Tribunal judiciaire, 06 août 2024. 24/03716

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 4] [Localité 8] Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] REFERENCES : N° RG 24/03716 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZG2A Minute : JUGEMENT Du : 06 Août 2024 Société SEQENS, SA d’HLM C/ Monsieur [E] [X] JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Août 2024; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEUR : Société SEQENS, SA d’HLM [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Monsieur [E] [X] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 7] Non comparant Copie exécutoire délivrée le : à : Me Frédéric CATTONI M. [E] [X] Expédition délivrée le à : Monsieur Le Préfet de la Seine-Saint-Denis EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 23 novembre 2022, la SA France Habitation devenue la SA SEQENS a donné en location à Monsieur [E] [X] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 5] , moyennant un loyer mensuel révisable de 291,07 € outre provisions sur charges. Le 12 janvier 2022, la SA SEQENS a fait délivrer à Monsieur [E] [X] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 516,32 € selon décompte arrêté au 7 janvier 2022. Par courriel du 29 novembre 2023, la SA SEQENS a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Suivant citation délivrée à étude le 23 avril 2024, la SA SEQENS a attrait Monsieur [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti. La SA SEQENS a demandé à la présente juridiction : De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de Monsieur [E] [X] à ses obligations contractuelles ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [X] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;De condamner Monsieur [E] [X] au paiement des sommes suivantes :11 956,98 € au titre de l'arriéré locatif outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, majoré de 25%, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 24 avril 2024, la SA SEQENS a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 10 juin 2024. Lors de l'audience, la SA SEQENS représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 3 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 13 513,68 €. Monsieur [E] [X] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière. L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 12 janvier 2022, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 avril 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 20) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [E] [X] le 12 janvier 2022, pour un montant principal de 1 516,32 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti. Monsieur [E] [X], absent lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 mars 2022, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. Monsieur [E] [X] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser la SA SEQENS, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [E] [X]. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En l'espèce, la SA SEQENS verse aux débats un décompte arrêté au 3 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 13 513,68 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 369, 52 €, soit une somme totale de 13 144, 16 € hors dépens. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA SEQENS est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [E] [X] en application des stipulations du bail à verser à la SA SEQENS la somme de 13 144,16 € actualisée au 3 juin 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 516,32 € à compter du 12 janvier 2022, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. En tout état de cause, il y a lieu d'observer que le bail litigieux ne contient aucune clause prévoyant la majoration sollicitée des indemnités d'occupation dues en cas de résiliation du bail, de sorte que la SA SEQENS ne saurait prétendre à cette majoration et sera déboutée de cette demande. Au vu des éléments de fait propres à l'affaire l'indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires. Il y a donc lieu de débouter la SA SEQENS de sa demande principale en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de 25 %, et de condamner Monsieur [E] [X] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [X] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 janvier 2022 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, Monsieur [E] [X] sera condamné à payer à la SA SEQENS la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS : La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SA SEQENS ; CONSTATE que le contrat signé le 23 novembre 2022 entre la SA SEQENS et Monsieur [E] [X] concernant les locaux situés [Adresse 5] s'est trouvé de plein droit résilié le 13 mars 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ; En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [E] [X] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE la SA SEQENS à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [E] [X] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code; RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [E] [X] à verser à la SA SEQENS la somme de 13 144,16 € actualisée au 3 juin 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2022 sur la somme de 1 516,32 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; DEBOUTE la SA SEQENS de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale du montant du loyer dû majoré de 25 % et FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [E] [X] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, au besoin CONDAMNE Monsieur [E] [X] à verser à la SA SEQENS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; CONDAMNE Monsieur [E] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 janvier 2022 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ; CONDAMNE Monsieur [E] [X] à verser à la SA SEQENS la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. LA GREFFIÈRE LA JUGE