Cour de cassation, 06 mai 2014. 13-11.775

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que l'action du syndicat des copropriétaires avait pour but de faire cesser l'appropriation d'un espace considéré comme une partie commune de la copropriété, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il s'agissait d'une action réelle qui n'était pas soumise à la prescription décennale édictée par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que sur le plan d'architecte intitulé "installation d'un supermarché et amenée des fluides et tracés des raccordements" en date du 15 octobre 1971 figurait une zone grisée dont l'appellation était "sous-vide sanitaire", qu'il en résultait que le local litigieux avait à l'origine une fonction de vide sanitaire, et que, dans le silence du règlement de copropriété, il devait être considéré comme un local de service commun aux copropriétaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes a pu, abstraction faite d'un motif surabondant, en déduire que ce local était une partie commune ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que la promesse de bail commercial consentie au premier exploitant le 17 octobre 1971 portait sur un local situé en rez-de-chaussée et précisait que le locataire devrait se conformer "exactement aux plans d'aménagement", que le plan "d'amenée des fluides" du 15 octobre 1971 ne mentionnait pas d'installations dans le sous vide-sanitaire et constaté que si le bail mentionnait que la livraison comprenait des "prestations sous dalle comme indiquées au devis descriptif joint à la présente annexe II", celle-ci n'était pas produite aux débats, la cour d'appel, appréciant la valeur et la portée des éléments de preuve et qui n'était pas tenue de s'expliquer sur ceux qu'elle décidait d'écarter, a souverainement retenu, sans dénaturation, que la société MCGB ne rapportait pas la preuve d'une installation de ces matériels dès la construction du supermarché, ou entre cette date et 1974 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la première branche du troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société MCGB aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société MCGB à payer au syndicat secondaire des copropriétaires "Les Garages de la Perralière" une somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société MCGB ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société MCGB PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir rejeté l'exception de prescription soulevée par la société MCGB ; AUX MOTIFS QUE selon l'article 42, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les actions personnelles nées de l'application de la loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans » ; qu'en l'espèce, le syndicat secondaire des garages a engagé une action qui a pour but de faire cesser l'appropriation d'un espace considéré comme une partie commune de la copropriété ; que l'action du syndicat des copropriétaires des garages est donc une action réelle ; qu'en conséquence le moyen fondé sur l'expiration du délai pour agir édicté à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est mal fondé ; ALORS QU'est une action personnelle l'action qui tend à obtenir la remise en l'état antérieure des lieux ; qu'en qualifiant de réelle l'action par laquelle le syndicat secondaire des garages demandait à ce que la société MCGB soit condamnée à déposer ou faire déposer le matériel installé dans le local litigieux, ou autrement dit qu'elle soit condamnée à remettre les lieux dans leur état antérieur, la Cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir confirmé le jugement déféré déclarant recevable à agir le syndicat secondaire les garages de la Pérallière condamnant la société MCGB à déposer ou faire déposer la totalité des éléments matériels et autres par elle mis en oeuvre dans le local vide sanitaire partie commune de la copropriété La Perralière et relevant du syndicat secondaire Les Garages de la Perralière; AUX MOTIFS QU' aucun copropriétaire de la copropriété des garages ne revendique ce local comme étant une partie de son lot privatif ; qu'au contraire l'assemblée générale en mandatant son syndic de copropriété afin d'engager la présente instance a considéré que le local litigieux était une partie commune de la copropriété des garages ; que dès lors le syndicat secondaire des garages justifie de sa qualité à agir ; qu'en tout état de cause, le local litigieux est par nature une partie commune de la copropriété des garages ; qu'en effet, il est situé sous la dalle de couverture située à l'aplomb du bâtiment « P » ; que par ailleurs sur le plan d'architecte « intitulé installation d'un supermarché et amenée des fluides et tracés des raccordements » en date du 15 octobre 1971, produit par la société MCGB, apparaît une zone grisée dont l'appellation est « sous vide sanitaire » ; qu'il en résulte que le local litigieux est bien compris dans l'emprise de la copropriété des garages de la Pérallière et que le local litigieux avait à l'origine une fonction de vide sanitaire ; que dans le silence du règlement de copropriété au sujet de ce local, ce dernier doit être considéré comme un local de service commun aux copropriétaires de la copropriété des garages et donc une partie commune de cette copropriété en application des dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en conséquence le syndicat secondaire des garages est recevable à agir pour faire cesser les atteintes à l'utilisation de ce local ; 1°) ALORS QU'il n'existe pas de parties communes par nature; qu'en retenant que le local litigieux est par nature une partie commune, la Cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) ALORS QUE, dans le silence du règlement de copropriété, il appartient aux juges du fond de déterminer la nature du lot litigieux en fonction de ses caractéristiques ; que pour déterminer si une partie peut être qualifiée de commune, il faut déterminer si elle est ou non affectée à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux ; que ne peut être une partie commune à la copropriété qu'une partie qui rend un service à cette dernière et qui lui est utile ; qu'en se bornant à relever que le local litigieux est compris dans l'emprise de la copropriété des garages de la Perallière, qu'il avait à l'origine une fonction de vide sanitaire, que dans le silence du règlement de copropriété le local doit être considéré comme un local de service commun, sans aucunement caractériser en quoi ce local rendrait un quelconque service à la copropriété des garages de la Perallière, la Cour d'appel a violé les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3°) ALORS qu'en se bornant à affirmer que le local litigieux doit être considéré comme un local de service commun, sans examiner si la circonstance de son utilisation exclusive depuis l'origine par la société MCGB n'était pas de nature à exclure toute qualification de partie commune, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965. TROISIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir confirmé le jugement déféré condamnant la société MCGB à déposer ou faire déposer la totalité des éléments matériels et autres par elle mis en oeuvre dans le local vide sanitaire partie commune de la copropriété La Perralière et relevant du syndicat secondaire Les Garages de la Perralière ; AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 2229 du Code civil, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, à titre de propriétaire » ; qu'en l'espèce, le supermarché a été construit en 1972 ; que le syndicat des copropriétaires a fait délivrer son assignation en 2005 mais a contesté la propriété de la société MCGB dès 2004, ainsi que cela ressort de l'assemblée générale du syndicat secondaire des garages en date du 4 juin 2004 ; que la société MCGB ne justifie pas contrairement à ce qu'elle soutient que les matériels litigieux ont été installés dans le vide sanitaire dès la construction du supermarché par la société Sefimeg ; qu'au contraire la promesse de bail commercial consenti par la société Sefimeg à la société Gro-Rhône, premier exploitant du local, le 17 octobre 1971 mentionne : - que la promesse de bail porte sur un local d'une superficie d'environ 1428 mètres carrés en rez-de-chaussée, environ 200 mètres carrés terrasse non couverte en RDC, local livré « nu, brut de décoffrage, toutes installations inhérentes à l'exercice de son activité ainsi que les travaux d'aménagement : carrelage, devanture, chauffage, branchements, etc¿ étant à sa charge entière » ; - que le locataire devra se conformer « exactement aux plans d'aménagement » et notamment au plan d'amenée des fluides du 15 octobre 1971, lequel ne mentionne pas l'installation de groupes froid, de compresseurs ou d'installations électriques dans le sous-vide sanitaire ; le bail mentionne en annexe I que la livraison comprend des « (¿) prestations sous dalle comme indiquées au devis descriptif joint à la présente (annexe II) » ; que cependant cette annexe II n'est pas produite aux débats ; qu'en tout état de cause, le bail ne mentionne pas que les lieux loués comprennent un local technique situé au sous-sol ; que la société MCGB ne rapporte donc pas la preuve d'une installation de ces matériels par la société Sefimeg ni aucune preuve d'une installation de ces matériels entre la date de construction du supermarché et 1974 ; qu'au surplus, les installations ayant été mises en place par l'exploitant du supermarché, la société MCGB ne pourrait invoquer un acte de possession personnel à ce titre ; qu'en conséquence la société MCGB ne justifie pas d'une possession personnelle pendant 30 ans au moins ; 1°) ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motif ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a confirmé le jugement qui lui était déféré condamnant la société MCGB à déposer ou faire déposer la totalité des éléments matériels et autres par elle mis en oeuvre dans le local litigieux tout en estimant dans ses motifs que les installations ont été mises en place par l'exploitant du supermarché ; qu'en statuant ainsi la Cour d'appel s'est contredite entachant sa décision d'une violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE la promesse de bail des locaux commerciaux signée entre la société Sefimeg et la société Gro-Rhône ne comporte aucune référence au plan d'amenée des fluides en date du 15 octobre 1971 ; qu'en retenant pourtant que la promesse de bail mentionnait que le locataire devra se conformer aux plans d'aménagement et notamment au plan d'amenée des fluides en date du 15 octobre 1971, la Cour d'appel a dénaturé la promesse de bail sur laquelle elle a fondé sa décision en violation de l'article 1134 du Code civil ; 3°) ALORS QUE la société MCGB, pour démontrer que les matériels avaient été installés du temps où la société Sefimeg était propriétaire de la totalité de l'ensemble immobilier, faisait valoir que les équipements étaient d'époque, s'appuyant sur un constat d'huissier ayant relevé la date de 1971 sur des pièces situées dans le local litigieux ; qu'en retenant que la société MCGB ne rapporte aucune preuve d'une installation des matériels entre la date de la construction du supermarché et 1974, la Cour d'appel a dénaturé les documents de la cause en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.