Texte intégral
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 3 décembre 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 929 F-D
Pourvoi n° V 19-23.577
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 DÉCEMBRE 2020
1°/ la société Foncière BB, dont le siège est [...] ,
2°/ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic le cabinet H..., dont le siège est [...] ,
ont formé le pourvoi n° V 19-23.577 contre l'arrêt rendu le 22 août 2019 par la cour d'appel d'Orléans (chambre commerciale, économique et financière), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Triangle, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , exerçant sous l'enseigne Il Boccaccio,
2°/ à la société Jamade, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [...] , exerçant sous l'enseigne Il Boccaccio,
3°/ à la société D...-K..., société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , anciennement dénommée société D..., prise en la personne de M. G... D..., en qualité de liquidateur judiciaire de la société Pôle Gare,
défenderesses à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Foncière BB et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] , de Me Le Prado, avocat des sociétés Triangle et Jamade, après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Orléans, 22 août 2019), la société Jamade, qui a donné son fonds de commerce en location gérance à la société Triangle, est locataire d'un local à usage commercial appartenant à la société Foncière BB qui y a entrepris, avec le syndicat de copropriété de l'immeuble situé [...] (le syndicat des copropriétaires), d'importants travaux qu'elle a confiés à la société civile de construction vente Pôle Gare, devenue, propriétaire du bien.
2. Ces travaux devant entraîner une indisponibilité des locaux commerciaux durant leur exécution, les parties ont signé, les 9 et 16 avril 2014, un protocole prévoyant que la société Foncière BB s'engageait à l'égard du preneur à bail commercial et de l'exploitant du fonds, durant les trois mois nécessaires à l'exécution des travaux de gros oeuvre, à verser au preneur à bail une indemnité mensuelle en réparation de la perte d'exploitation subie et, si les travaux étaient retardés, tout mois commencé donnerait lieu au paiement d'une indemnité mensuelle supplémentaire au prorata temporis par le bailleur commercial, solidairement avec le syndicat des copropriétaires. Dans le même acte, la société Pôle Gare s'obligeait à reprendre, à l'égard de sociétés Jamade et Triangle, l'ensemble des engagements souscrits par la société Jamade et le syndicat des copropriétaires.
3. Les sociétés Jamade et Triangle ont assigné les sociétés Foncière BB et Pôle Gare en paiement des indemnités de retard prévues au protocole.
4. Le syndicat des copropriétaires est intervenu volontairement à l'instance en demandant la condamnation sous astreinte des sociétés Jamade et Triangle à retirer un bloc de climatisation installé sur le toit terrasse, partie commune.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
5. La société Foncière BB et le syndicat des copropriétaires font grief à l'arrêt de condamner la première à payer aux sociétés Jamade et Triangle une somme au titre des indemnités contractuelles, alors :
« 1°/ que les juges du fond ne peuvent interpréter les conventions que si celles-ci sont obscures ou ambiguës ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu qu'il ressortait de la convention conclue entre les parties que la bailleresse et le syndicat se seraient directement et solidairement engagés envers les sociétés Jamade et Triangle à verser les indemnités en cas de retard dans les travaux et que la société Pole Gare se serait uniquement engagée à " reprendre ces engagements" mais qu'il n'aurait pas été stipulé que cette reprise déchargeait la société Foncière BB et le syndicat des copropriétaires en cas de défaillance de la société Pole Gare (arrêt p. 9 alinéa 2) ; qu'en interprétant l'acte pour en déduire la commune intention des parties, quand l'article 10 de la convention signée par les sociétés Jamade et Triangle, la société Pole Gare, la société Foncière BB, le syndicat des copropriétaires et M. H... les 9 et 16 avril 2014 stipulait clairement que « la société Pole Gare (
) intervient aux présentes et s'engage à la demande des soussignés à reprendre à l'égard des sociétés Jamade et Triangle les engagements souscrits par le propriétaire et le syndicat des copropriétaires » (production, p. 7), mention claire et précise dont ne pouvait résulter qu'une substitution de la société Pole Gare dans les obligations de la société Foncière BB et du syndicat des copropriétaires, qui se trouvaient par conséquent libérés, la cour d'appel a violé l'article 1192 nouveau du code civil, anciennement 1134 du code civil ;
