Cour d'appel, 31 octobre 2024. 24/02830

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024 N° 2024/ 211 Rôle N° RG 24/02830 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMVT6 [O] [B] C/ [N] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Isabelle DURAND Me Sandrine POTENZA Décision déférée à la Cour : Ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulon en date du 06 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03651. APPELANTE Madame [O] [B] née le 30 Août 1955 à [Localité 3] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1] représentée et assistée de Me Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULON INTIMÉ Monsieur [N] [K] né le 01 Décembre 1984 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 2] représenté et assisté de Me Sandrine POTENZA, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024 Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Le 18 mars 2021, Mme [O] [B] a donné à bail commercial à M. [N] [K] un appartement ou bureau à usage commercial de 60 m² environ avec terrain à usage privatif de 400 m², moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.300 € outre une provision pour charges de 50 €. Le bien, sis [Adresse 1] à [Localité 4], constituant une partie de la propriété sur laquelle réside la bailleresse, le même accès ( désigné comme passage commun ou portail commun) est emprunté par les parties depuis la voie publique pour accéder à leurs terrains respectifs. Ledit passage n'a pas été inclus dans la partie de la propriété donnée à bail. Pour exercer son commerce de négoce de véhicules automobiles, M. [N] [K] a réalisé certains aménagements sur le terrain loué, en le clôturant et en y installant un portail privatif ainsi qu'un module préfabriqué ALGECO. Les parties se sont accordées pour installer une palissade entre le jardin de Mme [B] et le passage commun afin de préserver son intimité. Les rapports entre les parties se sont rapidement dégradés, le conflit se cristallisant autour de l'accès du preneur au fonds loué. Mme [O] [B] a installé une chaîne au niveau du portillon piéton situé sur le portail commun et, a informé le preneur des heures d'ouverture et de fermeture du portail le 9 avril 2022. De nouvelles tensions sont apparues quant au raccordement électrique de l'ALGECO et du fait des difficultés rencontrées par la bailleresse pour se faire livrer du fioul à défaut d'accès à la cuve se trouvant sur le terrain du preneur. Par acte d'huissier en date du 24 juin 2022, Mme [O] [B] a fait assigner M. [N] [K] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur, l'expulsion de ce dernier et sa condamnation au paiement de dommages et intérêts. M. [N] [K] a saisi le juge de la mise en état d'un incident tendant à voir ordonner, à titre principal, la suspension du paiement des loyers à compter du 9 avril 2022 et jusqu'au prononcé d'une décision au fond sur la résiliation du bail commercial. Par ordonnance en date du 6 février 2024, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Toulon a: - ordonné la suspension du paiement des loyers à compter du 9 avril 2022 et jusqu'à l'effectivité d'un accès sans condition, ni intervention d'un tiers au local commercial sis [Adresse 1], - ordonné la consignation des loyers à intervenir au-delà sur un compte CARPA ouvert au nom du dossier par Me [U] [H], - condamné M. [N] [K] à permettre à Mme [O] [B] l'accès à la cuve de fioul se situant sur la parcelle donnée à bail aux fins exclusives de ravitaillement par tout moyen que ce soit, - condamné Mme [O] [B] à payer à M. [N] [K] la somme de 2.000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice matériel, - rejeté toutes les autres de Mme [O] [B], - rejeté toutes les autres demandes de M. [N] [K], - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 2 avril 2024, - dit que les dépens suivront le sort de la procédure au fond, - constaté le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de cette condamnation en application de l'article 514 du code de procédure civile. Pour statuer en ce sens, le magistrat a retenu que: - sur la demande principale de suspension rétroactive des loyers: * il ressort des pièces produites que Mme [B] a fermé son portail et portillon à compter du 9 avril 2022, ce qu'elle ne conteste d'ailleurs pas, * elle a également encadré l'accès par le preneur au terrain donné à bail dans des horaires définis et enfin cadenassé le portail commun en refusant dans un premier temps de remettre une clé à M. [K], * le véhicule de la bailleresse est régulièrement positionné dans l'axe du portail privatif du preneur et les attestations de clients relèvent des difficultés et des pertes de temps au regard