Cour d'appel, 14 mai 2024. 21/02953

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 13 ARRET DU 14 MAI 2024 (n° , 12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02953 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDDXG Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Janvier 2021 - Tribunal Judiciaire de PARIS - RG n° 19/12731 APPELANTS Monsieur [I] [X] de la SCP GILLES OURY [O] NARBEY DELPHINE FONTAINE ET [I] [X] en sa qualité d'ancien administrateur de la SCP [O] [Y] et de Monsieur [O] [Y] [Adresse 4] [Localité 11] Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, substitué par Me Clotilde CHABEAU, avocat au barreau du Val d'Oise Monsieur [J] [B], Notaire, membre de la SCP [J] [B] OLIVIER BOSSE JULIE BRAMI [Adresse 5] [Localité 11] Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, substitué par Me Clotilde CHABEAU, avocat au barreau du Val d'Oise Madame [W] [Y] ès-qualités de liquidateur de la SCP [O] [Y] [Adresse 7] [Localité 13] Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, substitué par Me Clotilde CHABEAU, avocat au barreau du Val d'Oise Madame [V] [Y] [Adresse 2] [Localité 12] Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, substitué par Me Clotilde CHABEAU, avocat au barreau du Val d'Oise Madame [E] [Y] [Adresse 2] [Localité 12] Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, substitué par Me Clotilde CHABEAU, avocat au barreau du Val d'Oise SCP [J] [B] OLIVIER BOSSE ET JULIE BRAMI [Adresse 5] [Localité 11] Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, substitué par Me Clotilde CHABEAU, avocat au barreau du Val d'Oise SCP [O] [Y], SCP en liquidation amiable, en la personne de sa liquidatrice Madame [W] [Y] Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, substitué par Me Clotilde CHABEAU, avocat au barreau du Val d'Oise S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES [Adresse 3] [Localité 8] Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, substitué par Me Clotilde CHABEAU, avocat au barreau du Val d'Oise INTIMEE S.A.R.L. WILLIAM [Adresse 9] [Localité 14] Représentée par Me Alexandra MARINAKIS de la SELARL MADE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Lili BRINGER, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre, et devant Mme Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre Mme Estelle MOREAU, Conseillère Greffière, lors des débats : Mme Florence GREGORI ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 14 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** Selon promesse de vente du 13 septembre 2012, reçue par M. [J] [B], notaire exerçant au sein de la Scp [B]-Bosse-Brami, avec la participation de [O] [Y], notaire exerçant au sein de la Scp [O] [Y], la Sarl William, qui exerce une activité de marchand de biens, s'est engagée à vendre à la Sarl Bach un ensemble immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 16] au 'prix de 4 700 000 euros'. La promesse précise au titre du régime fiscal qu'aux termes de l'article 245 A annexe 2 du code général des impôts, l'intégralité des éléments du second oeuvre ayant été déposée et démolie, la mutation est soumise au régime de la Tva ainsi que le promettant et le bénéficiaire s'y soumettent. L'acte de vente reçu le 14 janvier 2013 par M. [B], avec la participation de M. [I] [X], notaire exerçant au sein de la Scp Oury Narbey Fontaine [X], en sa qualité d'administrateur de la Scp [O] [Y], mentionne un prix de 4 700 000 euros s'entendant Tva incluse, le prix hors taxe s'élevant à 3 929 765,89 euros, que le vendeur a effectué des travaux et que les parties déclarent que la présente mutation entre dans le champ d'application de cette taxe, l'intégralité des éléments du second oeuvre ayant été déposée et démolie au sens de l'article 245 A annexe 2 du code général des impôts et que le redevable de la Tva est le vendeur. Le 29 juillet 2013, l'administration fiscale a notifié à la Sarl William, qui n'a fait aucune déclaration de Tva, une proposition de rectification à hauteur de 1 093 732 euros, dont 770 234 euros au principal, considérant, d'une part, que c'est à tort que l'opération de cession a été déclarée comme entrant dans le champ d'application de la Tva en tant que portant sur un immeuble entrant dans la catégorie des immeubles neufs au sens de l'article 245 A annexe 2 du code général des