Tribunal judiciaire, 07 juin 2024. 23/04577

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 07 Juin 2024 DOSSIER N° : N° RG 23/04577 - N° Portalis DB3T-W-B7H-UMVS AFFAIRE : S.A.R.L. BUBUGAO C/ S.C.I. [Adresse 2] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL 3ème Chambre CIVILE ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT ********* Nous, Benjamin VERNOTTE, Vice-Président Assisté de Francine REA, Greffier DEMANDERESSE S.A.R.L. BUBUGAO, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Jérémie DILMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G844 DEFENDERESSE S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Laurent ABSIL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 1, Me Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE ********* EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous signatures privées en date du 12 octobre 2016, la SCI [Adresse 2] a donné à bail commercial à la Société BUBUGAO des locaux d'une superficie de 600 m2 sis [Adresse 3] à [Localité 4]. Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 116.471 € HT, valeur en 2016. La société preneur exploite un commerce de bazar et alimentaire. Le preneur a été informé de ce qu'une procédure était en cours à l'encontre de la copropriété concernant l'étanchéité de la toiture terrasse. Suivant assignation délivrée par huissier le 12 juillet 2023, La SARL BUBUGAO a attrait La SCI [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Créteil, en cessation de troubles de jouissance liés à des infiltrations, et indemnisation des préjudices consécutifs. Suivant conclusions d’incident notifiées par RPVA le 6 décembre 2023, La SCI [Adresse 2] a formé incident devant le juge de la mise en état. Dans ses dernières écritures notifiées le 09 avril 2024, La SCI [Adresse 2] a demandé au juge de la mise en état de : à titre principal, - déclarer irrecevables comme prescrites l'intégralité des demandes formulées par la SARL BUBUGAO dans son assignation signifiée le 12 juillet 2023 ; à titre subsidiaire, - déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de la SARL BUBUGAO liées aux sinistres apparus avant le 12 juillet 2018 ; à titre subsidiaire ou surabondant, - déclarer irrecevables les demandes de la SARL BUBUGAO formulées dans son assignation signifiée le 12 juillet 2023 par application des clauses d'assurance et de renonciation à recours figurant à l'article 10 du bail commercial conclu le 12 octobre 2016; dans tous les cas, - débouter la SARL BUBUGAO de l'intégralité de ses demandes ; - condamner la SARL BUBUGAO à communiquer à la SCI [Adresse 2] les pièces suivantes : ** copie intégrale du contrat d'assurance ** justification du paiement de la dernière prime ** déclarations de sinistres ** documents relatifs aux prises en charge par l'assureur du preneur le tout sous astreinte de 250 € par jour de retard passé le délai de quinzaine de la signification de l'ordonnance à intervenir ; - condamner la SARL BUBUGAO à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d'instance. Au soutien de ses prétentions, La SCI [Adresse 2] a fait valoir notamment : - qu’il existe des infiltrations, localisées au même endroit depuis l’origine ; - que le bailleur a été diligent et que le locataire est au courant depuis le départ de l’existence des infiltrations, de sorte que son action est prescrite ; - qu’il existe une clause de non-recours dans le bail, qui prévoit que le preneur en cas de dégâts des eaux doit se retourner contre son assureur et non contre le bailleur ; que cette clause est circonscrite aux dégâts des eaux, de sorte qu’elle ne vide pas de son contenu l’obligation de délivrance et la garantie de jouissance paisible du bailleur ; Suivant conclusions d’incident notifiées par RPVA le 19 avril 2024, La SARL BUBUGAO a demandé au juge de la mise en état de : - débouter La SCI [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes ; - condamner La SCI [Adresse 2] à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me DILMI. Au soutien de ses prétentions, La SARL BUBUGAO a fait valoir notamment : - que La SCI [Adresse 2] a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible ; que cette obligation est continue et n’est pas soumise à prescription ; - que La SARL BUBUGAO a envoyé plusieurs courriers de mise en demeure au bailleur, demeurés sans réponse ; - que le bailleur a fait preuve d’une carence continue en l’espèce. L’incident a été fixé pour plaider à l’audience sur incident du 29 avril 2024, puis mis en délibéré au 07 juin 2024. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur les demandes principales - Sur la prescription de l’action de La SARL BUBUGAO En vertu de l’article L. 145-60 du code de commerce,, « toutes les actions exercées [dans le cadre d’un bail commercial] se prescrivent par deux ans. » à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. En l’espèce, La SCI [Adresse 2] n’entend pas faire état de la prescription biennale mais se prévaut de la prescription quinquennale. Le juge ne pouvant statuer ultra petita, la prescription quinquennale sera considérée ci-dessous. Les causes d’interruption de la prescription sont la reconnaissance de dette par le débiteur, la mise en œuvre d’une mesure conservatoire ou d’une voie d’exécution et la demande en justice ; la délivrance d’une assignation par le locataire au bailleur interrompt donc le délai de la prescription quinquennale. En l’espèce, il est constant que La SARL BUBUGAO a été informée dès avant la signature du contrat de bail le 12 octobre 2016, du risque d’infiltrations et de l’existence d’une procédure en cours à l’encontre de la copropriété concernant l’étanchéité de la toiture terrasse. La SARL BUBUGAO a reconnu dans ses écritures avoir subi des infiltrations dès le début de son exploitation en octobre 2016. La SARL BUBUGAO n’ayant fait délivrer assignation à sa bailleresse que le 12 juillet 2023, il s’ensuit que l’action en indemnisation du préjudice de jouissance subi antérieurement au 12 juillet 2018 est irrecevable, motif pris de sa prescription. Même si l’obligation de délivrance d’un logement décent et l’obligation d’entretien des lieux loués en bon état d’usage sont des obligations continues, en l’absence d’acte interrompant la prescription dans les cinq années antérieures, les demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel, moral et au titre du gain manqué par La SARL BUBUGAO, sont irrecevables comme prescrites pour la période antérieure au délai de cinq ans, soit pour la période antérieure au 12 juillet 2018 (cf. dans le même sens : CA Paris, pôle 4 - ch. 3, 14 juin 2019, n° 17/05836). Il en va différemment, en revanche, des demandes de La SARL BUBUGAO tendant à : -« ordonner à La SCI [Adresse 2] d’exécuter ses obligations de délivrance et de jouissance du local commercial, notamment en faisant toutes diligences auprès du syndic et du syndica des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] afin que soient votés les travaux en assemblée générale, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ; (...) - « autoriser le placement sous séquestre judiciaire des loyers à venir sur le sous-compte CARPA du conseil de la société BUBUGAO ». Ces demandes ne sont pas prescrites, en ce qu’elles tendent à faire respecter par le bailleur ses obligations continues de délivrance, d’entretien et de réparation du bien donné à bail, et non indemniser le preneur des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de ses obligations. - Sur la clause de non-recours En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, « Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. » En vertu de l’article 1170 du code civil, « Toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite. » La jurisprudence constante retient que doit être déclarée non-écrite, en ce qu’elle vide le bail de l’obligation essentielle du bailleur de délivrer la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible au locataire, la clause selon laquelle le preneur renonce expressément à tous recours et actions quelconques contre le bailleur du fait de la destruction totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, soit du fait de leur détérioration, soit du fait de la privation ou trouble de jouissance des lieux et même, au cas de perte totale ou partielle de son fonds de commerce y compris les éléments incorporels attachés audit fonds (CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 14 juin 2017, n° 15/01643). De même, « La clause par laquelle le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur et à toute demande de réduction de loyer, en cas d’humidité, infiltrations, dégâts des eaux… ne décharge pas ledit bailleur de son obligation de délivrance, ni de celle d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage auquel elle est destinée. L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ne