Cour d'appel, 25 novembre 2024. 22/00969

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 25 NOVEMBRE 2024 N° RG 22/00969 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MR6K [D] [T] épouse [I] c/ [N] [S] Nature de la décision : AU FOND Copie exécutoire délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 janvier 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 20/10057) suivant déclaration d'appel du 24 février 2022 APPELANTE : [D] [T] épouse [I] née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 8] demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Izaskun OGALLAR-LEIRAS, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : [N] [S] née le [Date naissance 6] 1965 à [Localité 9] demeurant [Adresse 3] Représentée par Me Stanislas LAUDET de la SELARL STANISLAS LAUDET, avocat au barreau de BORDEAUX Représentée par Me Thierry PIERRON de la SELARL CABINET TAIEB - PIERRON, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Paule POIREL, présidente, Bénédicte LAMARQUE, conseiller, Emmanuel BREARD, conseiller, Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte du 1er décembre 1995, Mme [D] [T] épouse [I] a acquis un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 7]. Le 1er avril 2019, Mme [N] [S], résidant au [Adresse 3] à [Localité 7], a déposé une demande de permis de construire auprès de la Mairie de [Localité 7], en vue de procéder à des travaux de surélévation de sa maison, permis obtenu le 18 avril 2019. Par acte d'huissier du 12 novembre 2019, Mme [I], ayant constaté une perte de luminosité de son logement au cours des travaux, a mis en demeure Mme [S] de démolir la construction entamée et à défaut de l'indemniser des préjudices qu'elle estimait avoir subis, puis mandatait M. [R], expert foncier et immobilier, aux fins de voir constater l'existence des dommages subis. Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2020, Mme [I] a fait assigner Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, après absence de règlement amiable du litige, aux fins d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices soit 25 000 euros au titre de la perte de valeur de son bien et 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage. Par jugement contradictoire du 26 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - débouté Mme [I] de l'ensemble de ses demandes ; - débouté Mme [S] de sa demande d'indemnisation pour procédure abusive ; - laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ; - dit que Mme [I] supportera la charge des dépens ; - rappelé le caractère exécutoire de droit du présent jugement. Mme [I] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 24 février 2022, en ce qu'il a : - débouté Mme [I] de l'ensemble de ses demandes ; - laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ; - dit que Mme [I] supportera la charge des dépens. Par dernières conclusions déposées 26 septembre 2024, Mme [I] demande à la cour de : - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 26 janvier 2022 en ce qu'il a : - débouté Mme [I] de l'ensemble de ses demandes ; - débouté Mme [S] de sa demande d'indemnisation pour procédure abusive ; - laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ; - dit que Mme [I] supportera la charge des dépens ; - rappelé le caractère exécutoire de droit du présent jugement. Statuant à nouveau : À titre principal : - juger recevables et bien fondées les demandes de Mme [I] ; - juger que la surélévation de l'échoppe appartenant à Mme [S] cause des troubles anormaux de voisinage ; - débouter Mme [S] de toutes ses demandes, fins et prétentions. En conséquence : - condamner Mme [S] à indemniser Mme [I] de l'intégralité de ses préjudices, soit : - 25 000 euros au titre de la perte de valeur ; - 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. À titre subsidiaire, si la Cour ne s'estimait pas suffisamment éclairée concernant le préjudice allégué par Mme [I] : - ordonner, avant dire droit, la désignation d'un Expert judiciaire qu'il lui plaira avec pour mission : - convoquer et entendre les parties ; - se faire communiquer dans les délais qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaire à l'accomplissement de sa mission ; - se rendre sur place, visiter les lieux, les décrire ; - vérifier si la perte de luminosité alléguée existe, et dans ce cas les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; - rechercher la cause de cette perte de luminosité ; - donner tous éléments techniques permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuellement encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, la part qui leur est imputable ; - donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices subis par Mme [I] ; - établir un pré-rapport, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler dans le délai d'un mois leurs observations et dires récapitulatifs. En tout état de cause : - condamner Mme [S] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [S] aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance. Par dernières conclusions déposées le 13 juillet 2022, Mme [S] demande à la cour de : - juger Mme [S] recevable et bien fondée en ses écritures ; - confirmer le jugement du 26 janvier 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux ; - débouter Mme [I] de l'intégralité de ses demandes ; - condamner Mme [I] à payer à Mme [S] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [I] aux dépens, en ce compris ceux de première instance. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 14 octobre 2024. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'existence d'un trouble anormal du voisinage Mme [I] estime que la surélévation de la maison de Mme [S] crée une perte de luminosité de son logement, ce qui constitue selon elle des troubles anormaux du voisinage entraînant une dépréciation de la valeur vénale du bien et un trouble de jouissance, sans qu'un recours du permis de construire constitue un préalable au bien fondé de son action. Mme [S] soutient en premier lieu que Mme [I] n'a pas fait de recours en annulation du permis de construire alors que le panneau installé sur la rue permettait d'avoir une idée des travaux entrepris. Elle conteste la valeur probante du rapport d'expertise de M. [R] et met en doute ses compétences dans l'analyse d'une surélévation et de ses conséquences n'expliquant pas la méthode retenue pour apprécier la perte d'ensoleillement. Elle rappelle que le salon et la mezzanine de Mme [I] sont orientés à l'Est et ne bénéficient donc pas d'un ensoleillement important en journée et que les maisons sont situées dans une zone à forte densité urbaine, la situation de Mme [I] étant donc prévisible. La surélévation s'est faite dans les hauteur des autres bâtiments. Le droit reconnu au propriétaire par l'article 544 du code civil de jouir de son bien de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois ou les règlements, trouve sa limite dans l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Il appartient à celui qui se prétend victime d'un trouble anormal du voisinage d'en rapporter la preuve. Il s'agit d'une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d'un seuil de nuisance sans qu'il soit nécessaire d'imputer celui-ci à une faute ou à l'inobservation d'une disposition législative ou réglementaire. Il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d'urbanisme n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage et que le caractère anormal d'un trouble de voisinage doit s'apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu. Mme [I] verse un rapport d'expertise de M. [R], expert foncier et immobilier, en date du 16 mars 2020, lequel a constaté que 'la surélévation de l'échoppe sis au [Adresse 4] génère des conséquences pour l'habitation de M. et Mme [I] en supprimant l'éclairement et l'ensoleillement le matin dans les pièces de vie (surtout en période d'hiver et aux intersaisons) et en créant la sensation d'oppression tant dans le jardin qui s'apparente désormais à une cour, dans la mezzanine où la vue est limitée, ne se pose plus que sur un mur et un climatiseur.' Si ce rapport d'expertise a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, les opérations d'expertise ne se pas déroulées contradictoirement. Ce document n'a donc de valeur probante que s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve. L'appelante verse aux débats des photographies de septembre 2019 avant surélévation du mur de voisinage et après, sur lesquelles les pièces de vie avec la baie vitrée et le jardin apparaissent en partie dans l'ombre du fait de la hauteur du mur de Mme [S], le soleil pénétrant sur la mezzanine, lequel a perdu la totalité de sa vue dégagée et participe au sentiment d'enfermement. Elle verse en appel un procès-verbal d'huissier du 21 septembre 2022 à 10h30, qui constate alors que la météo est clémente, le ciel clair, sans nuage et le soleil brille 'à l'intérieur du salon/salle à manger et de la cuisine, l'ensoleillement n'est que très partiel, offrant une luminosité incomplète. La pièce n'est pas baignée de lumière. Il en est de même sur la mezzanine. Depuis la mezzanine, la vue est arrêtée par le mur à l'étage. En sus, un climatiseur est positionné sur le toit. Le soleil est partiellement masqué par la surélévation de la maison voisine. Dans le jardin, le champ de vision est freiné par la présence du pignon de la propriété limitrophe, ce qui provoque un sentiment d'enfermement. Le jardin est à l'ombre'. Mme [S] produit également un procès verbal d'huissier réalisé le 30 juillet 2021 à 11h lequel constate que la façade de la maison de Mme [I] est totalement éclairée par le soleil. La facade de la maison de Mme [I] fait face au mur de pignon droit de la maison de Mme [S], à l'Est de sa propriété. Pour légal qu'elle soit au regard des règles d'urbanisme, la surélévation de la maison individuelle de Mme [S] porte le faîtage à 9 mètres de hauteur et la ligne d'égout à 6,8 mètres de hauteur en limite de propriété Soit une augmentation de 2,05 mètres sur toute la largeur du jardin. La maison de Mme [I] est implantée sur un terrain total de 281m2, la surface habitable de 125m2, soit un jardin de 156 m2. La surélévation de la maison de Mme [S] porte sur une surface plancher de 81m2 sur une parcelle de 389 m2, avec transformation d'un toit à deux pans en un toit à quatre pans. Suivant le plan local d'urbanisme, ce bien est situé en Zone UM34, tissu à dominante d'échoppes, faubourg et maisons de ville. La demande de permis de construire relève que l'environnement immédiat est assez disparate, composé à la fois de maisons individuelles en rez-de-chaussée ou r+1 et de petits ensembles de logements collectifs jusqu'à r+3, ce que confirment les photographies versées aux débats. Compte tenu de la configuration de la parcelle et de son bâti existant avant les travaux de surélévation de la maison voisine de 2, 05 mètres, la maison de Mme [I] a subi une perte d'ensoleillement dans le jardin, mais aussi dans la maison elle-même au niveau des ouvertures du rez-de-chaussée donnant sur les pièces à vivre et du premier étage donnant sur une mezzanine. Ce côté de jardin et de maison, situé en facade arrière orienté à l'Est est par nature ensoleillé le matin essentiellement l'été où le soleil est le plus élevé, mais très peu dans le reste de la journée, comme le confirment les deux constats