impôts et que, d'autre part, la simple mention de cette taxe dans l'acte authentique rend la Sarl William redevable de la Tva collectée. Le recours de la société William contre son redressement fiscal a été rejeté par jugement du tribunal administratif de Melun du 15 décembre 2016 confirmé par arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 24 janvier 2018, contre lequel le pourvoi a été déclaré non admis selon arrêt du Conseil d'Etat du 28 février 2019. C'est dans ces circonstances que par acte des 7 et 10 octobre 2013, la société William a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la société Bach, [O] [Y], la Scp [O] [Y], M. [I] [X] en sa qualité d'administrateur de la Scp [O] [Y] et de [O] [Y], M. [J] [B], la Scp [B]-Bosse-Brami et la société d'assurance mutuelle MMA Iard assurances mutuelles en responsabilité civile professionnelle. [O] [Y] étant décédé le [Date décès 6] 2016, sont intervenus volontairement à la procédure Mme [W] [Y] en ses qualités d'ayant droit de [O] [Y] et de liquidateur de la Scp [O] [Y], ainsi que Mmes [E] [Y] et [V] [Y] en leur qualité d'ayants droit de [O] [Y]. Par jugement du13 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - condamné in solidum M. [B], la Scp [O] [Y], la Scp [B]-Bosse- Brami, Mme [W] [Y], en son nom personnel et en sa qualité de liquidateur de la Scp [O] [Y], Mme [E] [Y], Mme [V] [Y] et la société d'assurance mutuelle MMA Iard Assurances Mutuelles à payer à la Sarl William la somme de 727 625 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, - rejeté la demande reconventionnelle de la société Bach, - condamné in solidum M. [B], la Scp [O] [Y], la Scp [B]-Bosse Brami, Mme [W] [Y], en son nom personnel et en sa qualité de liquidateur de la Scp [O] [Y], Mme [E] [Y], Mme [V] [Y] et la société d'assurance mutuelle Mma Iard Assurances Mutuelles au paiement des dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues par l'article 699 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. [B], la Scp [O] [Y], la Scp [B]-Bosse Brami, Mme [W] [Y], en son nom personnel et en sa qualité de liquidateur de la Scp [O] [Y], Mme [E] [Y], Mme [V] [Y] et la société d'assurance mutuelle Mma Iard Assurances Mutuelles à payer à la Sarl William la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société William à verser à la société Bach la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 12 février 2021, la Scp [O] [Y] représentée par son liquidateur amiable Mme [W] [Y], M. [X], M. [B], la Scp [B] Bosse-Brami, la société d'assurance mutuelle MMA Iard Assurances Mutuelles et Mmes [W], [V] et [E] [Y] ont interjeté appel de cette décision. Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 12 janvier 2024, la Scp [O] [Y] en la personne de sa liquidatrice amiable Mme [W] [Y], M. [I] [X], M. [J] [B], la Scp [J] [B], Olivier Bosse et Julie Brami, Mme [W] [Y], Mme [V] [Y], Mme [E] [Y], la société d'assurance mutuelle MMA Iard assurances mutuelle demandent à la cour de : - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu, en conséquence, - dire et juger que [O] [Y] et la Scp [Y] ainsi que M. [X], M. [B] et la Scp [B]-Bosse-Brami n'ont commis aucune faute exposant leur responsabilité civile personnelle, en tout état de cause, - dire et juger que le préjudice allégué par la Sarl William est sans lien de causalité direct avec les fautes reprochées, - dire et juger que la Sarl William ne rapporte pas la preuve d'un préjudice indemnisable actuel, certain et direct, en conséquence, - rejeter les demandes de la Sarl William, - la débouter purement et simplement, - la condamner à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Thomas Ronzeau, avocat aux offres de droits, lequel pourra les recouvrer directement en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 19 février 2024, la Sarl William demande à la cour de : - juger son action recevable, - débouter la Scp [O] [Y] anciennement sous administration de M. [I] [X] notaire de la Scp Gilles Oury, [O] Narbey, Delphine Fontaine, [I] [X], et actuellement en liquidation amiable, Mme [W] [Y] en sa qualité de liquidateur de la Scp [O] [Y] et d'héritière de [O] [Y], Mme [V] [Y], Mme [E] [Y], M. [J] [B] et la Scp [J] [B], Olivier Bosse, Julie Brami ainsi que la société d'assurance mutuelle MMA Iard assurances mutuelles de l'ensemble de leurs demandes