Cour d'appel, 26 septembre 2023. 23/00228

ARRET N°418 N° RG 23/00228 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GXCN [H] C/ S.A.R.L. MOULARD RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00228 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GXCN Décision déférée à la Cour : ordonnance du 10 janvier 2023 rendue par le Juge de la mise en état de TJ LES SABLES D'OLONNE. APPELANTE : Madame [V] [C] [H] épouse [F] née le 17 Mai 1947 à [Localité 1] (85) [Adresse 3] [Localité 1] ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Guillaume DUHAIL, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON INTIMEE : S.A.R.L. MOULARD [Adresse 6] [Localité 1] ayant pour avocat Me Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN - ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, substitué par Me Anne-Sophie CHEVALIER, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Anne VERRIER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Madame Anne VERRIER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, ARRÊT : - Contradictoire - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS Mme [F] était propriétaire de plusieurs parcelles et gérante d'un camping situé à [Localité 5] (Vendée) . Par acte du 29 août 2014, la sarl [Adresse 4] a vendu à la société Moulard un fonds de commerce de camping de 57 emplacements. Par acte du 29 août 2014, Mme [F] a vendu à la société Moulard plusieurs parcelles dont la parcelle cadastrée section [Cadastre 2]. L'acte de vente stipulait que le vendeur ne conférait pas de garantie de contenance du terrain d'assiette telle qu'indiquée par référence aux documents cadastraux. Par acte du 13 février 2018, la société Moulard a assigné Mme [F] devant le juge des référés aux fins d'expertise judiciaire. Par ordonnance du 7 août 2018, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, expertise portant sur le mesurage de la parcelle cadastrée [Cadastre 2], les lagunes 1et 2. Il était également demandé à l'expert de donner toutes indications utiles sur le réseau d'assainissement du camping, son fonctionnement, le lien avec une éventuelle extension de la superficie du camping, décrire le rôle d'assainissement des lagunes, dire si elles remplissent leur rôle,évaluer les préjudices pouvant être subis par la requérante. L'expert a déposé son rapport le 5 août 2020. Par acte du 30 novembre 2021, la société Moulard a assigné Mme [F] aux fins de : -condamnation à lui rétrocéder 1927 m2 de surface de parcelles sous astreinte, à défaut, -condamnation à lui payer la somme de 18 656,18 euros au titre de la perte de valeur En tout état de cause, -condamnation à lui payer les sommes de: -89 600 euros au titre de la perte d'exploitation subie entre mars 2017 et novembre 2021, -la perte d'exploitation subie entre décembre 2021 et le jour de la rétrocession effective -98 062,69 euros au titre du coût de l'installation d'une station d'épuration au visa des anciens articles 1134,1184,1603,1615,1147 du code civil. Par conclusions d'incident du 26 octobre 2022, Mme [F] a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevables les demandes formées pour prescription, forclusion. Par conclusions du 7 novembre 2022, la société Moulard a conclu à l'incompétence du juge de la mise en état, subsidiairement, au débouté. Par ordonnance du 10 janvier 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne a statué comme suit : ' Vu les articles 1648,2224,2242 du code civil - Déclare Madame [V] [F] recevable en son moyen d'irrecevabilité, -Déboute Madame [F] de ses fins de non-recevoir tirées de la prescription, -Condamne Madame [F] à verser à la société MOULARD la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif, -Renvoie l'affaire à la mise en état du 14 avril 2023 pour conclusions de Me DUHAIL, -Condamne Madame [F] aux dépens de l'incident ». Le premier juge a notamment retenu que : -sur l'incompétence Le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'action engagée constitue une fin de non recevoir qui relève de la compétence du juge de la mise en état. -sur la prescription -sur la parcelle [Cadastre 2] Mme [F] se prévaut de la forclusion pour erreur de contenance engagée alors que le délai prévu par l'article 1622 du code civil est expiré depuis le 31 août 2015. La société Moulard soutient que l'action exercée est une action en non-conformité dont la prescription est quinquennale. Il est avéré que la contenance portée à l'acte de cession est erronée. Elle est de 8599 m2 au lieu de 10526 m2. L'expert judiciaire précise