Tribunal judiciaire, 24 février 2025. 24/06528

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Harsanth SUNDARA Copie exécutoire délivrée le : à : Me François-baptiste CROCE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/06528 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KA6 N° MINUTE : 10 JUGEMENT rendu le lundi 24 février 2025 DEMANDEURS Madame [V] [P], Monsieur [S] [N], demeurant ensemble [Adresse 3] représenté par Me François-baptiste CROCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K035 DÉFENDEURS Monsieur [C] [H], Madame [Z] [H], demeurant ensemble [Adresse 1] représenté par Me Harsanth SUNDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J002 COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas REVERDY, Greffier lors de l’audience DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 novembre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 février 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré Décision du 24 février 2025 PCP JCP fond - N° RG 24/06528 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KA6 EXPOSE DU LITIGE [C] et [Z] [H] sont propriétaires d'un bien immobilier à usage d'habitation situé [Adresse 5]. Par acte sous seing privé du 5 janvier 2021, [C] et [Z] [H] ont donné à bail ledit bien à [V] [P] et [S] [N], pour une durée de trois ans, le bail ayant pour prise d'effet le 9 janvier 2021. Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2023, [C] et [Z] [H] ont délivré aux locataires un congé pour vente à effet du 8 janvier 2024, soit au terme du bail. Le dossier a été renvoyé lors de l'audience du 17 octobre 2024 à la demande de l'avocat des défendeurs afin que celui-ci puisse préparer sa défense. Par assignation du 19 avril 2024, [V] [P] et [S] [N] ont assigné [C] et [Z] [H] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire du Havre aux fins de : - déclarer frauduleux le congé pour vente qui leur a été délivré le 2 mai 2023, - déclarer [C] et [Z] [H] responsables du préjudice subi, et en conséquence, - condamner solidairement [C] et [Z] [H] à leur verser les sommes de : o 9.835,35 euros en réparation de leur entier préjudice, o 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens, - dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Lors de l'audience du 26 novembre 2024, le dossier a été retenu et [V] [P] et [S] [N], représentés par leur conseil, s'en sont référé aux termes de leur assignation. Au soutien de leur demande de déclarer frauduleux le congé qui leur a été donné, ils s'appuient sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que sur la décision de la cour d'appel de Bordeaux du 28 novembre 2016 n°15/03/776. Ils soutiennent que leurs bailleurs sont de mauvaise foi et leur ont donné congé sans avoir l'intention de vendre, que le prix de vente qui leur a été annoncé, de 475.000 euros, était très supérieur à sa valeur, ce que [C] [H] ne pouvait ignorer de par sa qualité de professionnel de l'immobilier, qu'une valorisation de bien par un professionnel préalablement à la délivrance du congé estimait le bien à 410.000 euros maximum. Ils ajoutent que ce prix a été volontairement fixé à un prix excessif en vue de les dissuader d'acquérir, abondant que le prix de vente a ensuite été baissé dès novembre 2023 au prix de 385.000 euros net vendeur, que le bien n'a été commercialisé que pendant une période de quatre mois de septembre à décembre 2024, que le bien n'a toujours pas été vendu et a depuis été remis en location. Pour fonder leur demande de dommages et intérêts ils soutiennent que les bailleurs ont commis une faute du fait de leur manquement aux modalités prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au congé pour vente, leur faute leur causant un préjudice matériel du fait des frais engendrés au titre de leur déménagement, de leur emménagement dans un nouveau logement, du fait du jour de congé posé par [V] [P] pour déménager, ainsi que du préjudice moral subi. En défense, [C] et [Z] [H] ont sollicité du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris de : - juger que le congé pour vente qu'ils ont délivré le 2 mai 2023 à [V] [P] et [S] [N] est régulier, - débouter [V] [P] et [S] [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - débouter [V] [P] et [S] [N] de leur demande de réparation du préjudice moral d'un montant de 4.000 euros et du préjudice d'un montant de 4.464 euros correspondant à la différence de prix entre l'ancien et le nouveau loyer sur trois ans de bail, - condamner [V] [P] et [S] [N] à verser solidairement la somme de 3.500 euros à [C] et [Z] [H] au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens. Ils soutiennent pour déclarer régulier le congé pour vente délivré à leurs anciens locataires, que celui-ci n'a été affecté d'aucune fraude et avoir respecté les conditions