formulées à son encontre, - confirmer le jugement en ce qu'il les a solidairement condamnés à lui verser la somme de 727 625 euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur manquement à leurs obligations de conseil et de diligence, - l'infirmer pour le surplus en ce qu'il a considéré que le montant du préjudice ne saurait comprendre les intérêts de retard et les pénalités de retard mises à sa charge lors de la procédure fiscale dont elle a fait l'objet, statuant à nouveau, - juger que les intérêts de retard et les pénalités de retard mises à sa charge constituent un préjudice indemnisable, - condamner in solidum les susnommés à lui verser la somme complémentaire de 249 608,82 euros (soit 60 000 euros au titre des intérêts de retard complémentaires et 189 608,92 euros au titre des pénalités de 40%) à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des pénalités et majorations dont elle s'est acquittée auprès de l'administration fiscale, en tout état de cause, - condamner in solidum les susnommés au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl DM Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 mars 2024. SUR CE Sur la responsabilité des notaires : Sur la faute : Le tribunal a jugé que MM. [B], [Y] et [X] ès qualités ont manqué à leurs obligations de conseil et de diligence, en ce que : - le litige porte sur l'application de la Tva aux livraisons d'immeuble soumises aux articles 245 A annexe 2 et 257 du code général des impôts ayant trait à la cession d'un immeuble neuf depuis cinq ans au plus ou qui a fait l'objet de travaux ayant rendu à l'état neuf, notamment l'ensemble des éléments de second oeuvre dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun d'eux, - l'acte authentique de cession énonce que le prix de 4 700 000 d'euros s'entend Tva incluse et les parties déclarent que la présente mutation entre dans le champ d'application de cette taxe, l'intégralité des éléments du second oeuvre ayant été déposée et démolie au sens de l'article 245 A annexe 2 du code général des impôts, - prétendre à l'application de ces dispositions implique de pouvoir justifier de l'ampleur des travaux de remise à neuf à hauteur de deux tiers et il appartient aux notaires, avant d'appliquer un tel régime fiscal à l'opération, de s'assurer que le vendeur est en capacité d'apporter cette preuve, sinon le notaire est tenu de lui proposer une solution alternative ou de l'alerter du risque d'une contestation par l'administration fiscale, - l'acte ne fait référence qu'à des factures de démolition, à l'exception du remplacement des huisseries extérieures et aucunement à des travaux de pose de matériaux, - en revanche, le défaut d'information sur le régime fiscal n'est nullement établi, les dispositions de la promesse de vente du 13 septembre 2012 et de l'acte de vente étant très claires sur la soumission de l'opération à la Tva. Les appelants soutiennent que les notaires n'ont commis aucune faute, en ce que : - la société William ne rapporte pas la preuve que les parties auraient convenu d'un prix net vendeur de 4 700 000 euros, cette offre de la société Bach correspondant à un projet non signé d'achat de l'immeuble et d'un fonds de commerce, - l'intimée n'a pu se méprendre sur le montant net vendeur devant lui revenir ainsi que le taux et le montant de la Tva alors qu'elle a signé la promesse et l'acte de vente faisant expressément référence à l'assujettissement de la mutation au régime de la Tva et que l'acte d'acquisition du bien par le vendeur intervenu le 30 juin 2011 a rappelé l'ensemble des dispositions applicables en cas de revente, - le gérant de la société William, qui a paraphé les pages des deux actes notariés sans émettre de réserve, est un professionnel de l'immobilier implanté en France depuis longtemps maîtrisant parfaitement le français, - les deux actes notariés ne sont pas contradictoires puisqu'ils visent les mêmes dispositions en matière fiscale et représentent tous deux la volonté des parties, - les termes des actes sont clairs, M. [B] confirmant avoir expliqué leurs termes aux parties et ayant la certitude qu'elles les avaient compris, et la société William étant assistée de [O] [Y] ayant rempli son devoir de conseil et d'information, - les parties ont déclaré que la mutation entrait dans le champ d'application de la Tva, dès lors que l'intégralité des éléments du second oeuvre avait été déposée et démolie au sens de l'article 245A de l'annexe II du code général des impôts, - il ressort des énonciations de l'acte de vente, de ses annexes et des conclusions de la société William, que l'immeuble litigieux est, du fait de travaux de démolition et de dépose réalisés par l'intimée, impropre à quel qu'usage que ce soit en l'état et ne pouvait être qualifié d'immeuble neuf, en sorte que l'immeuble s'assimile, au regard de la doctrine administrative, à un terrain à bâtir tel que prévu par les dispositions de l'article 257-I-2-1er du code général des impôts et que sa vente est soumise à l'application de la Tva, - la société William ne contredit pas cette qualification dans la correspondance officielle adressée par le conseil de la société Bach le 5 novembre 2013, - l'acte ne comporte ainsi aucune erreur dans la mesure où la mutation était réalisée par un assujetti en tant que tel, la société William, et devait être soumise à la Tva. La société William réplique que les notaires ont manqué à leur devoir d'information et de conseil sur le régime fiscal applicable, en ce que : - ils ont assujetti à tort l'opération immobilière à la Tva et non pas aux droits d'enregistrement, en considérant que l'immeuble objet de la cession s'assimilait à un immeuble neuf au sens des dispositions de l'article 245 A annexe 2 du code général des impôts, pris en application du d) du 2° du I de l'article 257 du même code, alors que les travaux réalisés dont ils ont eu connaissance ne constituaient que des travaux de démolition sans pose de matériaux et qu'ainsi l'immeuble ne pouvait être considéré comme entrant dans la catégorie des immeubles neufs, faute de travaux l'ayant rendu à l'état neuf, - il n'est nullement fait mention dans les actes notariés qu'il s'agit d'un immeuble rendu inutilisable à la suite de travaux inachevés assimilant cet immeuble à un terrain à bâtir, mais à un immeuble rendu à l'état neuf, - le fait que la société William exerce une activité de marchand de biens importe peu et ne dispensait pas les appelants de leur devoir de conseil, - les notaires ont manqué à leur obligation d'information et de conseil en n'attirant pas expressément l'attention du gérant de la société William sur le changement de régime fiscal entre les actes, - les appelants ne rapportent pas la preuve que la société William souhaitait pour des raisons spécifiques opter pour un régime de Tva plutôt que pour les droits d'enregistrement, le gérant de la société souhaitant percevoir le prix de 4 700 000 euros net vendeur conformément à l'offre d'achat présentée par la société Bach, - même si la vente relevait du régime de la Tva, les notaires auraient dû tenir compte de sa volonté de percevoir le prix de 4 700 000 euros net vendeur qui apparaissait clairement dans l'offre acceptée du 2 août 2012 et reproduite dans les deux promesses de vente du 13 septembre 2012, sans égard au régime fiscal que les notaires indiquent avoir fait évoluer en raison des éléments fournis par l'intimée, a fortiori quand il est d'usage constant qu'entre professionnels, le prix d'une offre de cession s'entend toujours hors taxe en l'absence de précision, - il n'est pas établi que le gérant de la société William, profane en matière de Tva sur les investissements immobiliers et ressortissant chinois ne maîtrisant pas le français, ait reçu avant la vente une information complémentaire sur ses obligations fiscales, qui lui aurait permis de savoir qu'il devait déclarer la Tva collectée après. La responsabilité du notaire peut être engagée à charge pour celui qui l'invoque de démontrer une faute, un lien de causalité et un préjudice. Le notaire est tenu à un devoir d'information et à un devoir de conseil consistant à informer les parties sur l'étendue et les conséquences de leur engagement. La promesse de vente reçue le 13 septembre 2012, signée entre la société William, promettant, et la société Bach, bénéficiaire, et portant sur l'acquisition d'un ensemble immobilier situé [Adresse 10] et [Adresse 1] à [Localité 16], constitué d'un bâtiment (boutique et partie à usage d'hôtel) et d'une cour (lot 1), d'une cave ( lot 2) et des parties du local commercial à usage d'hotel (lots 4 à 10) a été consentie au prix de 4 700 000 euros payable comptant à