Tribunal judiciaire, 13 août 2024. 24/01223

Du 13 août 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/01223 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDNQ Société ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [N] [K] Expéditions délivrées à : Me KREBS FE délivrée à : Me KREBS Le 13/08/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 13 août 2024 JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE DEMANDERESSE : Société ACTION LOGEMENT SERVICES - [Adresse 2] Représentée par Me Olivier KREBS, avocat au bareau de Bordeaux loco Me Catherine GAUTHIER de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de Lyon DEFENDEUR : Monsieur [N] [K] né le 07 Août 1995 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] Ni présent, ni représenté DÉBATS : Audience publique en date du 11 juin 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous signature privée en date du 31 mai 2019 prenant effet le même jour, Monsieur [R] [X] représenté par l’Agence Immobilière à Vocation Sociale AIVS – Association Laïque du Prado, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [K], portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 534,06 € outre les provisions sur charges de 18,25 €. La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s’est portée caution des engagements du locataire quant au paiement des loyers et des charges par acte signé électroniquement le 3 juin 2019. Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [N] [K] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 1.179,79 € représentant le montant des garanties payées par elle correspondant aux soldes des loyers impayés des mois de mai, septembre, octobre et novembre 2023. Par acte introductif d’instance en date du 10 avril 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir : ▸ Constater à titre principal la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation dudit bail aux torts du locataire, Et obtenir : ▸ L’autorisation d’expulser Monsieur [N] [K] ainsi que tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ; ▸ La condamnation de Monsieur [N] [K] au paiement de la somme de 1.508,93 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement payer du 18 janvier 2024 sur la somme de 1.179,79 € et pour le surplus à compter de l’assignation ; ▸ La condamnation de Monsieur [N] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges dont les paiements seront justifiés par une quittance subrogative à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; ▸ La condamnation de Monsieur [N] [K] au paiement de la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ; ▸ La condamnation de Monsieur [N] [K] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ; ▸ Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit du présent jugement ; A l’audience du 11 juin 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes initiales et actualisé sa créance à la somme de 1.948,31 €. Monsieur [N] [K] assigné à domicile avec remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. L’affaire a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 13 août 2024. MOTIFS DU JUGEMENT Sur le défaut de comparution du défendeur : En l’absence d’un défendeur régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée. Monsieur [N] [K], assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par application de l’article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail : L’article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats : • le contrat ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, • le contrat de location entre Monsieur [R] [X] représenté par l’Agence Immobilière à Vocation Sociale AIVS – Association Laïque du Prado et Monsieur [N] [K] conclu le 31 mai 2019, • le contrat de cautionnement VISALE conclu le 3 juin 2019 entre Monsieur [R] [X] représenté par l’Agence Immobilière à Vocation Sociale AIVS – Association Laïque du Prado et la société ACTION LOGEMENT SERVICES, • une quittance subrogative en date du 30 novembre 2023 portant sur une somme de 1.179,79 €, une quittance subrogative en date du 19 février 2024 portant sur une somme de 391,14 € portant le total des montants réglés à la somme de 1.570,93 € et une quittance subrogative en date du 15 avril 2024 portant sur une somme de 439,38 € portant le total des montants réglés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme de 2.010,31 €. Par ailleurs, le contrat de cautionnement VISALE conclu le 3 juin 2019 par Monsieur [R] [X] représenté par l’Agence Immobilière à Vocation Sociale AIVS – Association Laïque du Prado et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit en son article 8.2 que « dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à verser au bailleur le montant des impayés de loyers déclarés (…) procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou expulsion ». La convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE précise dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). ». Elle justifie en conséquence, de sa qualité et de son intérêt à agir en résiliation du bail. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique du 10 avril 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience. La société ACTION LOGEMENT SERVICES subrogé dans les droits du bailleur est donc, au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, recevable à agir en constat de la résiliation du bail fondé sur le défaut de paiement des loyers. Sur la résiliation du bail et l’expulsion : Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l'échéance fixée. Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [N] [K] un commandement de payer la somme de 1.179,79 € au titre des loyers et des charges échus correspondant aux soldes des loyers impayés des mois de mai, septembre, octobre et novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer. Dans ces conditions, la résiliation du bail est acquise à la date du 19 mars 2024 et sera constatée. L’expulsion de Monsieur [N] [K] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux. En outre, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, équivalente au montant du loyer révisable et des charges selon les dispositions contractuelles. Sur la dette locative et les indemnités d’occupation à échoir : En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. De plus en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n'a de recours que pour les frais, faits par elle depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Par suite la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement. La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats : • le commandement de payer délivré par la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 18 janvier 2024 à Monsieur [N] [K], pour la somme de 1.179,79 €, • la lettre d’information datée du 30 novembre 2023 adressée au locataire, • le décompte de la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICE à l’encontre du locataire en date du 27 mars 2024 pour une somme de 1.508,93 €, • le décompte de la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICE à l’encontre du locataire en date du 5 juin 2024 pour une somme de 1.948,31 € incluant l’échéance du mois d’avril 2024, adressé préalablement à l’audience par mail au locataire. Selon le décompte produit, Monsieur [N] [K] reste devoir la somme de 1.948,31 € au titre du remboursement des sommes versées dans le cadre de l’engagement de caution. En l’absence de preuve du paiement de cette somme ou d’une autre cause d’extinction de la créance, Monsieur [N] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.948,31 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1.179,79 €, à compter du 10 avril 2024, date de l’assignation sur la somme de 1508,93 €, et à compter du présent jugement sur le surplus. Monsieur [N] [K] sera en outre condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de mai 2024 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative. Sur les demandes accessoires : Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Monsieur [N] [K] qui succombe sera tenu aux dépens. En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [N] [K] sera condamné à payer la somme de 250 € à la société ACTION LOGEMENT SERVICES. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail à la date du 19 mars 2024, conformément à la clause de résiliation de plein droit ; CONDAMNE Monsieur [N] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] ; ORDONNE à défaut pour Monsieur [N] [K] de libérer volontairement les lieux, son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ; FIXE à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges ; CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.948,31 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.179,79 € à compter du 18 janvier 2024, sur la somme de 1508,93 € à compter du 10 avril 2024, et à compter du présent jugement sur le surplus ; CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de mai 2024 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative ; CONDAMNE Monsieur [N] [K] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; CONSTATE l’exécution provisoire du jugement. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA JUGE