Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 05 SEPTEMBRE 2024
N°2024/300
Rôle N° RG 21/12086 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH6HX
[D] [J]
[Y] [J]
S.C.I. BIOTS
C/
[N] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Benoit-Guillaume MAURIZI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14] en date du 06 Juillet 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/03898.
APPELANTS
Monsieur [D] [J]
né le 24 Juin 1964 à [Localité 13] (DANEMARK), demeurant [Adresse 4] (LUXEMBOURG)
représenté par Me Benoit-Guillaume MAURIZI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [Y] [J]
née le 26 Juin 1962 à [Localité 12] (DANEMARK), demeurant [Adresse 4] (LUXEMBOURG)
représentée par Me Benoit-Guillaume MAURIZI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
S.C.I. BIOTS, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Benoit-Guillaume MAURIZI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIME
Monsieur [N] [R]
demeurant [Adresse 2]
Assignation remise le 20.10.2021 en étude d'huissier,
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Les biens immobiliers de M.et Mme [J], de la SCI BIOTS et de M. [R] dépendent du '[Adresse 16]' à BIOT et peuvent être décrits de la manière suivante :
M.et Mme [J] sont propriétaires du bien situé [Adresse 1], cadastré AP n° [Cadastre 8] qui constitue le lot n° 13.
M. [R] est propriétaire du bien situé [Adresse 2], cadastrée AP n° [Cadastre 7] qui constitue le lot n° 14.
La SCI BIOTS est propriétaire du bien situé [Adresse 3], cadastré AP n° [Cadastre 6] qui constitue le lot n° 15.
Le 08 septembre 2017, M. [R] a obtenu un permis de construire pour procéder à l'extension de son bien. Il a effectué divers travaux.
Se plaignant de nuisances liées à la construction réalisée par M.[R], de la violation par ce dernier tant du permis de construire qui lui avait été délivré que du cahier des charges du lotissement, la SCI BIOTS ainsi que M.et Mme [J] l'ont fait assigner par acte du 24 septembre 2020, aux fins principalement de lui ordonner de remettre son bien en l'état antérieur et en conformité, sous astreinte, et de le voir condamner à leur verser des dommages et intérêts.
Par jugement réputé contradictoire du 06 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :
- rejeté la demande de remise en état antérieur sous astreinte du bien immobilier de M.[N] [R], [Adresse 2], cadastré section AP n° [Cadastre 7] à BIOTS,formée par M.[D] [J], Mme [Y] [M] [J] née [F] et la SCI BIOTS,
- rejeté les demandes de dommages et intérêts présentées à l'encontre de M.[N] [R] par la SCI BIOTS et M.et Mme [J],
- rejeté le surplus des demandes,
- laissé les dépens à la charge de la SCI BIOTS et de M.et Mme [J].
Le premier juge a rejeté la demande de remise en état du bien de M.[R] en son état antérieur faite sur le fondement contractuel ( violation du cahier des charges) en indiquant que le projet de cahier des charges produit au débat n'était ni daté, ni signé, ni revêtu d'aucune mention de publication de publicité foncière, alors que l'acte de vente détenu par les consorts [J] du 22 décembre 2017 faisait état d'un cahier des charges déposé au rang des minutes du notaire le 17 décembre 1964, affecté de plusieurs modificatifs des 24 février 1965, 3 mai 1965 et 22 juin 1965.
Il a ajouté que les demandeurs produisaient au débat la demande de permis de construire présentée par l'intermédiaire de l'architecte de M.[R], sans cependant justifier de l'arrêté du 08 septembre 2017 du maire de [Localité 9].
Il a rejeté les demandes des parties faites sur le fondement délictuel (violation du permis de construire) en relevant que, ni le permis de construire, ni un constat d'huissier n'étaient produits au débat, si bien qu'aucune pièce ne justifiait les allégations des consorts [J] et de la SCI [Localité 9].
Par déclaration du 06 août 2021, la SCI BIOTS et les consorts [J] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.
M.[R] n'a pas constitué avocat. Les appelants lui ont signifié la déclaration d'appel et leurs premières conclusions le 20 octobre 2021.