de l'accès compliqué au portail commun, - il n'est pas contesté que la cuve à fioul alimentant le logement personnel de Mme [B] se situe sur le terrain donné à bail et il convient de condamner le preneur à lui permettre l'accès la cuve de fioul aux fins de ravitaillement uniquement, sans qu'il ne soit nécessaire de prononcer une astreinte, - la limitation reconnue par la bailleresse de l'accès du preneur au terrain donné à bail commercial ouvre droit à une provision au profit de ce dernier à hauteur de 2.000 €, - Mme [B] ne rapportant pas la preuve de l'imputabilité des dégradations successives de son portail à M. [K], elle sera déboutée de sa demande de provision à valoir sur son préjudice. Par déclaration en date du 4 avril 2024, Mme [O] [B] a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et déposées le 8 septembre 2024, Mme [O] [B] demande à la cour de: - déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par Mme [O] [B] à l'encontre de l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Toulon le 6 février 2024, Y faisant droit, - infirmer, réformer la décision entreprise en ce qu'elle a: * ordonné la suspension du paiement des loyers à compter du 9 avril 2022 et jusqu'à l'effectivité d'un accès sans condition, ni intervention d'un tiers au local commercial sis [Adresse 1], * ordonné la consignation des loyers à intervenir au-delà sur un compte CARPA ouvert au nom du dossier par Me Sandrine Potenza, * condamné Mme [O] [B] à payer à M. [N] [K] la somme de 2.000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice matériel, * rejeté toutes les autres demandes de Mme [O] [B], à savoir la demande en paiement d'une somme provisionnelle de 5.000 € en avance sur son préjudice et 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau, - débouter M. [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - ordonner que les demandes relèvent de la compétence du juge du fond, - condamner M. [N] [K] à payer à Mme [O] [B] la somme de 5.000 € à titre de provision à valoir sur les préjudices subis par Mme [B], - confirmer les dispositions de l'ordonnance du 6 février 2024 pour le surplus, - condamner M. [N] [K] à payer à Mme [O] [B] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [N] [K] en tous les dépens lesquels seront recouvrés directement par Me Isabelle Durand. M. [N] [K], suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2024, demande à la cour de: Vu les articles 1719 et suivants du code civil, Vu l'article 1219 du code civil, Vu l'article 771 du code de procédure civile, - débouter l'appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a: * ordonné la suspension du paiement des loyers à compter du 9 avril 2022, * condamné Mme [O] [B] à payer à M. [N] [K] une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice matériel, * rejeté toutes les autres demandes de Mme [O] [B], à savoir la demande en paiement d'une somme provisionnelle de 5.000 € en avance sur son préjudice et 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a: * ordonné la consignation des loyers à intervenir à compter de l'effectivité d'un accès sans condition, ni intervention d'un tiers au local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4] au regard de la reprise illicite des lieux par la bailleresse, * fixé à 2.000 € la provision à verser à M. [K], * rejeté toutes les autres demandes de M. [K] Et ce faisant, - condamner Mme [B] à verser à M. [K]: * la somme provisionnelle de 10.000 € au titre des préjudices de jouissance paisible, préjudice financier afférent à la perte de chiffre d'affaires et d'image, * la somme provisionnelle de 3.000 € au titre du préjudice moral engendré, * la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les deux constats d'huissier des 13 octobre 200 et 19 avril 2022 s'agissant de la première instance, Y ajoutant, - condamner Mme [B] à payer à M. [K] la somme de 5.000 € au titre de l'article 1240 du code civil, - condamner Mme [B] à payer telle amende civile qu'il plaira à la cour, - condamner Mme [B] à verser à M. [K] la somme de 3.600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de l'appel, - condamner la même aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat du commissaire de justifie du 29 février 2024 dont distraction au profit de Me Potenza sur son affirmation de droit. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 11 septembre 2024. MOTIFS Sur la suspension rétroactive du paiement des loyers Mme [B] fait principalement grief au juge de la mise en état d'avoir ordonné la suspension rétroactive du paiement des loyers à compter du 9 avril 2022 puis la consignation soutenant que l'accès existant n'a jamais eu vocation à être maintenu, étant générateur de multiples nuisances pour elle et que compte tenu de l'usage plus que fréquent du portail commun liée à l'activité du preneur, ledit portail a été endommagé à de nombreuses reprises, la contraignant à poser en avril 2022 une chaîne le soir pour l'enlever le matin afin de sécuriser son habitation, à des horaires ne gênant aucunement l'exploitation commerciale de M. [K]. Elle soutient que celui-ci a toujours pu accéder à son bien, en ce que le portail était ouvert de 9 à 21h30 sauf dimanche et jours fériés et que le preneur disposait de la clé du portillon. Elle ajoute que ce dernier ne rapporte pas la preuve d'avoir été gêné dans son activité qui s'est au contraire toujours maintenue. M. [K] ne partage pas une telle analyse et soutient que depuis le 9 avril 2022, il est empêché d'exploiter son commerce, compte tenu du comportement de la bailleresse qui multiplie les voies de fait. Il relate que celle- ci a condamné le portillon à l'aide d'une sangle, qu'elle a également délibérément stationné son véhicule devant le portail clôturant le terrain à bail pour rendre l'accès difficile et a imposé des horaires d'ouverture du portail commun en refusant au début de lui donner la clé. Il ajoute qu'à compter du 10 octobre 2022, Mme [B] a apposé un cadenas sur le portail, le contraignant à passer par un espace réduit pour accéder à son local. Il conteste enfin s'être engagé à installer un autre accès à son local et être à l'origine des dégradations sur le portail commun. Il sollicite, en revanche, l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné la consignation des loyers en ce que la bailleresse a repris les locaux de manière illicite ainsi qu'il en résulte du procès-verbal de constat du 24 février 2024 et qu'il a donc quitté les lieux. En vertu de l'article 789 4° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est notamment compétent pour ordonner toutes mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et des nantissements provisoires. Les parties sont en l'état d'un bail commercial en date du 18 mars 2021 par lequel Mme [O] [B] a donné en location à M. [N] [K], exerçant une activité de rachat de revente de véhicules d'occasion sous l'enseigne ' Sélection Auto', un appartement ou bureau à usage commercial de 60 m² environ avec terrain à usage privatif de 400 m² environ, à effet au 1er avril 2021. Il n'est pas contesté que les locaux donnés à bail constituent une partie de la propriété sur laquelle réside également Mme [B] et que chaque partie utilise le même accès à partir de la voie publique pour accéder à son terrain. Il convient de rappeler que pour prétendre à une suspension du paiement des loyers, le preneur doit rapporter la preuve de l'impossibilité absolue d'exploiter le fonds de commerce dans les lieux loués en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance ou d'entretien. L'exception d'inexécution n'est ainsi admise que lorsqu'il existe une impossibilité totale d'utiliser les locaux loués au regard de l'activité prévue au bail. Or, M. [N] [K] ne rapporte aucunement la preuve d'une telle impossibilité absolue et les différentes pièces versées aux débats démontrant que si Mme [B] a effectivement installé en avril 2022 une chaîne pour sécuriser le portail d'accès commun qui avait été endommagé, elle a indiqué au preneur que le portail serait ouvert à partir de 9heures le matin et jusqu'à 21h30 sauf dimanche et jours fériés et lui a, par ailleurs, finalement remis la clé du portail. Il résulte du constat d'huissier établi à la demande de M. [K] le 13 octobre 2022 suite à l'apposition par l'appelante d'un cadenas sur le portail, que pour ' accéder à son local commercial le requérant est contraint de passer par un espace réduit entre deux clôtures' mettant en évidence que l'accès à son fonds, bien que plus compliqué, est possible. Mme [B] produit des photographies de google map d'août 2022 qui démontrent que l'exploitation commerciale du preneur se poursuit et que celui-ci a toujours accès à son terrain. Ce dernier communique d'ailleurs des attestations de clients qui relèvent des difficultés et des pertes de temps résultant de l'accès compliqué au portail commun, lorsqu'ils sont notamment venus procéder à l'acquisition d'un véhicule, signifiant que l'activité commerciale s'est toujours poursuivie. Si effectivement des restrictions ont pu être imposées par la bailleresse au preneur s'agissant de l'accès à son fonds dans un contexte de conflits réciproques entre les parties, chacune reprochant à l'autre le non respect de ses obligations contractuelles, ce dernier ne justifie à aucun moment d'une impossibilité absolue d'exploiter les locaux