Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
BP 7015
31068 TOULOUSE cedex 7
NAC: 5AA
N° RG 24/01843 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S4XF
JUGEMENT
N° B
DU : 21 Novembre 2024
S.A. PROMOLOGIS
C/
[J] [U]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 21 Novembre 2024
à SA PROLOGIS
Expédition délivrée
à toutes les parties
JUGEMENT
Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection,statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 24 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDERESSE
S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis LES PONTS JUMEAUX - 2 RUE DU DOCTEUR SANIERES CS 90718 - 31007 TOULOUSE CEDEX 6
Représentée par Mme [M] munie d’un pouvoir
ET
DÉFENDERESSE
Mme [J] [U], demeurant 4 RUE JACQUELINE AURIOL - 31700 BLAGNAC
non comparante, ni représentée
RAPPEL DES FAITS
Par un contrat du 17 novembre 2015, à effet au 23 novembre 2015, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [J] [U] un appartement n°6524 situé 2 impasse Elsa Triolet à BLAGNAC (31700), pour un loyer mensuel de 447,17 € outre 44,95 € à titre de provisions sur charges. L'état des lieux de remise de l'appartement a été réalisé le 23 novembre 2015 et signé par Madame [J] [U].
Le 19 Août 2022, Madame [J] [U] a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception à la SA PROMOLOGIS l'informant de son intention de résilier le bail et de quitter les lieux dans le délai prévu par la loi, précisant qu’elle est bénéficiaire du RSA et le cas échéant au 30 août 2022. Le 26 août 2022, la SA PROMOLOGIS a accusé réception de ce courrier et a rappelé à la locataire qu'aux termes de son contrat de bail, le contrat de location prendrait fin le 24 septembre 2022 et qu'il lui appartenait de régler le loyer jusqu'à la fin de son contrat.
L'état des lieux de sortie a été établi en présence de Madame [J] [U] le 27 septembre 2022, de même que le chiffrage des travaux de remise en état d'un montant de 2320,64 €.
Le 6 novembre 2023, la SA PROMOLOGIS a adressé une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception (AR signé le 08 novembre 2023) à Madame [J] [U] de payer la somme de 2572,84 €.
En l'absence de réponse, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Madame [J] [U] par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse aux fins de la voir condamner au paiement des sommes de :
- 666, 08 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2023,
- 1.873,64 € au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2023,
- 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens.
Le 14 mai 2024, les parties ont conclu un accord pour le paiement de la dette de 2539,72 € par mensualités de 20 € devant intervenir à compter du 31 mai 2024 et jusqu'au 30 novembre 2034.
A l’audience du 24 septembre 2024, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, s’en remet à son assignation et précise que Madame [J] [U] n'a pas respecté le plan de paiement.
Elle soutient que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie démontre un mauvais entretien et des dégradations imputables à la locataire. Elle réactualise ses demandes à hauteur de 2.626, 12 € en principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, dont 752,48€ au titre des loyers et charges impayés et 1873,64 € au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie de 447€.
Madame [J] [U], bien que valablement citée pour l'audience selon acte de commissaire de justice signifié à étude le 19 avril 2024 à sa nouvelle adresse, n'était ni présente, ni représentée.
En application de l’article 473 du code de procédure civile lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES ARRIÉRÉS DE LOYERS ET DES CHARGES:
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire "
En l'espèce, la société PROMOLOGIS réclame la somme de 752,48 € au titre des loyers et charges impayés, prenant en compte les régularisations de charges pour les années 2020 à 2022.
La locataire n'ayant pas comparu, elle n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.
Madame [J] [U] a adressé un courrier daté du 19 août 2022 à la SA PROMOLOGIS l'informant de son intention de résilier le bail faisant valoir qu'elle était bénéficiaire du RSA. Le délai de préavis étant de ce fait réduit à un mois, la SA PROMOLOGIS a confirmé à sa locataire que le bail serait résilié au 24 septembre 2022 et qu'il lui appartenait de régler le loyer jusqu'à la fin du contrat.
Les lieux ont été restitués au bailleur le 27 septembre 2022, soit après la fin de la période de préavis. Néanmoins, le décompte produit par la SA PROMOLOGIS ne laisse pas apparaître un calcul au prorata. En outre, il est observé que la bailleresse a effectué tous les calculs de régularisation de charges au 24 septembre 2022. Il convient donc de prendre cette date en compte et de calculer le montant dû au titre du loyer du mois de septembre jusqu’au 24 septembre 2022, soit 358,32 € (soit 447/30 x 24), en lieu et place de 447,90 euros retenu sur le décompte.
Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS produit le décompte de régularisation des charges et fluides pour les années 2019 à 2022.
Il apparaît que le décompte pour l’année 2022 est erroné puisqu’il est retenu une consommation d’eau froide de 119 unités à 2,42 €, soit un total de 288,34 €. Au regard des provisions versées, la régularisation des charges s’élève à 134,34 € pour 2022. Or, l’état des lieux de sortie contradictoirement signé par les parties mentionne un index de 301 sur le compteur d’eau froide, et non de 401 tel que mentionné dans le décompte, de sorte que la consommation à retenir doit être de 19 unités au prix de 2,42 € et non de 119 unités. En conséquence, le montant de la régularisation de charges pour l’année 2022 s’élève à 45,98 €, de laquelle il convient de déduire les provisions sur charges de 154 € payées par la locataire. Madame [J] [U] est en conséquence créancière pour l’année 2022 de la somme de 102, 02 €.
En conséquence, Madame [J] [U] reste devoir au titre des loyers et charges arrêtés au 24 septembre 2022, la somme de 420,54 € et non de 752,48 € comme sollicitée par la SA PROMOLOGIS.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES DÉGRADATIONS LOCATIVES :
En vertu de l'article 1353 du code civil " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 " Le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ".
En vertu de l'article 1732 du Code civil, les locataires sont tenus de prendre à leur charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.
Il en résulte que les locataires sont tenus des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l'usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d'un usage normal des lieux. Les locataires sont ainsi dispensés de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d'usage après des années d'occupation.
Cependant, si les locataires répondent des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l'existence de ces dégradations.
En l'espèce, l'état des lieux d'entrée réalisé le 23 novembre 2015 ne comporte pas de réserves particulières sur l'état du logement nécessitant préalablement une remise en état. Le logement est décrit comme étant en bon état général avec quelques éléments en état d’usage. En revanche, l’état des lieux de sortie fait état d’un état dégradé des murs, plafond, du sol en PVC et des plinthes ainsi qu’une usure anormale. Il est notamment noté des traces de feutre rouge sur le papier peint dans l’entrée, sur les plinthes dans la chambre 2. Il est mentionné des traces de brûlure sur le sol dans les différentes pièces de l’appartement, des traces de rayures et de frottement sur les sols et certains murs ; des traces de rouleaux de peinture sur les plafonds, de la peinture sur les plinthes, des traces noire ou marron ou de la peinture sur les murs du balcon.
Lors de l’état des lieux de sortie, la SA PROMOLOGIS a chiffré le montant des travaux de remise en état de l’appartement à hauteur de 2320,64 €, ce qui a été accepté par Madame [J] [U]. La SA PROMOLOGIS produit également les factures de travaux de remise en état dont le montant est supérieur au chiffrage initial. Par ailleurs un coefficient de vétusté a été pris en considération, la locataire ayant résidé dans les lieux pendant sept ans.
La locataire n'ayant pas comparu, elle n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant des dégradations mises à sa charge ni la preuve de ce que les dégradations sont survenues sans sa faute au sens de l'article 1733 du Code civil .Elle sera, en conséquence, tenue de les réparer.
Au regard de ces observations, Madame [J] [U] sera en conséquence, condamnée à payer à la SA PROMOLOGIS la somme totale de 2320,64 € au titre des réparations locatives, dont il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 447 € conservé par la bailleresse, soit une somme dûe de 1873, 64 €.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [J] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, compte tenu du fait que Madame [J] [U] supporte les dépens et des diligences que la SA PROMOLOGIS a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, Madame [J] [U] sera condamnée à verser la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,
CONDAMNE Madame [J] [U] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 420,54 € (quatre cent deux euros et cinquante-quatre centimes) au titre de l'arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [J] [U] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 1873, 64 € (mille huit cent soixante-treize euros et soixante-quatre centimes) au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 447 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [J] [U] à payer à la Société PROMOLOGIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNE Madame [J] [U] aux dépens,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Le Greffier La Vice-Présidente
