Cour d'appel, 15 juin 2023. 21/07841

4ème Chambre ARRÊT N° 158 N° RG 21/07841 N° Portalis DBVL-V-B7F-SJXJ Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 15 JUIN 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller en charge du secrétariat général de la première présidence, désigné par ordonnance du premier président rendue le 29 mars 2023 GREFFIER : Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 04 Avril 2023, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Juin 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5], représenté par son syndic la société AGENCE DU KREISKER, SARL, [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Elisabeth PHILY de la SCP GLOAGUEN & PHILY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST INTIMÉ : Monsieur [P] [E] né le 22 Février 1949 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Emmanuel PELTIER de la SELARL HORIZONS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES FAITS ET PROCÉDURE M. [P] [E] est propriétaire d'un studio en rez-de-chaussée (lot n°1) du bâtiment de la [Adresse 5], d'une cave (lot n°7) et d'un box (lot n°96). Le 8 août 2017, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté une résolution pour faire procéder à la rénovation de l'escalier extérieur reliant les bâtiments B et C et donnant un accès direct au parking et aux garages situés en haut de la falaise. Le 19 mars 2018, M. [E] a reçu un appel de fonds de 758,04 euros au titre de la rénovation de l'escalier extérieur. Par acte d'huissier en date du 14 janvier 2021, précédé d'une tentative infructueuse de règlement amiable du litige devant un médiateur, M. [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Agence du Kreisker, devant le tribunal de proximité de Morlaix, afin de le voir condamnée à rectifier son compte individuel, en l'expurgeant de la dépense de rénovation de l'escalier extérieur des bâtiments B et C. Par un jugement en date du 16 novembre 2021, le tribunal de proximité de Morlaix a : - condamné le syndicat des copropriétaires à rectifier le compte individuel de M. [E], en l'expurgeant de la dépense de rénovation de l'escalier extérieur des bâtiments B et C ; - condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, à l'exclusion des frais de médiation ; - condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [E] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté les autres demandes ; - rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a interjeté appel de cette décision le 16 décembre 2021. L'instruction a été clôturée le 7 mars 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions en date du 7 juin 2022, au visa des articles 5, 6-2, 6-4, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la société Agence du Kreisker, demande à la cour de : - réformer le jugement du tribunal de proximité de Morlaix du 16 novembre 2021 ; En conséquence, - débouter M. [E] de sa demande de rectification de son compte individuel ; - le débouter de sa demande de condamnation aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamner aux entiers dépens. Il fait valoir qu'il n'est pas contesté que les escaliers ne sont pas des parties communes spéciales, qu'ils sont donc des parties communes générales dont les charges ne peuvent être que communes et non spéciales. Il considère que l'article 13 du règlement de la copropriété exonérant les lots situés au rez-de-chaussée des charges relatives aux escaliers est contraire aux articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 qui stipulent que la création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles et que l'existence des parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. Il en déduit qu'il doit être réputé non écrit et est inapplicable à l'espèce et qu'en l'absence de création de parties communes spéciales par le règlement de copropriété pour les escaliers et de charges spéciales correspondant, les charges des escaliers doivent être réparties entre tous les copropriétaires. À titre subsidiaire, il fait valoir que l'article 13 du règlement de la copropriété est inopposable en l'espèce et doit être déclaré non écrit au motif qu'il ne respecte pas l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose une répartition des charges communes proportionnellement aux valeurs des parties privatives comprises dans leurs lots. Il considère ainsi que les charges des escaliers, parties communes, afférentes à la conservation et l'entretien des parties communes doivent être réparties entre tous les propriétaires selon leurs tantièmes, peu important leur utilité. Il ajoute qu'en tant que propriétaire à la fois d'un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment B et d'un box, reliés entre eux par l'escalier, il est bien un usager potentiel de cet escalier et est redevable de ses charges. Dans ses dernières conclusions en date du 6 février 