Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 23/05210

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE LOYERS COMMERCIAUX JUGEMENT PRONONCÉ LE 01 Août 2024 N° RG 23/05210 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YSGC N° de minute : 24/ AFFAIRE [O] [E] épouse [W] C/ S.A.S. DORAYIKI DEMANDERESSE Madame [O] [E] épouse [W] [Adresse 2] [Localité 10] représentée par Maître [I] [W] de la SELARL [W] & SCEG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0253 DÉFENDERESSE S.A.S. DORAYIKI [Adresse 3] [Localité 15] représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 436 COMPOSITION Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES Greffier : Fanny GABARD DÉBATS A l’audience du 13 mai 2024 tenue publiquement JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats. EXPOSE DU LITIGE   Suivant acte sous seing privé du 3 juin 2010, les membres constituant l’indivision [E] représentés par la société EPPLER IMMOBILIERE, aux droits et obligations desquels se trouve Mme [O] [E] épouse [W], ont donné à bail commercial en renouvellement à la société YOKO, aux droits et obligations de laquelle est venue la société DORAYIKI, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2010, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 24], afin qu'elle y exploite un restaurant, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 17.000 euros en principal. Par acte extrajudiciaire du 16 novembre 2018, la société DORAYIKI a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2019. La bailleresse a acquiescé au renouvellement demandé par courrier de son conseil en date du 1er avril 2019, revendiquant la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative à la somme de 42.000 euros en principal, en raison d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité. Les parties ne se sont pas entendues sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2019. Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 16 janvier 2020, Mme [O] [E] épouse [W] a fait assigner la société DORAYIKI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE, par exploit d'huissier du 14 août 2020, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer annuel dû à compter du 1er janvier 2019 à la valeur locative à la somme de 42.000 euros en principal. Selon mémoire en réplique notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 10 juin 2020, la société DORAYIKI a contesté la modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré alléguée et sollicité reconventionnellement que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 219 soit fixé à la somme de 19.056 euros par an en principal.   Par jugement du 4 janvier 2021, le juge des loyers commerciaux a notamment : - constaté le renouvellement au 1er janvier 2019 du bail entre Mme [O] [E] épouse [W] et la société DORAYIKI portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 24], - ordonné une expertise, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, aux frais avancés de la bailleresse et désigné Mme [K] pour y procéder, - fixé le loyer provisionnel dû par la société DORAYIKI pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien, - sursis à statuer jusqu'au dépôt du rapport d’expertise. L’affaire, enrôlée sous le RG : 20/07280, a consécutivement été retirée du rôle. Mme [K] a établi son rapport le 16 mai 2022. Elle est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux loués ressort, au 1er janvier 2019, à la somme de 31.213 euros, correspondant à une surface pondérée de 63,54 m²p et à un prix unitaire de 400 euros/m²p/an pour le local commercial, outre un abattement de 5% au titre de la taxe foncière et, s’agissant de l’appartement, à une surface de 31 m² et un prix unitaire de 228 euros/m²/an. Elle précise que le loyer de renouvellement résultant de la variation de l’indice des loyers commerciaux ressort à la somme de 19.122,27 euros à la date du renouvellement. Elle considère que ses opérations n’ont pas permis de caractériser d’évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant un effet sur l’activité du preneur au cours du bail expiré. C'est dans ce contexte que l'affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 23/05210. Aux termes de son dernier mémoire notifié en lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 8 avril 2024, Mme [E] épouse [W] demande au Juge des loyers commerciaux, de : DIRE ET JUGER que, par application de l'article L.145-38 du code de commerce, le loyer révisé du bail doit être fixé à la valeur locative de 40.246,83 euros Hors taxe et Hors charges, ECARTER la règle du plafonnement fixé à l'article L.145-34 du Code de Commerce en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, DIRE ET JUGER que le montant du loyer sera progressivement augmenté par pallier de 10% par an jusqu'à atteindre la valeur locative, conformément au dernier alinéa de l'article L. 145-34 du Code de Commerce, DIRE ET JUGER que le loyer portera intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1154 du code civil, CONDAMNER la société DORAYIKI aux dépens, et à