Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/01553

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 26 Septembre 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : Société HABITAT 44 3 boulevard Alexandre Millerand BP 50432 44204 NANTES représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [T] [Z] 23 le Clos des Barres 44430 LE LANDREAU non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 04 juillet 2024 date des débats : 04 juillet 2024 délibéré au : 26 septembre 2024 RG N° N° RG 24/01553 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M73I COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER CCC à Madame [T] [Z] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 25 avril 2006, l’office public de l’habitat de Loire-Atlantique HABITAT 44 (ci-après HABITAT 44) a donné à bail à Madame [T] [Z] un logement situé 23 le Clos des Barres - 44430 LE LANDREAU. Le 11 décembre 2023, HABITAT 44 a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.288,36 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 6 décembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 24 avril 2024, HABITAT 44 a fait assigner Madame [T] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Constater la résiliation du bail d’habitation par le jeu de la clause résolutoire à la date du 12 février 2024, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers ; - Ordonner l'expulsion de Madame [T] [Z] des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ; - Condamner Madame [T] [Z] à lui payer les sommes suivantes : - 828,99 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; - Une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme de 515,17 euros, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ; - 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer de 171,22 euros ; - Dire et juger que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ; - Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du Code de procédure civile. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 juillet 2024, lors de laquelle HABITAT 44, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.251,63 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2024, frais de procédure déduits. L’office s’est par ailleurs opposé à l’octroi de tout délai de paiement. Régulièrement citée, Madame [T] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux n’a pas pu être réalisé en raison de la carence de la locataire. La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 24 avril 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience du 4 juillet 2024. En outre, HABITAT 44 justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales (ou MSA) le 29 novembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [T] [Z], le 11 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.288,36 euros. Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 février 2024. Dès lors, Madame [T] [Z], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Madame [T] [Z] sera par ailleurs condamnée à payer à HABITAT 44 une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale d’HABITAT 44 est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1.394,79 euros au 30 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse. Il convient de déduire de ce montant les frais de procédure (143,16 euros) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens, mais également les frais de pénalités d’enquête sociale de 7,62 euros par mois imputés à la locataire sur une période allant de janvier à juin 2024 (soit 45,72 euros), qui ne font l’objet d’aucune justification. Madame [T] [Z] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. En conséquence, Madame [T] [Z] sera condamnée à payer à HABITAT 44 la somme de 1.205,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse. En outre, en l'absence d'éléments produits sur la situation de la locataire, et dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement partiel remonte au mois d’avril 2024, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Madame [T] [Z], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer de 171,22 euros. Par ailleurs, l’équité commande de débouter HABITAT 44 de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’office public de l’habitat de Loire-Atlantique HABITAT 44 à l’encontre de Madame [T] [Z] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 12 février 2024, du contrat de bail conclu le 25 avril 2006, portant sur le logement situé 23 le Clos des Barres - 44430 LE LANDREAU ; DIT que Madame [T] [Z] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [T] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ; CONDAMNE Madame [T] [Z] à payer à l’office public de l’habitat de Loire-Atlantique HABITAT 44, les sommes suivantes : - 1.205,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse ; - une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 515,17 euros par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 12 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; DEBOUTE l’office public de l’habitat de Loire-Atlantique HABITAT 44 de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [T] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 171,22 euros ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Michel HORTAIS Pierre DUPIRE