Tribunal judiciaire, 16 octobre 2024. 24/00204

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 24/00204 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GMNR TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS EN DATE DU 16 OCTOBRE 2024 DEMANDERESSES : LE : Copie simple à : - Me MAZAUDON - Me LE BRETON Copie exécutoire à : - Me MAZAUDON Madame [W] [J] demeurant [Adresse 3] représentée par Me Bruno MAZAUDON, avocat au barreau de POITIERS Madame [N] [J] épouse [B] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Bruno MAZAUDON, avocat au barreau de POITIERS DEFENDERESSE : S.A.S. SAOKO dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Mathilde LE BRETON, avocat au barreau de POITIERS COMPOSITION : JUGE DES RÉFÉRÉS : Carole BARRAL, Vice-président GREFFIER : Marie PALEZIS Débats tenus à l'audience publique de référés du : 18 Septembre 2024. FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS Le 04.4.2019, [W] [J] et [N] [J] épouse [B], respectivement usufruitière et nue-propriétaire, ont consenti à la société Aeris un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4] (86), ce pour neuf ans à compter du 13.6.2019 et moyennant un loyer annuel et indexé initial de 35 622,24 € HT. Le 09.6.2022, ce bail a été cédé à la SAS Saoko. Le 30.01.2024, [W] [J] et [N] [J] épouse [B] lui ont délivré commandement de régler 34 474,151 € TTC visant la clause résolutoire. Le 21.6.2024, elles l’ont assignée à l’audience de référés du tribunal judiciaire de Poitiers du 24.7.2024 qui, sur la demande des parties, a été reportée aux 04.9.2024 puis 18.9.2024. Le 24.6.2024, elles ont dénoncé cette assignation à la sas BK Kronenbourg, titulaire d’un nantissement sur le fonds de commerce. [W] [J] et [N] [J] épouse [B] demandent au juge des référés, selon dernières conclusions du 30.8.2024, de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 01.3.2024, - ordonner l'expulsion de la société Saoko et de tout occupant de son chef avec, si besoin, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, - dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place suivront le sort prévu aux articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamner par provision la société Saoko à leur verser : - 59 217,68 € TTC au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 2ème trimestre 2024, - 5 921,76 € à titre d’indemnité forfaitaire (10 % de sommes dues), - juger que le dépôt de garantie leur est définitivement acquis, - fixer l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer majoré de 50 %, soit 198 € par jour à compter du 01.3.2024 jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs, - s’il était octroyé des délais de grâce au locataire pour apurer sa dette, soumettre l’échéancier à une clause de déchéance, - condamner la défenderesse à leur régler 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris le coût du commandement de payer de 254,80 € et de la levée de l’état d’endettement. Elles fondent leur action sur les article L145-41 du code de commerce, 1103 et 1104 du code civil, 835 du code de procédure civile. La SAS Saoko demande au juge, selon dernières conclusions du 18.7.2024 : - si un accord amiable est trouvé concernant la restitution des locaux, dire n’y avoir lieu d’ordonner l'expulsion, - dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées aux titres de la clause pénale de 10 %, la conservation du dépôt de garantie et la majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation stipulée et en débouter les demanderesses, - les condamner à lui verser 2 000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens. Pour l’exposé des moyens et arguments des parties, il est renvoyé à ces conclusions en vertu des articles 446-2 alinéa 2 et 455 du code de procédure civile. À l’issue des débats, le délibéré est fixé par mise à disposition au greffe le 16.10.2019, date à laquelle la présente ordonnance est rendue. MOTIFS * la résiliation du bail Vu l’article L145-41 du code de commerce ; Le bailleur verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer qui inclut un décompte détaillé de la dette locative ce qui constitue la preuve lui incombant en vertu de l’article 1353 alinéa 1 du code civil. Il ne ressort pas d’anomalie de ce décompte et la défenderesse n’offre pas de rapporter la preuve prévue à l’alinéa 2 de l’article 1353 susdit. Il en ressort que la clause résolutoire, stipulée à l’article 24 du contrat de bail, est acquise depuis le 01.3.2024. Depuis cette date, les lieux sont occupés sans droit ni titre, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement excessif justifiant l'accueil de la demande d’expulsion. L’application des articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution sont applicables de plein droit, la loi ne permettant pas au juge d’en repousser l’application. La demande de ce chef est dès lors sans objet. * les provisions Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ; Les demanderesses actualisent le décompte inséré au commandement des sommes dues au titre du 3ème trimestre 2024, soit 12 661,87 € TTC que la défenderesse ne prétend pas davantage avoir réglée. L’arriéré locatif s’élève ainsi à 59 217,68 € TTC sans être sérieusement contestable. Cet arriéré n’étant légalement dû qu’à l’usufruitier, la demande de ce chef sera accueillie dans cette mesure. Les clauses contractuelles stipulant une indemnité forfaitaire de 10% de l’arriéré, la majoration de 50% du loyer pour dégager l’indemnité d’occupation ainsi que la conservation du dépôt de garantie constituent des clauses pénales dont la mise en oeuvre implique une appréciation au fond échappant au périmètre de compétence du juge des référés. * les délais de paiement Vu l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce ; La défenderesse se prévaut d’une proposition de sortie amiable des lieux qu’elle a faite aux demanderesses selon courrier officiel du 17.7.2024 (sa pièce 2). Ce courrier entre avocats se limite à réclamer une pièce et solliciter la fixation d’un rendez-vous pour remise des clefs. Aucune offre ni garantie de règlement n’y est annexée. La défenderesse produit aussi en pièce 1 une “offre de rachat du bail commercial” conclue entre une société tierce et elle le 11.01.2024 mais qui n’est pas davantage assortie de la moindre garantie de paiement. Aucun délai ne peut dès lors être judiciairement octroyé mais, bien entendu, les parties sont loisibles de renoncer à l’exécution de la présente décision ce qu’il est inutile de mentionner au dispositif. * les dépens et les frais irrépétibles Conformément aux prévisions de l’article 696 du code de procédure civile, la défenderesse supportera les dépens qu’il n’appartient pas au juge judiciaire de liquider. Elle indemnisera également les demanderesses des frais irrépétibles auxquels elle les a contraintes. PAR CES MOTIFS le juge des référés, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe de l’ordonnance contradictoire, susceptible d’appel et exécutoire par provision, au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, constate la résiliation du bail commercial conclu le 04.4.2019 portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4] (86), ce à compter du 01.3.2024 par acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion de la SAS Saoko et tous occupants de son chef de ces locaux au plus tard à l’issue d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance et ce, si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, condamne la SAS Saoko à verser à [W] [J] les provisions suivantes : - 59 217,68 € TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2ème trimestre 2024 inclus, - une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer TTC, ce à compter du 01.7.2024 et jusqu’à libération complète des lieux avec remise des clefs à [W] [J] et/ou [N] [J] épouse [B], dit n’y avoir lieu à référé des chefs de l’indemnité forfaitaire de 10 % de sommes dues, de la conservation du dépôt de garantie et de la majoration du loyer au titre de la fixation de l’indemnité d’occupation, déboute la sas Saoko de sa demande de délais de paiement, condamne la SAS Saoko aux dépens et à régler à [W] [J] et [N] [J] épouse [B], toutes deux considérées ensemble, 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En foi de quoi, le juge des référés signe avec le greffier. le greffier, le juge des référés,