Cour d'appel, 25 mai 2023. 21/01558

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 25 MAI 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01558 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC7LI Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Novembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1119013860 APPELANTE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) RCS 552 032 708 [Adresse 1] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208 substitué à l'audience par Me Samia AKADIMI, même cabinet, même toque INTIMES Monsieur [L] [F] [Adresse 2] [Localité 4] Madame [C] [S] épouse [F] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Jacques-alexandre BOUBOUTOU de la SELEURL JACQUES-ALEXANDRE BOUBOUTOU, avocat au barreau de PARIS, toque : E1587 substitué à l'audience par Me Solène LEPLAT, même cabinet, même toque COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat en date du 23 septembre 1993, M. [L] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] ont loué un logement à usage d'habitation de cinq pièces, d'une surface habitable de 112 m2, situé [Adresse 3]. La société anonyme d'économie mixte Régie immobilière de la ville de [Localité 6] (RIVP) a acquis cet immeuble en 2003. Le 1er décembre 2004, la SAEM RIVP a conclu une convention avec l'Etat, en application de l'article L.351-2 du code de la construction et de l'habitation sur cet immeuble, transformant les logements situés dans celui-ci en logements financés par des prêts locatifs à usage social. Un nouveau contrat de bail a été conclu, entre les mêmes parties, par acte sous seing privé avec effet au 1er avril 2005, pour une durée de trois ans. Il y a été prévu que le contrat de bail était soumis aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux dispositions de la convention du 1er décembre 2004. Le loyer mensuel a été fixé à un montant de 1116,01 euros, outre une provision sur charges, à la date d'effet du contrat, de 190 euros. Un dépôt de garantie de 1116,01 euros a été stipulé. La société RIVP a pris la décision, dans la suite d'une instruction technique du 31/12/2008 de la direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature, de déroger à l'application du supplément de loyer de solidarité pour les locataires qui faisaient l'objet d'un bail en cours et signé antérieurement au conventionnement. Le 27 janvier 2017, a été publiée la loi dite Egalité Citoyenneté qui prévoit notamment l'augmentation des sanctions applicables aux bailleurs sociaux qui dérogeraient aux règles d'application du supplément de loyer de solidarité (SLS), la pénalité passant de 50 à 100% des sommes exigibles et non mises en recouvrement, et qui accroit le seuil du plafond du supplément de loyer, de 25 à 30 % des ressources des personnes vivant au foyer (sauf programme local d'habitat), par rapport au cumul de ce supplément et du loyer principal. Aux termes d'un rapport de contrôle diffusé en décembre 2017, l'Agence nationale du contrôle du logement social (ANCOLS) a considéré que les locataires des logements à loyers dérogatoires bénéficiaient, dans des conditions irrégulières, d'une exonération du paiement d'un surloyer. Elle s'est fondée sur l'article L 441-3 du code de la construction et de l'habitation issu de la loi du 27 janvier 2017 précitée aux termes duquel la dérogation au paiement du SLS pour les locataires en place à l'occasion d'opérations de conventionnement d'immeuble a été limitée à trois ans. En conséquence les ménages bénéficiant d'un loyer dérogatoire et qui ne peuvent bénéficier de la dérogation prévue à l'article 82 de la loi précité doivent être considérés comme étant assujettis au SLS en tant que locataires du parc conventionné. Aussi, la société RIVP a décidé d'appliquer un supplément de loyer de solidarité à compter du 1er janvier 2019, ce dont elle a informé les époux [F] en leur adressant un courrier en ce sens le 10 octobre 2018 contenant le montant indicatif de celui-ci au regard de la réponse à l'enquête surloyers de l'année précédente. M. et Mme [F] ont donné congé des lieux loués pour la date du 15 mars 2019, date à laquelle les clés du logement ont été restituées. Invoquant l'existence d'un solde locatif impayé, notamment d'un arriéré de supplément de solidarité, la société RIVP a saisi, par assignations signifiées les 24 et 25 octobre 2019, le juge du tribunal d'instance de Paris. La société RIVP- représentée par son conseil - oralement et par référence, pour le surplus, au contenu de ses écritures visées à l'audience, conclut au rejet des demandes adverses et elle sollicite la condamnation solidaire de M. et de Mme [F] : - à lui payer la somme de 9170,11 euros au titre du solde locatif; - à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - aux entiers dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 19 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ainsi statué : - condamne la société RIVP à payer à M. [L] [F] et à Mme [C] [S] épouse [F] la somme de 150 euros au titre d'un préjudice moral ; - rejette la demande de la société RIVP au titre du solde locatif ; - rejette les demandes reconventionnelles de M. [L] [F] et de Mme [C] [S] épouse [F] d'indemnisation au titre d'un trouble dans leurs conditions d'existence ainsi qu'au titre d'une procédure abusive ; - condamne la société RIVP à verser à M. [L] [F] et à Mme [C] [S] épouse [F] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne la société RIVP aux entiers dépens ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 21 janvier 2021 par la S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 6], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 avril 2021 par lesquelles la S.A. Régie immobilière de la ville de [Localité 6] demande à la cour de : Vu les articles L441-3 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, - infirmer le jugement rendu le 19 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu'il a débouté la R.I.V.P de sa demande de condamnation solidaire de M. [L] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] au paiement de la somme de 9.170,01 euros au titre du solde locatif et notamment des S.L.S arriérés, du fait de l'absence d'éléments justificatifs du montant de sa créance, - infirmer le jugement rendu le 19 novembre 2020 par le tribunal Judiciaire de Paris en ce qu'il a condamné la R.I.V.P à payer à M. [L] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] la somme de 150 euros au titre de leur préjudice moral, - infirmer le jugement rendu le 19 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu'il a condamné la R.I.V.P à payer à M. [L] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Statuant à nouveau, - constater que la R.I.V.P a envoyé à M. [L] [F] et Mme [C] [F] un courrier détaillant les éléments de calcul et le montant du S.L.S facturé, le 8 janvier 2019, - constater que la R.I.V.P justifie du montant de l'intégralité de sa créance, En conséquence, - condamner solidairement M. [L] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] au paiement de la somme de 9.170,11 euros au titre du solde locatif ; - constater que le comportement de la R.I.V.P n'a causé aucun préjudice moral à Mme [C] [S] épouse [F] et M. [L] [F], - condamner solidairement M. [L] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile tant pour la première instance que pour l'appel ; - condamner solidairement M. [L] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] aux entiers dépens. M. [L] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] ont constitué avocat mais n'ont pas fait parvenir de conclusions au greffe. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. Il convient au préalable de constater que l'appel de la SA RIVP porte uniquement sur le montant de l'arriéré locatif dont le premier juge l'a déboutée, sur les dommages et intérêts qu'il l'a condamnée à payer aux époux [F] en réparation de leur préjudice moral et sur sa condamnation au paiement de l'article 700 du code de procédure civile. L'assujettissement des époux [F] au paiement d'un supplément de loyer de solidarité et le débouté de leur demande fondée sur la nullité du contrat de bail tacitement reconduit sont dès lors définitifs. Sur l'arriéré locatif En vertu de l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la SA RIVP produit en pièce 17 le mode de calcul du SLS qu'elle a adressé aux époux [F] par courrier du 8 janvier 2019, dont il résulte que : - le revenu fiscal de référence du foyer, soit 185.711 euros, excédait le seul de déclenchement du SLS fixé à 72.498 euros, le pourcentage de dépassement par rapport au plafond de ressources s'élevant à 207,39%. En application des articles L. 441-4, L.441-8 et R.441-21 du code de la construction et de l'habitation, le SLS est calculé selon la formule : supplément de loyer de référence, soit 2,74 au m² de surface habitable fixé par zone géographique en application de l'article R. 441-21 du code de la construction et de l'habitation, multiplié par le coefficient de dépassement du plafond de ressources, soit 13,62, déterminé en application des barèmes fixés par le programme local de l'habitat de la ville de [Localité 6], multiplié par la surface habitable du logement, soit 112 m². Il en résulte que le supplément de loyer s'élève, avant plafonnement, à : (2,74 x 13,62 x 112) = 4179,71 euros. Le SLS est plafonné pour que la somme du loyer principal hors charges augmenté du SLS ne représente pas plus des 30% des loyers du ménage, or le loyer s'élève à 1320,94 euros au 1er janvier 2019, ce dont il est justifié par la production des avis d'échéance. Les revenus mensuels du ménage s'élèvent à : (185711 / 12) = 15475,91. 