Tribunal judiciaire, 30 avril 2025. 24/00607

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 9] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2025 Minute n° : N° RG 24/00607 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G2KK COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge Greffier : Anita HOUDIN, Greffier DEMANDEUR : S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 5] [Localité 9] [Adresse 6] [Localité 1] représentée par Mme [I] [T] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial DÉFENDEUR : Madame [R] [P], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée A l'audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à : EXPOSE DU LITIGE :Par contrat des 3 et 17 août 2016, ayant pris effet le 24 août 2016, la SA d'HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Madame [R] [P] un appartement à usage d’habitation Type 5 étage 2 appartement porte 689 - situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 547,46 euros, 271,88 euros de provisions sur charges en sus, payable à terme échu. Suivant avenant signé le 2 mars 2017, il a été ajouté au logement loué un emplacement de parking n° 20 situé [Adresse 10] moyennant le loyer de 15 euros hors charges, les clauses et conditions du bail du logement s’appliquant pour le surplus. Se prévalant de loyers impayés, la SA d'[Adresse 8] a fait signifier à Madame [R] [P] le 7 mai 2024, par procès-verbal de remise à personne, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire du bail et de son avenant, pour un montant en principal de 2.425,66 euros, coût de l’acte en sus au titre des loyers et charges impayés. C’est dans ce contexte que la SA d'HLM FRANCE LOIRE a ensuite fait assigner Madame [R] [P], en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte d’huissier remis à étude du 1er août 2024, aux fins suivantes : -constater l'acquisition de la clause résolutoire et que la location consentie à Madame [R] [P] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et juger qu’il sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; -condamner à titre provisionnel Madame [R] [P] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 2.881,14 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-7 du Code civil; -la condamner en outre à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur, à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du Code civil ; -ainsi qu’au paiement à titre provisionnel de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile. À l’audience du 25 février 2025, la SA d'[Adresse 8] - représentée avec pouvoir par Madame [T] – maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 246,89 euros et fait état d’un règlement de la CPAM. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [R] [P], régulièrement citée par procès-verbal remis à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état d’une période de chômage qui a mis en difficulté la locataire, laquelle est revenue depuis à l’emploi avant d’être en arrêt de travail depuis le 7 septembre 2024 sans indemnisation, son dossier étant en cours de traitement au moment de l’évaluation le 13 décembre 2024. Un accompagnement est demandé en raison de la pathologie lourde de Madame [P]. L'affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025. MOTIFS DE LA DECISION Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. I. Sur la recevabilité : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 5 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA d'[Adresse 8] justifie avoir préalablement signalé à la CAF la situation d'impayés de Madame [R] [P] enregistré le 14 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail des 3 et 17 août 2016 ayant pris effet le 24 août 2016 objet d’un avenant en date du 2 mars 2017 contient une clause résolutoire (article IX) et un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause du bail a été signifié par procès-verbal de remise à étude, le 7 mai 2024 par la SA d'HLM FRANCE LOIRE à Madame [R] [P] pour un montant en principal de 2.425,66 euros, coût de l’acte en sus. Le délai de six semaines visé dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévus par le bail au commandement de payer Madame [R] [P] avait jusqu'au 7 juillet 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée. Les causes du commandement n’ont pas été éteintes en présence d’un seul versement de 1000 euros dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juillet 2024. III. Sur le montant de l’arriéré locatif : En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il convient de souligner que le contrat de bail prévoit une possibilité de révision les 1er janvier et 1er juillet de chaque année selon les modalités contenues audit bail. La SA d'[Adresse 8] produit un décompte actualisé, échéance du mois janvier 2025 incluse, démontrant que Madame [R] [P] reste lui devoir la somme de 246,89 euros. Il convient cependant de déduire 37 euros au titre de réparation non justifiée et non sollicitée ainsi que 138,01 euros de frais de poursuite. En outre, force est de constater que le décompte produit est incomplet, les facturations et versements au tire de la période du 12 juillet au 30 octobre 2024 n’étant pas justifiées de sorte qu’il convient de déduire l’augmentation du solde débiteur du compte de la locataire entre ces 2 dates soit 648,46 euros (3529,60-3.019,15) . Par suite, la dette locative est réduite à néant. La SA d’HLM France LOIRE sera déboutée de sa demande au titre du paiement des arriérés de loyers et charges. IV. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Madame [R] [P] n’ayant plus de dette locative, les délais de paiement suspendant la clause résolutoire ne peuvent par définition pas lui être accordés. Cependant, le fait que la créance sollicitée et justifiée ait été réglée pendant le cours de procédure suffit à démontrer qu’elle était en mesure de se libérer de sa dette dans le délai légal de 36 mois que le juge aurait pu lui accorder, et à la suite duquel la clause résolutoire aurait été réputée ne pas avoir joué. Il y a ainsi lieu de considérer que la clause résolutoire figurant au bail des 3 et 17 août 2016 objet d’un avenant du 2 mars 2017, est réputée n’avoir jamais jouée et l’expulsion de Madame [P] ne sera en conséquence pas ordonnée. Le juge ne saurait en effet placer la locataire qui a réglé sa dette locative en cours de procédure dans une situation plus défavorable que celui resté débiteur qui aurait pu se voir accorder des délais de paiement. Il n’y aura pas lieu dans ces conditions d’accorder de délais de paiement à la défenderesse, pour laquelle seule demeure la question des frais ci-dessous. V. Sur les demandes accessoires : Madame [R] [P], succombant, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation. Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [R] [P] à verser à la SA d'HLM FRANCE LOIRE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile étant ici précisé que l’apurement de la dette purement locative est intervenu certes avant l’audience mais postérieurement à l’assignation. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 décembre 2010 et ayant pris effet le 24 août 2016 objet d’un avenant signé le 2 mars 2017, entre la SA d'HLM FRANCE LOIRE d’une part et Madame [R] [P] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation bâtiment 23 Type 5 étage 2 appartement porte 689 et le parking n° 20 - situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 8 juillet 2024 ; CONSTATONS cependant que l’intégralité de la dette de loyers et charges a été réglée par Madame [R] [P] selon décomptes produits, incluant l’échéance du mois de janvier 2025 ; DISONS que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par le bailleur depuis le 8 juillet 2024 date d’effet du commandement de payer du 7 mai 2024, est en conséquence réputée n’avoir pas jouée ; DEBOUTONS la SA d'[Adresse 8] de ses demandes en condamnation de paiement au titre des loyers et charges impayés ; DEBOUTONS la SA d'HLM FRANCE LOIRE de ses demandes en expulsion de [R] [P] du logement à usage d’habitation principale avec parking susvisés et de ses demandes annexes et conséquentes CONDAMNONS Madame [R] [P] à verser à la SA d'[Adresse 8] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [R] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la signification de l’assignation ; REJETONS toutes autres demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière. Le Greffier, Le Juge des Contentieux de la protection