Cour d'appel, 27 septembre 2024. 24/00217

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-11 référés ORDONNANCE DE REFERE du 27 Septembre 2024 N° 2024/409 Rôle N° RG 24/00217 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BM76W [T] [R] SCI LOU MISTRAOU C/ [V] [N] [O] [Y] épouse [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Isabelle FICI Me Valérie WATRIN Prononcée à la suite d'une assignation en référé en date du 24 Avril 2024. DEMANDERESSES Madame [T] [R] Es qualité de représentant légal de la SCI LOU MISTRAOU, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE SCI LOU MISTRAOU, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE DEFENDEURS Monsieur [V] [N], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Valérie WATRIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame [O] [Y] épouse [N], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Valérie WATRIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE PARTIE(S) INTERVENANTE(S) * * * * DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ L'affaire a été débattue le 12 Août 2024 en audience publique devant Philippe SILVAN, Président de chambre, déléguée par ordonnance du premier président. En application des articles 957 et 965 du code de procédure civile Greffier lors des débats : Cécilia AOUADI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2024.. ORDONNANCE Contradictoire, Prononcée par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2024. Signée par Philippe SILVAN, Président de chambre et Cécilia AOUADI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Le 14 août 2019, les époux [N] ont acquis de la SCI Lou Mistraou, au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété située à [Localité 3] (Bouches du Rhône), deux locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée et un appartement situé au premier étage. Le 28 octobre 2019, après avoir fait procéder à des travaux d'embellissement de l'appartement en question, les époux [N] l'ont donné en location. Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 28 mai 2020, les époux [N], estimant que ce logement ne pouvait être loué en raison d'une hauteur sous plafond insuffisante et de sa destination, ont donné congé à leur locataire. Le 4 septembre 2020, la mairie de [Localité 3] leur a notifié un arrêté du 23 juillet 2020 les mettant en demeure de réaliser certains travaux au sein de cet appartement. Le 31 octobre 2020, le locataire de l'appartement en question a quitté les lieux. Par exploit du 26 mars 2021, les époux [N] ont assigné la SCI Lou Mistraou devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence d'une demande portant notamment sur la résolution du contrat de vente du 14 août 2019. Par jugement du 18 décembre 2023, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a : - rejeté la demande en résolution du contrat de vente intervenue le 14 août 2019 entre les époux [N] et la SCI Lou Mistraou, - annulé le contrat de vente en question, - condamné la SCI Lou Mistraou à payer diverses sommes aux époux [N] au titre de la restitution du prix de vente, des frais notariés de la vente annulée, des frais relatifs aux travaux entrepris dans l'appartement, des charges de copropriété 2019, de la commission versée à l'agent immobilier par intermédiaire duquel la vente a été passée, des loyers impayés entre juin et octobre 2020, des dommages-intérêts et de l'article 700 du code de procédure civile. Le 5 février 2024, la SCI Lou Mistraou a fait appel de ce jugement. Par assignation du 24 avril 2024, la SCI Lou Mistraou a saisi le premier président de la cour d'appel d'Aix-en-Provence d'une demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire et demande, à l'issue de ses dernières conclusions du 8 août 2024, soutenues à l'audience du 12 août 2024, de : - la recevoir en ses demandes, fins et conclusions et l'y déclarer bien fondée, - débouter les époux [N] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, - suspendre l'exécution provisoire assortie au jugement du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence rendue le 18 décembre 2023 dès lors que : - elle dispose de moyens sérieux permettant d'obtenir la réformation du jugement dont appel, et que l'exécution provisoire du jugement dont appel emporterait des conséquences manifestement excessives, - en tout état de cause, - condamner les époux [N] a été la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits à Maître Fici sous son affirmation de droit. Selon conclusions en réponse du 29 juillet 2024, soutenues à l'audience du 12 août 2024, et auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [N] demandent de : - dire que l'appelante ne dispose d'aucun moyen sérieux d'annulation du jugement entrepris, - dire que la SCI Lou Mistraou ne justifie pas, postérieurement au jugement querellé, en quoi l'exécution provisoire dudit jugement entraînerait des conséquences manifestement excessives à son encontre, - dire que la SCI Lou Mistraou ne justifie pas en quoi l'exécution provisoire dudit jugement entraînerait des conséquences manifestement excessives à son encontre, - en conséquence, - débouter la SCI Lou Mistraou de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire des condamnations prononcées par le jugement du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence du 18 décembre 2023, - condamner la SCI Lou Mistraou au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code civil ainsi qu'aux entiers dépens distraits à Maître Watrin sous son affirmation de droit. MOTIVATION L'article 514 du code de procédure civile édicte que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du même code édicte que : Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. Enfin, l'article 514-3 du code de procédure civile prévoit que : En cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. La SCI Lou Mistraou, pour caractériser l'existence un moyen sérieux d'annulation ou de réformation à l'encontre du jugement du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, expose principalement: - que par jugement du 9 avril 2015, le tribunal administratif de Marseille a écarté l'existence d'insalubrité dans l'appartement litigieux arrêté d'insalubrité de 2012, - que le 3 mars 2007, le parquet de Marseille a classé une procédure concernant l'appartement pour infraction insuffisamment caractérisée suite à des faits présumés d'habitat insalubre, - que courant septembre 2020, l'agence régionale de santé, après avoir visité l'appartement en question, n'a pas déclenché de procédure d'insalubrité, - que le consentement des époux [N] est parfaitement éclairé lors de l'achat de l'appartement, - qu'il n'existait aucune interdiction de l'utiliser à titre d'habitation puisque, au terme d'une assemblée générale ordinaire du 29 mars 2018, la copropriété a autorisé les copropriétaires possédant un local commercial de les transformer en local d'habitation sous réserve des autorisations administratives nécessaires, - que l'appartement présentait toutes les caractéristiques d'un bien à usage d'habitation au moment de la vente, - que la hauteur sous plafond insuffisante était visible lors des visites des lieux par les époux [N], - que la hauteur sous plafond était conforme aux dispositions du décret du 30 janvier 2002, - que l'arrêté du maire mettant en demeure les époux [N] de réaliser certains travaux ne concernent pas la hauteur sous plafond ni le volume des pièces. De leur côté, les époux [N] font valoir : - que leur consentement lors de la vente a été vicié dès lors qu'ils avaient acquis l'appartement en question en vue de le donner à bail, - que lors de la vente, ils ignoraient l'existence de la procédure judiciaire antérieure ayant opposé la copropriété à la SCI Lou Mistraou tendant à interdire à celle-ci de procéder à la location de cet appartement, - que la SCI Lou Mistraou ne peut tirer argument de la décision de la copropriété du 29 mars 2018 puisque cette autorisation n'identifie pas les lots visés par cette autorisation et qu'il n'est pas justifié des autorisations administratives obtenues, - que la hauteur sous plafond de l'appartement en question était insuffisante pour le donner à bail à usage d'habitation, - que la SCI Lou Mistraou aurait dû les informer de cette problématique. Selon l'article 1137 du Code civil, le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également de la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants informations dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Pour conclure à l'existence d'un dol et prononcer l'annulation de la vente litigieuse, le tribunal judiciaire d'Aix en Provence a relevé que dans le cadre d'un contentieux opposant la SCI Lou Mistraou à ses locataires, la cour d'appel d'Aix-en-Provence, par arrêt du 9 mars 2017 a constaté que l'appartement du premier étage, ultérieurement cédé aux époux [N], ne répondait pas aux critères du décret du 30 janvier 2002 en raison d'une hauteur sous plafond insuffisante, d'un défaut de ventilation, d'une absence de chauffage, de branchement électrique dangereux et un accès au logement non sécurisé et que la SCI Lou Mistraou avait fait preuve de réticence dolosive en ne portant pas à la connaissance de cette décision alors qu'elle remettait possiblement en cause la possibilité de louer en l'état ce bien. L'issue du litige, sous réserve d'une appréciation différente et souveraine de la cour d'appel statuant au fond, nécessite non pas d'apprécier si, lors de la vente, la hauteur sous plafond de l'appartement en question était suffisante et si, conformément à la délibération de la copropriété du 29 mars 2018, l'appartement en question pouvait faire l'objet d'un bail d'habitation mais de déterminer si la SCI Lou Mistraou a dissimulé aux époux [N] l'existence de la procédure ayant opposé la copropriété à la SCI Lou Mistraou, si l'arrêt du 9 mars 2017 remettait potentiellement en cause la possibilité de louer cet appartement et si les époux [N] auraient acheté ce bien s'ils avaient eu connaissance de cette procédure lors de la vente. Les moyens avancés par la SCI Lou Mistraou, qui portent sur la conformité de l'appartement en question aux dispositions réglementaires et l'autorisation de changement de destination accordée par la copropriété n'apparaissent pas suffisamment pertinents pour établir l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation du jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un réticence dolosive sur le contentieux judiciaire ayant opposé antérieurement la SCI Lou Mistraou à la copropriété et qui faisait naître un doute sur la possibilité de louer l'appartement en question. Dès lors, sans qu'il soit nécessaire de se prononcer sur l'existence de conséquences manifestement excessives qui se seraient révélées postérieurement à la décision de première instance, la demande de la SCI Lou Mistraou tendant à voir écarter l'exécution provisoire du jugement de première instance sera rejetée. La SCI Lou Mistraou, partie perdante, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. Il n'apparaît pas inéquitable de débouter les époux [N] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS DEBOUTONS la SCI Lou Mistraou de sa demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire du jugement du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence du 18 décembre 2023, DEBOUTONS la SCI Lou Mistraou de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTONS les époux [N] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DISONS que les dépens suivront le sort de l'instance au fond. LE GREFFIER LE PRESIDENT