Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 4]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 AVRIL 2025
Minute n° :
N° RG 24/00534 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZU3
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
Monsieur [L] [F]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de la SCP LAVAL CROZE CARPE, avocats au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEUR :
Madame [U] [T] en sa qualité d'héritière de Monsieur [M] [T] représentée par sa représentente légale Madame [E] [T]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
A l'audience du 10 Décembre 2024, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2025, prorogé à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Monsieur [L] [F] a donné à bail en date du 8 juillet 2017 à Monsieur [M] [T] un studio meublé à usage d’habitation situé en RDC au [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial fixé à 372,00 €, majoré d’une provision pour charges de 99,24 €, payables d’avance au 1er de chaque mois.
Suite au décès de Monsieur [M] [T] survenu le 13 octobre 2021, des loyers sont restés impayés et l’assurance obligatoire « risques locatifs » n’a pas été produite par Madame [U] [T], héritière mineure, représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], Monsieur [B] [T], second héritier, ayant le 17 janvier 2022 officiellement renoncé à la succession du locataire décédé.
Monsieur [L] [F] a donc fait signifier en date du 22 décembre 2023 à Madame [U] [T], représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], d’une part, un commandement de payer dans un délai de 6 semaines la somme principale de 9.672,00 euros (loyers et charges dus la période d’octobre 2021 à décembre 2023) visant la clause résolutoire figurant au bail, et d’autre part, un commandement d’avoir à justifier dans un délai d’un mois de la souscription d’une assurance couvrant les « risques locatifs » du logement loué.
En l’absence de justification de l’assurance locative dans le délai indiqué, et à défaut de règlement des causes du commandement de payer, Monsieur [L] [F] a fait assigner en référé Madame [U] [T] -en sa qualité d’héritière mineure- représentée par sa représentante légale Madame [E] [T] -suivant acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins suivantes :
Vu l’urgence,
Déclarer Monsieur [L] [F] recevable et bien fondé en ses demandes ;Constater que Madame [U] [T] représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], n’a pas acquitté les causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 22 décembre 2023 et n’a pas sollicité de délais de paiement avant le 22 février 2024 ; Constater, en conséquence, que le bail d’habitation du 8 juillet 2017 portant sur le studio meublé situé au [Adresse 2] se trouve résilié de plein droit par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ;Ordonner la libération des lieux par Madame [U] [T] représentée par sa représentante légale Madame [E] [T] et celle de tous occupants de son chef, et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie avec astreinte de 100,00 € par jour de retard et jusqu’à libération complète des lieux ;Ordonner l'expulsion de Madame [U] [T] représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Madame [U] [T] représentée par sa représentante légale Madame [E] [T] ;Se réserver la liquidation de l’astreinte ;Condamner Madame [U] [T] représentée par sa représentante légale Madame [E] [T] à payer à titre provisionnel la somme de 9.933,73 € au titre des causes du commandement ;
Juger que cette somme sera productrice d’intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;Condamner Madame [U] [T] représentée par sa représentante légale Madame [E] [T] à payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle de 380,00 € à compter de janvier 2024, et ce, jusqu’à la libération des lieux et restitution des clés ;Dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront productifs d’intérêts, et ce, au taux d’intérêt légal ;Condamner Madame [U] [T] représentée par sa représentante légale Madame [E] [T] à payer à titre provisionnel la somme de 2.500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [U] [T] représentée par sa représentante légale Madame [E] [T] à payer à titre provisionnel au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et défaut d’assurance et de la sommation de prendre parti du 30 mars 2022, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.
A l’audience publique du 10 décembre 2024, l’avocat de Monsieur [L] [F] a déclaré, d’une part, que depuis le décès du locataire en titre Monsieur [M] [T] le 13 octobre 2021, aucun paiement du loyer et des charges n’avait été effectué par Madame [U] [T], seule héritière mineure, représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], d’autre part, qu’une somme de 11.199,00 € restait due -selon décompte actualisé au 2 mars 2024 produit au dossier- outre les indemnités mensuelles d’occupation dues au jour de l’audience, et qu’il demandait, enfin, le maintien de l’intégralité de ses demandes en acquisition de la clause résolutoire, paiement et expulsion.
Citée à l’étude, Madame [U] [T] -représentée par sa représentante légale Madame [E] [T]- n'a pas comparu, ni personne pour elle.
La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025, prorogé au 25 avril 2025.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
La décision sera réputée contradictoire en application de l'article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d'appel.
I. Sur la recevabilité de la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire
Attendu que les dispositions prévues aux articles 24 II & 24-III de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant, en premier lieu, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience, et en second lieu, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans un délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, ne peuvent s’appliquer au cas d’espèce, du fait du décès du locataire en titre du bail meublé, Monsieur [M] [T], survenu le 13 octobre 2021, mais également du transfert de plein droit du contrat de location aux héritiers de la succession du défunt.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance et loyers impayés formée par le bailleur Monsieur [L] [F] et signifiée à l’encontre de Madame [U] [T] -seule héritière mineure de Monsieur [M] [T]- représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], est donc parfaitement recevable.