la réalisation de la promesse par acte authentique. Cet acte mentionne que le promettant a entrepris la réalisation d'une opération d'aménagement et effectué divers travaux de démolition et dépose pour un montant de 8 000 euros. L'acte précise, au titre du régime fiscal, que 'Ainsi qu'il est dit ci-dessus dans l'exposé préalable et aux termes de l'article 245 A annexe 2 du code général des impôts, l'intégralité des éléments du second oeuvre ayant été déposée et démolie, la mutation est soumise au régime de la Tva ainsi que le promettant et le bénéficiaire s'y soumettent'. L'acte authentique de vente du 28 janvier 2013, au titre des déclarations fiscales, vise l'ensemble des travaux de démolition et dépose entrepris par le vendreur et précise 'En conséquence, les parties déclarent que la mutation entre dans le champ d'application de la valeur ajoutée, l'intégralité des éléments du second oeuvre ayant été déposée et démolis au sens de l'article 245 A annexe 2 du code général des impôts (...). Le redevable sur la taxe de la valeur ajoutée est le vendeur qui est une personne assujettie à cette taxe au sens de l'article 256-A du code général des impôts'. Il précise que le prix de 4 700 000 euros s'entend Tva incluse, le prix hors taxe s'élevant à 3 929 765,89 euros. Le projet d'acte notarié daté du 13 septembre 2012 et non signé, devant être conclu entre les mêmes parties, portant sur l'acquisition du même lot et visant les mêmes travaux prévoyait néanmoins que 'La vente à intervenir sera soumise aux droits d'enregistrement, les biens objets des présentes n'entrant pas dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée. Le tarif applicable sera celui du droit commun prévu par l'article 1594 du code général des impôts'. Il n'est pas établi que les notaires aient attiré l'attention de la Sarl William sur les raisons du changement de régime fiscal applicable entre le projet de la promesse de vente et l'acte authentique de celle-ci ainsi que sur les conséquences de cette modification. Le manquement des notaires à leur devoir d'information et de conseil est d'autant plus caractérisé que l'offre d'achat de la société Bach en date du 2 août 2012 et acceptée par la société William, portant sur 'votre hôtel en cours de rénovation sis à [Adresse 15], et donc bien afférente à l'ensemble immobilier litigieux, mentionne un prix de 4 700 000 euros net vendeur, alors que l'acte authentique de vente est conclu au prix de 4 700 000 euros s'entendant Tva incluse, le prix hors taxe s'élevant à 3 929 765,89 euros. La mention du prix de vente telle que retranscrite à l'acte authentique, ne saurait caractériser une information suffisante compte tenu des actes antérieurs. La circonstance que la Sarl William soit un professionnel en sa qualité de marchand de biens et que son gérant pratique aisément la langue française est impropre à écarter la responsabilité des notaires tenus à une obligation d'information et à un devoir de conseil en toutes circonstances. La mention, dans l'acte d'acquisition de l'ensemble immobilier par le vendeur daté du 30 juin 2011, que l'acquéreur déclare vouloir bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente en application des articles 1115 et 1020 du code général des impôts, en particulier être une personne assujettie au sens de l'article 256 A du code général des impôts effectuant en tant que tel le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée sur imprimé CA3 et s'engager à revendre le bien acquis dans le délai maximal de cinq ans à défaut de quoi il entend être soumis au tarif prévu de droit commun, n'est pas davantage de nature à exonérer les notaires de leur faute. L'article 257 du code général des impôts prévoit que : I. ' Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent, (...) 2. Sont considérés : 1° Comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ; 2° Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf : a) Soit la majorité des fondations ; b) Soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ; c) Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; d) Soit l'ensemble des éléments de second 'uvre tels qu'énumérés par décret en Conseil d'Etat, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d'entre eux. (...)'