2°/ que la société Foncière BB versait aux débats une attestation notariée dont il ressortait que la société Pole Gare était devenue, dès le 24 octobre 2014, propriétaire par le biais d'une dation en paiement du local loué à la société Jamade et à la société Triangle, ce qui justifiait la volonté de l'ensemble des protagonistes de voir la société Pole Gare, en sa qualité de futur propriétaire de l'immeuble, « reprendre les engagements » de son cédant, à l'égard des locataires ; qu'en retenant néanmoins, pour juger que la clause de « reprise des engagements » stipulée dans la convention signée par les sociétés Jamade et Triangle, la société Pole Gare, la société Foncière BB, le syndicat des copropriétaires et M. H... ne pouvait opérer une substitution de débiteur dès lors que « si l'on peut comprendre que celle-ci était tenue de décharger la bailleresse et le syndicat des paiements dus à des retards de travaux, il est difficile de trouver une cause légitime à son engagement de décharger la société Foncière BB de l'indemnisation due aux locataires pendant la durée normale des travaux » (arrêt p. 8 alinéa 2) ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si cette cause légitime ne ressortait pas avec évidence de l'attestation notariée constatant la cession du bien loué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1327 du code civil. »
Réponse de la Cour
6. Ayant relevé qu'il n'était pas stipulé au protocole que la reprise des engagements de la société Foncière BB et du syndicat des copropriétaires par la société Pôle Gare les déchargeaient de leurs obligations à l'égard de la locataire et de l'occupante du local commercial, la cour d'appel a, par une appréciation souveraine de la volonté des parties, retenu que la société Foncière BB restait tenue à leur égard au paiement des indemnités de retard.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
8. La société Foncière BB et le syndicat des copropriétaires font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable « l'appel incident » formé par le syndicat des copropriétaires, alors « que l'appel incident ou provoqué peut émaner de toute personne ayant été partie en première instance, quand bien même elle n'aurait pas été intimée en appel ; qu'en l'espèce, la société Jamade et la société Triangle ont, par acte du 1er juin 2018, interjeté appel du jugement du tribunal de grande instance de Tours du 15 mai 2018 ; qu'en cet état, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] , partie en première instance, était recevable à former un appel provoqué par voie de conclusions, sollicitant de voir ordonnée, sous astreinte, la dépose du système de climatisation installé sur le toit, peu important qu'il n'ait pas été intimé par l'appel des sociétés Jamade et Triangle ; qu'en jugeant l'appel incident du syndicat des copropriétaires irrecevable faute pour ce syndicat d'avoir été intimé par les sociétés Jamade et Triangle, la cour d'appel a violé les articles 549 et suivants du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
9. Il résulte des dispositions de l'article 549 du code de procédure civil que, pour être recevable, un appel incident formée par une personne non intimée ayant été partie en première instance doit avoir été provoqué par un appel principal ou incident.
10. La cour d'appel a relevé que le syndicat des copropriétaires n'avait pas la qualité d'intimé. Par ailleurs, la demande formée par celui-ci était sans lien avec celle formée par les appelantes, de sorte que son appel incident n'avait pas été provoqué par l'appel principal.
11. Il en résulte que l'appel incident formé par le syndicat des copropriétaires était irrecevable.
12. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense et substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par l'article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, l'arrêt se trouve légalement justifié.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Foncière BB et le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par société Foncière BB et le syndicat des copropriétaires et les condamne in solidum à payer aux sociétés Jamade et Triangle la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour la société Foncière BB et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...]
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la SCI Foncière BB à verser aux sociétés Jamade et Triangle, ensemble, la somme de 24.541,41 euros, assortie des intérêts au taux légal et celle de 4.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE « le protocole d'accord signé par les autres parties énonce que, "pour chacun des trois mois nécessaires à l'exécution des travaux de gros oeuvre, la bailleresse accepte de verser à l'exploitant du restaurant une indemnité mensuelle de 18.333 euros HT en réparation de la perte d 'exploitation mensuelle subie par celui-ci, sachant que si la mise à disposition devait prendre du retard, tout mois commencé donnerait lieu au paiement de pareille indemnité mensuelle au prorata temporis par le bailleur à bail commercial, solidairement avec le syndicat des copropriétaires, à l'exploitant de l'établissement de restauration" ; Qu'il résulte de ces dispositions, d'une part l'engagement de la seule bailleresse à verser 18.333 euros mensuels pendant trois mois, d'autre part l'engagement solidaire de la bailleresse et du syndicat des copropriétaires, en cas de retard dans l'achèvement des travaux, à verser la même somme mensuelle ou au prorata temporis du mois commencé ; que l'article 10 de la