Tribunal judiciaire, 21 novembre 2024. 24/00368

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 24/00368 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2EP NAC : 51Z ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ AUDIENCE DU 21 Novembre 2024 DEMANDERESSE Association LA [9] ([9]) Association déclarée, inscrite sous le n° SIREN [Numéro identifiant 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [L] [G], [Adresse 5] [Localité 8] Rep/assistant : Maître Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDERESSE S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION ( SIDR) Inscrite au Registre du Commerce sous le n° 310 863 592 (74 B 118), au capital de 125.000.000 €, représentée par son Directeur Général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 4] [Localité 8] Rep/assistant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : Catherine VANNIER Greffier : Isabelle SOUNDRON  Audience Publique du : 31 Octobre 2024 LORS DU DÉLIBÉRÉ : Ordonnance prononcée le 21 Novembre 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier  Copie exécutoire à Maître Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION délivrée le : Copie certifiée conforme à Me Marie françoise LAW YEN délivrée le : De FAITS PROCEDURE PRETENTIONS L’association La [9] ([9]) propose des hébergements sociaux à des adultes et familles en difficulté. A ce titre, elle loue 30 appartements situés aux numéros 81, 83 et [Adresse 7] à [Localité 10] auprès de la Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) suivant convention du 6 septembre 2013. Constatant diverses infiltrations, fissures et malfaçons, l’association [9] a fait établir un premier constat d’huissier le 18 décembre 2018, puis a sollicité à plusieurs reprises l’intervention de la SIDR pour y remédier. Après plusieurs échanges de courriels entre l’association et la SIDR, un rendez-vous sur les lieux est organisé le 18 août 2022. Malgré plusieurs relances de l’association, la SIDR reste taisante. Une fuite du local chauffe-eau sur le toit a contraint l’association de faire intervenir une entreprise et un nouveau rendez-vous était convenu avec la SIDR le 27 janvier 2023. Les problèmes d’étanchéité étaient tous recensés et la SIDR s’était engagée à mandater une entreprise dans les trois mois. La SIDR s’engageait aussi à solliciter une entreprise pour les dysfonctionnements des chauffe-eau. Malgré plusieurs relances par courriel les 5 avril et 23 juin 2023, la SIDR n’y répondait pas. L’association [9] faisait établir un second constat le 18 octobre 2023, faisant état de nombreuses fissures, infiltrations, traces d’humidité, moisissures dans l’ensemble des logements et parties communes des immeubles objet du bail. Un nouveau rendez-vous était organisé sur les lieux avec la SIDR le 15 mars 2024 au cours duquel elle s’engageait à planifier les travaux nécessaires. Les dégradations s’empiraient au point de rendre inutilisable une salle d’activité. L’association [9] relançait la SIDR en vain. Devant l’absence de réaction de la SIDR, l’association [9] a, par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, assigné la SIDR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir : Juger que l’association [9] loue à la SIDR des immeubles sis au [Adresse 7],Juger que les immeubles objets du bail présentent de nombreuses infiltrations,Juger que la SIDR n’est jamais intervenue pour réparer les désordres subis par l’association locataire malgré les nombreuses demandes de celle-ci,Juger que la solution de ce litige dépend de ce que soient fixés précisément la nature et l’importance des désordres, les responsabilités en découlant et les préjudices en découlant,Juger que l’association [9] est bien fondée à solliciter une mesure d’expertise judiciaire contradictoire,Par conséquent, Ordonner une mesure d’expertise judiciaire concernant les désordres décrits dans la présente assignation et visés dans le procès-verbal de constat d’huissier du 18/10/2023,Désigner tel expert qu’il plaira au juge des référés lequel aura pour mission de :Convoquer les parties et leurs assureurs,Se rendre sur les lieux du sinistre : dans toutes les parties privatives (appartements) et communes des trois bâtiments situés aux numéros 81, 83 et [Adresse 7] à [Localité 10],Entendre les parties en leurs explications, le cas échéant, tous sachants,Se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,Constater et décrire les infiltrations et tout autre désordre dans les immeubles objets du bail,Se prononcer sur l’origine et les causes des désordres,Donner tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues,Donner tous éléments de nature à apprécier et évaluer la nature et l’importance des préjudices subis par l’association, Préconiser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés et en évaluer leurs