2023, M. [E] demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de proximité de Morlaix en date du 16 novembre 2021 ; - déclarer irrecevable comme nouvelle la demande relative au caractère réputé non écrit de l'article 13 du règlement de copropriété, au visa de l'article 564 du code de procédure civile ; En conséquence, - débouter le syndicat de copropriété de l'ensemble de ses demandes ; - condamner le syndicat de copropriété au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner le même aux entiers dépens de l'instance. Il sollicite de voir déclarer irrecevable comme nouvelle la demande tendant à faire reconnaitre le caractère non écrit de l'article 13 du règlement de copropriété. S'agissant de l'inapplicabilité alléguée de l'article 13 du règlement de copropriété, il fait valoir que les escaliers extérieurs sont des parties communes générales qui relèvent d'un régime de charges différencié. S'agissant de l'inopposabilité alléguée des mêmes dispositions, il soutient que l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 est supplétif et ne s'applique que dans le silence du règlement de copropriété de sorte que la quote-part peut être relative à la valeur des lots et dépendre de leur utilisation. Il ajoute que le critère d'utilité ne pourrait fonder qu'il soit mis à sa charge une quote-part de l'entretien d'un escalier extérieur qui mènerait au parking ou garage qui n'est pas l'un de ses accessoires. MOTIFS Selon l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. À titre liminaire, la cour constate que dans le corps de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande que la clause n°13 du règlement de copropriété soit déclarée non écrite et M. [E] excipe de l'irrecevabilité de cette demande comme nouvelle en cause d'appel. Si l'action fondée sur l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, tendant à voir réputée non écrites les répartitions de charges contraires aux critères légaux peut être introduite à tout moment, cette prétention n'est pas reprise au dispositif des conclusions du syndicat. Dès lors, cette demande ne sera pas examinée. La fin de non-recevoir est ainsi sans objet. Sur la demande du syndicat des copropriétaires Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 applicable à l'espèce « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » M. [E] a saisi le tribunal de proximité pour contester son compte de charges. L'article 13 du règlement de copropriété prévoit que « chaque bâtiment au groupe de lots (parking) formera un ensemble indépendant exonéré des charges attribuables spécifiquement aux autres bâtiments ou groupes de lots. Les charges attribuables spécifiquement à un bâtiment ou à un groupe de lots seront répartis suivant les quotes parts qui figurent dans la colonne six du tableau récapitulatif. Les lots situés au rez-de-chaussée ne supporteront pas les charges relatives aux escaliers. Celles-ci sont réparties entre les usagers de l'escalier au prorata des quotes parts de propriété du bâtiment (colonne six). Les escaliers qui desservent deux bâtiments sont parties communes aux deux bâtiments et les charges y afférentes sont partagées en deux parts égales, chacune de ces parts étant ensuite répartie comme s'il s'agissait d'un escalier « partie commune » d'un seul bâtiment. » Ainsi que l'a exactement relevé le premier juge, l'article 13 du règlement de copropriété stipule en des termes clairs et précis que les lots situés au rez-de-chaussée ne supporteront pas les charges relatives aux escaliers. Il s'ensuit que la répartition n'a pas été réalisée conformément à ces dispositions. Le syndicat ne le conteste pas, mais soutient à titre principal que l'article 13 est contraire aux articles 6-2, 6-4 et 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Or ni le syndic ni le syndicat ne sont juges de la répartition des charges telle que fixée par le règlement de la copropriété et les clauses du règlement doivent être appliquées tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge. Dès lors, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de M. [E] et a condamné le syndicat des copropriétaires à rectifier le compte individuel en l'expurgeant de la dépense de rénovation de l'escalier des bâtiments B et C. Sur les autres demandes Le sens de l'arrêt commande de confirmer les dispositions prononcées par le premier juge au titre des frais irrépétibles et des dépens. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sera condamné à payer la somme de 1 500 euros à M. [P] [E] en application de l'article 700 du code civil et aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, DECLARE sans objet la fin de non-recevoir soulevée par M. [P] [E], CONFIRME le jugement entrepris, Y ajoutant, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à payer la somme de 1 500 euros à M. [P] [E] en application de l'article 700 du code civil et aux dépens d'appel. Le Greffier, Le Président,