Par conclusions notifiées par RVPA le 05 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter, la SCI BIOTS et les consorts [J] demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré ;
- d'ordonner à M. [N] [R] d'avoir à remettre en l'état antérieur et en conformité le bien lui appartenant, sis à [Adresse 10], cadastrée section AP numéro [Cadastre 7], et constituant le lot n o 14 du LOTISSEMENT DE [Localité 15] VERTE, sous astreinte de 1 000,00 € par jour de retard à compter d'un délai de 2 mois après la signification du jugement à intervenir ;
- de condamner M. [N] [R] à payer à la SCI BIOTS la somme de 29 000,00 € au titre de son préjudice de jouissance, à actualiser au jour de la décision à intervenir ;
- de condamner M. [N] [R] à payer à M.et Mme [J] la somme de 29 000,00 € au titre de leur préjudice de jouissance, à actualiser au jour de la décision à intervenir ;
- de condamner M.[N] [R] à payer la somme de 6 000,00 €HT au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, dont 3 000,00 €HT à la SCI BIOTS et
3 000,00 €HT à M.et me [J] ;
- de condamner M. [N] [R] aux entiers dépens de l'instance.
Ils indiquent que M.[R], qui avait cessé de faire des travaux depuis le 21 juillet 2020, les a repris. Ils font état de la caducité du permis de construire accordé à ce dernier.
Ils reprochent à M. [R] une faute contractuelle liée à la violation du cahier des charges du lotissement. Ils soulignent que la surface construite ne peut excéder 10% de la surface du lot et que le permis de construire faisait état d'une construction représentant 15,45% de la surface. Ils ajoutent que le permis de construire évoque une construction de 8,94 mètres alors que le cahier des charges prévoit une hauteur maximale de 7 mètres.
Ils reprochent également à M.[R] une faute délictuelle liée à l'édification d'un mur, non prévu au permis de construire, en limite de la propriété de la SCI BIOTS, d'une hauteur supérieure à 3mètres, en violation du PLU et à l'établissement de voies d'accès plus large que celles prévues au permis de construire, de sorte de la surface de 60% d'espaces verts prévue au PLU ne peut plus être respectée.
Ils relèvent que les manquements aux règles du cahier des charges imposent la mise en conformité, indépendamment de la démonstration d'un préjudice.
Ils font observer en outre que les travaux effectués leur ont causé de nombreuses nuisances et la perte de la valeur de leur biens. Ils évoquent le bruit et la vue du chantier, l'impossibilité de rentrer chez eux en raison des camions de travaux stationnés devant les entrées, des papiers abandonnés par les ouvriers retrouvés dans leurs propriété, la vue déplaisante d'un chantier alors à l'abandon et l'existence d' une nouvelle construction avec une vue dérangeante sur la piscine des époux [J] qui porte atteinte à leur vie privée. Ils relèvent que le nouveau plan de construction a pour effet de priver d'ensoleillement une partie de l'aire de piscine de la SCI BIOTS qui subit également la proximité anormale d'une voie d'accès surélevée en limite de sa propriété.
Ils sollicitent en conséquence la remise du bien de M.[R] dans son état antérieur sous astreinte.
Ils chiffrent leurs préjudices de jouissance qui perdurent depuis deux ans et demi.
La clôture a été prononcée le 07 mai 2024.
MOTIVATION
Sur la demande de remise en l'état antérieur sous astreinte
Sur le fondement contractuel
Le cahier des charges du lotissement est un document de nature contractuelle. Ses clauses sont opposables aux colotis entre eux.
Les appelants soutiennent que les constructions édifiées par M.[R] l'auraient été en violation du cahier des charges.
Comme l'indique avec pertinence le premier juge, le seul document produit au débat consiste en un cahier des charges du 17 décembre 1964, alors qu'il ressort de la lecture de l'acte de vente des consorts [U] aux consorts [J] que ce cahier des charge a subi plusieurs modificatifs les 24 février 1965, 03 mai 1965 et 22 juin 1965, modificatifs qui ne sont pas versés au débat. Dès lors, la cour n'est pas en mesure de dire si les constructions faites par M.[R] le seraient en violation avec le cahier des charges.
De façon surabondante, il ressort des pièces produites qu'a été accordé M.[R], par arrêté du 08 septembre 2017, un permis de construire pour le projet décrit dans une demande faite le 30 mai 2017, sous le numéro PC 0061817B0017. Il s'agissait pour [R]de démolir une partie de la villa, de la piscine, des abris de jardin, de la cabane enfant et de l'accès du portail actuel et de procéder :
- à l'extension de la villa existante en partie reconstruite sur l'ancienne démolie,
- à la création d'un garage enterré sous la terrasse du rez-de-jardin,
- à la création d'une nouvelle piscine en remplacement de l'existante.
