Cour de cassation, 07 juillet 2009. 08-14.367

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 6 septembre 2007), statuant en matière de référé, que Mme X..., propriétaire d'un logement d'habitation donné à bail avec un garage à M. Y... , lui a, par acte du 21 juillet 2005, donné congé pour vendre avec offre de vente du seul logement ; que le locataire n'y ayant pas donné suite, la bailleresse a saisi le juge des référés pour voir valider le congé et voir en outre M. Y... condamné à lui payer une somme au titre d'une régularisation des provisions sur charges locatives ; Sur le premier moyen : Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une somme de 24 euros au titre des provisions pour charges, alors, selon le moyen, que les charges locatives, qui ne sont exigibles que sur justificatifs, doivent, si elles donnent lieu aux versements de provisions, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; que faute pour le bailleur de prendre l'initiative de cette régularisation et de fournir les justificatifs adéquats, le preneur peut s'abstenir de régler le montant des provisions encore à sa charge ; qu'aussi en condamnant M. Y... à verser à Mme X... la somme de 24 euros, après avoir pourtant constaté que celle ci n'avait pas procédé à la régularisation des charges récupérables, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; Mais attendu qu'ayant retenu que le locataire s'était engagé dans le contrat de bail à payer, au titre de provision pour charges, une somme mensuelle de 8 euros correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la cour d'appel a pu retenir que le locataire, qui n'avait jamais demandé la régularisation des charges, devait, même en l'absence d'initiative de la bailleresse à ce titre, s'acquitter de son obligation ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que pour valider le congé avec offre de vente, l'arrêt retient que la description donnée dans l'acte satisfait aux exigences de la loi en indiquant avec suffisamment de précision le bien vendu ; Qu'en statuant ainsi, alors que le congé pour vendre valant offre de vente au profit du locataire doit, à peine de nullité, porter sur la totalité des locaux loués, la cour d'appel, qui avait constaté que l'offre de vente portait sur le logement quand les locaux donnés à bail comprenaient le logement et un garage, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit valable le congé pour vendre notifié le 21 juillet, l'arrêt rendu le 6 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties en l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour faire droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom, autrement composée ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne Mme X... à payer la somme de 1 500 euros à Me Hémery ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Hémery, avocat aux Conseils, pour M. Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Y... à régler à Madame X... la somme de 24 (VING-QUATRE EUROS) avec les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2006. AUX MOTIFS QUE «le loyer mensuel était fixé à 282 et augmenté de 8 de charges , que Monsieur Y... justifie avoir payé 10.126 au cours des années 2003, 2004 et 2005, alors qu'il devait 10.150 pour cette période de 35 mois ; qu'il a bien payé le loyer d'octobre 2003, ayant payé d'avance le loyer de février 2003, puis le 10 février celui de mars, et ainsi de suite jusqu'en septembre où il a payé le loyer d'octobre et que ce n'est qu'à partir de novembre 2003 qu'il a payé vers le 10 le loyer dû au 1er du mois ; que, ayant régularisé les 10 mois de charges le 8 mars 2004, alors qu'il en devait treize, il doit toujours 24 à ce titre ; que Monsieur Y... n'a jamais demandé la régularisation des charges, que l'absence d'initiative du bailleur à ce titre ne le dispense pas des paiements convenus et qu'il convient de remarquer que le bailleur n'a pas procédé à l'indexation contractuelle du loyer» (arrêt, p.2, §7 à 10, et p.3, §1) ALORS QUE les charges locatives, qui ne sont exigibles que sur justificatifs, doivent, si elles donnent lieu aux versements de provisions, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; que faute pour le bailleur de prendre l'initiative de cette régularisation et de fournir les justificatifs adéquats, le preneur peut s'abstenir de régler le montant des provisions encore à sa charge ; qu'aussi en condamnant Monsieur Y... à verser à Madame X... la somme de 24 (vingt-quatre euros), après avoir pourtant constaté que celle-ci n'avait pas procédé à la régularisation des charges récupérables, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. SECOND MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit valable le congé pour vendre notifié le 21 juillet 2005, condamné Monsieur Y... à évacuer immédiatement le lieux loués tant par lui-même que de tout occupant de son chef et à payer à Madame X... une indemnité d'occupation de 320 par mois à compter du 1er février 2006. AUX MOTIFS QUE «l'immeuble dont fait partie le logement de Monsieur Y... n'est pas divisé et qu'il est certain que la vente projetée entraînera nécessairement l'existence d'une copropriété ; que si le propriétaire n'a pas l'obligation d'établir préalablement à la vente un règlement de copropriété, encore faut-il que l'information donnée au locataire sur le bien qui lui est proposé soit complète ; que tel est bien le cas en l'espèce où la consistance de l'appartement, bien connu de Monsieur Y... qui l'habite depuis deux ans, était rappelée dans le congé ; qu'en effet le congé rappelle d'abord l'objet du bail comprenant l'appartement décrit et le garage, et indique que le bailleur a décidé de «vendre le logement que vous occupes», l'offre de vente et le prix de 91.000 ; que la loi du 6 juillet 1989 ne subordonne pas la validité du congé à l'établissement préalable d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété, et que Madame X... n'avait pas à ajouter à son offre la précision des millièmes affectés au logement proposé, non plus que les éléments permettant de les déterminer; que la description du congé satisfait aux exigences de l'article 15.11 susvisé en indiquant avec suffisamment de précision le bien vendu ; que le congé doit donc être validé et l'ordonnance sera réformée ; qu'en conséquence, Monsieur Y... est occupant sans droit ni titre depuis la date du congé, 31 janvier 2006, qu'il doit quitter les lieux et payer, à compter de cette date, une indemnité d'occupation qui sera évaluée à 300 par mois» (arrêt, p.3, §2 à 9). ALORS QUE le congé délivré sur le fondement de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 qui ne propose pas à la vente l'intégralité du bien loué est nul ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que l'objet du contrat de bail comprenait un appartement et un garage tandis que le congé délivré à Monsieur Y... indiquait seulement que la bailleresse avait pris la décision de vendre le «logement» à l'exclusion du garage ; qu'aussi en refusant de constater la nullité du congé ainsi délivré, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations, a violé le texte susvisé.