Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 23 NOVEMBRE 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/10712 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD2OL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Avril 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1120001023
APPELANTE
Madame [F] [O]
née le 30 août 1972 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Claire GUIGUI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1551
INTIMEE
S.C.I. COLISEE RESIDENTIEL
immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 431 981 257
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Henri DE LANGLE et plaidant par Me Pierre-Ingvar MOUGENOT - SELARL HENRI DE LANGLE ASSOCIES- avocat au barreau de PARIS, toque : B0663
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Monsieur François LEPLAT, Président de chambre
Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre
Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO au lieu et place de Monsieur François LEPLAT, Président de Chambre, et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 9 février 2011, Mme [F] [O] a pris à bail d'habitation auprès de la SCI Colisée Résidentiel, un appartement dépendant de l'immeuble situé [Adresse 5], avec cave et garage, renouvelé par tacite reconduction.
Par acte d'huissier du 16 décembre 2019, Mme [F] [O] a fait citer la société Colisée Résidentiel devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir :
- la nullité pour dol de l'avenant au bail d'habitation du 16 avril 2013,
- la condamnation de la SCI Colisée Résidentiel au paiement de la somme de 14 059,68 euros représentant les trop-perçus de loyers et charges impayés à compter du 16 avril 2013,
- sa condamnation au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi,
- la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par jugement contradictoire entrepris du 21 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
Déclare Mme [F] [O] recevable en son action,
Déboute Mme [F] [O] de toutes ses demandes,
Condamne Mme [F] [O] à payer à la société Colisée Résidentiel la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [F] [O] aux dépens,
Ordonne l'exécution provisoire.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 8 juin 2021 par Mme [F] [O],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 avril 2022 par lesquelles Mme [F] [O] demande à la cour de :
Infirmer le jugement rendu le 21 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection sauf en ce qu'il a reconnu que la demande n'était pas prescrite ;
Et statuant à nouveau
Declarer la concluante recevable et bien fondée en son action ;
Juger que le dol résulte de la dissimulation d'un fait et que dans ces conditions l'action engagée par Mme [O] suite à la découverte qu'elle aurait réalisée en 2019 n'est pas prescrite,
Juger que Mme [O] rapporte la preuve que le PLI a continué à s'appliquer après la signature de l'avenant,
Juger nul en raison de la réticence dolosive du bailleur l'avenant au bail d'habitation en date du 16 avril 2013,
Condamner la SCI Colisée Résidentiel au remboursement de la somme de 19.523,68 euros, représentant les trop perçus de loyers, et charges impayées à compter du 16 avril 2013 (somme à Parfaire),
Fixer le loyer à la somme mensuelle de 1.332,47 euros,
Condamner la SCI Colisée Résidentiel au paiement de la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi par Mme [O],
Condamner la SCI Colisée Résidentiel au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du C.P.C., ainsi qu'en tous les dépens de l'instance, dans les conditions prévues par l'article 699 du C.P.C. et au remboursement des sommes payées suite à la signification du Jugement (1771, 22 euros comprenant l'article 700 et les frais de signification).
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 novembre 2021 au terme desquelles la SCI Colisée résidentiel demande à la cour de :
A TITRE PRINCIPAL :
Infirmer le jugement rendu en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande tendant à ce que soient déclarées irrecevables comme prescrites les demandes de Mme [O], et, statuant à nouveau,
Déclarer irrecevables les demandes de Mme [O], y compris celles fondées sur des moyens nouveaux en cause d'appel, et, en conséquence, l'en débouter,
A TITRE SUBSIDIAIRE, pour le cas où la cour estimerait que les demandes de Mme [O] ne sont pas prescrites :
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [O] de toutes ses demandes, et, en conséquence,
Dire et juger que les demandes de Mme [O] sont mal fondées et l'en débouter intégralement,
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
Confirmer le jugement rendu en ce qu'il a condamné Mme [O] à verser à la SCI Colisée Résidentiel une somme de 1.500 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner Mme [O] à verser une somme supplémentaire de 3.000 euros à la société Colisée Résidentiel au visa de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Mme [F] [O] fait valoir que, selon le bail du 9 février 2011, le loyer était soumis au régime locatif dit PLI (prêt locatif intermédiaire) des articles D.391-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, prévoyant qu'une personne morale ou physique peut, afin de réaliser une opération immobilière à usage d'investissement locatif, bénéficier d'un prêt à des conditions favorables, en contrepartie de son engagement de mettre en location les biens ainsi construits à des loyers encadrés par arrêté et ce pour une durée égale à celle de l'amortissement du prêt, comprise entre 9 et 30 ans.
Elle expose qu'en vertu de l'avenant du 16 avril 2013, le loyer initial de 1 910 euros par mois a été ramené à 1 332.47 euros par mois, puis à compter du 2 février 2013 à la somme de 1.409,80 euros par mois, mais que le loyer actuel de 1 826,14 euros s'avère ne pas respecter le plafond du PLI. Elle affirme que la convention PLI initiale de 9 ans a été renouvelée et que le loyer du bien loué demeure toujours soumis à ce régime locatif, contrairement à ce qui lui a été indiqué par le mandataire de la bailleresse lors de la signature de l'avenant, ce qui découle notamment des quittances de voisins.
Lors de la signature de l'avenant, le représentant du bailleur a volontairement omis d'indiquer que la convention de plafonnement du loyer au titre du PLI était toujours applicable, comme étant au moins égale à la durée du prêt souscrit par le propriétaire bailleur. La réticence dolosive est ainsi caractérisée selon elle. Elle soutient avoir subi un préjudice en ce qu'elle a dû s'organiser pour payer un loyer surévalué pendant plusieurs années.
S'agissant de la prescription, elle indique que celle prévue à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 court à compter de la connaissance du vice par la partie victime de dol, et affirme qu'elle a obtenu en 2019 l'information que le PLI se poursuivait, de sorte que son action n'est pas prescrite.
La société Colisée Résidentiel indique que le bail comme l'avenant contenaient une clause mentionnant que les lieux loués étaient soumis au régime locatif du PLI pour une durée qui expirait le 30 janvier 2012. L'article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans, l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que les actions dérivant d'un contrat de bail se prescrivent par 3 ans. Les dispositions de l'article R.391-4 du code de la construction et de l'habitation rappellent que la durée de l'engagement PLI est calée sur la durée du prêt. L'ignorance ou la méconnaissance d'un élément de droit ne saurait fonder le report du point de départ du délai de prescription. A la date de conclusion de l'avenant, Mme [O] ne pouvait ignorer les dispositions de l'article R.391-4 du code de la construction et de l'habitation et les éléments qui fondent son action. La date du 16 avril 2013 doit donc être retenue comme point de départ du délai de prescription. L'action en nullité de l'avenant étant prescrite, aucun remboursement de loyer ne peut donc intervenir. Cette action est également prescrite pour les loyers versés avant le 16 décembre 2016.
Sur le fond, elle fait valoir qu'aucune convention PLI n'existe. L'acte de vente dressé le 13 mars 2000 entre la SCI [Adresse 6] et Securimmo, aux droits de laquelle elle intervient, prévoit que les logements sont susceptibles de faire l'objet d'un financement PLI. Il semble que le bailleur a souhaité volontairement soumettre un ou plusieurs baux au plafonnement des loyers inspiré du mécanisme PLI, en en sortant ensuite progressivement. Sur une première contestation de Mme [O], le bailleur avait consenti à l'avenant du 16 avril 2013. Mme [O] a accepté à deux reprises le mécanisme du retour au loyer de base, lequel a été appliqué par fractions sur 6 années. Le bailleur n'a commis aucune faute. Le prix du bail demeure modique au regard de biens similaires dans le même arrondissement.
Sur la prescription
En vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 'toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit'.
Selon l'article 1144 du code civil, 'le délai de l'action en nullité ne court, en cas d'erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts'.
En l'espèce, Mme [O] fait valoir qu'elle a découvert en janvier 2019 (ce qu'elle a indiqué au bailleur par courrier du 18 janvier 2019) qu'elle avait été victime de réticence dolosive consistant selon elle pour le représentant du bailleur à avoir omis de lui indiquer que la convention de plafonnement de loyer dit PLI était toujours applicable et que son loyer devait être plafonné, ce dont elle s'était aperçue en consultant les quittances d'autres locataires de l'immeuble.
C'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que Mme [O] ne se prévalait pas d'une erreur par méconnaissance du droit applicable, laquelle ne peut être constitutive de dol, mais d'une erreur résultant de la dissimulation d'un fait, soit la date d'application du prêt dit PLI.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que l'action engagée par Mme [F] [O] suite à une découverte survenue en janvier 2019 n'est pas prescrite.
