Cour d'appel, 14 novembre 2023. 20/01900

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 14/11/2023 la SAS ENVERGURE AVOCATS la SELARL VERDIER ARRÊT du : 14 NOVEMBRE 2023 N° : - 23 N° RG 20/01900 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GGXE DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 18 Août 2020 PARTIES EN CAUSE APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265253951145457 Monsieur [T] [S] né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 12] décédé le [Date décès 4] 2022 à [Localité 8] de son vivant ayant pour avocat Me Philippe OTTAVY de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS Madame [V] [P] épouse [S], veuve de Monsieur [T] [S] née le [Date naissance 5] 1967 à [Localité 11] [Adresse 6] [Localité 8] ayant pour avocat Me Philippe OTTAVY de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS D'UNE PART INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265263828696488 S.C.I. RAYAN immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 482 919 032, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège [Adresse 2] [Localité 8] ayant pour avocat postulant Me Martine VERDIER de la SELARL VERDIER, avocat au barreau d'ORLEANS, ayant pour avocat plaidant Me Jihane BENDJADOR de la SELARL B&J BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS PARTIE(S) INTERVENANTE (S) : - Timbre fiscal dématérialisé N°: exonération Monsieur [H] [S] né le [Date naissance 3] 1996 à [Localité 9] [Adresse 6] [Localité 8] ayant pour avocat Me Philippe OTTAVY de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS Madame [Y] [S] née le [Date naissance 7] 1999 à [Localité 10] [Adresse 6] [Localité 8] ayant pour avocat Me Philippe OTTAVY de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 1er Octobre 2020. ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 19 septembre 2023 à 10h00 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats à l'audience publique du 19 Septembre 2023 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Mme Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants. Lors du délibéré, au cours duquel Mme Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de: Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles GREFFIER : Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. ARRÊT : Prononcé publiquement le 14 novembre 2023 (délibéré prorogé, initialement fixé au 7 novembre 2023) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. *** FAITS ET PROCÉDURE Selon acte sous seing privé du 10 août 2015, la SCI Rayan a donné à bail à M. [T] [S] et Mme [V] [S] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 6] à[Localité 8]), moyennant le versement d'un loyer mensuel de 1 050 euros hors charges. Le contrat a pris effet le 27 août 2015, date de l'état des lieux. Par ordonnance de référé du 24 novembre 2016, le juge d'instance de Tours a débouté la SCI Rayan de ses demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire en raison du non-paiement des loyers, d'expulsion et de paiement des loyers. Par acte d'huissier du 2 février 2017, la SCI Rayan a assigné M. et Mme [S] en résiliation du bail, paiement des loyers et expulsion. Par jugement du 30 août 2017, le tribunal d'instance de Tours a : - constaté la résiliation du bail à compter du 19 février 2017, - fixé le montant de l'indemnité d'occupation et du loyer convenu en application du bail signé entre les parties le 10 août 2015, compte tenu des caractéristiques du logement et des désordres constatés, à la somme de 630 euros, - condamné solidairement les époux [S] à payer à la SCI Rayan la somme de 14 490 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d'occupation arrêtés au 30 août 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2015, - condamné la SCI Rayan à payer aux époux [S] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation de jouissance, - ordonné la compensation des sommes dues, d'une part par les époux [S], avec celles dues d'autre part par la SCI Rayan, - débouté la SCI Rayan de sa demande d'expulsion des époux [S], - condamné la SCI Rayan à procéder aux travaux de mise en conformité de l'immeuble donné à bail sur les points qu'il précise, à savoir, des travaux d'électricité et de plomberie, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision sous astreinte de 100 euros par jour de retard, - rejeté toute autre demande plus ample ou contraire, - dit que chaque partie supportera les dépens par elle engagés ainsi que les frais irrépétibles non compris dans les dépens. La décision a été signifiée par la SCI Rayan le 2 novembre 2017. Par requête déposée au greffe du tribunal d'instance de Tours le 16 mai 2018, la SCI Rayan a fait une demande de conciliation et à défaut, elle a demandé la saisie des rémunérations de M. [T] [S] pour obtenir le paiement des sommes dues. Par jugement du 31 décembre 2019, la saisie des rémunérations de M. [T] [S] a été autorisée à hauteur de 10.656,59 euros avec exécution provisoire. Par acte d'huissier du 5 septembre 2018, la SCI Rayan a assigné M. et Mme [S] en expulsion sous astreinte. Par jugement du 18 août 2020, le tribunal judiciaire de Tours a : - ordonné l'expulsion de M. et Mme [S] et de tout occupant de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du présent jugement, - rappelé que par application des articles L.412-1 et R.411-3 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - débouté M. et Mme [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamné solidairement M. et Mme [S] à payer la somme de 1 000 euros à la SCI Rayan conformément l'article 700 du code de procédure civile, - les a condamnés solidairement aux entiers dépens. Il retenait que la SCI Rayan rapportait la preuve de l'exécution des travaux, M. et Mme [S] ne soutenaient plus la non-conformité de l'habitation puisqu'ils l'occupaient après le jugement du 30 août 2017 alors qu'ils sont occupants sans droit ni titre depuis le prononcé de la résiliation du bail et sont débiteurs de loyers ou indemnités d'occupation. Selon déclaration du 1er octobre 2020, M. et Mme [S] ont relevé appel de l'intégralité des chefs de ce jugement. [T] [S] est décédé le [Date décès 4] 2022. Par conclusions du 12 septembre 2023, ses enfants, [H] et [Y] [S] sont intervenus volontairement en ses lieu et place Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Les dernières conclusions, remises les 12 septembre 2023 par Mme [S] et ses enfants, [H] et [Y] [S], 18 septembre 2023 par la SCI Rayan, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit. Mme [S] et ses enfants, [H] et [Y] [S], les consorts [S], demandent de : - dire et juger leur appel recevable et bien fondé, En conséquence, - infirmer la décision en toutes ses dispositions, Jugeant de nouveau, - constater que la SCI Rayan ne fait pas la preuve de la réalisation de l'ensemble des travaux qu'elle a été condamnée à réaliser, - constater, en conséquence, que l'immeuble reste en l'état inhabitable, - débouter Ia SCI Rayan de sa demande d'expulsion et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, - en tous les cas, débouter la SCI Rayan de sa demande d'astreinte, - condamner tout contestant aux dépens, - débouter la SCI Rayan de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. La SCI Rayan demande de : A titre principal, - déclarer irrecevable l'intervention volontaire de M. [H] [S] et Mme [Y] [S], - dire et juger l'appel formé par les époux [S], mal fondé, En conséquence, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - condamner solidairement les époux [S] à régler à la SCI Rayan la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, A titre subsidiaire, - dire et juger l'appel formé par les époux [S], mal fondé, ainsi que l'intervention volontaire de M. [H] [S] et Mme [Y] [S], En conséquence, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - condamner solidairement les époux [S] et M. [H] [S] et Mme [Y] [S], à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'intervention volontaire La société Rayan fait valoir que M. [H] [S] et Mme [Y] [S] ne justifient pas de leur qualité d'héritiers de [T] [S] et soulève l'irrecevabilité de leur intervention volontaire. En application des dispositions combinées des articles 907 et 789 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exception de toute autre formation de la cour pour statuer sur les fins de non recevoir. Le conseiller de la mise en état n'ayant pas été saisi de la fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de M. [H] [S] et Mme [Y] [S], il y a lieu de déclarer la société Rayan irrecevable en sa fin de non recevoir. Sur le fond Moyens des parties Les consorts [S] reprochent au premier juge d'avoir considéré qu'ils ne soutenaient plus la non-conformité du logement, puisqu'ils l'occupaient après le jugement du 30 août 2017, alors que les travaux réalisés par l'intimée ne sont pas conformes à ceux qu'elle avait l'obligation de faire exécuter. Ils soutiennent que les travaux n'ont été réalisés que partiellement, justifiant l'inexécution par eux du règlement de l'indemnité fixée par le tribunal et ils s'estiment fondés à soutenir la non-conformité du logement ; l'intimée ne peut, au regard de la décision du 30 août 2017, solliciter une nouvelle expulsion sans prouver que logement a retrouvé un usage parfait d'habitation, c'est à dire que l'ensemble des travaux ont été réalisés, alors que ceux qui l'ont été ne suffisent pas à enlever au logement son caractère inhabitable puisqu'il est toujours affecté de non-conformités électriques et d'infiltrations, étant souligné qu'une partie de celui-ci dispose d'une hauteur sous plafond rendant la pièce inhabitable, raison pour laquelle leur assurance habitation n'a pu couvrir qu'une partie du logement. Ils considèrent qu'il n'y a aucun élément nouveau permettant de dire que le logement a retrouvé un caractère décent et serait propre à un usage d'habitation ; par ailleurs, l'astreinte fixée est totalement inéquitable au regard de leur situation financière, les procédures introduites les ayant conduits à une situation difficile ne leur permettant pas de financer leur départ des lieux. La SCI Rayan répond que les travaux de plomberie ont été réalisés en présence de Maître [X], huissier de justice ; les travaux d'électricité qui devaient être exécutés par M. [K], imposé par les appelants, n'ont pas été réalisés, l'entreprise ayant décliné son assistance ; l'huissier a proposé la SARL Plume-Thomasseau, qui a demandé aux locataires de quitter les lieux pour leur réalisation, ce qu'ils ont refusé ; l'essentiel des travaux ont été réalisés, les consorts [S] n'indiquant pas ceux restant à exécuter alors qu'ils n'ont pas réglé la somme de 14 490 euros due au 30 août 2017. Réponse de la cour A l'énoncé de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un 'logement en bon état d'usage et de réparation'. Il faut relever que les désordres d'infiltration ne sont pas visés par le jugement du 30 août 2017 ayant condamné la SCI Rayan à la réalisation de travaux d'électricité et de plomberie. Si les consorts [S] ne se plaignent plus de désordres de plomberie, il n'en est pas de même des travaux d'électricité, la SCI Rayan reconnaissant d'ailleurs qu'elle les a réalisés 'pour l'essentiel', alors que le jugement du 30 août 2017 lui avait ordonné, sous astreinte, de faire réaliser les travaux d'électricité dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision, signifiée le 2 novembre 2017, à savoir, - Travaux d'électricité : 1. Tableau électrique général : installation d'un interrupteur différentiel à courant résiduel 40A 30mA (protection des personnes suivant la norme NF C 15-100) 2. Salle de bain étage : mise à la terre de la PC 2 pôles + terre du lave-linge sous moulure (protection des personnes suivant la norme NF C 15-100), et installation d'une VMR 3. Escalier/couloir : réfection mécanique de protection de fils nus sous tension 4. Salle de bain RDC : installation d'une VMR sur vitrage 5. Ensemble de la maison : mise en place de conducteur PE (terre) sur les plafonniers 6. Combles : installation de douilles de classe II. La SCI Rayan reproche aux consorts [S] d'avoir refusé de quitter les lieux alors que l'exécution des travaux exigeait leur libération, elle ne prétend pas leur avoir proposé une solution de relogement pendant les travaux alors qu'elle était tenue d'une obligation de délivrance. Les travaux ordonnés n'ayant pas été exécutés, infirmant la décision, il y a lieu de débouter la SCI Rayan de l'ensemble de ses demandes. Elle sera condamnée au paiement des entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe ; Déclare la SCI Rayan irrecevable en sa fin de non recevoir tirée de l'intervention volontaire de M. [H] [S] et Mme [Y] [S] ; Déclare ces derniers recevables en leur intervention volontaire ; Infirme le jugement, en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau ; Constate que les travaux d'électricité visés au jugement du 30 août 2017 n'ont pas été réalisés ; Déboute la SCI Rayan de l'ensemble de ses demandes ; La condamne aux dépens. Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT