Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 8]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 10]
REFERENCES : N° RG 24/05729 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQ2U
Minute : 24/938
S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT
Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159
C/
Madame [N] [L]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT,
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [N] [L],
demeurant [Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2023, la SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE a donné à bail à Madame [N] [L] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 709,01 euros, augmenté des provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits le SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE a fait signifier à Madame [N] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6259,91 euros en principal, au titre des loyers impayés.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 15 février 2024.
Par actes de commissaire de justice en date des 21 et 26 juin 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [N] [L] aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à effet du 13 février 2024 en raison du défaut d'occupation personnelle ;
" à titre infiniment subsidiaire, prononcer la nullité du contrat pour vice du consentement, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire pour fraude,
" ordonner l'expulsion de Madame [N] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,
" autoriser la SA BATIGERE HABITAT à procéder à l'expulsion dès signification du commandement de quitter les lieux, sans observation du délai de 2 mois,
" autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Madame [N] [L] au paiement de la somme de 8128,27 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,
" la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu'à libération effective des lieux,
" la condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
" rappeler l'exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 28 juin 2024.
À l'audience du 9 septembre 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12535,90 euros arrêtée au 2 septembre 2024, loyer du mois d'août inclus.
La SA d'HLM BATIGERE HABITAT soutient que Madame [N] [L] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 13 février 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
A titre subsidiaire elle estime que les diligences du commissaire de justice ont permis de déterminer que Madame [N] [L] n'habite plus dans le logement, mais à une autre adresse, et qu'il y a installé des tiers. Elle soutient qu'il s'agit d'un manquement à l'obligation d'occupation personnelle du logement et à l'interdiction de sous location des articles 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989.
Enfin, elle soutient que les documents communiqués étaient destinés à tromper la bailleresse ce qui justifie la nullité du contrat pour vice du consentement et sa résiliation pour fraude conformément aux articles 1137 et 1178 du code civil.
Madame [N] [L], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 28 juin 2024 en vue d'une audience prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après.
D'autre part, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 juin 2024.
En conséquence, les demandes de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'absence de dispositions transitoires, l'application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Son article 10, en ce qu'il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s'applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.
De plus, les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le contrat a été conclu le 22 mai 2023 pour une durée d'un mois renouvelable, et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.
Le commandement de payer signifié par huissier en date du 13 février 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L'acte mentionne le délai de six semaines prévu à l'article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.
Le contrat ayant été reconduit après l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.
Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 26 mars à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 mai 2023 à compter du 27 mars 2024.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [N] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [N] [L] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 mai 2023, du commandement de payer délivré le 13 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 2 septembre 2024 que la SA d'HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 160,30 euros et 292,44 euros, soit la somme de 452,74 euros.
En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [L] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 12083,16 euros, au titre des sommes dues au 2 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 juin 2024 sur la somme de 7697,87 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :
Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [L] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [N] [L] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 mai 2023 entre la SA d'HLM BATIGERE HABITAT d'une part, et Madame [N] [L] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 27 mars 2024,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [N] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [N] [L] à compter du 27 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Madame [N] [L] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 12083,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 2 septembre 2024 échéance d'août incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 juin 2024 sur la somme de 7697,87 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Madame [N] [L] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 septembre 2024, échéance de septembre, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Madame [N] [L] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [N] [L] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 février 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SA d'HLM BATIGERE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