Sur le fond
Le contrat de bail du 9 février 2011 liant les parties comporte la clause suivante : 'la présente location est consentie moyennant un loyer mensuel de base de 1910 euros (..) Toutefois, les lieux loués étant soumis au régime locatif dit PLI pour une durée qui expirera le 30 janvier 2012, ce loyer sera réduit et ramené à 1.332,47 euros soit 16,63 euros par m² par mois, hors indexation, pendant la période comprise entre la date d'effet du bail, soit le 12 février 2011, et le 30 janvier 2012, date à laquelle le loyer de base indexé chaque année entrera en vigueur'.
L'avenant signé entre les parties le 16 avril 2013, suite à une première réclamation de Mme [O], stipule : 'la présente location est consentie moyennant un loyer mensuel de 1500 euros hors charges, taxes et prestations ; toutefois, les lieux étant soumis au régime locatif dit PLI pour une durée qui expirait le 30 janvier 2012, il est décidé que ce loyer est réduit et ramené à 1.332,47 euros en principal, soit 16,63 euros par m² par mois, pendant la période comprise entre la date d'effet du bail, soit le 12 février 2011, et le 31 janvier 2013, outre la révision annuelle ; par conséquent, il est convenu que l'augmentation résultant de l'entrée en vigueur du loyer de base s'applique à compter du 1er février 2013, progressivement, par fractions égales sur une période de 6 années, outre les révisions annuelles à la date anniversaire résultant de la variation de l'indice des loyers (IRL)'.
Ainsi que le rappelle avec pertinence le premier juge, il appartient à Mme [O] de prouver le dol. Celle-ci produit notamment :
- une proposition de renouvellement de bail adressée le 3 octobre 2011 pour le compte de la SCI Colisée Résidentiel à M. [N], domicilié dans le même immeuble,
- les avis d'échéances et contrats de location de MM. [K], [I], [Y] et [R], également domiciliés dans l'immeuble,
- une demande de renseignements adressée au service de publicité foncière le 29 mars 2017,
- la réponse de la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) de [Localité 3] du 24 août 2021.
Le contrat de bail de M.et Mme [K] du 30 janvier 2003, porte la mention suivante : 'le logement objet du présent bail est soumis pendant une période de 9 ans à compter de l'achèvement de l'immeuble, soit le 30/01/2003, au régime locatif intermédiaire'.
Le contrat de bail de M.et Mme [R] du 26 février 2003 porte une mention en tous points identique : 'le logement objet du présent bail est soumis pendant une période de 9 ans à compter de l'achèvement de l'immeuble, soit le 30/01/2003, au régime locatif intermédiaire'.
Il en résulte que, si une convention de type PLI a été conclue, celle-ci expirait à l'issue d'une période de 9 ans à compter de l'achèvement de l'immeuble, soit au 30 janvier 2012, ce qui est précisément stipulé dans le bail liant les parties du 9 février 2011 et dans l'avenant du 16 avril 2013 ayant eu pour objet, suite à un rapprochement des parties, de prolonger la durée de plafonnement du loyer. C'est également ce qui est stipulé dans les baux des voisins.
Il résulte de la consultation du service de la publicité foncière qu'aucune mention relative à un PLI portant sur l'immeuble n'y figure.
Dans son courriel du 24 août 2021, la DRIHL indique ne pas être en possession du prêt PLI qui aurait été accordé lors de la construction de l'immeuble en 2003, et rappelle les dispositions applicables au PLI figurant aux articles D.391-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, notamment l'engagement du bailleur de faire bénéficier le locataire d'un loyer modéré plafonné pendant la durée du prêt, soit de 9 ans minimum à 30 ans.
Il résulte de ces éléments, ainsi que l'a relevé avec pertinence le premier juge, que Mme [O] échoue à rapporter la preuve de l'existence d'une convention PLI dont les effets se poursuivraient au-delà du 30 janvier 2012, le seul montant de loyers de voisins, moindre que celui appliqué à Mme [O], ne pouvant suffire à démontrer l'existence d'une telle convention. Elle ne démontre dès lors pas la réticence dolosive de la bailleresse à l'occasion de la conclusion de l'avenant du 16 avril 2013.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [O] de toutes ses demandes.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance.
Mme [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel.
Il est équitable de la condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et y ajoutant,
Condamne Mme [F] [O] à payer à la SCI Colisée Résidentiel la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [F] [O] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Pour le Président empêché