que les limites physiques de la parcelle étaient connues mais que la moindre superficie affecte le nombre d'emplacements de camping à réaliser (8 emplacements à raison de 220 m2 par emplacement). Cette moindre superficie peut être de nature à compromettre l' usage projeté. L'annonce de l'agence immobilière mentionnait la superficie ' 3ha et 1 ha pour extension sous conditions administratives'. Il peut être considéré que l'extension de l'exploitation a intégré le champ contractuel et qu'il ne s'agit pas d'une simple réserve foncière. L'application ou non de la clause de non-garantie de contenance relève du juge du fond. La société Moulard qui n'a pas 'entendu engager une procédure pour défaut de contenance' doit être déclarée recevable à agir dès lors qu'elle a intenté son action dans le délai de l'article 2224 du code civil. -sur les lagunes Le défaut de conformité du système lagunaire pour les 57 emplacements à sa destination s'analyse en un vice caché. Le vice ayant été découvert lors des opérations d'expertise, l'action est recevable. LA COUR Vu l'appel en date du 24 janvier 2023 interjeté par Mme [F] Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 23 mai 2023, Mme [F] a présenté les demandes suivantes : Vu les articles 9, 12, 789, 122 du Code de procédure civile, Vu les articles 1616, 1622, 1648, 2242 du Code civil, -Déclarer Madame [V] [F] recevable et bien fondée en son appel, -Confirmer l'ordonnance du Juge de la mise en état du 10 janvier 2023, en ce qu'il s'est déclaré compétent sur les moyens d'irrecevabilité soulevés par Madame [V] [F], -Infirmer l'ordonnance pour le surplus de ses dispositions, Statuant à nouveau, Juger la société MOULARD irrecevable en l'intégralité de ses demandes comme étant prescrites, -Débouter la société MOULARD de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, -Condamner la société MOULARD à payer à Madame [V] [F] née [H] la somme de 5000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, A l'appui de ses prétentions, Mme [F] soutient en substance que : -Les demandes sont irrecevables. -sur la parcelle [Cadastre 2] La société Moulard invoque un manquement à l'obligation de délivrance conforme au visa de l'article 1604 du civil. L'obligation de délivrance portant sur la contenance fait l'objet de dispositions spéciales visées aux articles 1616 à 1623 du code civil. Le délai de forclusion d'un an court à compter de la vente. Les règles spéciales dérogent aux règles générales. La rentabilité n'est pas entrée dans le champ contractuel. L'acte de vente ne mentionne aucune destination, ne garantit pas un aménagement spécifique. La parcelle litigieuse a été vendue en réserve foncière pour la destination qu'il est loisible à l'acquéreur de lui donner. L'extension est une destination potentielle qui n'a pas été reprise dans l' acte de vente. C'est une potentialité indiquée dans l'annonce de l'agence immobilière et non dans le contrat. Il n'est pas fait état d'un nombre d'emplacements. Subsidiairement, l'acquéreur a étendu l'exploitation en 2016 à hauteur de 38 lots supplémentaires. Si l'extension est rentrée dans le champ contractuel, elle est réalisée. Est en cause seulement une moindre superficie, donc la contenance. Il y a une erreur de contenance dans l' acte de vente. Ni le nombre d'emplacements, ni la rentabilité ne sont entrés dans le champ contractuel. Il n'existe pas de documents contractuels en ce sens. -Le premier juge a retenu à tort que la société Moulard n'exerçait pas une procédure pour défaut de contenance. -Il résulte de l'assignation que la société Moulard demande une rétrocession en m2, à défaut une réduction du prix. C'est une application de l'article 1619 du code civil. La demande indemnitaire pour préjudice d'exploitation fondée sur l'ancien article 1147 du code civil est 'un argumentaire de contournement de la garantie de contenance qui est exclusive'. Les défauts de la chose n'ouvrent pas droit à une action en responsabilité contractuelle de droit commun mais aux dispositions spécifiques de la vente. -Les défauts de la chose n'ouvrent pas droit à une action en responsabilité contractuelle pour faute de droit commun. Les dispositions spécifiques de la vente s'imposent. -sur les lagunes C'est également une réclamation sur la garantie de contenance. Le délai était largement expiré au jour de l'assignation en référé. Le premier juge n'y a pas répondu. Les visas des articles 1603 et 1615 sont aussi une 'qualification de contournement'. Le foncier et le système d'assainissement ont été délivrés. Le sous-dimensionnement provient de l'extension de 38 lots. L'assainissement n'était pas entré dans le champ contractuel. -L'action sur le fondement des vices cachés est également prescrite . Le système d'assainissement était vieillissant et sous-dimensionné. Il manque aux lagunes 1 et 2 respectivement 426 et 159 m2 pour 57 emplacements. -Le délai de deux ans court à compter de la connaissance du défaut. Le défaut est connu depuis l'étude SICAA en date du 1er juin 2016. S'il a été interrompu par l' assignation du 13 février 2018,l' assignation au fond du 30 novembre 2021 est tardive. -L'acquéreur estimait déjà dans l'assignation en référé que le projet d'assainissement était rendu impossible du fait de la surface réelle des lagunes, qu'elle était contrainte de procéder à l'installation de filtres roseaux très onéreux. -L'expert judiciaire n'a fait que confirmer ce qui était connu. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 24 mars 2023, la société Moulard a présenté les demandes suivantes : Vu les articles 514-1 et suivants 699, 700, et 955 du Code de procédure civile - Vu les articles 1147, 1603, et 1615 et suivants anciens du Code Civil, - Vu les articles 1641 et 2224 du Code Civil, - Vu la jurisprudence, la doctrine, - Vu les pièces produites aux débats suivant bordereau de pièces annexé aux présentes, -DIRE ET JUGER que l'action initiée par la Société MOULARD, s'agissant de la parcelle cadastrée [Cadastre 2] et des lagunes, était fondée sur un défaut de délivrance conforme par la venderesse, que dès lors l'action initiée par la Société MOULARD ne peut être frappée d'une quelconque prescription ou forclusion, -CONFIRMER l'ordonnance rendue le 10 janvier 2023 en ce qu'elle a débouté Madame [F] de ses demandes de fin de non-recevoir et ainsi que toutes ses autres demandes. -SUBSIDIAIREMENT, si d'aventure la Cour d'Appel estimait que l'action initiée par la Société MOULARD, s'agissant des lagunes, était fondée sur la garantie de vices cachés : -CONFIRMER l'ordonnance du Juge de la mise en état du 10 janvier 2023. - EN TOUT ETAT DE CAUSE : - DEBOUTER Madame [F] de toutes ses demandes supplémentaires, fins et conclusions, - CONDAMNER Madame [F] à régler à la Société MOULARD la somme de 5.000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, - RAPPELER que l'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir est de droit. A l'appui de ses prétentions, la société Moulard soutient en substance que : -La demande est fondée sur le défaut de conformité et non de contenance. -Elle peut se fonder sur l'article 1614 du code civil dès lors que l'insuffisance de superficie a pour effet de compromettre l'utilisation du bien vendu tel que prévu contractuellement. -L'action est en rapport avec un défaut qualitatif au regard des prévisions contractuelles. Il faut que l'insuffisance de contenance empêche l'usage spécifique pour lequel l'immeuble a été acquis. L'insuffisance de délivrance est supérieure à 1 ha. Elle réduit l' usage spécifique qu'était l' exploitation d'un camping de plus de 100 lots. Cette extension à plus de 100 lots est impossible. Elle n' a jamais visé l'article 1622 du code civil. Elle a acquis sous condition de pouvoir accroître la rentabilité en créant et exploitant entre 44 et 46 nouveaux emplacements. La prescription a été suspendue jusqu'au 5 août 2020. -sur les lagunes L'insuffisante dimension des lagunes empêche l' usage spécifique connu soit l'exploitation de plus de 100 lots. Ce n'est pas un vice, mais une non-conformité. -Subsidiairement, elle demande la confirmation de l'ordonnance. -L'expertise judiciaire lui a permis de prendre conscience que les lagunes ne permettaient pas un assainissement des 57 lots acquis sans extension. Elle l'ignorait avant le dépôt du rapport le 5 août 2020. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 25 mai 2023. SUR CE -sur la prescription de l'action exercée par la société Moulard La société Moulard soutient que son action est fondée sur le manquement à l'obligation de délivrance. Elle estime que la capacité d'exploitation du camping ne correspond pas à ce qui avait été conclu du fait de la superficie réduite qui a été cédée et de la taille réduite des lagunes. Mme [F] estime que l'action exercée est une action en diminution de prix déguisée sous couvert d'action en défaut de délivrance ou de mise en cause de la responsabilité contractuelle de droit commun. L'article 1615 du code civil dispose que l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel. L'article 1616 du code civil dispose que le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées. L'article 1622 du code civil dispose que l'action en supplément de prix de la part du vendeur et celle en diminution de prix ou de résiliation du contrat de la part de l'acquéreur doivent être intentées dans l'année , à compter du jour du contrat , à peine de déchéance. Il est de droit constant que l'article 1622 du code civil régit exclusivement les actions fondées sur une erreur de contenance immobilière, visant à faire sanctionner un défaut de contenance. Il résulte de l'assignation produite que la société Moulard exerce une action en délivrance forcée de la superficie manquante, demande la condamnation de la venderesse à lui rétrocéder 1927 m2 prises sur les parcelles dont elle est restée propriétaire. C'est sa demande principale. A titre subsidiaire, elle demande la condamnation de la venderesse à l'indemniser d'une somme de 18 656,18 euros qui correspond au prix des mètres carrés qui manquent. A cette demande, s'ajoutent des demandes de condamnation au paiement de sommes qui correspondent à des préjudices consécutifs au défaut de contenance de la parcelle et au défaut de surface d'assainissement des lagunes soit des pertes d'exploitation et le coût de l'installation d'une station d'épuration. Les demandes sont donc toutes fondées sur des défaut de contenance, sur les préjudices résultant des défauts de contenance. Une telle action devait être exercée avant le 29 août 2015. Le premier acte interruptif de forclusion est l'assignation en référé du 13 février 2018. Elle est donc forclose. -sur la garantie des vices cachés A titre subsidiaire, la société Moulard demande la confirmation de l'ordonnance qui a retenu que l'action aux fins de condamnation de la venderesse au paiement des frais d' installation de la station d'épuration est une action aux fins de garantie d'un vice caché, action non prescrite dès lors que la connaissance du vice n'a été acquise que durant les opérations d'expertise judiciaire. Elle soutient que seule l'expertise judiciaire lui a permis de savoir que les lagunes ne permettaient pas l'assainissement des 57 lots existants, que la date pertinente est le dépôt du rapport d'expertise judiciaire le 5 août 2020. Mme [F] soutient quant à elle que la capacité d'assainissement des lagunes est connue depuis le 1er juin 2016, que l'action exercée est tardive. Elle rappelle que l'acquéreur estimait dans l'assignation en référé du 13 février 2018 que le projet d'assainissement était rendu impossible du fait de la surface réelle des lagunes et qu'elle était contrainte de procéder à l'installation de filtres roseaux très onéreux. La capacité d'assainissement des lagunes a été vérifiée et connue le 1er juin 2016 (date de l'étude Sicaa). La société Moulard a écrit à sa venderesse par courrier du 20 septembre 2016, fait référence à l'étude Sicaa, indiqué que les deux bassins de lagune sont d'une superficie bien inférieure à celle déclarée, soit 710 et 650 m2. La société Moulard a assigné Mme [F] devant le juge des référés le 13 février 2018, a fait référence à cette étude qu'elle a produite, indiqué que la surface réelle des lagunes rendait impossible son projet initial d'assainissement, l'obligeant à installer des filtres roseaux, solution dont le coût est considérable. La connaissance du défaut de contenance des lagunes était acquise le 20 septembre 2016. La société Moulard a assigné Mme [F] devant le juge des référés le 13 février 2018. L'effet interruptif de la prescription a cessé le 7 août 2018, date du prononcé de l'expertise. L'action au fond devait être exercée avant le 7 août 2020. L'assignation au fond (qui ne vise pas l'article 1641 du code civil) a été délivrée le 30 novembre 2021. L'action est donc prescrite. -sur les autres demandes Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de l'intimée. Il est équitable de la condamner à payer à l'appelante la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort -infirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour Statuant de nouveau -dit que l'action exercée par acte du 30 novembre 2021 est fondée sur un défaut de contenance -déclare forclose l'action exercée -déclare prescrite l'action exercée à titre subsidiaire sur le fondement de la garantie des vices cachés Y ajoutant : -déboute les parties de leurs autres demandes -condamne la société Moulard aux dépens de première instance et d'appel -condamne la société Moulard à payer à Mme [H], épouse [F] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,