la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Selon dernier mémoire notifié en courrier recommandé dont l'avis de réception a été signé 10 mai 2024, la société DORAYIKI demande au juge des loyers commerciaux, de : DIRE ET JUGER que la société DORAYIKI est recevable et bien fondée en ses conclusions, DEBOUTER Madame [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions, A titre principal, FIXER le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Adresse 25] et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er janvier 2019 à la somme de DIX-NEUF MILLE CENT VINT-DEUX EUROS ET VINGT-SEPT CENTIMES (19.122,27 euros) par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son Décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, A titre subsidiaire, FIXER le montant du loyer du bail renouvelé pour les locaux sis a [Adresse 25] à la somme de VINT-CINQ MILLE CENT EUROS (25.100 €) par an, en principal, correspondant à la valeur locative, pour un bail de 9 années à compter du 1er janvier 2019, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de l'application des dispositions d'ordre public de la loi n°2014-626 dite « PINEL » du 18 juin 2014, En tout état de cause, CONDAMNER Madame [W] au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER Madame [W] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d'expertise, RAPPELER qu'aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n'en dispose autrement. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.   L’affaire, plaidée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 13 mai 2024, a été mise en délibéré au 1er juillet 2024, prorogé au 1er août 2024.   MOTIFS A titre liminaire Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer. En l’espèce, les demandes relatives au montant du loyer du bail renouvelé et aux intérêts au taux légal ainsi qu’à leur capitalisation constituent toutefois de véritables prétentions, en dépit de l’emploi erroné des termes « dire et juger » en lieu et place respectivement de « fixer » et « ordonner ». Sur la compétence restreinte du Juge des loyers commerciaux L’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations étant portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux. En application de cet article, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de se prononcer sur la durée du bail renouvelé, ni de dire qu’il a été reconduit aux clauses et conditions du bail expiré sous réserve des ajustements requis la loi Pinel et son décret d’application. Il n’est pas davantage compétent pour statuer sur le lissage du loyer du bail renouvelé en application de l’article L145-34 du code de commerce in fine. Il est en effet acquis que ce dispositif est distinct de celui de la fixation du loyer, de sorte qu’il n'entre pas dans l'office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application. (Pourvoi n°21-21943) Les demandes de Mme [E] épouse [W] de ces chef sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ces points. Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2019 Mme [E] épouse [W] invoque l’évolution des facteurs locaux de commercialité pour voir écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et voir fixer celui-ci à la valeur locative. Elle se prévaut notamment du rapport amiable établi par son expert, M. [B], le 17 octobre 2018 et de la jurisprudence pour soutenir que l’évolution de la hausse du niveau de vie des habitants (14% sur cinq ans), l’augmentation de la fréquentation de la station de métro Anatole France (+ 19,6% depuis 2010) et les constructions nouvelles (+ 23.000 m²) caractérisent une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, susceptible d’avoir une incidence favorable sur le commerce exploité dans les lieux loués. Elle fait grief à l’expert judiciaire de n’avoir retenu qu’un nombre de 173 nouveaux logements au lieu des 235 mentionnés par son expert amiable. Elle affirme que les 32 logements écartés comme « inexistants » par Mme [K] ont bien été construits mais [Adresse 36] et non sis [Adresse 14] comme indiqué par erreur par M. [B]. Elle soutient aussi que l’opération menée sis [Adresse 7] à [Localité 26] se situe dans la zone de chalandise et doit donc être prise en compte. Elle souligne que cette nouvelle construction a accueilli 800 salariés constituant des chalands potentiels pour la défenderesse. Elle conteste également l’argument tiré de la baisse de l’activité retenue par l’expert judiciaire en 2013 et 2014 arguant qu’elle a été suivie d’une augmentation de 10% au cours des années 2015 et 2016, avant l’acquisition de son fonds par la société DORAYIKI début 2017. Elle se prévaut de la jurisprudence selon laquelle le chiffre d’affaires du preneur est indifférent dans la mesure où elle dépend des choix de gestion de celui-ci. Elle critique encore le fait que l’expert a retenu que la hausse du revenu par habitant constatée ne pouvait à elle seule caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle fait valoir que ce critère joint aux constructions nouvelles dans la zone de chalandise et à l’augmentation de