à bail, condition nécessaire pour obtenir la suspension du paiement des loyers. L'ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée, en ce qu'elle a ordonné la suspension rétroactive du paiement des loyers à compter d'avril 2022. Elle sera également infirmée s'agissant de la consignation des loyers, dès lors qu'il ressort des explications des parties que M. [K] n'est plus dans les lieux et n'y exploite plus son activité. Sur les demandes de provisions respectives formées par les parties En vertu de l'article 789 3° du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Une contestation sérieuse survient lorsqu'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur suscite un doute sur le sens de la décision au fond qui interviendra par la suite. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, étant précisé que la condamnation provisionnelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. M. [K] sollicite l'allocation d'une somme provisionnelle de 10.000 € en réparation de son préjudice financier et d'image, outre 3.000 € pour son préjudice moral. Sur le premier point, il affirme que le comportement de Mme [B] a entraîné une perte de chiffre d'affaires. Toutefois la cour observe qu'il ne produit strictement aucune pièce relative au commerce de négoce de véhicules automobiles qu'il exerçait dans les locaux litigieux ( bilan, comptabilité ...) sur la période considérée, de sorte qu'il ne justifie aucunement du principe même de l'existence d'un tel chef de préjudice . Quant au préjudice d'image et moral, il n'apporte aucun élément d'explication dans ses écritures, se contentant de procéder par voie d'affirmations. L'ordonnance entreprise sera également infirmée en ce qu'elle a accordé à M. [K] une somme de 2.000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice matériel et l'intimé sera débouté de son appel incident. C'est, en revanche, à juste titre, que le premier juge a rejeté la demande de provision présentée par Mme [B] laquelle ne rapporte pas la preuve que les dégradations intervenues sur son portail soient imputables à M. [K] ou l'exercice de son activité. Il en est de même du préjudice moral allégué, le lien de causalité entre l'état d'anxiété de l'appelante et ses relations avec le preneur n'étant pas démontré. De surcroît, il existe une discussion sur les responsabilités encourues de chacune des parties, au regard des multiples pièces produites par chacune d'elle, plus particulièrement les différents constats d'huissier pointant des manquements imputables tant au bailleur qu'au preneur. La complexité des points à trancher a pour conséquence que l'appréciation que portera le juge du fond sur ces questions revêt un caractère aléatoire et incertain, ne permettant pas l'allocation d'une provision au profit de l'une quelconque des parties. Sur les autres demandes Dès lors qu'il est établi que M. [K] a quitté les locaux loués, ce qu'aucune des parties ne conteste, sa condamnation à permettre à Mme [O] [B] l'accès à la cuve de fioul se situant sur la parcelle donnée à bail aux fins exclusives de ravitaillement par tout moyen que ce soit, est désormais sans objet. Au regard de la solution apportée au présent litige, les demandes de [K] tendant à l'allocation à son profit d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 1240 du code civil et de condamnation de la bailleresse au paiement d'une amende civile, ne peuvent qu'être rejetées. L'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente instance, Vu l'article 696 du code de procédure civile; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire, Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a rejeté toutes les autres demandes de Mme [O] [B], à savoir la demande en paiement d'une somme provisionnelle de 5.000 € en avance sur son préjudice et 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau, Déboute M. [N] [K] de sa demande de suspension des loyers à compter du 8 avril 2022, Dit n'y avoir lieu à ordonner la consignation des loyers, Dit que la condamnation de M. [N] [K] à permettre à Mme [O] [B] l'accès à la cuve de fioul se situant sur la parcelle donnée à bail aux fins exclusives de ravitaillement par tout moyen que ce soit est devenue sans objet, Déboute M. [N] [K] de ses demandes de provisions à valoir sur ses préjudices, Déboute M. [N] [K] de ses demandes fondées sur l'article 1240 du code civil et de condamnation de Mme [O] [B] au paiement d'une amende civile, Dit n'y voir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que les dépens de première instance et de la procédure d'appel seront supportés par Mme [O] [B] et par M. [N] [K] à hauteur de 50% chacun. LE GREFFIER LE PRESIDENT