cesse qu’en cas de force majeure. En l’espèce, la clause de renonciation est des plus générales, et elle vide de sa substance l’obligation de jouissance paisible reposant sur le bailleur, de sorte qu’elle doit être écartée[et que] la fin de non-recevoir avancée par le bailleur sera rejetée » (CA Versailles, 12e ch., 11 mai 2023, n° 22/05486). Dans le présent litige, le bailleur s’appuie sur la clause stipulée à l’article10, pour demander au juge de 0al mise en état de déclarer irrecevable le recours formé contre lui par La SARL BUBUGAO. Cette clause prévoit que « le preneur renonce expressément à tous recours et actions quelconques contre le bailleur (…) du fait de la destruction partielle de ses matériels, meubles, objets et marchandises soit du fait de la privation de jouissance des lieux et même en cas de perte totale ou partielle de son fonds de commerce, y compris les éléments incorporels attachés audit fonds ». Une telle clause a pour effet de vider de sa substance l’obligation de jouissance paisible reposant sur le bailleur, peu importe qu’en retour le bailleur ait renoncé lui aussi à tout recours contre le preneur. Par conséquent, la clause ne peut jouer en l’espèce et il convient de débouter La SCI [Adresse 2] de sa fin de non-recevoir tirée de la stipulation de la clause de non recours. Sur les demandes reconventionnelles Il n’existe aucune raison légitime de ne pas faire droit à la demande de communication de pièces formée par La SCI [Adresse 2], dès lors qu’elles sont en lien avec l’objet du litige, que leur existence n’est pas contestée et qu’elles sont susceptibles de servir sa défense. En conséquence, il convient de condamner la SARL BUBUGAO à communiquer à la SCI [Adresse 2] les pièces suivantes : - la copie intégrale du contrat d'assurance concernant le local commercial objet du bail ; - justification du paiement de la dernière prime ; - les déclarations de sinistres relatives au local commercial objet du bail ; - les documents relatifs aux prises en charge par l'assureur du preneur ; sous astreinte de 150 € par jour de retard passé le délai de deux mois de la signification de la présente ordonnance, et ce pendant trois mois. Sur les demandes accessoires Les dépens de l’incident et les frais irrépétibles seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, DECLARE les demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel, moral et au titre du gain manqué, formées par La SARL BUBUGAO, irrecevables comme prescrites pour la période antérieure au délai de deux ans, soit pour la période antérieure au 12 juillet 2018 ; DECLARE recevables comme non prescrites ces mêmes demandes pour la période postérieure au 12 juillet 2018 ; DECLARE recevables comme non prescrites des demandes de La SARL BUBUGAO tendant à : -« ordonner à La SCI [Adresse 2] d’exécuter ses obligations de délivrance et de jouissance du local commercial, notamment en faisant toutes diligences auprès du syndic et du syndica des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] afin que soient votés les travaux en assemblée générale, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ; (...) - « autoriser le placement sous séquestre judiciaire des loyers à venir sur le sous-compte CARPA du conseil de la société BUBUGAO » ; DBOUTE La SCI [Adresse 2] de sa fin de non-recevoir tirée de la stipulation de la clause de non recours ; CONDAMNE la SARL BUBUGAO à communiquer à la SCI [Adresse 2] les pièces suivantes : - la copie intégrale du contrat d'assurance concernant le local commercial objet du bail ; - justification du paiement de la dernière prime ; - les déclarations de sinistres relatives au local commercial objet du bail ; - les documents relatifs aux prises en charge par l'assureur du preneur ; sous astreinte de 150 € par jour de retard passé le délai de deux mois de la signification de la présente ordonnance, et ce pendant trois mois ; RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 05 septembre 2024 à 09h30, avec le calendrier suivant : - conclusions au fond de Me DILMI avant le 15 juillet 2024 ; - conclusions en réponse au fond de Me ABSIL avant le 04 septembre 2024 si possible ; RESERVE les dépens de l’incident ainsi que les demandes formées au titre des frais irrépétibles. Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE SEPT JUIN LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE. Le GREFFIER Le JUGE DE LA MISE EN ETAT