II. Sur la clause résolutoire et sur l’expulsion
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.
En l'espèce, le bail conclu le 8 juillet 2017 contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d'une assurance (article 4.3.2.1. des conditions générales du contrat de location).
Le 22 décembre 2023, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Madame [U] [T] représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l'acte.
Par conséquent, Madame [U] [T] représentée par sa représentante légale Madame [E] [T] disposait d’un délai jusqu'au 22 janvier 2024 à 24 heures pour remettre à Monsieur [L] [F] l'attestation d'assurance « risques locatifs » du logement loué.
A l'audience du 10 décembre 2024, le bailleur a maintenu l’intégralité de ses demandes introductives et Madame [E] [T] représentante légale de Madame [U] [T], absente et non représentée à l’audience, n’a aucunement rapporté la preuve que cette assurance avait bien été souscrite dans le délai imparti.
Il en résulte que la clause résolutoire pour défaut d'assurance « risques locatifs » contenue dans le bail est acquise à la date du 22 janvier 2024.
L'expulsion de Madame [U] [T] représentée par sa représentante légale Madame [E] [T] du studio meublé occupé au [Adresse 2], et celle de tous occupants de son chef -avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier- sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, ce qui sera rappelé dans le dispositif.
En fin, il n’y aura pas lieu en revanche de faire droit à la demande d’astreinte formulée par le bailleur, la mesure d’expulsion, accompagnée de la possibilité de recourir à un serrurier et à la force publique, paraissant amplement suffisante.
La demande de ce chef de Monsieur [L] [F] sera donc rejetée.
III. Sur les demandes de condamnation au paiement
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Madame [U] [T], représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], reste redevable des loyers et charges jusqu’au 22 janvier 2024 et, à compter du 23 janvier 2024, le bail étant résilié de plein droit pour défaut d’assurance, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupante sans droit ni titre du logement du défunt Monsieur [M] [T] depuis le 23 janvier 2024, Madame [U] [T], représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, et ce, conformément aux termes de l'assignation introductive d’instance.
En effet, aucune actualisation de la dette locative au jour de l’audience n’a été produite dans les pièces déposées par l’avocat du requérant.
Il sera donc retenu le décompte de la dette locative datée du 2 mars 2024, visé dans l’assignation introductive, démontrant que Madame [U] [T], représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], reste devoir la somme de 11.199,00 euros, comprenant l’échéance du mois de mars 2024.
Absente à l'audience, Madame [U] [T], représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], ne conteste par définition, ni le principe, ni le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.
En conséquence, Madame [U] [T], représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], sera condamnée à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 11.199,00 euros (comprenant l’échéance du mois de mars 2024) avec intérêts au taux légal calculés à compter de l’assignation signifiée le 16 juillet 2024.
Hormis la somme incluse (échéance de mars 2024) dans celle liquidée ci-dessus, Madame [U] [T], représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], sera également condamnée à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation -d’un montant indexé et revalorisable selon les conditions contractuelles- pour la période courant à effet du 1er avril 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, et ce, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.
S’agissant enfin de la demande de capitalisation des intérêts, l’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Cette disposition est d’ordre public.
Les intérêts échus de plus d'une année seront, par conséquent, capitalisés.
IV. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l'espèce, Madame [U] [T], représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements préalables du 22 décembre 2023 d’avoir à payer l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement, ainsi que de l’assignation introductive d’instance.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, compte tenu des frais irrépétibles exposés et des nombreuses démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur Monsieur [L] [F], Madame [U] [T], représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], sera condamnée à titre provisionnel à lui verser la somme de 1.000,00 euros sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS l’action de constat d’acquisition de la clause résolutoire recevable ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 8 juillet 2017 entre, d’une part, Monsieur [L] [F] et Madame [U] [T], héritière mineure, représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], d’autre part -venant aux droits de Monsieur [M] [T], décédé le 13 octobre 2021- concernant un studio meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 22 janvier 2024 ;
DISONS que Madame [U] [T], héritière mineure, représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 2], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [U] [T] représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [U] [T], représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], à verser à Monsieur [L] [F] la somme de 11.199,00 € (onze mille cent quatre-vingt-dix-neuf euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 2 mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de l’assignation signifiée le 16 juillet 2024 ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [U] [T], représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], à verser à Monsieur [L] [F] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges -indexée et revalorisable selon les conditions contractuelles- pour la période courant à effet du 1er avril 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés ;
ORDONNONS, à titre provisionnel, la capitalisation des intérêts dus par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;
REJETONS la demande d’astreinte, ainsi que toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [U] [T], représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 1.000,00 € (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [U] [T], représentée par sa représentante légale Madame [E] [T], aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront, notamment, le coût des deux commandements du 22 décembre 2023 d’avoir à payer l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement, ainsi que de l’assignation introductive d’instance.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.
La greffière, Le juge,
