 2023 en vertu desquelles elle demande à la cour de : - Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré acquise la clause résolutoire insérée au bail, A titre subsidiaire prononcer la résiliation aux torts du preneur, - Confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [H] et de tous occupants si besoin avec le concours de la force publique. - Condamner Mme [H] à lui verser la somme de dix-sept mille deux cent cinquante-quatre Euros et cinq centimes (17.254,05€) au titre de l'arriéré locatif, loyer d'octobre 2022 inclus ; - Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [H] à lui verser des indemnités d'occupation dès lors que les paiements seront justifiés par des quittances subrogatives. -Condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. - Condamner Mme [H] aux entiers dépens. MOTIFS DE LA DECISION Vu les dernières conclusions de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du 24 janvier 2023 et celles de Mme [H] du 22 novembre 2022 auxquelles la Cour se réfère pour plus ample développement des moyens et prétentions des parties; Vu l'ordonnance de clôture du 26 janvier 2023. Sur la résiliation du bail Vu l'article 24 de la loi 89-642 du 6 juillet 1989. L'article 24 susvisé prévoit notamment que le commandement délivré en vertu de la clause résolutoire doit, à peine de nullité, comporter un décompte de la dette. Sur la qualité et l'intérêt à agir de la SAS ACTION LOGMENT SERVICES : La société invoque son droit à obtenir la constatation de la clause résolutoire et ou la résiliation du bail. Sur ce point, elle a versé aux débats les éléments relatifs à la mise en place du nouveau dispositif VISALE, dispositif d'action logement VISA pour le logement et l'emploi dans le cadre d'une convention quinquennale signée le 2 décembre 2014 entre l'Etat et l'Union économique et sociale pour le logement (U.E.SL). L'article 7-1 de cette convention dispose en effet qu'en vertu de l'article 2306 du code civil, la caution c'est à dire le CIL recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du bailleur. La subrogation doit permettre d'engager une procédure de résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en 'uvre de la clause résolutoire). Les CIL s'étant portés caution mettront en 'uvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l'encontre du locataire débiteur jusqu'à la résolution du bail. En vertu de cette réforme qui a donné lieu à l'ordonnance 2016-1408 du 20 octobre 2016, au décret 2016-1769 du 19 décembre 2015 et à l'arrêté du 28 octobre 2016, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES vient aux droits de CIL dont ASTRIA et SOLENDI. Elle invoque également les termes de la créance subrogative qui stipule : « conformément aux termes de l'article 2306 du Code civil, dont ci-après l'énoncé Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilège du bailleur, du bailleur ou de son mandataire, à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES. » Ces principes sont également admis en droit en vertu d'une jurisprudence constante (cf notamment Cassation 1ère chambre 7 décembre 1983 CASSATION chambre commerciale 12 juillet 2014) Elle invoque de nombreuses décisions de cours d'appel qui ont toutes validé l'ensemble des procédures engagées par elle-même à l'encontre des locataires sur l'application du dispositif VISALE. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc fondée à agir en résolution du bail et expulsion de Mme [H], ce qui n'est pas contestée par cette dernière. En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a justifié devant le premier juge de l'ensemble des pièces à savoir le contrat de cautionnement VISALE, les quittances subrogatives visées par le mandataire immobilier et une attestation de KOYTCHA IMMO, mandataire du bailleur, confirmant les engagements. Il n'est pas contesté que les causes du commandement de payer délivré le n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti et que le plan de remboursement de la dette convenu n'a pas été respecté. Le tribunal a donc prononcé la résiliation du bail, qui n'est pas contestée par l'appelante qui se contente de demander des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef. Sur les demandes en paiement. Vu le V de l'article 24 de la loi 89-462. Vu l'article 1728 du Code civil, vu l'article 1343-5 du même code. En conséquence de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [H] au paiement de la somme de onze mille quatre cent quatre-vingt-seize Euros (11.496 €) au titre des impayés du bail pour la période du mois d'août 2020 au mois d'octobre 2021., qui n'est pas contestée. Pour la période postérieure au mois d'octobre 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation actualisée de Mme [H] à la somme totale de 17.254,05 Euros d'impayés de loyers arrêtés au 30 octobre 2022 à laquelle il convient de faire droit. Cette somme n'est pas contestée par l'appelante. Il est également admis en droit que la caution en l'espèce est recevable et bien fondée à réclamer le paiement d'une indemnité d'occupation (Cf Cour d'appel de Douai 10 septembre 2020 ; Cour d'appel de Nancy 1er avril 2021) dont le montant doit être fixé au montant du loyer. (Cf jurisprudence constante sur ce point également). Il convient de confirmer également le jugement en ce qu'il a, pour l'avenir, condamné Mme [H] au versement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d'une indemnité d'occupation de huit cent cinquante Euros (850€) mensuelle jusqu'à parfaite libération des lieux et ordonner son expulsion. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire L'appelante conclut que les délais de paiement seraient justement accordés en raison de sa situation familiale. Elle invoque les dispositions de l'article 1343-5 du Code civil prévoyant que les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues par le texte peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.  A l'appui de sa demande reconventionnelle, elle soutient qu'elle a deux enfants à charge de 10 et 1 an et qu'elle ne parvient pas à trouver un nouveau logement malgré ses démarches. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'oppose à cette prétention en soutenant que l'appelante admettait depuis longtemps rencontrer des difficultés financières qui ne se sont jamais résorbées comme le prouve les impayés répétitifs. Elle plaide qu'il existe des doutes sérieux quant à l'efficacité de cet échéancier qui n'aurait pour conséquence que de retarder la résolution du présent litige et donc d'aggraver in fine la situation respective des parties. La dette a très peu de chance d'être apurée dans le délai sollicité, la débitrice n'apportant aucune garantie que l'échéancier proposé sera tenu. Sur quoi, Sur les chances lui permettant d'apurer l'arriéré locatif, Mme [H] offre de payer une somme mensuelle de 479 Euros par mois, outre le loyer courant d'un montant de 850 euros, soit un total de 1.329 Euros.   Sur ses facultés financières, elle invoque des revenus globaux d'un montant de 3.018 euros par mois comprenant un salaire brut de 1.880 Euros, outre des prestations familiales dûment justifiées. Seul le salaire net doit être pris en compte et non le salaire brut, soit la somme de 1.515 euros. Son revenu réellement disponible est donc de 2.653 Euros. Concernant ses charges, le poste alimentaire est manifestement minoré. La Cour relève que sa proposition d'apurement repose sur la dette locative visée par le jugement déféré, soit la somme de 11.496 euros. Or il ressort du dernier décompte produit par le bailleur que la dette arrêtée au mois d'octobre 2012 a malheureusement grossi pour arriver à la somme de dix-sept mille deux cent cinquante-quatre Euros et cinq centimes (17.254,05€) au titre de l'arriéré locatif, loyer d'octobre 2022 inclus, soit une somme de 718,91 Euros, si on la répartit sur 24 mois. Si on l'ajoute au montant du loyer courant, c'est donc une somme mensuelle de 1.568,91 Euros qui serait due, soit plus de la moitié des revenus disponibles. En l'état de l'augmentation sensible de la dette de Mme [H] qui n'a pas été en mesure de payer les loyers courants, sa demande de délais pour quitter les lieux ne peut qu'être rejetée. Sur les frais irrépétibles et les dépens. Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile; Mme [H], qui succombe, supportera les dépens. L'équité commande de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort, en matière civile, par sa mise au disposition par le greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ; Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : - Constaté la résiliation du contrat de bail conclu avec Mme [H], - Ordonné l'expulsion de cette dernière et de tous occupants de son chef, - Condamner la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er novembre 2021 jusqu'à libération effective des lieux dans la limite des sommes que la caution aura payées suivant quittance subrogative. - Condamné Mme [D] [H] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 11.496 Euros au titre de l'arriéré locatif du mois d'août 2020 au mois d'octobre 2021, avec intérêts légaux; - Débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. - Condamné Mme [H] aux entiers dépens de la présente procédure, Y ajoutant, Condamne Mme [H] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme actualisée de cinq mille sept cent cinquante-huit Euros et cinq centimes (5.758,05 €) au titre de l'arriéré locatif du mois d'octobre 2021 au 31 octobre 2022, avec intérêts légaux à compter du jugement, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute Mme [H] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, Dit n'y avoir lieu à frais irrépétibles en appel, Condamne Mme [H] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT