Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 22/05528

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 8ème chambre 1ère section N° RG 22/05528 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWUON N° MINUTE : Assignation du : 25 Avril 2022 JUGEMENT rendu le 24 Septembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société SILVER PULSE [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Jim TERSOU de l’AARPI TERSOU LAGARDETTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2140 DÉFENDERESSE Madame [E] [N] [C] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Djamel ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0671 Décision du 24 Septembre 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 22/05528 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWUON COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Justine EDIN, Greffière. DÉBATS A l’audience du 05 Juin 2024 tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Mme [E] [C] a fait l'acquisition, par acte authentique daté du 27 novembre 2014, au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis : - d'un local de 11,60m² situé au rez-de-chaussée, porte droite dans le hall commun,constituant le lot n°2 de la copropriété et les cent cinquante-cinq dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales ; - D'une cave au sous-sol portant le numéro 8 constituant le lot n°26 de la copropriété et les neuf dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Prétendant que Mme [C] a fait réaliser, au sein de ses lots, des travaux susceptibles d'affecter les parties communes et leur destination, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, et après tentative vaine de résolution amiable du différend, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, par acte extrajudiciaire en date du 13 juillet 2020, a assigné l'intéressée en référé afin d'obtenir sa condamnation à une remise en état des lieux, sous astreinte. Par ordonnance en date du 7 mai 2021, il a été jugé qu'il n'y avait lieu à référé, compte tenu de ce que " la question de savoir si les travaux devaient être autorises par le syndicat des copropriétaires alors même que le précédent propriétaire de 1'immeuble et de ses parties communes les avait préalablement autorisés, comme la date de leur réalisation effective ,s'oppose à la reconnaissance évidente du trouble manifestement illicite allégué ". Décision du 24 Septembre 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 22/05528 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWUON Dans ces conditions, par acte d'huissier délivré le 25 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [C] devant la présente juridiction au fond, aux mêmes fins de remise en état des lieux. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 03 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : " Vu les dispositions du règlement intérieur de l'immeuble du [Adresse 1] ; Vu les dispositions des articles 3 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet1965 ; Vu les dispositions des articles 74, 789 et 791 du code de procédure civile ; Vu les dispositions de l 'article L.131-I du code des procédures civiles d'exécution ; Vu l'ensemble des jurisprudences et éléments versés aux débats ; - Dire et juger que les demandes de Mme [C] portant sur la nullité de l'assignation sont irrecevables et mal fondées, - Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] recevable et bien fonde en ses demandes, - Ordonner à Mme [C] de procéder, à ses frais, à la remise en état des lots n°2 et 26 dont elle est propriétaire et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard a l'expiration d'un délai de huit jours a compter de la signification de l'ordonnance a intervenir, - Condamner Mme [C] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ". Sur le moyen tenant à la nullité de l'assignation, le syndicat des copropriétaires soutient qu'il est irrecevable dès lors qu'il s'agit d'une exception de procédure relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état, outre qu'en toute hypothèse il est infondé puisque le syndic a été dûment habilité. Sur le fond, le syndicat des copropriétaires soutient, au visa des termes du règlement de copropriété, que les travaux menés par Mme [C] au sein de ses lots ont porté atteinte aux parties communes ainsi qu'à la destination de l'immeuble de sorte qu'ils auraient dû être soumis à une autorisation préalable de la copropriété, ce qui n'a pas été fait. Il s'estime dès lors fondé à solliciter la remise en état initial des lieux, sous astreinte, consistant en la remise en état du plancher situé entre les deux lots, et le retour de chacun des lots à leur destination initiale respective de cave (lot n°26) et de local (lot n°2). En réponse aux moyens adverses, le syndicat des copropriétaires réplique qu'aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 ni du règlement de copropriété prévoit qu'une autorisation émanant du propriétaire vendeur d'un lot peut permettre à l'acquéreur souhaitant réaliser des travaux relevant de l'article 25 b) de passer outre l'autorisation de l'assemblée générale. Il réplique également que le règlement de copropriété date du 27 novembre 2014, et que c'est à cette même date que Mme [C] a acquis les lots litigieux, en l'état et nécessitant une réhabilitation, de sorte que les travaux réalisés sans autorisation l'ont été postérieurement à la mise en copropriété de l'immeuble et auraient donc dû être autorisés, soulignant que l'acte de vente ne fait état d'aucune autorisation du vendeur sur ce point. Le syndicat des copropriétaires critique enfin l'argument consistant pour Mme [C] à affirmer avoir réaliser ces travaux avant l'acte authentique de vente, estimant qu'elle ne produit aucun élément probant et relevant notamment l'absence de respect des dispositions de l'article 202 du code de procédure civile s'agissant des attestations communiquées. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 08 novembre 2022, Mme [C] demande au tribunal de : " Vu la loi du 65 -557 du 10 juillet 1965, Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967, Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats, - Prononcer la nullité de l'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à l'encontre de Mme [C], - Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, - Dire et juger que les travaux réalisés par Mme [C] ne nécessitent pas l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] dès lors qu'ils ont été entrepris et réalisés avant la mise en copropriété et ce avec l'accord de la société Didot Broussais unique propriétaire de l'immeuble du [Adresse 1], - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à payer à Mme [C] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] aux dépens ". Mme [C] se prévaut, en premier lieu, de ce que l'assignation délivrée à son encontre est nulle compte tenu de ce qu'elle dépasse, dans les prétentions formées, le mandat d'agir délivré au syndic lors de l'assemblée générale du 07 décembre 2021. Sur le fond, Mme [C] soutient avoir signé un compromis de vente concernant les lots n°2 et 26 avec l'ancien propriétaire de l'immeuble la société Didot Broussais et avoir été autorisée, dès le 20 octobre 2014, par celle-ci à faire réaliser son projet de travaux, dès avant la signature de l'acte de vente définitif. Elle soutient que ces travaux, dont le percement de la trémie entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, se sont terminés le 26 novembre 2014, affirmant disposer d'éléments suffisamment probants en ce sens, et en déduit qu'ils n'avaient donc pas besoin de faire l'objet d'une autorisation préalable de la copropriété. Mme [C] souligne la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires qui, en référé, avait allégué d'un prétendu risque des travaux menés sur la structure de l'immeuble, risque qui n'a pas été établi après une expertise, et qui désormais feint de ne pas savoir que lesdits travaux ont été réalisés avant la mise en copropriété de l'immeuble, et a même refusé sans raison valable leur ratification, souhaitée par elle-même pour apaiser les tensions alors qu'elle n'y était pas obligée. Mme [C] conteste également le prétendu non-respect des dispositions du règlement de copropriété en ce qui concerne l'usage de son local et la destination de l'immeuble, à propos duquel elle rappelle qu'il s'agit d'un immeuble à usage mixte, d'une part, outre qu'au demeurant elle a mis en location les lieux pour du stockage de matériel et de documents et non à fin d'habitation, d'autre part. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 02 octobre 2023. L'affaire, appelée à l'audience du 05 juin 2024, a été mise en délibéré au 24 septembre suivant. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes de " dire et juger " Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties. Sur la demande d'annulation de l'acte introductif d'instance L'article 55 de la loi du décret du 17 mars 1967 dispose que " Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.(...) " Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, " lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (...) 1°Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et sur les incidents mettant fin à l'instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; (...) ". L'incident de procédure tirée du défaut d'habilitation du syndic à agir n'est pas une fin de non-recevoir mais une exception de procédure, car le moyen vise un défaut de pouvoir et non un défaut de qualité, de sorte qu'il s'agit d'une irrégularité de fond relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état. Sur ce, Compte tenu des dispositions légales précitées, Mme [C] est irrecevable à se prévaloir, devant la juridiction statuant au fond, d'une nullité de l'acte introductif d'instance en raison d'un prétendu défaut d'habilitation à agir du syndic. Par conséquent sa