coûts,Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer, dans ce cas, d’en aviser le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis,Etablir un pré-rapport qui sera communiqué aux parties,Répondre aux dires et observations des parties qu’il aura recueillis,Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai imparti par l’ordonnance à intervenir,Condamner la SIDR à payer à l’association la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Réserver les dépens. La SIDR soulève la nullité de l’assignation sur le fondement de l’article 117 du code de procédure civile. L’acte introductif d’instance du 14 août 2024 mentionne que l’association [9] est prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [L] [G]. La requérante n’a pas communiqué la décision du conseil d’administration autorisant Monsieur [G] à ester en justice conformément à ses statuts. La qualité de Monsieur [G] n’est pas non plus justifiée. Le défaut de pouvoir est une irrégularité de fond sanctionnée par la nullité de l’acte introductif d’instance. Subsidiairement, la SIDR s’oppose pas au principe d’une expertise. Elle ajoute cependant s’opposer sur un point de la mission confiée à l’expert portant sur la mention « tout autre désordre dans les immeubles objets du bail ». La mission de l’expert ne peut être indéfinie, et celui-ci ne peut être habilité à rechercher ou à détecter « tout désordre » au sein des immeubles. Enfin la SIDR formule ses plus expresses protestations et réserves. Elle s’oppose par ailleurs à la demande au titre des frais irrépétibles sollicitée par la requérante. L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la nullité de l’assignation : Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile : « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : le défaut de capacité en justice,le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès représentant soit personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice,- le défaut de capacité de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ». L’article 119 du même code précise : « les exceptions de nullité fondée sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse ». L’article 121 du même code ajoute : « Dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si la cause a disparu au moment où le juge statue ». Ainsi, le défaut de pouvoir d’une personne figurant au procès comme représentant une personne morale constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte et celui qui l’invoque n’a pas à justifier d’un grief. Cependant, la nullité qui est susceptible d’être couverte, ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. L’article 13 du statut de l’association [9] prévoit que « le président représente seul l’association dans tous les actes de la vie civile et est investi de tous pouvoirs à cet effet. Avec l’autorisation préalable du conseil d’administration, le président peut déléguer partiellement ses pouvoirs, sous sa responsabilité, à un ou plusieurs mandataires de son choix, membres ou non du conseil d’administration. Toute décision d’engagement d’un contentieux devra faire l’objet d’une délibération du conseil d’administration ou du bureau. Le président peut mandater soit un membre du bureau, soit le directeur général pour le représenter à l’instance. Le président est autorisé à ester en justice, il en rend compte au prochain conseil d’administration ». L’association a été créée le 28 septembre 1999, ses derniers statuts ont été approuvés par l’assemblée générale extraordinaire le 1er octobre 2019. L’association [9] justifie de la qualité de président de Monsieur [L] [G]. Enfin, le conseil d’administration de l’association [9], en date du 22 octobre 2024, a donné mandat à son président pour intenter toute action et ester en justice à l’encontre de la SIDR. Il reçoit mandat plein pour représenter l’association et intenter toutes procédures contentieuses en référé et au fond à l’encontre de la SIDR jusqu’à leurs termes. Il ressort de ces éléments que Monsieur [G], président de l’association [9], a bien été autorisé à engager une action judiciaire contre la SIDR avant que le juge ne statue, par une délibération en date du 22 octobre 2024. En conséquence, la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’acte introductif d’instance sera rejetée. Sur l’expertise : Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». La mise en œuvre de ce texte ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige et n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées. En l’espèce, il ressort d’un premier constat établi le 18 décembre 2018 que de nombreux désordres affectent lesdits immeubles. Ainsi, il est notamment noté des fissures importantes dans les murs mais encore des défauts d’étanchéité, des fuites, des moisissures, des peintures qui gondolent et qui cloquent. Un second