Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 23/09469

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Gisèle COHEN Copie exécutoire délivrée le : à : Me Lauren BENSAID Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09469 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PMS N° MINUTE : 3 JCP JUGEMENT rendu le jeudi 01 août 2024 DEMANDERESSE Madame [J] [V], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Lauren BENSAID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1943 DÉFENDEURS S.A.S. AGENCE IMMOBILIERE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Gisèle COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1954 Monsieur [C] [D], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Gisèle COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1954 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 avril 2024 JUGEMENT contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 août 2024 prorogé du 04 juillet 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 13 août 2020 à effet au 29 août 2020, Mme [C] [D], représentée par la société Agence Immobilière de [Localité 5], a consenti à Mme [J] [V] un bail meublé portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6], et ce pour un loyer de 830 euros, outre une provision sur charges de 44,50 euros. La locataire a délivré congé à effet au 10 avril 2023. Par actes de commissaire de justice délivrés les 10 et 11 août 2023, Mme [J] [V] a fait citer Mme [C] [D] et la société Agence Immobilière de Paris devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : condamner les défendeurs in solidum à lui payer la somme de 3556,32 euros en remboursement du trop-versé de loyers, eu égard aux loyers de référence majorés applicables, ainsi composée :- 454,53 euros au titre de l’année 2020 ; - 1309,94 euros au titre de l’année 2021 ; - 1363,38 euros au titre de l’année 2022 ; - 428,46 euros au titre de l’année 2023 ; avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023, date de la mise en demeure, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; condamner les défendeurs in solidum à lui payer une somme de 1600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle fait valoir au soutien de ses prétentions que par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 2 mai 2023, elle a demandé le remboursement du trop perçu au visa des loyers de référence ad hoc ; que suite au rejet de l’administrateur de biens, elle a saisi la Commission de conciliation de [Localité 5] le 16 mai 2023 qui suivant avis du 10 juillet 2023, a constaté que le loyer appliqué était supérieur au loyer de référence majoré du secteur ; que le trop perçu devait être remboursé à la locataire à compter de la date de prise d’effet du bail. Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 30 avril 2024. Mme [J] [V], représentée par son conseil, a soutenu les demandes exposées dans l’assignation, sauf à actualiser la demande au titre des frais irrépétibles à hauteur de 2500 euros. Au soutien de ces prétentions, elle a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Mme [C] [D] et la société Agence Immobilière de [Localité 5], représentées par leur conseil, ont sollicité de voir : à titre principal, débouter Mme [J] [V] de l’ensemble de ses demandes ;à titre subsidiaire, condamner Mme [C] [D] au paiement de la somme de 1772,64 euros au titre de la restitution des loyers trop perçus ;en toute hypothèse, condamner Mme [J] [V] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ces prétentions, elles ont par l'intermédiaire de leur avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet, puis prorogée au 1er août, date du jugement rendu par mise à disposition au greffe. MOTIFS En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1353 du code civil prévoit quant à lui que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur les demandes à l’encontre de la société Agence Immobilière de [Localité 5] Il convient de relever que le contrat de bail du 13 août 2020 lie Mme [C] [D] et Mme [J] [V] ; que la société Agence Immobilière de [Localité 5] n’intervient qu’en tant que mandataire de Mme [C] [D] et n’a donc aucun lien contractuel avec Mme [J] [V]. Cette dernière ne peut émettre aucune prétention à leur encontre fondée sur l’exécution dudit contrat. Mme [J] [V] sera déboutée de ses demandes à l’encontre de l’Agence Immobilière de [Localité 5]. Sur la demande de restitution des loyers trop perçus Sur le montant du loyer Conformément à l'article 17 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, en application de l'article 140 III de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, dans les territoires dits de tension locative, dont [Localité 5], le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base ainsi défini pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. En l’espèce, le contrat de bail ne vise aucunement la fixation d’un complément de loyer. Les échanges que la bailleresse et son mandataire ont pu avoir à ce sujet sont inopposables au locataire et ne peuvent pallier au défaut de mention au bail. Il convient de fixer le montant du loyer au vu du loyer de référence majoré au jour de la conclusion du bail, montant devant s’appliquer tout au cours de l’exécution du bail, même une fois celui-ci reconduit. Seule la clause d’indexation pouvant être de nature à faire évoluer le montant du loyer. Ainsi, au mois d’août 2020, le loyer de référence majoré devant s’appliquer au bien loué, compte tenu de sa consistance, de sa localisation et de sa période de construction, était de 36,50 € / m², conformément d’ailleurs à la mention du bail. Sur la surface du bien Le contrat de bail vise une surface de 19,70 m², tout comme l’état des lieux, et ceci conformément à l’état de surface privative jointe au bail et produit par la locataire. Pour s’opposer à ces éléments, Mme [C] [D] produit un document établi par « Amplitude 15 » qui est selon les explications des parties, le promoteur. Il s’agit du plan sur la base duquel elle a réservé cet appartement dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement. Ce document préalable à la construction ne peut établir la surface réelle du bien construit, contrairement à l’état de surface privative. Il sera ainsi retenu la surface de 19,70 m². Sur le montant du trop perçu Les parties s’accordent pour indiquer que sur la durée d’exécution du bail, Mme [J] [V] a réglé la somme globale de 26374,15 euros. Le loyer mensuel devait être fixé, en tenant compte de l’indexation, à la somme de : - 719,05 euros en août 2020 (19,70 x 36,50) ; - 722,08 euros à compter de septembre 2021 ; - 748,07 euros à compter de septembre 2022. Mme [J] [V] aurait donc dû s’acquitter des sommes suivantes : - du 29 août 2020 au 31 août 2021 : 8700,50 euros (12 x 719,05 + 719,05 / 30 x 3) ; - de septembre 2021 à août 2022 : 8664,96 euros (12 x 722,08) ; - de septembre 2022 au 10 avril 2023 : 5485,84 euros (7 x 748,07 + 748,07 / 30 x 10), soit un total de 22851,30 euros. Décision du 01 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09469 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PMS Les loyers trop perçus s’élèvent ainsi à la somme de 3522,85 euros au paiement de laquelle Mme [C] [D] sera condamnée, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023, date de délivrance de l’assignation. Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte, les règles d’exécution des jugements civils étant suffisantes à en assurer l’effectivité. Sur les demandes accessoires Mme [C] [D] succombant en ses demandes principales, elle sera condamnée aux entiers dépens et à payer à Mme [J] [V] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [C] [D] et la société Agence Immobilière de [Localité 5] seront déboutées de leur commune demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort, DEBOUTE Mme [J] [V] de ses demandes à l’encontre de la société Agence Immobilière de [Localité 5] ; CONDAMNE Mme [C] [D] à payer à Mme [J] [V] la somme de 3522,85 euros au titre des loyers trop-perçus en exécution du bail les liant en date du 13 août 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2023 ; DEBOUTE Mme [J] [V] de sa demande d’astreinte ; CONDAMNE Mme [C] [D] à payer à Mme [J] [V] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Mme [C] [D] et la société Agence Immobilière de [Localité 5] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [C] [D] aux entiers dépens ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire. LA GREFFIERE LA JUGE