30% de cette somme égale 4642,77 euros, de sorte que le SLS plafonné s'élève à : (4642,77 - 1320,94) = 3321,83 euros. La SA RIVP produit le décompte actualisé détaillé et l'intégralité des avis d'échéance depuis l'origine de la dette, dont il résulte que le SLS facturé a bien été de 3321,83 euros, conformément aux calculs ci-dessus exposés, conformes à la réglementation. Il en résulte que le montant de la dette locative prorata temporis s'élevait à 10.696,58 euros au 15 mars 2019, date de la libération des lieux, dont ont été déduits la provision pour charges créditrice de 201,54 euros et le dépôt de garantie de 1325,03 euros, de sorte que la dette locative s'élève à 9170,01 euros arrêtée au 31 mai 2019. Il convient dès lors de condamner solidairement M. [L] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] à payer à la SA RIVP la somme de 9170,01 euros au titre de l'arriéré locatif, infirmant le jugement entrepris sur ce point. Sur la responsabilité contractuelle de la SA RIVP et sa condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral qu'auraient subi les époux [F] Le premier juge a considéré qu'en n'informant pas les époux [F] dans un délai raisonnable avant la mise en recouvrement du SLS, de son changement de positionnement face à celui-ci, acquis depuis plusieurs mois, puis après le retour de l'enquête, du détail du montant important retenu, elle a manqué à son obligation de loyauté, de cohérence et donc de bonne foi dans l'exécution de ses obligations. Il a estimé que ce manquement du bailleur avait fait perdre la chance aux époux [F] de donner congé des lieux loués dans un délai raisonnable avant ou juste dans la suite de la mise en recouvrement du SLS, et que les angoisses engendrées par cette application par le bailleur, brusque et sans préparation, d'un SLS d'un montant particulièrement important par rapport au montant de leur échéance locative, occasionnant un départ rapide du logement qu'ils occupaient depuis de très nombreuses années, leur avait causé un préjudice moral fixé à la somme de 150 euros. Il convient toutefois de rappeler que la SA RIVP avait pris la décision de déroger à l'application du SLS pour les locataires qui faisaient l'objet d'un bail signé antérieurement au conventionnement, tolérance dont ont bénéficié les époux [F] durant de nombreuses années, avant que l'agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) ne rappelle à la SA RIVP son obligation d'appliquer le SLS à tous les locataires qui en remplissaient les conditions sur le fondement des dispositions de l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation, dont les dispositions sont d'ordre public. La SA RIVP a informé les époux [F] de cette application par courrier du 10 octobre 2018, et leur a explicité le mode de calcul du SLS par courrier du 8 janvier 2019. Il convient dès lors de juger que la SA RIVP n'a pas manqué à ses obligations contractuelles envers les époux [F], dès lors que l'application du SLS, mécanisme ayant pour but de renforcer la justice sociale en faisant payer un supplément de loyer aux ménages les plus fortunés, constitue une obligation légale s'imposant aux bailleurs, ainsi que l'a rappelé l'ANCOLS à la SA RIVP, et qu'il ne saurait être jugé que cette dernière devait respecter un délai de prévenance destiné à permettre à ses locataires de quitter les lieux. Il convient dès lors d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA RIVP à payer aux époux [F] la somme de 150 euros en réparation de leur préjudice moral, et il convient de les débouter de leur demande à ce titre. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les époux [F], parties perdantes à titre principal, seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée en première instance, infirmant le jugement entrepris sur ce point. Il est équitable d'allouer à la SA RIVP une indemnité de procédure de 1000 euros. Les époux [F] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et statuant à nouveau, Condamne solidairement M. [L] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] à payer à la SA RIVP la somme de 9170,01 euros arrêtée au 31 mai 2019 au titre de l'arriéré locatif, Déboute M. [L] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne in solidum M. [L] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] à payer à la SA RIVP la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [L] [F] et Mme [C] [S] épouse [F] aux dépens de première instance et d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président