Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 12 SEPTEMBRE 2024
N° RG 24/01479 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZSXV
N° :
S.C.I. AD PATRIMOINE
c/
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 8] - représenté par son syndic la société de Gestion Immobilière de [Localité 9] -
DEMANDERESSE
S.C.I. AD PATRIMOINE
[Adresse 10]
[Localité 6]
représentée par Maître Marc GAILLARD de la SELARL SELARL MARC GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0962
DEFENDERESSE
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 8] - représenté par son syndic la société de Gestion Immobilière de [Localité 9] -
[Adresse 3]
[Localité 7]
non comparant
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Présidente : Noémie DAVODY, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 10 juillet 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 9 septembre 2024, et prorogé à ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE
L’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 8], est soumis au statut de la copropriété : la société AD PATRIMOINE est propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée, qui se trouve se trouve à l’arrière de l’immeuble, sous une terrasse, partie commune, et est occupé par Madame [B]. Le syndic en exercice de l’immeuble est la SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE [Localité 9].
La société AD PATRIMOINE fait état que sa locataire a subi, le 19 octobre 2023, un dégât des eaux, et qu’elle a procédé à une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurance le 14 novembre 2023.
Par lettre recommandée du 12 mars 2024, la société AD PATRIMOINE a mis en demeure le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 8] de mettre en œuvre des mesures conservatoires et de missionner une entreprise pour réparer les causes de ces désordres.
Un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 mai 2024 décrit les désordres subis par l’appartement occupé par Madame [B].
Autorisée par ordonnance du 14 juin 2024, à assigner pour l’audience du 10 juillet 2024, par acte en date du 21 juin 2024, la société AD PATRIMOINE a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 8] (ci-après le syndicat des copropriétaires), aux fins de voir :
A titre principal,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8], à mettre en oeuvre, dans les 48 heures de la délivrance de la présente assignation, les mesures conservatoires destinées à mettre fin aux infiltrations,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8], à exécuter, dans le mois suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir, les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres,
Assortir cette condamnation d’une astreinte de cent euros (100 €) pour jour, passé un délai d’un mois à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir.
A titre subsidiaire,
- Ordonner une mission d’expertise judiciaire,
Dans tous les cas,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8], au paiement, à titre provisionnel, de la somme de huit mille euros (8.000 €), à titre de dommages et intérêts,
- Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8], aux dépens de l’instance en ceux compris le coût du procès-verbal de constat du 6 février 2024, et la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
A l’audience du 10 juillet 2024, le demandeur sollicite l’entier bénéfice de son acte introductif d’instance.
Régulièrement assignée par remise de l’acte à personne morale, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] A [Localité 8] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter à l’audience.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance développée oralement à l’audience.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur, régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de condamnation aux mesures conservatoires à mettre fin aux infiltrations, d’une part, et à exécuter les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres, d’autre part, sous astreinte
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.
Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l'imminence d'un dommage, mais aussi de la nécessité d'en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser.
En l’espèce, le demandeur soutient qu’il existe un trouble manifestement illicite en ce que le syndicat des copropriétaires n’a pas entrepris l’exécution des travaux pour mettre fin aux désordres.
Néanmoins, la seule mise en demeure adressée au syndicat des copropriétaires de mettre en œuvre les mesures conservatoires, d’une part, et les travaux nécessaires à l’exécution des travaux de réfection de la terrasse, d’autre part, même complétée du constat de commissaire de justice dressé le 27 mai 2023, ne peut suffire à démontrer le trouble manifestement illicite.
En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’injonction à reprendre les réserves.
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel non manifestement voué à l’échec.
En l’espèce, les pièces versées aux débats et, notamment, la convocation des syndicat des copropriétaires à une réunion d’expertise contradictoire du 14 novembre 2023, la lettre du même jour adressé au syndicat des copropriétaires demandant de « procéder sans délai à une vérification de l’intégrité de la structure au droit du faux-plafond du logement de Madame [B] », la lettre recommandée du conseil de la société AD PATRIMOINE du 12 mars 2024 mettant en demeure le syndicat des copropriétaires de mettre en œuvre les mesures conservatoires, d’une part, et les travaux nécessaires à l’exécution des travaux de réfection de la terrasse, d’autre part, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 mai 2024 décrivant les désordres, caractérisent l'existence d'un motif légitime lui permettant d'obtenir, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, une mesure d’expertise aux fins notamment de déterminer l’origine des désordres.
La mesure d’expertise sera donc ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.
L’expertise étant ordonnée à la demande de la société AD PATRIMOINE et dans son intérêt probatoire, il conviendra de lui faire supporter la consignation des frais d’expertise.
Sur la demande de dommages-intérêts
Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, la société AD PATRIMOINE, sollicite, en outre, la condamnation du syndicat des copropriétaires, d’une somme provisionnelle de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts, au regard de la défaillance du syndicat des copropriétaires, et du préjudice causé par les infiltrations.
Toutefois, il y a lieu de constater que la société AD PATRIMOINE se borne à invoquer un tel préjudice sans produire aucun justificatif de nature à en établir la réalité de sorte que sa demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
S
L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est condamnée aux dépens.
Aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.
Aucune partie ne pouvant être considéré comme perdante au sein de la présente instance, il n’y a pas lieu de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société AD PATRIMOINE à ce titre sera donc rejetée.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort, d’exécution provisoire,
RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,
Par provision, tous moyens des parties étant réservés.
ORDONNONS une expertise et désignons en qualité d'expert :
– convoquer et entendre les parties,
– se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, et notamment l’assignation ainsi que toutes pièces et éléments se rapportant aux faits litigieux,
– se rendre sur place, [Adresse 4] à [Localité 8],
– visiter les lieux et les décrire,
déterminer et dire l'origine des désordres constatés,caractériser, le cas échéant, d'éventuels manquements aux prescriptions législatives ou réglementaires,rechercher l'origine, l'étendue et la cause des désordres affectant l’immeuble, et plus particulièrement l’appartement, dont la société AD PATRIMOINE est propriétaire, et portant sur le lot n° 12 de l’état descriptif de division de l’immeuble,examiner les lieux afin d'en déterminer les défauts, désordres et malfaçons tant en partie commune, qu'en partie privative à l'origine des désordres,dresser et chiffrer un état exact des travaux à réaliser pour que tant les parties communes et les parties privatives soient exempts de tout désordre,donner son avis sur la nature des éventuels travaux ou actions nécessaires relatifs à la situation,fournir tout élément technique et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices présentés par les parties,– faire toutes observations utiles au règlement du litige,
DISONS qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;
FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;
DISONS que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d'un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 5] ([XXXXXXXX01]), dans le délai de 9 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;
DISONS que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;
Dans le but de limiter les frais d'expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;
DISONS que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;
DISONS que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;
DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;
DISONS que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;
FIXONS à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la société AD PATRIMOINE entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 2], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;
DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
DISONS qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;
DÉBOUTONS la société AD PATRIMOINE de sa demande de dommages-intérêts ;
LAISSONS à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés ;
DÉBOUTONS la société AD PATRIMOINE de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
FAIT À NANTERRE, le 12 septembre 2024.
LA GREFFIÈRE
Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière
LA PRÉSIDENTE
Noémie DAVODY, Vice-présidente
