Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/05858

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/05858 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DJ7 N° MINUTE : 7/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 septembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [D], [F] [E], demeurant [Adresse 1], représenté par Me Mohamed BOUACHA, avocat au barreau de PARIS, 117 Boulevard Voltaire 75011 Paris, Toque C1493 DÉFENDEUR Monsieur [G] [V], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Karine WACHÉ-VALIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 28 juin 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 11 septembre 2024 par Karine WACHÉ-VALIN, 1ère Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 11 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05858 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DJ7 EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 6 août 2018, M. [D] [F] [E] a donné à bail à M. [G] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 550 euros outre un dépôt de garantie de 1.100 euros. Des loyers étant demeurés impayés, M. [D] [F] [E] a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2023, un commandement de payer la somme de 6.250 euros, correspondant à l'arriéré locatif, 1er trimestre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, M. [D] [F] [E] a fait assigner M. [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner M. [G] [V] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 12.909,46 euros, février 2024 inclus ainsi qu'une somme mensuelle de 550 euros à titre d'indemnité d'occupation du 4 juillet 2023 jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers. Au soutien de ses prétentions, M. [D] [F] [E] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et ce pendant plus de deux mois et qu'une tentative de conciliation n'a pas abouti, le locataire ayant refusé de faire le moindre effort pour régler les loyers. A l'audience du 28 juin 2024, M. [D] [F] [E], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisé sa créance à la somme de 8.959,46 euros, juin 2024 inclus et fait valoir que le paiement des loyers courants n'a pas repris. M. [G] [V], régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu, ni personne pour lui. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique 21 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 28 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 6 août 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mai 2023, pour la somme en principal de 6.250 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2023. En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. En l'espèce, M. [G] [V] n'a pas repris le paiement de l'intégralité du loyer de sorte qu'il ne peut lui être accordé de délais et la suspension de la clause résolutoire. M. [G] [V] étant sans droit ni titre depuis le 4 juillet 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation M. [G] [V] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, M. [D] [F] [E] réclame le paiement de la somme de 8.959,46 euros, juin 2024 inclus correspondant selon le décompte produit, aux sommes visées dans le commandement de payer incluant le coût du commandement de payer et aux sommes restant dues de mars 2023 à mai 2024. Or il ne saurait être imputé au titre des loyers, le coût du commandement de payer. Au vu du décompte produit et du décompte annexé au commandement de payer, il est établi que M. [G] [V] reste lui devoir la somme de 8.571 euros (avril à mai 2024, le mois de mars étant inclus dans la somme visée dans le commandement de payer), cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, mai 2024 inclus. Pour la somme au principal, M. [G] [V] sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 8.571 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. M. [G] [V] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du mois de juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires M. [G] [V] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. Il sera condamné à payer à M. [D] [F] [E] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 août 2018 entre M. [D] [F] [E] et M. [G] [V] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 juillet 2023 ; ORDONNONS en conséquence à M. [G] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; DISONS qu'à défaut pour M. [G] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [D] [F] [E] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS M. [G] [V] à verser à M. [D] [F] [E] la somme provisionnelle de 8.571 euros, mai 2024 compris, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ; RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; CONDAMNONS M. [G] [V] à verser à M. [D] [F] [E] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du mois de juin 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; CONDAMNONS M. [G] [V] à payer à M. [D] [F] [E] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS M. [G] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et le greffier susnommés. Le greffier La présidente