Cour de cassation, 25 juin 1997. 95-19.258

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par M. Jean-Marc Y..., demeurant ... de l'Isle, 30000 Nîmes, en cassation d'un arrêt rendu le 29 juin 1995 par la cour d'appel de Nîmes (1ère chambre), au profit de la société La Grande Brasserie, société à responsabilité limitée, dont le siège social est ..., défenderesse à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 21 mai 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyrat, conseiller rapporteur, Melle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Guerrini, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Peyrat, conseiller, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. Y..., de Me Vuitton, avocat de la société La Grande Brasserie, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 29 juin 1995), que le 20 août 1975, M. Ernest Y..., aux droits duquel vient M. Jean-Marc Y..., a donné à bail des locaux à usage commercial à M. X... ; qu'à la suite de travaux dans les locaux, un bail a été signé le 16 mars 1984; que la société la Grande Brasserie, qui vient aux droits de M. X..., a sollicité, le 9 juin 1984, le renouvellement du bail; que M. Y... a, aucun accord n'ayant pu être obtenu, assigné la société aux fins de faire fixer le loyer à la valeur locative ; Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen, "que la transaction est un contrat par lequel les parties mettent un terme à un litige et qui est revêtue de l'autorité de la chose jugée; que l'arrêt attaqué constate qu'un litige était né entre le bailleur et le locataire relatif aux travaux effectués par ce dernier dans les locaux dépendant du bail commercial; qu'une instance étant pendante à la requête du bailleur, les parties convinrent de mettre un terme à ce litige par un "protocole" sur la base duquel le bail en cours a été remplacé par un second bail où les parties ont tenu compte, d'une part, de l'augmentation de la surface commerciale et, d'autre part, du montant des investissements réalisés au bénéfice du bailleur par le jeu de l'accession; que le nouveau loyer fut fixé en conséquence; que pour débouter le bailleur de sa demande tendant à la réévaluation du prix du bail à renouveler, la cour d'appel déclare que les transformations apportées aux locaux avaient déjà été prises en considération lors de la conclusion du bail passé en exécution de la transaction, ce bail devant lui-même être considéré comme étant un nouveau bail et ce, "quels que fussent les termes du protocole"; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel n'a pas eu égard aux termes de la transaction et du bail passé en exécution de celle-ci, en vertu desquels le loyer avait été fixé à une valeur réduite compte tenu des "investissements" effectués par le locataire et qui devaient revenir au bailleur par accession à l'expiration du bail; d'où il suit que la cour d'appel a entaché son arrêt d'une violation par refus d'application des dispositions des articles 1134, 2044 et 2052 du Code civil; 2°) que le bailleur est en droit de réclamer une augmentation du loyer en fonction des améliorations apportées aux lieux par le preneur dès l'instant où l'accession a produit ses effets; qu'en déboutant le bailleur au motif erroné et inopérant que les améliorations effectuées avaient déjà été retenues lors de la conclusion du bail transactionnel, la cour d'appel a violé les dispositions combinées des articles 23-6 et 23-3, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953; 3°) que les améliorations apportées aux lieux loués par le preneur sont prises en considération pour la détermination du loyer à la valeur locative dès lors que le bailleur en a assumé la charge, directement ou bien indirectement; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même relevé que le loyer fixé lors du premier renouvellement du bail, en 1984, avait été minoré pour tenir compte de l'indemnisation par le bailleur des améliorations apportées aux lieux loués par le preneur; que, dès lors, en refusant de fixer le loyer à la valeur locative lors du second renouvellement du bail, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des articles 23-6 et 23-3 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953" ; Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que la description précise des lieux transformés et l'énonciation des travaux y ayant conduit impliquaient nécessairement leur prise en compte pour l'établissement d'un nouveau bail remplaçant le précédent auquel il était mis fin prématurément, que la volonté d'élaborer une nouvelle convention était attestée par le nouveau montant du loyer qui ne résultait pas de l'application du calcul légal, que M. Y... ne rapportait pas la preuve de la modification des caractéristiques du local au sens de l'article 23 du décret du 30 septembre 1953 et qu'il ne justifiait pas d'une cause légale de déplafonnement ou de réévaluation du loyer et d'autre part, que la modification conventionnelle du loyer ne pouvait à elle seule justifier l'existence d'une modification des obligations respectives des parties dès lors que le calcul du loyer avait été conventionnellement établi en considération des modifications apportées par M. X... en 1983, la cour d'appel a, abstraction faite d'un motif surabondant, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à la société La Grande Brasserie la somme de 9 000 francs ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.