Texte intégral
23/11/2023
ARRÊT N°649/2023
N° RG 22/04079 - N° Portalis DBVI-V-B7G-PDM4
EV/IA
Décision déférée du 28 Octobre 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/01174)
F.BOUKROUNA
[S] [C]
C/
[K] [J] divorcée [J]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU VINGT TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANT
Monsieur [S] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Bernard DE LAMY, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Valérie BOUTEILLER, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/001512 du 06/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMÉE
Madame [K] [X] divorcée [J]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
E.VET, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
Par acte notarié du 25 mars 2011, M. [M] [V] et son épouse, Mme [H] [D] ont consenti à Mme [K] [X] en qualité de gérante de l'EURL [J] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] comprenant au rez-de-chaussée un local commercial et à l'étage une cuisine, un salon, une salle de bains et deux chambres
Par contrat du 1er novembre 2013, Mme [K] [X] a donné à bail M. [S] [C] une partie des lieux consistant dans un local à usage d'habitation situé au premier étage ainsi qu'un parking moyennant un loyer mensuel de 380 € et 70 € de provision pour charges.
Le 15 décembre 2021, Mme [X] a fait délivrer à M. [C] un commandement de payer la somme de 1750,74 € et de justifier d'une assurance locative, visant la clause résolutoire.
Par acte du 15 mars 2022, Mme [X] a fait assigner M. [C] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation en paiement de sommes provisionnelles.
Par ordonnance contradictoire du 28 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé a :
' dit que Mme [K] [X] a intérêt à agir et que le juge des référés est compétent en l'absence de contestation sérieuse,
' constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 16 février 2022,
' ordonné en conséquence à M. [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l'ordonnance,
' dit qu'à défaut pour M. [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [X] pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier de la force publique,
' dit avoir lieu ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,
' condamné M. [C] à verser à Mme [X] à titre provisionnel la somme de 5270,18 € (décompte arrêté au 31 août 2022 comprenant les loyers, charges et indemnités) avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
' condamné M. [C] à payer à Mme [X] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er septembre 2022 jusqu'à la date de libération définitive et la restitution des clés,
' fixé cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 500 €,
' rejeté les autres demandes,
' dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné M. [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Par déclaration du 24 novembre 2022, M. [C] a formé appel de la décision, l'acte d'appel visant chacun des chefs de l'ordonnance.
Par dernières conclusions du 28 février 2023, M. [C] demande à la cour de :
Vu les articles 31 et 32 du Code de procédure civile,
In limine litis
' réformer l'ordonnance de référé du 28 octobre 2022 en ce qu'elle a jugé que Mme [K] [X] divorcée [J] avait intérêt à agir,
' débouter Mme [K] [X] divorcée [J] de l'ensemble de ses demandes,
A titre principal
Vu les contestations sérieuses soulevées,
' juger qu'il n'y avait pas lieu à référé,
' rejeter l'appel incident de Mme [K] [X] en ce qu'elle demande :
- d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du CPC,
Statuant à nouveau
- de condamner M. [C] à verser à Mme [X] à titre provisionnel la somme de 8.139,90 €, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- de condamner M. [C] à payer la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC,
Y ajoutant en cause d'appel
- de condamner M. [C] à payer à Mme [X] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral,
- de condamner M. [C] à payer la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC,
- de condamner M. [C] aux entiers dépens d'appel,
A titre subsidiaire,
Vu l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989
' ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire,
' juger que M. [C] pourra s'acquitter de la dette locative en 36 échéances
' condamner Mme [K] [X] divorcée [J] au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
' condamner Mme [K] [X] divorcée [J] aux entiers dépens,
Par dernières conclusions du 5 octobre 2023, Mme [X] demande à la cour de :
' confirmer l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire deToulouse en date du 28 octobre 2022 en ce qu'elle a :
' dit que Mme [K] [X] divorcée [J] a intérêt à agir et que le juge des référés est compétent en l'absence de contestation sérieuse,
' constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2013 entre Mme [K] [X] divorcée [J] et M. [S] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation et ce le parking situés au [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 février 2022 ,
' ordonné en conséquence à M. [S] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,
' dit qu'à défaut pour M. [S] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [K] [X] divorcée [J] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
' dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,
' condamné M. [S] [C] à verser à Mme [K] [X] divorcée [J] à titre provisionnel la somme de 5270,18 € (décompte arrêté au 31 août 2022 comprenant les loyers, charges et indemnités) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ,
' condamné M. [S] [C] à payer à Mme [K] [X] divorcée [J] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er septembre 2022 jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,
' fixé cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 500 €,
' rejeté les autres demandes,
' condamné M. [S] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,
Recevant Mme [K] [J] en son appel incident,
' infirmer la décision déférée en ce qu'elle a:
- dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- condamner M. [S] [C] à verser à Mme [K] [X] divorcée [J] à titre provisionnel la somme de 8.066,15 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, se décomposant comme suit :
o Loyers et charges arrêtés au 31.08.2022 : 5.270,18 €
o Indemnités d'occupation du 01.09.2022 au 24.04.2023 : 4.000,00 €
Sous déduction :
o Versements CAF :724,03 €
o Versements M. [C] : 100,00 €
o Dépôt de garantie : 380,00 €
- condamner M. [S] [C] à payer la somme de 800,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant en cause d'appel,
- condamner M. [S] [C] à payer à Mme [K] [J] la somme de 5.000,00 € en réparation de son préjudice moral,
- condamner M. [S] [C] à payer la somme de 1.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [S] [C] aux entiers dépens d'appel.
La clôture de l'instruction est intervenue le 16 octobre 2023.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS
Sur l'intérêt à agir :
M. [C] fait valoir que Mme [X] était locataire commerciale du bien objet du litige et lui a sous-loué un étage du local sans justifier y avoir été autorisée par le bailleur ni l'avoir appelé à concourir à l'acte.
Mme [X] oppose que la question de la régularité de la sous-location est sans incidence sur les relations entre le preneur du bail commercial et le sous-locataire.
En vertu de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Selonl'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Et en matière de baux commerciaux, le régime de la sous-location déroge au droit commun de l'article 1717 du code civil en ce que, selon l'article L.145-31 alinéa 1er du code de commerce, la sous-location totale ou partielle est interdite sauf stipulation contraire, l'alinéa second ajoutant qu'en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte. Ce texte subordonne donc la régularité de la sous-location à deux conditions cumulatives de l'autorisation du bailleur et de son invitation à concourir à l'acte, sauf dispositions contractuelles particulières réglementant autrement ce concours.
En l'espèce, l'article13 du bail commercial liant les époux [V] à Mme [X] subordonnait la sous-location des locaux à l'établissement d'un acte notarié auquel le bailleur devait être appelé.
Le bail d'habitation soumis aux dispositions du 6 juillet 1989 signé le 1er novembre 2013 entre Mme [X] et M. [C] qui ne mentionne pas l'accord du bailleur principal ne respecte donc pas les dispositions du code de commerce ni celles du bail commercial.
Cependant, l'éventuel manquement de Mme [X] à ses obligations envers son propre bailleur est extérieur aux relations contractuelles la liant à M. [C] et sa qualité à agir découle de sa qualité de co-contractante au bail signé le 1er novembre 2013 avec lui, son intérêt à agir résultant de l'existence alléguée du non-respect de ses obligations par son locataire. Il convient en conséquence de rejeter cette fin de non-recevoir par confirmation de l'ordonnance déférée.
Sur les demandes en résiliation de bail et paiement d'une provision de la bailleresse :
M. [C] fait valoir qu'il a toujours payé les sommes dues au titre du bail et affirme que Mme [X] n'a jamais justifié des charges réellement exposées de sorte qu'il a réglé les provisions sans en connaître le montant réel des charges.
Il considère qu'il est impossible d'identifier précisément sa consommation d'électricité alors que son compteur enregistre également la consommation du magasin de la bailleresse excepté les luminaires et que le thermostat du chauffage de son appartement est situé dans le local commercial occupé par Mme [X] qui décide de son fonctionnement et a ainsi mis le chauffage en position forcée alors que les températures extérieures étaient élevées et inversement lui a coupé le chauffage et l'eau chaude en période hivernale.
De même, il conteste le montant qui lui est demandé au titre de sa consommation d'eau, aux motifs que les factures ne permettent pas d'identifier précisément sa consommation et que Mme [X] lui impute le montant de la consommation et non celui qui est effectivement prélevé qui lui est inférieur.
Il explique enfin avoir sollicité plusieurs assureurs qui ont refusé de le garantir lorsqu'il expliquait être sous-locataire et n'avoir pu assurer les lieux que tardivement.
Mme [X] oppose que les demandes au titre de l'électricité correspondent au relevé du compteur personnel de M. [C] qui ne concerne que son appartement et conteste avoir mis le chauffage alors que les températures extérieures étaient élevées ou l'en avoir privé. Elle affirme que le jour où M. [C] a fait intervenir un huissier il a lui-même allumé le chauffage de son appartement pour le faire constater.
Elle indique produire les factures d'eau pour les années 2019 et 2021 et considère être fondée à retenir le montant de la consommation et non le montant prélevé qui correspond à des acomptes faisant postérieurement l'objet de régularisation sur la base de la consommation réelle et relève que M. [C] n'a jamais contesté la répartition de la consommation sur la base de 80 % à sa charge justifiée par le fait que le local commercial n'entraîne qu'une faible consommation d'eau.
Elle souligne que M. [C] n'a souscrit une assurance locative que tardivement et ne peut régulariser sa situation postérieurement au jeu de la clause résolutoire.
Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 7a) et g) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, de s'assurer contre les risques dont il doit répondre et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ou un mois après un commandement resté infructueux d'avoir à justifier une attestation d'assurance des risques locatifs . La régularisation des demandes doit être accomplie dans le délai légal prévu au commandement.
En l'espèce, le bail d'habitation liant les parties contient une clause résolutoire conforme à cette disposition, prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de versement du dépôt de garantie, de tout ou partie du loyer et des charges, ou pour défaut d'assurance locative.
Le 15 décembre 2021, Mme [X] a fait délivrer à M. [C] un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 1877,66 € et de justifier d'une assurance.
Or, le locataire n'a justifié d'une assurance qu'à compter du 21 mai 2022, c'est-à-dire plusieurs mois après la délivrance du commandement qui lui a été fait d'en justifier.
Le juge des référés juge de l'évidence ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du 16 février 2022, comme sollicité par la bailleresse, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité du manquement reproché.
En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement.
En conséquence, M. [C] est occupant sans droit des locaux depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite visé à l'article 835 du code de procédure civile que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise.
La décision qui a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion du locataire doit en conséquence être confirmée.
Et, considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 16 février 2022, la bailleresse est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant doit être fixé à 380 € par infirmation de l'ordonnance déférée.
Mme [X] sollicite la condamnation de M. [C] à lui verser à titre provisionnel la somme de 8066,15 €, montant arrêté au 24 avril 2023.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.
M. [C], s'il produit des attestations de personnes ayant constaté la remise de son loyer à la bailleresse en espèces, ne conteste pas précisément le montant figurant au titre de ses versements figurant au décompte produit par Mme [X].
En ce qui concerne les charges, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. En l'espèce, les postes de consommation d'électricité et d'eau sont contestés.
Le procès-verbal établi par huissier le 20 mai 2022 constate l'absence de thermostat dans l'appartement occupé par M. [C] et dans les parties communes et indique que, selon M. [C] ce thermostat se trouverait dans le magasin situé au rez-de-chaussée. Il constate que le radiateur est chaud et l'existence de compteurs électriques dans les parties communes, M. [C] lui en indiquant un comme étant celui de l'appartement qu'il occupe mais précisant que la climatisation du magasin y est branchée.
