Cour de cassation, 15 février 1995. 92-22.005

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par M. Didier Y..., demeurant à Saint-Raphaël (Var), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 23 janvier 1992 par la cour d'appel d'Orléans (audience solennelle), au profit : 1 / du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ..., pris en la personne de son syndic, la société Le Terroir, dont le siège est à Paris (8e), ..., 2 / de la société à responsabilité limitée Patparnasse, dont le siège est à Paris (13e), ..., pris en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 11 janvier 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Bourrelly, les observations de la SCP Ancel et Couturier-Heller, avocat de M. Y..., de la SCP Peignot et Garreau, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ..., de la SCP Defrénois et Levis, avocat de la société Patparnasse, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 23 janvier 1992), statuant sur renvoi après cassation, que M. Y..., propriétaire d'un lot de copropriété comprenant des locaux à usage commercial, l'a donné à bail à la société Patparnasse qui, avec son accord, y a réalisé les aménagements propres à l'installation d'un restaurant, puis a créé et exploité cet établissement ; que, s'étant plaint de nuisances, le syndicat des copropriétaires a obtenu l'interdiction de ce commerce ; qu'il a aussi demandé la remise des lieux en leur état initial ; que M. Y... a appelé la société Patparnasse en garantie ; Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes non liées à la suppression des conduits de cheminée et de la terrasse, alors, selon le moyen, "que l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 13 juin 1990 censure la décision rendue par la cour d'appel de Paris le 25 mai 1988 "en ce qu'elle a rejeté le recours en garantie de M. Y... contre la société Patparnasse" ; qu'en limitant arbitrairement le recours en garantie de M. Y... à ses demandes "tendant à se voir garantir par la société Patparnasse des condamnations prononcées contre lui à supprimer les conduits de cheminée et la terrasse et à remettre les lieux concernés par ceux-ci en leur état initial" sans répondre aux conclusions de M. Y... qui, dans le cadre d'un appel en garantie non limité, demandait notamment la réparation du préjudice causé par les travaux effectués sans permis de construire par la société Patparnasse, la réparation des troubles à lui occasionnés par cette dernière, le règlement des loyers et charges impayés par la locataire et la restitution des sommes séquestrées entre les mains de M. X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu que la cour d'appel a répondu aux conclusions en retenant que toutes les demandes de M. Y... contre la société Patparnasse, autres que celle concernant la garantie des condamnations relatives aux travaux de la terrasse et des conduits de cheminée et les demandes en paiement des loyers et en remise des sommes séquestrées étaient étrangères au procès ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de limiter la garantie de la société Patparnasse à la moitié des conséquences financières qui, pour lui, devraient résulter de l'obligation de supprimer la terrasse et de remettre les lieux en l'état initial alors, selon le moyen, "1 / que le changement de la nature de l'activité de commerce de photographie en restaurant dans les locaux litigieux n'impliquait pas, par lui-même, une modification de la destination de l'immeuble et pouvait s'effectuer librement à la double condition de ne pas porter atteinte aux limitations conventionnelles justifiées par cette destination de l'immeuble d'une part, et aux droits des autres copropriétaires d'autre part ; qu'en considérant, néanmoins, que le bailleur avait commis une faute en ne s'opposant pas au changement d'affectation des locaux donnés à bail, sans rechercher si M. Y... n'était pas, néanmoins, en droit d'être intégralement garanti, peu important qu'il ait permis le changement d'activité commerciale, dès lors que l'activité de restauration devait continuer à s'exercer conformément aux prescriptions du règlement de copropriété et du bail, ce qui n'avait pas été le cas du fait du seul preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 2 / qu'en estimant que M. Y... avait commis une faute en ne s'opposant pas au changement d'affectation du local, sans caractériser l'existence d'un quelconque accord formel du bailleur à cet égard, la cour d'appel a privé sa décision de tout fondement légal au regard de l'article 1134 du Code civil ; 3 / que, si le bail n'interdisait pas au locataire de procéder à des travaux et de changer la distribution des lieux loués, il précisait, cependant, que le bailleur conservait le droit d'exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif aux frais du preneur ; d'où il résulte qu'en refusant à M. Y... le droit d'être intégralement garanti par son locataire pour l'exécution des travaux de remise en état des lieux, la cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis du bail et violé l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant retenu que la destination contractuelle des lieux était étendue à tous commerces sauf quelques exceptions et qu'il était mentionné au bail que M. Y... ne s'opposerait pas à l'installation d'enseignes et à la réalisation d'une terrasse, dans la mesure où cela ne serait pas interdit, ainsi qu'à la modification de la façade, alors que le règlement de copropriété prohibait l'établissement d'auvents, tentes ou marquises sur les façades et généralement tout ce qui pouvait changer l'aspect de celles-ci ou détruire l'harmonie ou l'uniformité de la maison, que si M. Y... n'avait pas signé la demande de permis de construire relative à la création d'un restaurant, il avait autorisé les travaux après avoir pris connaissance des documents qui lui avaient été présentés concernant les modifications nécessaires à l'organisation et à l'embellissement du local et sans ignorer l'opposition formelle des copropriétaires, la cour d'appel, qui en a déduit que le bailleur ne pouvait être exonéré totalement de sa responsabilité du seul fait des manquements commis par la société locataire aux obligations du bail, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... à payer au syndicat des copropriétaire de l'immeuble 96, boulevard montparnasse la somme de cinq mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Condamne M. Y... à payer à la société Patparnasse la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au profit de M. Y... ; Condamne M. Y... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quinze février mil neuf cent quatre-vingt-quinze.