d'huissier produits, celui du 30 juillet 2021 faisant état d'un ensoleillement maximal à 11h, et celui du 22 septembre 2021 relevant un ensoleillement réduit à 10h30. La question du lieu d'implantation des maisons, objet de la perte d'ensoleillement en milieu urbanisé soumis à des contraintes d'urbanisme différentes de celles qui existeraient dans une zone d'habitat diffus ne doit intervenir que dans la détermination du préjudice, celui-ci étant atténué dans le cas d'un immeuble situé en zone de densité d'urbanisme forte Des éléments produits par Mme [I], et versés contradictoirement aux débats, il en ressort que la surélévation de la maison de Mme [S] a entraîné une perte d'ensoleillement dans les pièces à vivre de la maison de Mme [I], malgré la baie vitrée, le soleil ne pénétrant plus que partiellement sur la mezzanine, mais le jardin restant totalement à l'ombre. La perte d'ensoleillement de la maison de Mme [I] en raison de la surélévation de la maison voisine est établie par les rapports d'expertise et d'huissier. Cette nouvelle construction a également entraîné une perte de la vue dégagée qui existait auparavant de la mezzanine, avec vue sur un mur et un climatiseur. Tant l'expert que l'huissier ont confirmé le sentiment d'enfermement dans le logement et le jardin y attenant de par l'élévation du mur voisin, ce qui a amplifié pour Mme [I] les conséquences de l'exiguïté de sa parcelle sur la partie construite de celle-ci, et de son jardin de 156 m2. Ces éléments excèdent les inconvénients usuels de voisinage même imposés par la proximité des constructions en zone urbaine dès lors que la maison et le jardin bénéficiaient par le passé un ensoleillement en début de journée et d'une vue dégagée de la mezzanine alors que la surélévation litigieuse est à l'origine d'une perte d'ensoleillement dans les pièces face au mur surélevé et que le cadre de vie de Mme [I] s'en est trouvé dégradé par la perte de vue dégagée depuis la mezzanine et le sentiment d'enfermement dans le logement et le jardin ainsi délimité par la hauteur du nouveau mur. L'existence d'un trouble anormal de voisinage imputable à Mme [S] du fait du déficit d'ensoleillement, de la perte de vu de la mezzanine et du sentiment d'oppression constitué par la surélévation du mur de 2,05 mètres sur la propriété voisine est ainsi démontrée. Sur le préjudice Mme [I] sollicite la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage résultant de la diminution de valeur vénale du bien liée à la perte d'ensoleillement et 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance. L'intimée relève que Mme [I] ne rapporte pas la preuve du préjudice et notamment le pourcentage de perte d'ensoleillement. L'expert foncier évalue la perte de valeur vénale du bien en reprenant ses aspects positifs : situation dans le quartier apprécié de [Adresse 10] à [Localité 7], proximité des transports en commun et des commerces, présence d'un garage, pièces de vie lumineuses, jardin paysager et arboré. Il dresse également les points négatifs avant travaux : aspect architectural peu attractif et différence de niveau dans la pièce de vie du fait de l'extension réalisée en 1988. Après les travaux, il rajoute 3 items : perte d'ensoleillement dans les pièces de vie et la cuisine, sensation d'étouffement dans le jardin et perte de vue dégagée depuis la mezzanine. Appliquant un prix au mètre carré à la superficie du terrain et de l'habitation, tenant comte des caractéristiques décrites et des prix pratiqués dans le secteur, l'expert foncier évalue à 25.000 euros la perte de valeur du bien. Toutefois, Mme [I] a acheté sa maison au prix de 950.000 francs, soit 212.925,87 euros le 1er décembre 1995, l'extension ayant déjà été faite. Mme [I] produit la seule expertise de l'expert foncier évaluant le bien à 475.000 euros au 16 mars 2020 après travaux, ayant ainsi perdu 25.000 euros. Mme [I] ne produit pas d'autre attestation d'agent immobilier notamment sur la valeur de la maison et les éventuelles attentes d'acheteur dans le quartier. L'expert ne chiffre pas le pourcentage de perte d'ensoleillement alors que la façade arrière de la maison est implantée à l'Est et ne bénéficie donc du soleil que sur la matinée. La maison est située dans une zone recherchée de [Localité 7], dont il n'est pas rapporté que l'absence de vue de la mezzanine, ni le caractère ombragé du jardin seraient des facteurs contribuant à la diminution de sa valeur vénale. La demande en dommages et intérêts au titre de la dépréciation de la valeur de la maison sera rejetée comme non étayée. En revanche, il est établi que Mme [I] a subi un préjudice de jouissance, au vu son de la modification de son cadre de vie par l'élévation du mur en face de ses pièces à vivre, du sentiment d'enfermement dans son jardin et de la limite la vue existante de la mezzanine alors que Mme [I] a vécu jusque là avec une vue dégagée. En réparation de ce préjudice de jouissance, il lui sera alloué une indemnité de 5.000 euros. Sur les dépens et les frais irrépétibles Mme [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement à Mme [I] de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La Cour, Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté Mme [I] de sa demande en dommages et intérêts pour perte de la valeur vénale du bien, Statuant à nouveau, Dit que la surélévation de la maison de Mme [S] constitue un trouble anormal de jouissance au détriment de Mme [I], Condamne Mme [S] à verser à Mme [I] les sommes de : - 5. 000 euros au titre du préjudice de jouissance, - 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. Condamne Mme [S] aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente,