Cour d'appel, 15 mai 2024. 21/01188

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 15 MAI 2024 N° 2024/ 217 N° RG 21/01188 N° Portalis DBVB-V-B7F-BG26H [KG] [D] veuve [M] [EA] [Y] [DL] [PF] [UE] [XW] épouse [Y] [AJ] [SB] [TL] [BG] [AH] [XH] épouse [CG] [AJ] [Z] [MY] [CG] [J] [YW] [H] [ZK] [SX] [SP] [DC] épouse [ZK] [FW] [TE] [LC] [FA] épouse [C] [WH] [WO] [KN] [C] [VT] [YK] [OM] [RI] [C] [AS] [N] [ZD] [C] [UT] [KV] [WA] [T] épouse [HD] [AJ] [DT] [YW] [HD] [J] [G] [HK] [LJ] [SI] épouse [HK] [AJ] [LC] [DT] [X] [PM] [FH] [JZ] [U] épouse [X] [FO] [ET] [BN] [N] [TX] [R] [SP] [V] [VL] [FH] [K] épouse [R] [JV] [ZZ] [NY] [YK] [I] [RU] épouse [ZZ] [IK] [A] [AH] [EO] épouse [MC] [RB] [AJ] [ZS] [MC] [YD] [CV] [GD] [EA] [AJ] [LC] [B] [JG] [GO] [NJ] épouse [NR] [F] [OF] [LC] [AZ] épouse [JN] [S] [AJ] [LC] [JN] [HZ] [E] épouse [LV] [XO] [HS] [RP] épouse [PU] [IZ] [BV] [DE] [PU] S.D.C. [Adresse 38] S.C.I. MDR S.C.I. KURUNCZI SINAULT C S.C.I. PIERVAL C/ [TP] [TI] [IS] [EH] [UL] [MR] [GW] épouse [UL] [W] [MJ] S.C.P. [TI] EYMARD MARIE S.A.R.L. FIDUCIMO IMMOBILIER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alain-David POTHET Me Paul GUEDJ Me François COUTELIER Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 24 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 14/06213. APPELANTS Madame [KG] [D] veuve [M] née le 06 Février 1937 à [Localité 20] (ALGERIE), demeurant [Adresse 51] Monsieur [EA] [Y] né le 27 Avril 1936 à [Localité 59] (38), demeurant [Adresse 5] Madame [DL] [PF] [UE] [XW] épouse [Y] née le 28 Octobre 1938 à [Localité 19] (38), demeurant [Adresse 5] Monsieur [AJ] [SB] [TL] [BG] né le 16 Septembre 1945 à [Localité 42] (04), demeurant [Adresse 47] Madame [AH] [XH] épouse [CG] née le 18 Avril 1933 à [Localité 46], demeurant [Adresse 53] Monsieur [AJ] [Z] [MY] [CG] né le 12 Mars 1932 à [Localité 57] (92), demeurant [Adresse 53] Monsieur [J] [YW] [H] [ZK] né le 12 Août 1931 à [Localité 33] (59), demeurant [Adresse 49] Madame [SX] [SP] [DC] épouse [ZK] née le 21 Novembre 1932 à [Localité 29] (59), demeurant [Adresse 49] Madame [FW] [TE] [LC] [FA] épouse [C] née le 17 Décembre 1933 à [Localité 34] (83), demeurant [Adresse 39] Monsieur [WH] [WO] [KN] [C] né le 08 Août 1929 à [Localité 62] (83), demeurant [Adresse 39] Madame [VT] [YK] [OM] [RI] [C] née le 30 Septembre 1953 à [Localité 34] (83), demeurant [Adresse 40] Monsieur [AS] [N] [ZD] [C] né le 02 Avril 1955 à [Localité 34] (83), demeurant [Adresse 36] Madame [UT] [KV] [WA] [T] épouse [HD] née le 14 Février 1949 à [Localité 58] (62), demeurant [Adresse 3] Monsieur [AJ] [DT] [YW] [HD] né le 15 Février 1948 à [Localité 28] (59), demeurant [Adresse 3] Monsieur [J] [G] [HK] né le 19 Novembre 1939 à [Localité 30] (57), demeurant [Adresse 52] Madame [LJ] [SI] épouse [HK] née le 04 Février 1943 à [Localité 60] (57), demeurant [Adresse 52] Monsieur [AJ] [LC] [DT] [X] né le 26 Septembre 1937 à [Localité 24] (51), demeurant [Adresse 41] Madame [PM] [FH] [JZ] [U] épouse [X] née le 31 Octobre 1942 à [Localité 26] (92), demeurant [Adresse 41] Monsieur [FO] [ET] demeurant [Adresse 55] Monsieur [BN] [N] [TX] [R] né le 19 Juillet 1929 à [Localité 32] (31), demeurant [Adresse 4] Madame [SP] [V] [VL] [FH] [K] épouse [R] née le 31 Juillet 1928 à [Localité 37] (85), demeurant [Adresse 4] Monsieur [JV] [ZZ] né le 02 Juillet 1934 à [Localité 43] (08), demeurant [Adresse 54] Madame [NY] [YK] [I] [RU] épouse [ZZ] née le 09 Juillet 1939 à [Localité 48] (51), demeurant [Adresse 54] Madame [IK] [A] [AH] [EO] épouse [MC] née le 11 Décembre 1949 à [Localité 56] (26), demeurant [Adresse 35] Monsieur [RB] [AJ] [ZS] [MC] né le 10 Décembre 1946 à [Localité 31] (38), demeurant [Adresse 35] Monsieur [YD] [CV] [GD] né le 12 Mars 1941 à [Localité 44] (69), demeurant [Adresse 12] Monsieur [EA] [AJ] [LC] [B] né le 07 Mars 1943 à [Localité 45] (06), demeurant [Adresse 11] Madame [JG] [GO] [NJ] épouse [NR] née le 11 Janvier 1932 à [Localité 46], demeurant [Adresse 50] Madame [F] [OF] [LC] [AZ] épouse [JN] née le 26 Février 1939 à [Localité 61] (14), demeurant [Adresse 1] Monsieur [S] [AJ] [LC] [JN] né le 28 Février 1937 à [Localité 27] (14), demeurant [Adresse 1] Madame [HZ] [E] épouse [LV] née le 15 Juillet 1950 à [Localité 21] (33), demeurant [Adresse 15] Madame [XO] [HS] [RP] épouse [PU] née le 08 Juin 1955 à [Localité 46], demeurant [Adresse 8] Monsieur [IZ] [BV] [DE] [PU] né le 28 Juillet 1954 à [Localité 25] (92), demeurant [Adresse 8] Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 38] sis à [Localité 23] pris en la personne de son syndic en exercice la société S2F siégeant [Adresse 17], agissant poursuites et diligences de sa gérante légale en exercice domiciliée en cette qualité audit siège, S.C.I. MDR agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 14] S.C.I. KURUNCZI SINAULT C agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 13] S.C.I. PIERVAL agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 10] Tous représentés et plaidant par Me Alain-David POTHET, membre de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMES Maître [TP] [TI] Notaire associé, membre de la SCP [TI] EYMARD MARIE, titulaire d'un office notarial ayant son siège sis [Adresse 2] S.C.P. [TI] EYMARD MARIE Office Notarial sis [Adresse 2] représentés par Me Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me François LOUSTAUNAU, membre de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant par Me FORNO, membre de la SCP LOUSTAUNAU FORNO S.A.R.L. FIDUCIMO IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son gérant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 9] représentée par Me François COUTELIER, membre de l'association COUTELIER, avocat au barreau de TOULON Monsieur [IS] [UL] né le 27 Août 1951 à [Localité 16] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 7] PV de recherches le 18.03.2021 DA et conclusions signification conclusions le 26/05/2021 à étude défaillant Madame [MR] [GW] épouse [UL] née le 01 Août 1954 à [Localité 22] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 7] PV de recherches le 18.03.2021 DA et Conclusions signification conclusions le 26/05/2021 à étude défaillante Maître [W] [MJ] es qualité de mandataire ad hoc de la SCI [Adresse 38], dont le siège social était [Adresse 6], désignée à cet effet par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 12 mai 2016 Assignation remise à personne habilitée le 15.03.2021 DA et Conclusions signification de conclusions le 02/06/2021 à personne défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 05 Mars 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2024. ARRÊT Rendu par défaut à l'égard de Monsieur [IS] [UL] et Madame [MR] [GW] épouse [UL] et réputé contradictoire à l'égard de Maître [W] [MJ]. Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant acte notarié reçu le 12 janvier 2001 par Maître [TP] [TI], la SCI [Adresse 38] a fait établir le règlement de copropriété et l'état descriptif de division d'un immeuble à construire comportant 176 lots sis [Adresse 17] à [Localité 23]. Deux modificatifs à l'état descriptif de division ont ensuite été reçus par ce même notaire les 15 octobre 2001 et 17 octobre 2003. La société FIDUCIMO IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic à compter du 12 juin 2004, son mandat ayant pris fin le 9 juillet 2012. Le 1er juillet 2005, l'assemblée générale des copropriétaires a accepté la cession à titre gratuit par le promoteur des lots n° 11, 12, 13, 14, 63, 64 et 65 à usage de parking. Maître [TI], requis pour dresser l'acte authentique de cession, a estimé cependant que les conditions juridiques n'étaient pas réunies pour ce faire. La SCI [Adresse 38] a fait l'objet d'une dissolution et d'une liquidation ayant pris effet à compter du 30 novembre 2012. Par actes délivrés le 30 juin 2014, le syndicat des copropriétaires, agissant par son nouveau syndic la société S2F, ainsi qu'une partie d'entre eux agissant à titre individuel, ont assigné la société FIDUCIMO IMMOBILIER, Maître [TI] et la société civile professionnelle d'exercice notarial [TI]-EYMARD-MARIE à comparaître devant le tribunal de grande instance de Draguignan, devenu le tribunal judiciaire, pour mettre en cause leurs responsabilités professionnelles respectives, entendre ordonner la rectification de l'état descriptif de division et obtenir réparation en raison d'une répartition erronée des charges. Les époux [IS] et [MR] [UL], acquéreurs du lot n° 124, et Maître [W] [MJ], ès-qualités de mandataire ad'hoc de la SCI [Adresse 38] désigné par ordonnance du président du tribunal de Draguignan, ont été appelés en intervention forcée mais n'ont pas comparu. Par un premier jugement de nature mixte prononcé le 14 décembre 2017, le tribunal a: - déclaré recevable l'action des demandeurs, - rejeté la demande visant à enjoindre le notaire de recevoir l'acte de cession des lots de parking, - et désigné un expert à l'effet de rechercher les erreurs pouvant affecter l'état descriptif de division et en déterminer les causes. En lecture du rapport d'expertise déposé le 28 novembre 2018 par M. [OU] [L], le tribunal a rendu le 24 novembre 2020 un second jugement, dont appel, aux termes duquel il a considéré que la responsabilité du notaire n'était pas engagée, non plus que celle de l'ancien syndic, et débouté les demandeurs de l'ensemble de leurs prétentions. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 25 avril 2023, le syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic en exercice la société S2F, ainsi que les copropriétaires figurant en tête du présent arrêt, soutiennent que Maître [TI] aurait failli à sa mission en commettant une erreur de calcul de 101 millièmes dans le tableau récapitulatif de répartition des charges et en refusant de recevoir l'acte de cession des lots de parking au profit de la copropriété. Ils reprochent d'autre part à l'ancien syndic la société FIDUCIMO IMMOBILIER d'avoir appelé les charges sur des bases de répartition qu'il savait erronées. Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau : - d'ordonner la rectification de l'état descriptif de division conformément aux conclusions du rapport d'expertise, - de commettre tel notaire de son choix pour dresser l'acte modificatif, - de condamner Maître [TI] et de la SCP [TI]-EYMARD-MARIE à en supporter le coût, - de condamner solidairement la société FIDUCIMO IMMOBILIER, Maître [TI] et la SCP [TI]-EYMARD-MARIE à rembourser à chacun des copropriétaires requérants les charges appelées à tort jusqu'au 15 décembre 2015, suivant détail figurant au dispositif de leurs conclusions, outre un montant forfaitaire de 3,89 euros par an à compter de l'année 2016 et jusqu'à la rectification effective de l'état descriptif de division, - de les condamner sous la même solidarité à payer au syndicat la somme de 2.636 euros arrêtée au 4 janvier 2019, à parfaire jusqu'au modificatif susdit, - de condamner la société FIDUCIMO IMMOBILIER à payer au syndicat la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, - et de condamner les intimés aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 21 mai 2021, Maître [TP] [TI] et la SCP [TI]-EYMARD-MARIE font valoir qu'ils ne sont pas responsables des erreurs affectant l'état descriptif de division, qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires de pourvoir aux rectifications nécessaires, au besoin à l'initiative de son ancien syndic, et que la demande en répétition des charges trop versées doit être dirigée contre le propriétaire du lot n° 124. Ils demandent à la cour : - de confirmer le jugement déféré, - subsidiairement, de condamner la société FIDUCIMO IMMOBILIER à les relever et garantir, - et de condamner les appelants aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 17 mai 2023, la société FIDUCIMO IMMOBILIER fait valoir qu'elle était tenue d'appliquer la clé de répartition résultant des actes notariés, que les millièmes correspondant aux 7 lots de parking n'ont pas été pris en compte dans le calcul de la répartition des charges, et qu'elle ne peut être recherchée pour des faits postérieurs à l'expiration de son mandat de syndic. Elle conclut à la confirmation de la décision entreprise, sauf en ce qui concerne le rejet de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive, qu'elle réitère en cause d'appel à hauteur de la somme de 2.000 euros. Subsidiairement, elle demande à être relevée et garantie par le notaire en raison d'un manquement à son obligation d'assurer l'efficacité juridique des actes qu'il reçoit. Elle réclame accessoirement contre tout succombant paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens. Maître [W] [MJ], citée par acte du 15 mars 2021 remis à une personne habilitée à le recevoir au sein de la SELARL [MJ]-CONSTANT, n'a pas constitué avocat, non plus que les époux [IS] et [MR] [UL], cités à leur dernier domicile connu par actes du 18 mars 2021 convertis en procès-verbaux de vaines recherches. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024. DISCUSSION Sur la demande en rectification de l'état descriptif de division : Il résulte du rapport d'expertise de M. [OU] [L] : - que le total des tantièmes de copropriété n'est pas de 20.000 millièmes mais de 19.899, - que les lots n° 11, 12, 13, 14, 63, 64 et 65 destinés à des emplacements de stationnement, auxquels sont attachés 72 millièmes, n'ont jamais été matérialisés par le promoteur, leur emprise ayant été en réalité intégrée dans les parties communes, - et que les millièmes attribués au lot n° 124 ont été minorés en raison d'une erreur de calcul ou de retranscription. Contrairement à l'appréciation faite par le premier juge, il appartient aux tribunaux de corriger les erreurs matérielles pouvant affecter l'état descriptif de division. Il doit être rappelé cependant qu'une telle rectification ne peut produire d'effet que pour l'avenir et ne peut donner lieu à une action en répétition au titre de la période écoulée. Sur l'action en responsabilité dirigée contre le notaire : C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a considéré que le notaire avait procédé à la rédaction du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division sur la base des documents qui lui avaient été remis par le promoteur, et notamment des éléments fournis par le géomètre-expert, de sorte que l'erreur de calcul affectant le total des millièmes ne pouvait lui être imputée de manière certaine. Il en est de même de la quote-part des parties communes attachée au lot n° 124, le notaire ne pouvant être tenu de vérifier que celle-ci était bien proportionnelle à la valeur relative de ce lot par rapport à l'ensemble des valeurs des parties privatives. Enfin, la situation des 7 lots de parking relève à l'origine d'une difficulté imputable au promoteur et apparue lors de la construction de l'immeuble. Requis à l'effet de recevoir l'acte de cession de ces lots au profit du syndicat des copropriétaires, et ce postérieurement à la liquidation du promoteur, Maître [TI] a interrogé [Adresse 38] de recherche, d'information et de documentation notariales, qui lui a répondu que l'acte ne pouvait être régularisé qu'à la condition qu'aucune vente ne soit intervenue postérieurement à la résolution adoptée le 1er juillet 2005 par l'assemblée générale. Or il n'est pas établi que cette condition ait été effectivement remplie, de sorte que le refus du notaire de recevoir l'acte ne peut être considéré comme fautif. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes formées contre Maître [TI] et la SCP [TI]-EYMARD-MARIE. Sur l'action en responsabilité dirigée contre l'ancien syndic : En page 6 de son rapport, l'expert judiciaire M. [OU] [L] indique que les charges de copropriété ont été réparties par le syndic sur une base de 19.827 millièmes, tenant compte à la fois de l'erreur de 101 millièmes affectant l'état descriptif de division et de l'absence des 7 lors de parking représentant 72 millièmes, de sorte que les copropriétaires ne peuvent se prévaloir d'aucun préjudice à cet égard. D'autre part, le syndic ne pouvait de sa propre initiative appeler les charges dues par le propriétaire du lot n° 124 sur une base différente de celle fixée par les documents régissant la copropriété, et il n'est donc pas tenu d'indemniser les autres copropriétaires au titre de la part qu'ils ont pu supporter en trop. Le jugement doit donc être également confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées contre la société FIDUCIMO IMMOBILIER. Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts : Il n'apparaît pas que l'exercice par le syndicat des copropriétaires de son droit d'agir en justice ait dégénéré en abus, de sorte que le jugement doit être encore confirmé en ce qu'il a débouté la société FIDUCIMO IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par défaut à l'égard de Monsieur [IS] [UL] et Madame [MR] [GW] épouse [UL] et Réputé contradictoire à l'égard de Maître [W] [MJ]. Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en rectification de l'état descriptif de division, Statuant à nouveau de ce chef, Ordonne la rectification de l'état descriptif de division de la copropriété [Adresse 38] conformément aux conclusions du rapport d'expertise de Monsieur [OU] [L] en date du 28 novembre 2018, Commet Maître [CN] [CT] ou Maître [P] [O], notaires associés exerçant [Adresse 18], pour dresser l'acte rectificatif aux frais du syndicat des copropriétaires, Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées contre Maître [TP] [TI] et la SCP [TI]-EYMARD-MARIE d'une part, et contre la société FIDUCIMO IMMOBILIER d'autre part, Confirme le jugement en ce qu'il a débouté la société FIDUCIMO IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser à la SCP [TI]-EYMARD-MARIE d'une part, et à la société FIDUCIMO IMMOBILIER d'autre part, une somme de 2.000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT