Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/04864

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024 Président : Madame FATY, Vice-présidente Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 21 Mars 2024 GROSSE : Le 23 mai 2024 à Me Livia ROSSINI Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 23 mai 2024 à M.[B] [T] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/04864 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3X6H PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. CHAMMACHE, domiciliée : chez SARL YOUSSITEX, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Livia ROSSINI, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [B] [T] né le 23 Mai 1968 à [Localité 5] (COMORES), demeurant [Adresse 1] Comparant en personne Par acte de Commissaire de Justice en date du 6 juillet 2023, la SCI CHAMMACHE a assigné Monsieur [B] [T] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille pour voir : • constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat; • ordonner l’expulsion de Monsieur [T] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 4]; • condamner Monsieur [T] à lui payer : -la somme provisionnelle de 5165,90 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 juin 2023; -une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à libération complète des lieux; -la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens. A l'audience, la SCI CHAMMACHE maintient ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à la somme de 6484,65 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 mars 2024 dont elle sollicite le paiement. Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SCI CHAMMACHE sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation. Monsieur [T], cité en l’[3], LAMBERT et BUSUTTIL, Commissaires de Justice, a comparu à l’audience. Il a indiqué qu'il ne contestait pas la dette locative, qu'il n'avait pas repris le paiement du loyer courant avant l'audience mais qu'il sollicitait des délais de paiement en offrant la somme de 100,00 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer sa dette. La SCI CHAMMACHE ne s'est pas opposée aux délais de paiement. MOTIFS DE LA DECISION En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande: L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience". L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. La SCI CHAMMACHE produit la notification à la CCAPEX en date du 2 mars 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié au locataire le 1er mars 2023, soit deux mois au moins avant l'assignation en date du 6 juillet 2023. Elle produit par ailleurs la dénonciation de l'assignation à la Préfecture en date du 10 juillet 2023, soit six semaines au moins avant l'audience en date du 26 octobre 2023. L'action de la SCI CHAMMACHE est donc déclarée recevable. Sur la résiliation du bail: Par acte sous seing privé en date du 3 mai 2021, la SCI CHAMMACHE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] pour un logement situé à [Adresse 4], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois. Monsieur [T] ne règlant pas régulièrement ses loyers, la SCI CHAMMACHE lui a fait délivrer le 1er mars 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 4379,20 euros hors frais. Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 mars 2023, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai. Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 1er mai 2023. Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] celle et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de le condamner à payer à la SCI CHAMMACHE la somme provisionnelle de 6484,65 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 21 mars 2024. Monsieur [T] sera en outre condamné à payer à la SCI CHAMMACHE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire: L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il ressort du décompte produit par la SCI CHAMMACHE que Monsieur [T] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience, ce que ce dernier n'a pas contesté. Par ailleurs, la dette est trop importante pour pouvoir être remboursée sur 36 mois avec des mensualités de 100,00 euros en sus du loyer courant comme proposé par Monsieur [T]. Par conséquent, la demande de délais de paiement ne peut être que rejetée. Sur l'exécution provisoire: Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile. Sur les frais et dépens: En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [T] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer. En outre, Monsieur [T] sera tenu de payer à la SCI CHAMMACHE la somme de 300,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Nous, Mme Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé, Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, DECLARONS RECEVABLE l'action de la SCI CHAMMACHE; CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 1er mai 2023; ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [T] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 4], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice; CONDAMNONS Monsieur [T] à payer à la SCI CHAMMACHE: • la somme provisionnelle de 6484,65 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 21 mars 2024; • une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire; DEBOUTONS Monsieur [T] de sa demande en délais de paiement; CONDAMNONS Monsieur [T] à payer à la SCI CHAMMACHE la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision; CONDAMNONS Monsieur [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 1er mars 2023; AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ, LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,