la fréquentation de la station de métro Anatole France établissent une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, laquelle a nécessairement eu une incidence favorable pour le commerce considéré. Elle réplique à la défenderesse qu’elle ne démontre pas que le GROUPE M y disposerait d’un restaurant d’entreprise sis [Adresse 7] à [Localité 26], ni que la totalité du flux supplémentaire de chaland aurait été capté par le restaurant japonais [40] plus proche. Elle insiste enfin sur le fait que le nombre de restaurants japonais dans la zone de chalandise (4) n’a pas évolué depuis la mise à disposition des locaux donnés à bail. La société DORAYIKI résiste au déplafonnement demandé en expliquant que la charge de la preuve du caractère notable de la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré incombe à la bailleresse, de même que celle du caractère favorable de ladite modification pour son commerce. Elle fait sienne l’analyse de l’expert judiciaire selon laquelle Mme [E] épouse [W] n’établit pas une modification des facteurs locaux de commercialité ayant généré un avantage notable au regard de l’activité exercée dans les lieux loués. Elle explique qu’il n’a pas été constaté d’évolution notable de la population entre 2010 et 2015, ni d’évolution favorable du niveau de vie, les données examinées portant d’ailleurs sur la totalité de la commune, et que l’augmentation de la fréquentation de la station de métro Anatole France n’est pas significative, celle-ci ayant régressé au cours des deux dernières années du bail, le prolongement de la ligne de tramway T3b étant également sans effet en l’absence de correspondance entre les quatre nouveaux arrêts créés entre la [Adresse 30] et la [Adresse 29] n’ayant pas de connexion avec la ligne 3 du métro. Elle reprend également les conclusions de l’expert concernant les nouvelles constructions pour demander qu’il ne soit pas tenu compte de l’opération sise [Adresse 14], inexistante et la bailleresse ne démontrant pas qu’il s’agirait d’une erreur d’adresse. Elle soutient que l’implantation d’un restaurant au rez-de-chaussée du nouvel immeuble sis [Adresse 4] distant de 300 mètres des lieux loués exclut que cette construction puisse avoir une incidence favorable sur son commerce. Elle précise encore que de nombreux restaurants sont situés à proximité du nouvel immeuble sis [Adresse 12] ([16], [21], LE [28]). Elle conteste aussi le fait que la nouvelle construction sise [Adresse 7] serait située dans la zone de chalandise au regard du plan inclus dans son mémoire et de l’absence de remise en cause de l’éloignement par Mme [E] épouse [W]. Selon elle, la zone de chalandise doit être interprétée de manière restrictive et l’expert a pu souverainement écarté cette adresse. Elle affirme que la bailleresse ne démontre pas que la société GROUPE M accueillerait 800 salariés à cette adresse et que l’immeuble de bureaux dispose d’un restaurant d’entreprise, en plus des nombreux établissements existant dans le quartier, plus proches que le sien. Elle rappelle par ailleurs que la crise sanitaire a engendré une désertification des bureaux au profit du télétravail. Elle estime que le nouveau flux résultant des constructions nouvelles est contrebalancé par le départ du siège de L’OREAL LUXE en novembre 2017 de la zone de chalandise, soit un effectif de salariés moindre de 1.000. Enfin, elle soutient que les nouveaux commerces créés [Adresse 38] ne lui ont apporté aucun flux notable, d’autant qu’ils sont implantés à proximité d’autres établissements de restauration (LE [19], [17], [23] et [20]), de même que les équipements collectifs livrés [Adresse 35], [Adresse 34] ou les bâtiments industriels. En estime que l’évolution de son chiffre d’affaires démontre que lesdites constructions ne lui ont pas profité, la baisse étant notamment liée au transfert progressif du personnel de la société L’OREAL LUX vers le [Adresse 9] en 2017 acté en novembre 2017. Elle insiste sur la concurrence importante dans la zone de chalandise et conclut à l’application du loyer plafonné en l’absence de démonstration du caractère notable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et de l’incidence favorable pour son commerce. Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après : 1/ les caractéristiques du local considéré ; 2/ la destination des lieux ; 3/ les obligations respectives des parties ; 4/ les facteurs locaux de commercialité ; 5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du même code dispose qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.   Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre : soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou une modification de la consistance des lieux loués. L’article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. L'article R145-6 du même code ajoute que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Il est constant que seule une modification notable des facteurs locaux de commercialité dans la zone de chalandise et de nature à avoir un impact favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur constitue un motif de déplafonnement. La charge de la preuve de la réalité des modifications, de leur caractère notable et de l’incidence favorable sur le commerce du preneur incombe au bailleur. Le juge des loyers commerciaux apprécie souverainement le caractère notable de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et l’incidence sur le commerce considéré. L'évolution du chiffre d'affaires du preneur au cours du bail expiré ne constitue pas un critère d'appréciation des facteurs locaux de commercialité au sens des articles L. 145-33 et R. 145-6 du code de commerce, en ce que le bailleur et le preneur ne sont pas associés et que l'évolution du chiffre d'affaires peut résulter de choix de gestion subjectifs du preneur et non de l'évolution objective de l'environnement des locaux loués. En l’espèce, il résulte des éléments du dossier et du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail sont situés à [Localité 15], commune à forte densité commerciale limitrophe du [Localité 27] de [Localité 27], de [Localité 18] et de [Localité 26], dans le [Adresse 31] sis [Adresse 3], à l’angle de la [Adresse 35], où l’expert précise que les occasions de passage et d’achalandage sont plus restreintes que dans les principales artères commerçantes ([Adresse 38], [Adresse 37], [Adresse 33] et [Adresse 32]). Ils sont implantés dans un secteur à vocation mixte, d’habitations et bureaux essentiellement, avec quelques commerces de proximité dans l’environnement immédiat (coiffeur, traiteur, boulangerie, presse, imprimerie et un supermarché à l’enseigne FRANPRIX) outre de nombreux établissements de restauration. Ils dépendent d'un immeuble fin 19ème siècle élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits et d’un cinquième étage dans le brisis de la toiture, façade sur rue en moellons et briques dont le ravalement en bon état, au contraire des parties communes en mauvais état (la peinture se décolle par plaques dans le hall et la cage d’escalier). Les locaux bénéficient d'une bonne visibilité grâce à deux linéaires de vitrine d'environ 6 mètres sur la [Adresse 35] et 4 mètres sur la [Adresse 39] surmontés de stores tout du long et, en surplomb au niveau du premier étage, d’une grande enseigne au nom de YOKO implantée au-dessus de la porte d’entrée à double vantail en aluminium située à l’angle des deux rues. Celle-ci ouvre au rez-de-chaussée sur une salle de restaurant (sol en parquet, revêtements muraux disparates, plafond en dalles de polystyrène avec spots basse tension encastrés), avec bar au centre de la salle donnant sur la [Adresse 35], derrière lequel un dégagement distribue, en partie droite, une cuisine équipée éclairée par une fenêtre barreaudée sur cour (sol carrelé, parois pour partie carrelées et plafond peint, le tout en état d’usage), en partie gauche, des sanitaires équipés d’un water et d’un lave-mains sur meuble (sol parquet, parois carrelées, plafond peint, le tout en bon état) et, au fond sur la gauche, un débarras dans lequel se situe une porte de service. Le sous-sol à usage de réserve est accessible par une échelle en bois via une trappe située côté rue Voltaire (sol chape en ciment, murs en pierre. L’appartement au premier étage est accessible par les parties communes. Il est composé d’une entrée (sol parquet, peinture aux murs et plafond pour partie écaillée), deux pièces sur la gauche équipées d’une fenêtre (sol en linoléum, murs revêtus de papier peint, plafond peint), à droite de l’entrée, un water-closet et une salle de bains avec baignoire, lavabo et ballon d’eau chaude équipés d’une fenêtre (sol et parois carrelés, plafond peint). En l’espèce, l’expert judiciaire considère, à l’instar de M. [B] dans son rapport amiable du 17 octobre 2018 (page 10), que la population de la commune est restée stable. Mme [K] a retenu qu’il n’était pas établi d’augmentation du pouvoir d’achat des ménages, la hausse constatée de 15% correspondant selon elle à la hausse du revenu brut disponible au niveau national entre 2009 et 2018 (+15%). Les données relatives à l’augmentation du pouvoir d’achat examinées portent en tout état de cause sur la totalité de la commune, et non pas sur la zone de chalandise, de sorte que la bailleresse ne peut tirer argument de cette donnée. L’expert judiciaire a écarté à juste titre la modification du prolongement de la ligne de tramway T3b de la [Adresse 30] à la [Adresse 29], mise en service au cours de l’année 2018, dans la mesure où aucune correspondance n’existe entre la ligne 3 du métro desservant la station Anatole France et les quatre nouvelles stations créées. Cela n’est pas contesté par les parties. Elle a estimé que l’évolution de la fréquentation de la station de métro Anatole France, située à 200 mètres des lieux loués, n’est pas significative, d’autant que celle-ci a baissé par rapport à 2016 au cours des deux dernières années du bail expiré, passant de 3.794.787 voyageurs cette année-là, à 3.765.962 voyageurs en 2017 et 3.734.650 voyageurs en 2018. Si l’augmentation de 19,6% de la fréquentation depuis 2010 est, dans l’absolu, importante, il convient de tenir compte de ce que les voyageurs ne se dirigent pas nécessairement vers le commerce de la défenderesse et du fait relevé par Mme [K] que les occasions de passage et d’achalandage à l’adresse des lieux loués sont plus restreintes que dans les principales artères commerçantes ([Adresse 38], [Adresse 37], [Adresse 33] et [Adresse 32]). S’agissant des nouvelles constructions ou extension, l’expert judiciaire a écarté à juste titre l’opération immobilière réalisée sis [Adresse 11] après avoir consulté le service de l’urbanisme et constaté que les 32 logements nouveaux concernés n’existaient pas, de même que celle prévue sis [Adresse 1] (1 logement) suite au retrait du permis et à ma caducité du second accordé, ainsi que celle sis [Adresse 7] à [Localité 26]. En effet, si la bailleresse invoque une erreur matérielle concernant l’adresse de la première, elle ne produit aucune pièce pour étayer son affirmation, ce alors que Mme [K] précise qu’il n’existe pas de [Adresse 13]. De plus, l’expert judiciaire a dûment matérialisé dans son rapport la zone de chalandise, qui n’intègre pas le [Adresse 7] contrairement à ce que soutient la demanderesse. Aussi, seules peuvent être prises en compte onze nouvelles constructions/extension sur les quatorze mentionnées par la bailleresse correspondant à 15.542,98 m² créés et 173 logements édifiés dans la zone de chalandise au cours du bail expiré. Toutefois, l’impact de ces créations nettes est à relativiser dès lors que l’immeuble construit au [Adresse 5] (8 logements) comporte un restaurant à l’enseigne L’[22] en pied d’immeuble. En outre, s’agissant de l’immeuble élevé sis [Adresse 12] à proximité immédiate des lieux loués, la nouvelle chalandise potentielle (101 logements) profite également à trois autres établissements LE [16], le restaurant [21] et LE [28]. Quant aux commerces nouvellement implantés à savoir un cabinet d’orthodontie et un magasin MOBALPA, respectivement sis [Adresse 8] et [Adresse 6] (10 logements nouveaux), l’expert judiciaire estime qu’ils n’apportent aucun flux de chalandise, étant situés à 450 mètres à pied des lieux loués et à côté des restaurants LE [19], [17], [23] et [20]. La bailleresse ne produit aucun élément propre à contredire cette analyse. En conclusion, il résulte de l'ensemble de ces éléments pris isolément ainsi que de façon conjuguée, une absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, ayant eu une incidence favorable sur le commerce de restauration de la défenderesse. Le déplafonnement ne peut donc être accueilli à ce titre. Partant, ainsi que le demande la société DORAYIKI, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2019 sera fixé au plafond prévu par la loi, en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux, à la somme de 19.122,27 euros en principal. Sur les intérêts au taux légal, capitalisés, La demanderesse sollicite que les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer provisionnel versé et le loyer fixé judiciairement dû courent à compter de la date d’effet du nouveau loyer et soient capitalisés, lorsqu'échus pour une année entière. La bailleresse conclut au débouté de l'ensemble de ses demandes. L’article 768 du code de procédure civile, applicable à la procédure sur mémoire devant le juge des loyers commerciaux, dispose que les conclusions des parties doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Elles comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or, en l’espèce, la demanderesse n’articule aucun moyen en droit ni en fait dans la partie « discussion » de son mémoire propre à fonder les demandes au titre des intérêts au taux légal et de leur capitalisation. Ses demandes seront donc rejetées. Sur les demandes accessoires Mme [E] épouse [W], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci comprendront les frais d’expertise qu’elle a avancés. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Une somme de 3.000 euros lui sera donc allouée que Mme [E] épouse [W] sera condamnée à lui verser en application de l’article 700 du code de procédure civile. Eu égard à la date d'introduction de la présente instance, l'exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE la société PANDA recevable en son intervention volontaire, FIXE le montant du loyer annuel du bail renouvelé le 1er janvier 2019 pour les locaux donnés à bail par Mme [O] [E] épouse [W] à la société DORAYIKI sis [Adresse 3] à [Localité 24], à la somme de 19.122,27 euros hors taxes et hors charges, DEBOUTE Mme [O] [E] épouse [W] de sa demande relative aux intérêts au taux légal et à leur capitalisation, CONDAMNE Mme [O] [E] épouse [W] à payer la somme de 3.000 euros à la société DORAYIKI en application de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [O] [E] épouse [W] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement. Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par Mme Fanny GABARD, Greffière. LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX Maître [I] [W] de la SELARL [W] & SCEG Me Thierry DAVID