constat a été diligenté le 18 octobre 2023 démontrant une dégradation notables des désordres qui avaient déjà été précédemment constatés. Ces éléments démontrent que l’association [9] a bien un intérêt à voir prononcer une mesure d’expertise qui, au vu des deux constats, s’impose. En conséquence, il sera fait droit à la demande de l’association [9]. Concernant la mission confiée à l’expert, il convient de rappeler qu’il appartient aux parties d’apporter la preuve des faits qu’elle allègue. La mission de constater et décrire « tout autre désordre dans les immeubles objets du bail » n’est pas suffisamment circonscrite dans le temps et dans son objet de sorte qu’elle s’apparente à une mesure d’investigation générale, le motif légitime visé à l’article 145 du code de procédure civile ne pouvant être la recherche d’un motif permettant l’exercice d’une éventuelle action grâce à la découverte d’un désordre par l’expert. En conséquence, la mission de l’expert sera circonscrite au constat et à la description des désordres invoqués par l’association [9] tels que décrits dans l’assignation et dans les constats du commissaire de justice en date des 18 décembre 2018 mais surtout du 18 octobre 2023. Sur les mesures de fin de décision : Enfin, en l’état des éléments du litige et s’agissant d’une mesure probatoire précontentieuse, il y a lieu de laisser provisoirement les dépens de l’instance à la charge de l’association [9]. De même, la mesure d’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt de l’association [9], il conviendra de dire n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : Rejetons la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’acte introductif d’instance, Disons recevable la demande de l’association [9], Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservées, Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire concernant les désordres décrits dans la présente assignation et visés dans le procès-verbal de constat d’huissier du 18/10/2023, Désignons Monsieur [U] [Z] – [Adresse 3] – [XXXXXXXX01] – [XXXXXXXX02] lequel aura pour mission de : Convoquer les parties et leurs assureurs,Se rendre sur les lieux du sinistre : dans toutes les parties privatives (appartements) et communes des trois bâtiments situés aux numéros 81, 83 et [Adresse 7] à [Localité 10],Entendre les parties en leurs explications, le cas échéant, tous sachants,Se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,Constater et décrire les infiltrations et désordres tels que décrits dans l’assignation et dans les deux constats de commissaire de justice, dans les immeubles objets du bail,Se prononcer sur l’origine et les causes des désordres,Donner tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues,Donner tous éléments de nature à apprécier et évaluer la nature et l’importance des préjudices subis par l’association, Préconiser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés et en évaluer leurs coûts,Plus généralement, donner au tribunal toutes indications lui permettant de résoudre le litige,Etablir un pré-rapport qui sera communiqué aux parties,Répondre aux dires et observations des parties qu’il aura recueillis,Dire que l’expert effectuera sa mission dans le respect du principe du contradictoire et prendre en compte dans son avis, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans le délai qu’il aura imparti, au vu d’une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations, Disons que : l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu'il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,l’expert ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet et en cas d’accord partiel, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord,l’expert remettra un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties. Rappelons que l’expert doit notifier aux seules parties sa demande d’observations, et laisser aux parties un délai suffisant de l'ordre d'un mois pour formuler des observations ou réclamations conformément à l'article 276 du code de procédure civile, Disons que l’association [9] devra consigner entre les mains du régisseur d'avances et de recette de ce Tribunal une consignation de 3.000 €, à valoir sur la rémunération de l'expert et ce avant le 30 janvier 2025, Disons que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au magistrat chargé du contrôle des expertises et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant au besoin, la consignation d’une provision complémentaire, Rappelons qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque selon les modalités fixées par l'article 271 du code de procédure civile, Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, Laissons les dépens à la charge de l’association [9], Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier. Le Greffier, La Présidente