L'article 9 'caractères généraux des constructions' du cahier des charges produit au débat, dont la cour ignore dans quelle mesure il a été modifié en raison des modificatifs évoqués dans l'acte de vente, mentionne que ' la hauteur des bâtiments est limitée à 7 mètres et soit un étage sur rez-chaussée ou rez-de-jardin, mesurée au faîtage à compter du niveau moyen du terrain naturel actuel, en conformité avec le règlement d'urbanisme [Localité 11]-[Localité 14]'. Or, le projet accepté du permis de construire mentionne que la hauteur maximum du sol existant à l'égout du toit du projet est d'environ 6,35 mètres. Il est ajouté qu'à l'occasion du projet, la toiture de la partie dressing à l'étage sera remontée de 1,57 mètres, portant le niveau de l'égout du toit à 6,32 m du terrain naturel et que le faîtage du projet vient se caler sur celui de la partie de la villa conservée et n'est de ce fait pas augmenté. Dès lors, même à considérer que l'article 9 du cahier des charges n'a pas été modifié, le permis de construire attribué à M. [R] n'apparaît pas violer le cahier des charges.
Il n'est pas démontré, comme il l'a été indiqué précédemment, que le permis de construire accordé à M.[R] violerait les dispositions du cahier des charges dont il apparaît qu'il a subi des modifications, en matière d'autorisation de surface à construire.
Il résulte d'un rapport de visite du 22 septembre 2021 d'un attaché territorial, que le chantier, objet du permis de construire PC00601817B0017 est à l'arrêt depuis le 21 juillet 2020. Ce rapport mentionne qu'un nouveau permis de construire devait être déposé dans un délai de deux mois. Ce même agent territorial indiquait par courriel du 27 avril 2022 au conseil de la SCI BIOTS et des époux [J] qu'aucune nouvelle demande de permis n'avait été déposée. Cet agent ajoutait 'avoir été alerté par une certaine agitation sur la propriété de M.[R] mais qui n'a pas eu pour effet de faire avancer le chantier. Pour information, un courrier a été adressé à M.[R] pour l'informer qu'un agent assermenté se déplacera prochainement afin de dresser un procès-verbal'.
La construction envisagée par M.[R] n'a donc pas été terminée et les appelants ne démontrent pas que ce qui est actuellement édifié le serait en violation des clauses d'un cahier des charges dont la cour n'a pas la dernière teneur.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré qui a rejeté les demandes de la SCI BIOTS et des époux [J] sur le fondement contractuel.
Sur le fondement de la faute délictuelle
L'article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Aucune pièce ne permet d'indiquer que les travaux entamés par M.[R] auraient été effectués en violation du permis de construire accordé le 08 septembre 2017, alors même qu'il est établi que les travaux sont arrêté depuis le 21 juillet 2020 et que ce dernier devra, pour poursuivre sa construction, solliciter un nouveau permis de construire. De la même manière, aucune pièce ne démontre que les constructions édifiées par [R] violeraient le PLU.
Il est uniquement versé au débat une photographie, non datée, qui ne démontre rien.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a rejeté les prétentions de la SCI BIOTS et des époux [J] sur ce fondement.
Sur les demandes indemnitaires
M.et Mme [J] ainsi que la SCI BIOTS font état de nuisances (bruit, vue, impossibilité de rentrer dans leur domicile, déchets de papiers abandonnés par les ouvriers et volant sur leurs propriétés respectives).
Il est établi que des travaux ont été entamés au domicile de M.[R]. La simple existence d'un chantier, qui était autorisé par un permis de construire, n'est pas fautive. La construction envisagée par M.[R] n'est pas terminée.
Il n'est pas démontré que les travaux auraient entraîné un trouble anormal du voisinage.
Les autres nuisances évoquées (déchets de papiers abandonnés par les ouvriers; impossibilité de rentrer dans leur domicile), ne sont pas prouvées.
La privation d'ensoleillement évoquée n'est pas démontrée. Il en est de même de la perte de valeur des biens des appelants.
En l'absence de démonstration d'une faute commise par M.[R] ou de l'existence d'un trouble anormal de voisinage, la SCI BIOTS et les époux [J] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
La SCI BIOTS et les époux [J] sont succombants. Il convient de laisser les dépens de première instance et d'appel à leur charge. Ils seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Le jugement déféré qui a rejeté les demandes au titre des frais irrépétibles et laissé les dépens à la charge de la SCI BIOTS et de M.et Mme [J] sera confirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
LAISSE des dépens de la présente instance à la charge de la SCI BIOTS, de M.[D] [J] et Mme [Y] [J] née [F].
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