demande de ce chef sera rejetée. Sur la demande principale aux fins de remise en état L'article 9 I de la loi précitée dispose que " Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. " Le changement d'affectation d'un lot est possible dès lors que la nouvelle affectation n'est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu'elle est conforme à la destination de l'immeuble et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont donc pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l'usage de son lot. Le copropriétaire n'est pas tenu par la destination contractuelle du règlement de copropriété et reste libre de modifier l'affectation de la partie privative de son lot, sous les seules conditions de l'article 9, sauf si une clause contractuelle le prohibe expressément (Cass Civ. 3ème, 10 déc. 1986, n° 82-15.198). L'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant " l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ". L'autorisation doit être expresse (Civ. 3ème, 17 janvier 2007, n° 05-17.119 ; 28 mars 2007, n° 06-11.947, 5 octobre 2010, n° 09-68.982) et la jurisprudence assimile au défaut d'autorisation la réalisation de travaux excédant l'autorisation accordée (Civ. 3ème, 12 mai 1993, n° 91-17.676). Par ailleurs, l'assemblée générale peut subordonner l'autorisation qu'elle délivre à des conditions particulières qu'elle détermine librement. Le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l'assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d'origine, dès lors qu'elle est matériellement possible (Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297) et en l'absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l'article 1221 du code civil. A défaut de ratification par l'assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit donc être ordonnée (Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337). L'article 202 du code de procédure civile dispose que " L'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles. Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales. L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. " Sur ce, Il est établi et non contesté que les travaux litigieux, réalisés par Mme [C] au sein de ses lots, ont consisté en : - le percement du plancher bas de son local au rez-de-chaussée afin de le relier à la cave, située en-dessous, - la construction d'un escalier entre les deux lots, passant par la trémie nouvellement créée, - l'aménagement de la cave en salle d'eau. S'agissant en premier lieu de cet aménagement du lot cave, il ressort du règlement de copropriété que la destination de l'immeuble est " à usage mixte : habitation et professionnel, à l'exception des rez-de-chaussée réservés exclusivement à l'exercice d'activités commerciales, artisanales ou libérales tant sous forme individuelle que sous forme sociétaire. " Or et d'une part, la cave transformée en salle d'eau ne se situe pas en rez-de-chaussée mais en sous-sol de sorte qu'elle doit être considérée comme pouvant connaître un usage mixte ; en outre et d'autre part, le syndicat des copropriétaires ne prétend ni n'établit que ces travaux d'aménagement ont porté atteinte aux parties communes. Par conséquent cet aménagement n'avait pas lieu de faire l'objet d'une autorisation préalable, et ce sans qu'il soit nécessaire de rechercher à quelle date ils ont été effectués, et la demande de remise en état concernant le lot n°26, infondée, doit être rejetée. Il doit en être de même de la demande de " retour du lot n°2 à sa destination de local " dès lors que le syndicat des copropriétaires échoue à établir qu'il connaîtrait un usage contraire à la destination de l'immeuble, celui-ci se contentant de produire deux mises en demeure adressées par le syndic à la défenderesse les 16 février 2018 et 20 juin 2018, insuffisamment probantes. Concernant le reste des travaux décrits supra, soit le percement d'une trémie entre les lots et l'installation par le biais de cette trémie d'un escalier, il est établi que leur réalisation a porté atteinte au sol situé entre les deux lots, constitutif du gros œuvre de l'immeuble. La détermination de leur date de réalisation est dès lors nécessaire pour savoir s'ils auraient dû faire l'objet d'une autorisation préalable de la copropriété ou si la seule autorisation du propriétaire initial, à la supposer établie, pouvait suffire. Pour appuyer son argument de l'antériorité des travaux litigieux, Mme [C] produit aux débats une lettre émanant de son auteur, la société Didot Broussais, datée du 20 octobre 2014, rédigée ainsi : " Vous nous avez fait part de votre intention de créer une ouverture sur le plancher du local situé en RDC (lot n°2) dont vous allez acquérir la propriété à compter de la signature de l'acte authentique, (…). Nous vous informons par la présente que vous vous autorisons à réaliser ce projet. Il vous appartiendra toutefois de faire en sorte que les travaux envisagés soient réalisés dans les règles de l'art et qu'ils ne puissent occasionner une quelconque fragilisation de la structure du bâtiment ". Or cet écrit ne caractérise aucunement l'antériorité alléguée des travaux litigieux à la mise en copropriété du bâtiment dès lors que, s'il est daté du 20 octobre 2014, il fait état au futur des travaux à mener sur les lots, ce qui sous-entend une division préalable de l'immeuble, et conditionne en outre leur réalisation au respect " des règles de l'art ". Mme [C] communique également un procès-verbal de réception de travaux de la société BT Thêta Ingénierie, daté du 15 décembre 2014, selon lequel " M. [M] [B], gérant (…) pour les travaux de réaménagement du studio situé en RDC du [Adresse 1], effectués par l'entreprise Selex en date du 26 novembre 2014, procède à leur réception (…) sans réserve ". Cet écrit n'est pas davantage probant dès lors qu'il fait état de travaux d'aménagement " du 26 novembre 2014 " laissant penser que ces travaux se seraient réalisés uniquement à cette date, ce qui est matériellement impossible vu leur ampleur nécessitant un travail de plusieurs jours dont il n'est pas établi qu'ils se seraient écoulés avant cette date mentionnée du 26 novembre 2014. Elle communique enfin quatre attestations de personnes physiques, en pièces n°8 à 11 ; celles n°9 et 10 sont dépourvues de toute force probante dès lors qu'elles ne respectent pas le formalisme imposé par l'article 202 du code de procédure civile, et il n'y a pas lieu d'en tenir compte. L'attestation communiquée en pièce 8, émanant de M. [Z] [D], difficilement lisible, fait état de travaux de trémie réalisés " début novembre 2014 juste après les vacances de la Toussaint " ; celle objet de la pièce n°11 émane de M. [L] [K], qui précise travailler "régulièrement avec M. [C] [V] (…)", père de la demanderesse, et mentionne que " le percement de la trémie avait bien débuté fin octobre 2014 avec l'autorisation de l'unique propriétaire ". Or ces deux attestations sont à elles seules insuffisantes à démontrer la prétendue antériorité de la réalisation des travaux litigieux, dès lors qu'à l'inverse, l'acte authentique de vente des lots litigieux, rédigée par un professionnel, notaire, et dont la force probante ne peut être contredite utilement par les éléments précités, ne contient aucune mention particulière concernant la réalisation de ces travaux en amont de la rédaction de cet acte, comme le prétend Mme [C]. Il indique que la vente concerne les deux lots, sans préciser que ces derniers sont reliés par les prétendus travaux effectués. Si elle le prétend, Mme [C] ne produit pas de compromis de vente des lots aux termes duquel il aurait été officialisé la réalisation des travaux litigieux avant la signature de l'acte authentique, ainsi que l'accord de son auteur. Mme [C] échoue donc à rapporter la preuve, qui lui incombe, de l'antériorité, à la mise en copropriété de l'immeuble, des travaux qu'elle a fait effectuer au sein de ses lots afin de les réunir en portant atteinte aux parties communes et qui auraient donc dû être autorisés par l'assemblée générale. A titre surabondant, le tribunal relève que Mme [C] ne pouvait ignorer que son achat concernait des lots issu d'un immeuble qui allait être divisé et soumis au statut de la copropriété en même temps que l'officialisation de l'acquisition ; elle aurait donc dû faire preuve de prudence quant aux règles de fonctionnement d'une copropriété, fût ce notamment en faisant mentionner dans l'acte authentique la réalité de ces travaux et elle ne saurait utilement venir désormais se prévaloir de sa négligence. Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de remise en état du syndicat des copropriétaires concernant le sol situé entre les deux lots, incluant le rebouchage de la trémie réalisée ainsi que l'enlèvement de l'escalier passant par cette trémie, à laquelle Mme [C] sera condamnée. Il convient d'assortir cette condamnation d'une mesure d'astreinte pour s'assurer de son effectivité, le tout comme précisé au dispositif ci-après. Sur les demandes accessoires Partie succombante au litige, Mme [C] doit être condamnée aux dépens ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, DECLARE Mme [E] [C] irrecevable en sa demande tendant à l'annulation de l'acte introductif d'instance, La REJETTE, CONDAMNE Mme [E] [C] à remettre en l'état antérieur du plancher situé entre les lots n°2 et n°26 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], incluant l'enlèvement de l'escalier desservant le lot n°26 et le rebouchage de la trémie percée entre ces deux lots, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, DIT que l'astreinte ci-dessus prononcée courra pendant 4 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes de remise en état des lieux, CONDAMNE Mme [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [E] [C] aux dépens, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes, Fait et jugé à Paris le 24 Septembre 2024. La Greffière La Présidente