posées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la fraude n'étant établie que si le bailleur n'a pas eu l'intention véritable de vendre mais de libérer le logement, et que cette fraude se démontre à partir de trois éléments cumulatifs : le caractère excessif du prix de vente, l'insuffisance de démarches faites pour trouver un acheteur et la relocation du logement après le départ du locataire congédié. Ils soutiennent qu'un prix de vente surévalué ne suffit pas à lui seul à établir un prix manifestement excessif, le désir de réaliser une plus-value ne pouvant établir une intention frauduleuse et qu'au demeurant le prix proposé dans leur congé n'était ni exorbitant ni dissuasif. Ils ajoutent par ailleurs que l'échec de la vente de l'appartement n'est pas dû au prix de vente mais à d'autres critères et en particulier à la dégradation du marché parisien. S'agissant de l'insuffisance de démarches pour vendre le bien, il soutient que la fraude ne peut être retenu que lorsque le bailleur n'a mis en œuvre aucune démarche pour vendre le bien, l'intention frauduleuse du bailleur se révélant par son inaction. Or, ils soutiennent avoir déployé leurs meilleurs efforts en vue de vendre leur bien, ayant d'abord mis en vente le bien sur des sites de particuliers dès le 18 septembre 2023 puis confiant à un mandataire exclusif la vente de leur bien, engendrant des coûts importants. Enfin, s'agissant de la relocation du logement après le départ du locataire congédié, ils soutiennent que le seul fait de relouer le bien ne suffit pas à établir la fraude, le bailleur qui de bonne foi n'a finalement pas réussi à vendre le bien doit pouvoir le relouer. Ils soutiennent que si la commercialisation a duré quatre mois, seules trois visites ont eu lieu et que face à l'importante dégradation du marché de l'immobilier parisien et aux mensualités importantes de remboursement auxquels ils devaient encore faire face, et ce alors qu'ils ne disposaient plus de revenus locatifs puisque [V] [P] et [S] [N] avaient déjà quitté le bien. Ne souhaitaient pas baisser d'avantage leur prix de vente ils ont ainsi été contraints à le retirer du marché de la vente en janvier 2024 et le remettre en location. Ils ajoutent n'avoir tiré aucun avantage du congé et de la remise en location de leur bien et ajoutent que la preuve de la fraude n'est pas apportée par [V] [P] et [S] [N]. En rejet de la demande de dommages et intérêts ils soutiennent que d'une part le congé n'était pas frauduleux, qu'au demeurant une partie du dommage ne découle pas de la délivrance du congé et qu'enfin le préjudice moral allégué par [V] [P] et [S] [N] n'est pas justifié. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité du congé pour vente Aux termes de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; il vaut offre de vente au profit du locataire, l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, et à l'expiration de ce délai, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Ce texte n'imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s'oppose à ce qu'il situe la valeur au-dessus du marché, l'intention spéculative n'étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d'une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix. Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du code civil en faisant valoir le défaut de sincérité de l'intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire. L'absence de sincérité de l'intention de vendre peut résulter du caractère manifestement excessif du prix. Le locataire doit alors établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager d'exercer son droit de préemption. En l'espèce, [V] [P] et [S] [N] soutiennent que [C] [H] ne pouvait ignorer que le prix fixé était manifestement excessif du fait de sa qualité de professionnel de l'immobilier ayant de ce fait connaissance des prix de l'immobilier parisien. Ils versent à cet effet une pièce illisible qui de ce fait ne permet pas d'étayer leurs dires (pièce 1, demandeur) alors que cette qualité est contestée par [C] [H]. Ce moyen devra ainsi être écarté. S'agissant du prix de vente fixé dans le congé pour vente, son caractère manifestement excessif doit être analysé au regard de la valeur du bien laquelle ne s'apprécie pas seulement au regard du prix moyen du marché immobilier, mais doit également tenir compte de l'état du bien. En l'espèce, le prix du bien mentionné dans le congé pour vente était de 475.000 (pièce 4 demandeur, pièce adverse 7). Le bien litigieux est un appartement dont la surface de 42,79m², au 3e étage d'un immeuble situé [Adresse 4], dans le [Localité 2] donnant sur une cour arborée. L'appartement est constitué de deux pièces (séjour ; chambre avec une salle d'eau et cuisine). Il est justifié que les époux [H] ont acquis leur bien le 24 février 2020 pour un prix net vendeur de 370.000 