convention précise que la S.C.C.V. POLE GARE «s'engage à la demande de l'ensemble des soussignés à reprendre à l'égard des sociétés JAMADE et TRIANGLE les engagements souscrits par le propriétaire et le Syndicat des copropriétaires ; que FONCIÈRE BB fait valoir qu'elle est une société familiale dont certains des associés sont mineurs, ce qui l'a conduite à ne pas s'engager elle-même et à ne donner son consentement à l'accord qu'à la condition que POLE GARE, professionnelle de l'immobilier, paie l'intégralité des indemnités ; qu'une telle argumentation est cependant inopérante puisqu'elle concerne les motifs de l'intervention de POLE GARE et expose en quoi celle-ci était "essentielle" pour la bailleresse ainsi que le mentionne l'acte mais ne démontre pas que POLE GARE s'est entièrement substituée à FONCIÈRE BB; que les intimées prétendent à tort que l'article 10 du protocole n'aurait pas eu de sens si l'accord n'avait pas au préalable prévu des engagements mis à la charge du syndicat et du bailleur ;qu'il était en effet loisible aux parties, qui ne l'ont pas fait, de prévoir que POLE GARE paierait à la bailleresse et au syndicat des copropriétaires des indemnités de retard à charge pour elles d'en reverser tout ou partie aux locataires lorsqu'elles les auraient reçues ; que ce n'est pas le sens que les parties ont donné à leur convention dont il ressort que la bailleresse et le syndicat se sont directement et solidairement engagés envers les appelantes à verser de telles indemnités en cas de retard dans les travaux ; qu'il ne saurait être tiré aucune conséquence de ce que JAMADE et TRIANGLE se sont directement adressées à POLE GARE pour réclamer paiement puisque celle-ci s'était engagée à y procéder au lieu et place des débitrices ;que la seule question devant être tranchée par la cour est celle de déterminer si l'engagement de POLE GARE prévu dans l'article 10 du protocole déchargeait FONCIÈRE BB et le syndicat des copropriétaires de leur engagement prévu dans l'article 4 de ce même protocole ; que POLE GARE s'est uniquement engagée à " reprendre ces engagements" mais qu'il n'a pas été stipulé que cette reprise déchargeait FONCIÈRE BB et le syndicat des copropriétaires en cas de défaillance de POLE GARE, étant observé que, si l'on peut comprendre que celle-ci était tenue de décharger la bailleresse et le syndicat des paiements dus à des retards de travaux, il est difficile de trouver une cause légitime à son engagement de décharger FONCIÈRE BB de l'indemnisation due aux locataires pendant la durée normale des travaux ; que la loi met à la charge de la bailleresse l'obligation d'indemniser sa locataire en cas de travaux et qu'il n'est pas soutenu que le contrat de bail liant JAMADE à FONCIÈRE BB ait prévu une clause permettant à cette dernière de ne pas procéder à une telle indemnisation ; qu'en l'absence de clause expresse le précisant, l'engagement de POLE GARE de reprendre les engagements du protocole mis à la charge de FONCIÈRE BB ne faisait donc pas disparaître l'obligation légale de la bailleresse mais permettait simplement à la locataire de s'adresser à son choix à l'une ou l'autre des parties ainsi tenues de l'indemniser ainsi qu'à FONCIÈRE BB et au syndicat des copropriétaires de se faire garantir par POLE GARE de toutes les sommes qu'il pourraient être amenés à verser à l'occupante du local commercial ; qu'il importe peu que JAMADE et TRIANGLE n'aient pas jugé opportun d'assigner le syndicat des copropriétaires le 24 mai 2016 puisqu'en cas d'engagement solidaire, ce qui était le cas de l'engagement de FONCIÈRE BB et du syndicat des copropriétaires qui l'avaient expressément précisé dans le protocole, le créancier peut solliciter paiement intégral par un seul des codébiteurs solidaires ; que la défaillance de POLE GARE étant aujourd'hui acquise, cette société se trouve légalement empêchée de reprendre les engagements de FONCIÈRE BB et du syndicat des copropriétaires, lesquels demeurent valables en l'absence de toute renonciation expresse des appelantes à s'en prévaloir ; que JAMADE et TRIANGLE n'ont pas intimé le syndicat des copropriétaires envers lequel elles ne forment aucune demande ; que dès lors et par infirmation du jugement déféré, il sera uniquement retenu que FONCIÈRE BB est demeurée débitrice des appelantes à charge pour cette partie intimée de produire à la liquidation de POLE GARE qui a manqué à son obligation contractuelle de reprendre ses engagements ; Attendu qu'ainsi qu'il a été ci-dessus exposé, seule FONCIÈRE BB était tenue des trois premiers mois d'indemnisation, soit de la somme de 54.999 euros HT (18.333 euros HT x 3 ) dont il n'est pas contesté qu'elle a été versée ; que le protocole prévoyait en outre que la bailleresse et le syndicat des copropriétaires seraient ensuite solidairement tenus des indemnités dues pour toute période de retard supplémentaire ; qu'il résulte des écritures non contestées des appelantes que POLE GARE est devenue, le 5 février 2015, propriétaire de l'immeuble dans lequel est exploité leur commerce ; qu'elle est ainsi devenue leur bailleresse à compter de cette date ; que les indemnités contractuellement prévues n'étaient