. Selon l'article 245 A du code général des impôts dans sa version en vigueur depuis le 13 septembre 2010, modifié par décret n°2010-1075 du 10 septembre 2010, 'I. ' Pour l'application du d du 2° du 2 du I de l'article 257 du code général des impôts, les éléments de second oeuvre à prendre en compte sont les suivants : a. les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage ; b. les huisseries extérieures ; c. les cloisons intérieures ; d. les installations sanitaires et de plomberie ; e. les installations électriques ; f. et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage. II. ' La proportion prévue au d du 2° du 2 du I de l'article 257 du code général des impôts est fixée à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés au I'. Les travaux mentionnés dans la promesse de vente et l'acte authentique de vente ont trait à la démolition de cloisons, d'installations de sanitaire, plomberie et électricité, la dépose de l'ensemble des planchers existants et le remplacement des poutres porteuses en bois par des poutrelles en IPN, le percement partiel d'une trémie pour laisser passer un ascenseur de 8 personnes, la démolition de l'ensemble de l'installation de chauffage, la démolition et la dépose de l'ensemble des huisseries extérieures. Il n'est cependant pas justifié que les travaux de démolition entrepris correspondraient à la proportion de deux tiers pour chacun des éléments visés à l'article 245 A I du code général des impôts conformément à l'article 245 A II du code général des impôts dont il est fait application dans les actes notariés. En assujettissant la promesse de vente du 13 septembre 2012 puis l'acte authentique de réitération de celle-ci du 14 janvier 2013 au régime de la Tva sur le fondement des article 257 I 2 2°d) et 245 A du code général des impôts dont les conditions n'étaient pas réunies, les notaires ont à nouveau manqué à leur devoir de conseil. La circonstance que la cession litigieuse serait soumise au régime de la Tva en application des dispositions de l'article 257 I 2-1° du code général des impôts en raison de l'assimilation de l'immeuble à un terrain à bâtir au vu des travaux effectués, est impropre à écarter la faute ci-dessus caractérisée des notaires ayant soumis l'acte à un régime fiscal tiré des dispositions de l'article 257 I 2 2°d) ayant trait à un immeuble neuf ou rendu à l'état neuf, qualification dont ils reconnaissent qu'elle n'était pas applicable à l'ensemble immobilier cédé. Sur le lien de causalité et le préjudice : Le tribunal a jugé que : - le préjudice de la société William est entier puisque l'erreur des notaires l'a rendue redevable de la Tva, alors même que l'opération aurait pu être réalisée en dispense de cette taxe en application de l'article 283-3 du code général des impôts, - le préjudice de la société William est évalué à 727 625 euros, représentant le montant de la Tva, - la société William ne démontrant pas que les intérêts de retard ont été compensés par l'avantage de trésorerie qu'elle a pu retirer du fait de ne pas avoir payé immédiatement les sommes dues, sa demande de ce chef n'est pas fondée, pas plus que celle au titre des pénalités de retard, le défaut de paiement des sommes dues n'étant imputable qu'à la carence de cette société, - la somme allouée porte intérêts à compter du jugement. Les appelants soutiennent que : - l'impôt régulièrement dû par le contribuable ne constitue pas un préjudice indemnisable, la mutation portant sur un terrain à bâtir au sens fiscal étant de toute façon soumise à la Tva et la société Bach n'entendant pas y déroger, - le fait que l'administration fiscale ait fait application de l'article 283-3 du code général des impôts n'est que la conséquence d'une argumentation exclusive de bonne foi de la société William à l'occasion de la contestation de son redressement fiscal, - le redressement fiscal n'est que la conséquence d'un manquement imputable à la société William dès lors qu'elle n'a pas procédé à la déclaration de Tva qu'elle s'était engagée à effectuer aux termes de l'acte authentique, - le notaire ne pouvant être garant de l'économie d'une opération, le préjudice allégué constitué par un prétendu manque à gagner est injustifié, - tout au plus, la société William ne peut prétendre qu'à la réparation du préjudice consistant en la perte de chance d'avoir pu négocier autrement la vente du bien immobilier, mais la société Bach a clairement indiqué devant le tribunal que tant la promesse de vente régularisée que l'acte authentique correspondaient à l'accord des parties et elle n'aurait dans ces conditions certainement pas accepté d'augmenter le prix de vente, en sorte qu'un tel préjudice est inexistant, - la mauvaise foi manifeste de la société William est exclusive de la mise en cause de la responsabilité des notaires, - les intérêts et pénalités de retard ayant couru sont la conséquence directe de la carence persistante de la société William et les notaires ne sauraient être tenus à leur paiement alors qu'il n'est pas démontré qu'autrement informée, l'appelante aurait payé l'impôt et aurait pu y échapper, - la société William ne démontre pas que les intérêts de retard ne sont pas compensés par l'avantage de trésorerie qui en résulte pour elle. La société William réplique que : - elle a fait l'objet d'un rappel d'imposition, soit 770 234 euros de Tva alors qu'en l'absence d'erreur des notaires concernant le régime fiscal applicable, la vente aurait relevé du régime des droits d'enregistrement, - même si la vente était soumise à la Tva, elle aurait dû percevoir un prix de 4 700 000 euros HT net vendeur, - elle s'est acquittée d'une somme de 456 904 euros au titre des intérêts et majorations de retard alors que dument informée sur l'asujettissement de la vente à la Tva, elle aurait refusé la vente, ou contesté le montant du prix de cession de 4 700 000 euros Ttc, a fortiori lorsqu'il était convenu à l'origine un prix de cession de 4 700 000 euros net vendeur, - les juridictions de fond, saisies par la société pour obtenir la décharge du rappel de Tva et des pénalités correspondantes, ont confirmé la position de l'administration fiscale et maintenu le redressement fiscal prononcé, son préjudice étant devenu définitif après l'arrêt du Conseil d'Etat du 28 février 2019 rejetant son pourvoi et s'élevant à 977 233,82 euros, - le paiement de l'impôt mis à la charge du contribuable constitue un préjudice indemnisable lorsque la faute du notaire a fait supporter une charge fiscale à laquelle il aurait pu échapper ou qu'il aurait pu diminuer, comme c'est le cas en l'espèce, - les fautes des notaires sont directement à l'origine de l'entier préjudice subi par elle à la suite de son redressement fiscal, - le paiement des causes du redressement fiscal constitue un préjudice entièrement consommé qui doit être intégralement réparé dès lors qu'il est la conséquence des fautes des notaires instrumentaires, et non pas une perte de chance en l'absence de démonstration d'un aléa susceptible d'affecter le processus dommageable, - les manquements déclaratifs relatifs à la Tva reprochés par les appelants ne sont que la conséquence d'une information incomplète et d'une erreur dans le régime fiscal applicable à la mutation litigieuse. Le redressement fiscal notifié à la Sarl William le 29 juillet 2013 précise qu'il a été considéré, dans l'acte de vente de l'immeuble cédé que celui-ci entrait dans la catégorie des immeubles neufs au sens de l'article 257 I 2 2° du code général des impôts alors qu'au vu des factures de travaux produites, l'immeuble ne peut être considéré comme ayant été rendu neuf au sens de ces dispositions et de l'article 245 annexe II du code général des impôts, le seuil fixé à 2/3 pour chacun des éléments n'étant pas respecté. L'administration fiscale en a déduit que la mutation ne faisait pas entrer le bien cédé dans le champ d'application de la Tva. Relevant toutefois que le simple fait d'avoir mentionné la Tva dans l'acte suffit à rendre la société William redevable de cette taxe, elle a opéré une rectification. Ce redressement fiscal a été validé par jugement du tribunal administratif de Paris le 15 décembre 2016 confirmé par arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 24 janvier 2018 ayant jugé que 'Considérant que la mention, dans un acte authentique de cession d'un immeuble, d'un prix de vente comprenant la taxe sur la valeur ajoutée, équivaut à la facturation de cette taxe ; que par suite, la seule mention de la taxe sur la valeur ajoutée dans l'acte du 14 janvier 2013 suffisait à rendre la société William redevable de cette taxe, sans que l'intéressée puisse utilement se prévaloir de la circonstance, au demeurant non contestée par l'administration, que la cession n'entrait pas de plein droit dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée, ni de la circonstance qu'elle n'a pas entendu opter pour l'imposition de la cession à la taxe sur la valeur ajoutée', 'Considérant que si, pour demander la déduction du rappel de taxe sur la valeur ajoutée qui lui a été assigné, la Sarl William soutient que l'imposition aurait dû porter sur la marge et non sur le prix de cession du bien immobilier, il résulte toutefois des dispositions précipitées du 3 de l'article 238 du code général des impôts que la seule mention de la taxe dans l'acte authentique établi le 14 janvier 2013 suffit à rendre celui qui l'a facturée redevable de cette taxe pour le montant indiqué dans l'acte, de sorte que l'administration fiscale pouvait, à bon droit, appréhender entre les mains du vendeur le montant de la taxe ainsi mentionné'. Il résulte de ces éléments que l'imposition au principal mais également intérêts et majoration de retard compris, est la conséquence exclusive de la faute des notaires ayant à tort assujetti la cession litigieuse à un régime de Tva ayant trait aux immeubles rendus à l'état neuf, non applicable. Les moyens de défense tirés de l'application d'un autre régime fiscal de Tva et du défaut de déclaration de Tva par la société William sont inopérants dès lors que le redressement fiscal a été effectué sur la base des mentions erronées de l'acte authentique de vente. L'entier préjudice de la Sarl William causé par les fautes des notaires devant être réparé, celle-ci est fondée en sa demande au titre des intérêts et majoration de retard, en sus de l'imposition à titre principal, lesquels n'auraient pas à eu à s'appliquer en l'absence de fautes des notaires. Il convient en conséquence de condamner in solidum M. [B], la Scp [B]-Bosse- Brami, la Scp [O] [Y] représentée par Mme [W] [Y] en sa qualité de liquidateur; Mmes [W] [Y], [E] [Y] et [V] [Y] en leur qualité d'ayants droit de [O] [Y], et la société d'assurance mutuelle MMA Iard Assurances Mutuelles à payer à la Sarl William la somme de 249 608,82 euros, en sus de celle allouée par les premiers juges, laquelle somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : M. [B], la Scp [B]-Bosse- Brami, la Scp [O] [Y] représentée par Mme [W] [Y] en sa qualité de liquidateur; Mmes [W] [Y], [E] [Y] et [V] [Y] en leur qualité d'ayants droit de [O] [Y], et la société d'assurance mutuelle MMA Iard Assurances Mutuelles échouant en leurs prétentions sont condamnés aux dépens d'appel avec les modalités de recouvrement de l'article 699 du code de procédure civile et à payer à la Sarl William une indemnité de procédure de 5 000 euros. PAR CES MOTIFS : La cour, Infirme la décision en ce qu'elle a condamné in solidum M. [J] [B], la Scp [O] [Y], la Scp [B]-Bosse-Brami, Mme [W] [Y], en son nom personnel et en sa qualité de liquidateur de la Scp [O] [Y], Mme [E] [Y], Mme [V] [Y] et la société MMA Iard assurances mutuelles à payer à la Sarl William la somme au principal de 727 625 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement en réparation de son préjudice, Confirme la décision pour le surplus de ses dispositions, Statuant de nouveau, Condamne in solidum M. [J] [B], la Scp [J] [B] Olivier Bosse et Julie Brami, et la Scp [O] [Y] représentée par Mme [W] [Y] en sa qualité de liquidateur amiable, Mmes [W], [E] et [V] [Y] en leur qualité d'ayants droit de [O] [Y] et la société MMA Iard assurances mutuelles à payer à la Sarl William la somme de 977 233,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à concurrence des sommes allouées par celui-ci (727 625 euros) et à compter du présent arrêt pour le surplus (249 608, 82 euros), Condamne in solidum M. [J] [B], la Scp [J] [B] Olivier Bossé et Julie Brami, et la Scp [O] [Y] représentée par Mme [W] [Y] en sa qualité de liquidateur amiable, Mmes [W], [E] et [V] [Y] en leur qualité d'ayants droit de [O] [Y], et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à payer à la Sarl William la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [J] [B], la Scp [J] [B] Olivier Bossé et Julie Brami, et la Scp [O] [Y] représentée par Mme [W] [Y] en sa qualité de liquidateur amiable, Mmes [W], [E] et [V] [Y] en leur qualité d'ayants droit de [O] [Y] et la société MMA Iard assurances mutuelles aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,