euros (pièce adverse 2), puis y ont réalisé des travaux pour un montant de 73.540 euros (pièce adverse 3) avant de donner à bail leur bien. Les prises de vue de leur bien témoignent de ce que celui-ci est en bon état général (pièces adverses 6 et 17). Les demandeurs et les époux [H] versent tous deux une évaluation réalisée par l'agence ORPI sur la base de 15 annonces de biens comparables situés dans le même quartier (surfaces habitables comprises entre 32 et 45 m²), pour des prix s'échelonnant entre 285.000 euros et 430.000 euros, étant précisé que le prix moyen sollicité pour un bien comparable est de 400.000 euros (pièce 5 demandeur, pièce adverse 8). Si l'on tient compte de la fourchette moyenne du prix de vente pour des biens situés dans le même quartier et dont il n'est pas démontré qu'ils seraient totalement différents du bien litigieux, le prix sollicité par les bailleurs dans le congé initial est d'environ 18% supérieur aux évaluations de l'agence ORPI. Compte-tenu de l'état du bien, du prix d'acquisition du bien, des travaux réalisés par [C] et [Z] [H] dans celui-ci, les propriétaires, en fixant un prix de vente supérieur à 18% au prix du marché, étaient dans leur bon droit d'espérer une plus-value lors de la revente. Ainsi, les demandeurs ne démontrent pas que le prix mentionné au congé de vente serait à ce point excessif qu'il caractériserait un défaut de sincérité de l'intention de vendre et ce moyen sera écarté. Par ailleurs s'agissant du moyen tiré de l'insuffisance de démarches de vente faite par les bailleurs, ce moyen ne saurait davantage prospérer. En effet, [C] et [Z] [H] versent un justificatif attestant qu'ils ont mis en ligne une annonce sur le site LeBonCoin le 18 septembre 2023 (pièce adverse 11), le prix de vente n'y est pas précisé. La pièce adverse 16 étant illisible, il n'est pas établi que des annonces aient été publiées sur d'autres sites de particuliers. [C] [H] justifie par ailleurs d'échanges avec l'agence immobilière Monopole Immobilier entre le 13 octobre 2023 et le 9 novembre 2023. Il en ressort que l'agence immobilière prodigue des conseils sur la baisse du prix de mise en vente du bien à [C] [H] (pièce adverse 13). S'ensuit la conclusion avec la même agence d'un mandat exclusif pour vendre le bien au prix net vendeur de 385.000 euros le 10 novembre 2023 (pièce adverse 15). Par courriel du 13 décembre 2023, L'agence Monopole Immobilier a écrit à [C] [H] qu'après plus d'un mois de commercialisation, l'agence n'avait aucune offre à présenter, que le marché immobilier est baissier et que la perspective pour l'année à venir est mauvaise (pièce adverse 19). Peu importe que la durée de commercialisation du bien n'ait duré que quatre mois, il résulte que [C] et [Z] [H] ont effectivement effectué des démarches de mise en vente en suivant les recommandations d'un professionnel et en baissant notamment leur prix de vente pour espérer en conclure une. Ainsi leur manque de diligences dans leurs démarches et leur mauvaise foi n'est pas davantage démontrée. Les défendeurs justifient par ailleurs que le marché de l'immobilier n'a eu de cesse de se dégrader depuis leur décision de mise en vente de leur bien, que les transactions ont chuté de près de 25% en 2023 en comparaison à 2022 (pièce adverse 20), que le marché a continué à fortement se dégrader début 2024, qu'ils n'étaient pas en mesure de consentir une nouvelle baisse de prix de vente compte tenu des charges qui leur incombaient et notamment le remboursement de leur prêt immobilier. Dans ce contexte établi, la remise en location de leur bien courant 2024 ne permet pas davantage d'établir leur mauvaise foi ou le défaut de sincérité de vendre. Compte tenu de tout ce qui précède les demandeurs se verront déboutés de leur demande de voir prononcé le congé pour vente comme frauduleux, ainsi que de leurs demandes subséquentes de dommages et intérêts en l'absence de faute établie dans la délivrance du congé pour vente. Sur les demandes accessoires [V] [P] et [S] [N] succombant à l'instance, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ils verseront en outre aux défendeurs une somme qu'il convient de fixer à la somme de 600 euros pour les frais non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, REJETTE la demande de déclarer frauduleux le congé pour vente délivré le 2 mai 2023 à [V] [P] et [S] [N], DIT que le congé pour vente délivré le 2 mai 2023 à [V] [P] et [S] [N] est valide, REJETTE les demandes de dommages et intérêts sollicitées par [V] [P] et [S] [N], CONDAMNE solidairement [V] [P] et [S] [N] à payer à [C] et [Z] [H] la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires , CONDAMNE solidairement [V] [P] et [S] [N] aux dépens de l'instance, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés. La Greffière Le Juge des contentieux de la protection.