pas mises à la charge de FONCIÈRE BB mais bien de "la bailleresse" et que FONCIÈRE BB, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui POLE GARE, se trouve ainsi dégagée de tout engagement contracté en sa qualité de bailleur à compter du 5 février 2015 ; que les appelantes, qui ne contestent pas ne pas avoir produit à la liquidation de POLE GARE, ne peuvent aujourd'hui rien réclamer à cette dernière étant en outre observé que la procédure collective les empêchait en tout état de cause de réclamer condamnation solidaire de cette société avec les autres parties intimées ; que leurs demandes formées à l'encontre de POLE GARE seront donc déclarées irrecevables » ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent interpréter les conventions que si celles-ci sont obscures ou ambiguës ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu qu'il ressortait de la convention conclue entre les parties que la bailleresse et le syndicat se seraient directement et solidairement engagés envers les sociétés Jamade et Triangle à verser les indemnités en cas de retard dans les travaux et que la SCCV Pole Gare se serait uniquement engagée à " reprendre ces engagements" mais qu'il n'aurait pas été stipulé que cette reprise déchargeait la SC Foncière BB et le syndicat des copropriétaires en cas de défaillance de la SCCV Pole Gare (arrêt p. 9 alinéa 2) ; qu'en interprétant l'acte pour en déduire la commune intention des parties, quand l'article 10 de la convention signée par les sociétés Jamade et Triangle, la SCCV Pole Gare, la SC Foncière BB, le syndicat des copropriétaires et M. H... les 9 et 16 avril 2014 stipulait clairement que «la SCCV Pole Gare (
) intervient aux présentes et s'engage à la demande des soussignés à reprendre à l'égard des sociétés Jamade et Triangle les engagements souscrits par le propriétaire et le syndicat des copropriétaires» (production, p. 7), mention claire et précise dont ne pouvait résulter qu'une substitution de la SCCV Pole Gare dans les obligations de la SC Foncière BB et du syndicat des copropriétaires, qui se trouvaient par conséquent libérés, la cour d'appel a violé l'article 1192 nouveau du code civil, anciennement 1134 du code civil ;
2°) ET ALORS QUE la SC Foncière BB versait aux débats une attestation notariée dont il ressortait que la SCCV Pole Gare était devenue, dès le 24 octobre 2014, propriétaire par le biais d'une dation en paiement du local loué à la SARL Jamade et à la SARL Triangle, ce qui justifiait la volonté de l'ensemble des protagonistes de voir la SCCV Pole Gare, en sa qualité de futur propriétaire de l'immeuble, « reprendre les engagements » de son cédant, à l'égard des locataires ; qu'en retenant néanmoins, pour juger que la clause de « reprise des engagements » stipulée dans la convention signée par les sociétés Jamade et Triangle, la SCCV Pole Gare, la SC Foncière BB, le syndicat des copropriétaires et M. H... ne pouvait opérer une substitution de débiteur dès lors que « si l'on peut comprendre que celle-ci était tenue de décharger la bailleresse et le syndicat des paiements dus à des retards de travaux, il est difficile de trouver une cause légitime à son engagement de décharger la SC Foncière BB de l'indemnisation due aux locataires pendant la durée normale des travaux » (arrêt p. 8 alinéa 2) ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si cette cause légitime ne ressortait pas avec évidence de l'attestation notariée constatant la cession du bien loué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1327 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré irrecevable "l'appel incident" formé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] , partie intervenante ;
AUX MOTIFS QUE « les appelantes font à raison valoir que le syndicat des copropriétaires n'était pas intimé ; qu'il résulte en conséquence des dispositions des articles 548 et suivants du code de procédure civile qu'il ne pouvait former appel incident, lequel n'est ouvert qu'aux parties intimées ; que, faute d'appel portant sur le chef du jugement ayant débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande concernant le compresseur installé sur le toit, il est devenu définitif et n'a pas à être confirmé par cette cour » ;
ALORS QUE l'appel incident ou provoqué peut émaner de toute personne ayant été partie en première instance, quand bien même elle n'aurait pas été intimée en appel ; qu'en l'espèce, la SARL Jamade et la SARL Triangle ont, par acte du 1er juin 2018, interjeté appel du jugement du tribunal de grande instance de Tours du 15 mai 2018 ; qu'en cet état, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] , partie en première instance, était recevable à former un appel provoqué par voie de conclusions, sollicitant de voir ordonnée, sous astreinte, la dépose du système de climatisation installé sur le toit, peu important qu'il n'ait pas été intimé par l'appel des sociétés Jamade et Triangle ; qu'en jugeant l'appel incident du Syndicat des copropriétaires irrecevable faute pour ce Syndicat d'avoir été intimé par les sociétés Jamade et Triangle, la Cour d'appel a violé les articles 549 et suivants du code de procédure civile.