Mme [X] produit une attestation établie le 10 mars 2022 par Mme [H] [V], propriétaire de l'immeuble selon laquelle les compteurs sont distincts, l'un desservant la boutique, l'autre l'appartement occupé par M. [C] qui ne produit aucun document technique établissant que le compteur qui lui est attribué ne dessert pas uniquement l'appartement qu'il occupe.
Cependant, l'huissier instrumentaire a constaté que le radiateur de l'appartement était chaud et l'absence de thermostat. Le constat comporte une photographie de la chaudière sur laquelle cet élément ne figure pas alors qu'il est présent sur la photographie de la même chaudière produite par Mme [X]. Il existe donc une incertitude quant au libre accès du thermostat par M. [C] alors que, si l'absence de thermostat ne remet pas en cause la consommation d'électricité, le doute quant à l'accès que pouvait y avoir M. [C] remet en question l'imputabilité de cette consommation.
En ce qui concerne la consommation d'eau, Mme [X] évoque un accord passé avec M. [C] pour une répartition de la consommation à hauteur de 80 % pour ce dernier, cet accord n'est pas mentionné au bail.
Or, en l'absence de compteur individuel et de preuve de l'accord du sous-locataire, les sommes réclamées à ce titre par l'intimée ne présentent aucun caractère d'évidence.
Enfin, le décompte produit par Mme [X] ne permet pas à la cour de déterminer avec certitude le montant d'une provision dont serait redevable l'appelant alors qu'au surplus des doutes affectant les sommes réclamées au titre des charges, il doit être relevé que le bail prévoyait un loyer mensuel de 380 € avec indexation outre des provisions à hauteur de 70 €, soit 450 € et que le décompte versé mentionne un montant au titre du loyer et des charges de 500 € pour les années 2019 à 2022, sans qu'une quelconque explication soit produite quant à ce montant qui ne peut résulter de l'application de l'indexation contractuellement consentie.
En conséquence, la demande de Mme [X] d'une condamnation provisionnelle de l'appelant doit être rejetée par infirmation de la décision déférée.
Sur les demandes annexes :
Mme [X] sollicite la condamnation de l'appelant à lui verser 5000 € pour préjudice moral en raison de sa résistance abusive et injustifiée alors qu'il a eu à son encontre un comportement menaçant et violent.
M. [C] conteste ces accusations.
En tout état de cause, si Mme [X] n'indique pas le fondement textuel de sa demande, la demande de dommages-intérêts en raison du comportement menaçant et violent de l'appelant exige un examen de son comportement qui relève du juge du fond et non pas des pouvoirs du juge des référés.
De plus, la poursuite en appel d'une instance constitue un droit dont l'exercice ne dégénère en abus qu'en cas de démonstration d'une faute non caractérisée en l'espèce alors qu'il a été partiellement fait droit aux demandes de l'appelant.
La demande de dommages-intérêts présentée Mme [X] doit en conséquence être rejetée.
L'équité commande de rejeter les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, par confirmation de l'ordonnance déférée est en cause d'appel.
M. [C] gardera la charge des dépens de première instance par confirmation de la décision déférée et d'appel.
PAR CES MOTIFS:
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine :
Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a :
' condamné M. [C] à verser à Mme [X] à titre provisionnel la somme de 5270,18 € (décompte arrêté au 31 août 2022 comprenant les loyers, charges et indemnités) avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
' fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 500 €,
Statuant à nouveau sur ces chefs et y ajoutant :
Fixe à titre provisionnel à 380 € le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [S] [C] à Mme [K] [X] à compter du 16 février 2022 et jusqu'à la date de libération définitive et la restitution des clés, et l'y condamne à titre provisionnel,
Rejette la demande de Mme [K] [X] en condamnation de M. [S] [C] à la somme provisionnelle de 8066,15 €,
Rejette la demande de dommages-intérêts formée par Mme [K] [X],
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes des parties,
Condamne M. [S] [C] aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I. ANGER C. BENEIX-BACHER
