Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 9]
[Localité 7]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/03390 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YF27
JUGEMENT
DU : 26 Mai 2025
[G] [I]
C/
[M] [H]
[J] [K] épouse [H]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 26 Mai 2025
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
M. [G] [I], demeurant [Adresse 5]
représenté par Représentant : Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [M] [H], demeurant [Adresse 2]
Mme [J] [K] épouse [H], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2025
Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 26 Mai 2025, date indiquée à l'issue des débats par Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
RG : 24/3390 PAGE
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 9 mars 2018, Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], par l’intermédiaire de leur mandataire la S.A.S Sergic, ont donné en location à Monsieur [G] [I] un logement situé [Adresse 11] à [Localité 10], pour une durée renouvelable de trois ans, moyennant un loyer mensuel initial de 1.420 euros majoré d’une provision sur charges de 80 euros.
Par acte de commissaire de justice du 28 août 2023, Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], ont fait délivrer à Monsieur [G] [I] un congé avec offre de vente au prix de 610.000,00 euros pour le 8 mars 2024.
Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, Monsieur [G] [I] a fait assigner Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir annuler le congé aux fins de vente délivré le 28 août 2023 et condamner Monsieur [M] [H] en paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2024 lors de laquelle les parties ont régularisé un calendrier de procédure et accepté de soumettre la procédure à l'application de l'article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017. L'audience de plaidoiries a été fixée 17 mars 2025.
Monsieur [G] [I], représenté par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures déposées et visées par le greffier, aux termes desquelles il sollicite, au visa des articles 655, 656, 657 et 658 du code de procédure civile, 1315 et 1343-5 du code civil et L412-3 du code des procédures civiles d'exécution, de, :
à titre principal,
annuler le congé aux fins de vente délivré prétendument le 28 aout 2023 à la requête de Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], ;à titre subsidiaire,
rejeter la demande de Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], à hauteur de 3.118,05 € au titre du solde initial de 1 536,89 € au ler octobre 2023 et des provisions sur charges de 1.581,16 € sur la période du ler octobre 2023 au 12 mars 2025,lui accorder un délai d’une année pour quitter les lieux en raison de son impossibilité de se reloger immédiatement,en tout état de cause,
condamner Monsieur [M] [H] à payer 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au cours des débats, Monsieur [G] [I] abandonne sa contestation au titre du loyer, seule une contestation au titre des charges subsiste à hauteur de 1539,10 euros. Il forme en outre une demande afin d‘échelonner le paiement des sommes dues sur une année.
Au soutien, Monsieur [G] [I] fait valoir que le congé pour vendre est nul au motif qu’il n’a pas reçu d’avis de passage ni de lettre simple, le privant de son droit de préemption.
A titre subsidiaire, il soutient, sur le fondement de l’article 1315 du code civil, que les bailleurs ne justifient pas suffisamment des sommes réclamées au titre des charges en l’absence de régularisation annuelle, de justificatifs de charges et d’explications sur l’augmentation de la provision sur charges intervenue.
Au soutien de ses demandes de délais, il fait état de son statut d’entrepreneur et des difficultés financières qu’il rencontre.
Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], représentés par leur conseil, ont oralement soutenu leurs dernières écritures aux termes desquelles ils sollicitent du juge, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :
déclarer valide le congé pour vente notifié à Monsieur [G] [I] le 23 août 2023 ;ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant introduit par lui dans les lieux litigieux, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;dire que faute par lui de quitter spontanément les lieux, ils pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s'il y a lieu, procéder à l'ouverture des portes, éventuellement avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;dire qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde meuble qu'il plaira aux requérants et ce, aux frais du défendeur ;condamner Monsieur [G] [I] au paiement de la somme de 16.792,68 € correspondant aux loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 13 mars 2025, outre intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner Monsieur [G] [I] au paiement des indemnités d'occupation faisant suite à la résiliation du bail, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, indemnités d'un montant équivalent à celui des loyers et charges ;condamner Monsieur [G] [I] au paiement de la somme de 2000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;condamner Monsieur [G] [I] au paiement de tous frais et dépens, en application de l'article 696 du Code de Procédure civile.
Ils indiquent oralement s’opposer à l’octroi de délais de paiement à Monsieur [G] [I] tels que sollicités par ce dernier, au motif qu’aucun justificatif des difficultés financières alléguées n’est apporté. Ils ajoutent que Monsieur [G] [I] ne paie plus de loyers depuis juillet 2024 tout en se maintenant dans les lieux.
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que le 28 août 2023, soit six mois avant l’expiration du bail, ils ont fait délivrer un congé à Monsieur [G] [I] aux fins de vendre l’immeuble conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ils répliquent que cet acte a été régulièrement délivré au locataire selon les modalités de l’article 655 du code de procédure civile ; qu’un avis de passage a été déposé ainsi qu’une lettre simple au domicile objet du litige ; qu’aucune procédure d’inscription de faux n’a été engagée.
Ils en déduisent que le bail a pris fin le 8 mars 2024, date à laquelle Monsieur [G] [I] est devenu occupant sans droit ni titre et tenu au paiement d’une indemnité d’occupation actuellement fixée à 1.678,64 euros par mois.
Ils reconnaissent qu’il n’y a pas eu de régularisation de charges depuis 2023 mais qu’une régularisation est en cours.
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 26 mai 2025.
Aucune note en délibéré n’ayant été autorisée par le juge, les éléments transmis par les parties pendant le temps du délibéré seront écartées des débats, conformément aux dispositions de l’article 445 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes principales et reconventionnelles en annulation et validation du congé
Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date à laquelle le congé a été délivré, :
« I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement (…)
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. (…)
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A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (…)
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »
En l’espèce, le congé délivré par Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], le 28 août 2023, précise que le présent congé prend effet le 8 mars 2024, soit dans le respect du délai légal de six mois, et comporte offre de vente des locaux objets de la location pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au prix de 610.000 euros, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique, le transfert de propriété n’intervenant qu’après paiement effectif du prix, non compris les frais et droits de l’acte de vente à la charge de l’acquéreur.
Par ailleurs, ce congé reproduit l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans son intégralité.
La notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré.
Ce congé a été délivré à Monsieur [G] [I] selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, plus précisément par remise de l’acte à étude avec avis de passage et lettre simple laissés au domicile.
Les diligences relatées par un officier ministériel dans son acte font foi jusqu’à inscription de faux, étant précisé qu’aucune procédure n’ayant été engagée en ce sens par Monsieur [G] [I], lequel se limite à affirmer que certaines diligences n’auraient pas été opérées sans en rapporter la moindre preuve.
Il s’en déduit que le congé délivré par Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], est valable et a pris effet le 8 mars 2024.
Monsieur [G] [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 9 mars 2024.
Son expulsion sera dès lors ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
En l’espèce, Monsieur [G] [I] sollicite un délai supplémentaire pour quitter les lieux mais ne justifie pas que son relogement ne peut se faire dans des conditions normales conformément aux dispositions précitées. Il ne justifie d’ailleurs d’aucune démarche de relogement entamée alors qu’il se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis plus d’une année.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.
Sur les sommes dues
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation indue de son bien immobilier est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer, provision sur charges incluse, qui aurait été dû si le bail n’était pas résilié, soit la somme actuelle de 1.678,64 euros.
En l’espèce, le décompte actualisé au 12 mars 2025 produit par Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], mentionne une somme totale due de 16.792,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mars 2025 incluse.
Monsieur [G] [I] ne conteste pas les sommes dues au titre du loyer mais celles dues au titre des charges au motif qu’elles ne sont pas justifiées.
Aux termes de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des services rendus liés à l’usage des éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.
Il résulte de ce texte que le bailleur doit établir la réalité des charges dont il demande le paiement.
Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], ne justifient pas de régularisations annuelles au titre des charges et ne produit aucun justificatif portant sur les charges effectivement exposées aux fins de justifier la provision mensuelle sur charge réclamée.
En conséquence, ils ne sont pas fondés à réclamer de sommes au titre des charges.
Déduction faite du montant total déduit au décompte au titre des charges soit 1584 euros réduit à 1.539,10 euros conformément à la demande de Monsieur [G] [I], ce dernier reste tenu de la somme de 15.253,58 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations dus à la date du 12 mars 2025, échéance de mars incluse. Il sera condamné au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Monsieur [G] [I] sera encore condamné au paiement de la somme de 1.678,64 euros à compter du mois d’avril 2025 inclus et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, le montant élevé de la dette, le non règlement de l’indemnité d’occupation par Monsieur [G] [I] depuis août 2024 malgré son maintien dans les lieux et sa situation économique qui n’est pas précisée ne rendent pas opportun l’octroi de délais de paiement conformément aux dispositions précitées.
La demande de délais de paiement qu’il présente sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [I], partie perdante à l’instance, conservera la charge des dépens exposés au titre de la présente instance.
Il sera encore condamné à verser à Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée par Monsieur [G] [I] sur le même fondement sera corrélativement rejetée.
Enfin, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
DECLARE valable le congé délivré par Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], par acte de commissaire de justice du 28 août 2023
DECLARE que Monsieur [G] [I] occupe le logement situé rez-de-jardin, appartement n°[Adresse 4] à [Localité 10], sans droit ni titre depuis le 9 mars 2024 ;
ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [G] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux présentée par Monsieur [G] [I] ;
RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération effective des lieux à la somme mensuelle de 1.678,64 euros ;
CONDAMNE Monsieur [G] [I] à payer à Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], la somme de 15.253,58 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 12 mars 2025, échéance de mars incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
REJETTE la demande de délais de paiement ;
CONDAMNE Monsieur [G] [I] à payer à Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], la somme mensuelle de 1.678,64 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois d’avril 2025 inclus et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés ;
REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE à Monsieur [G] [I] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
[Adresse 8]
[Adresse 3]
[Localité 6]
CONDAMNE Monsieur [G] [I] à verser à Monsieur [M] [H] et Madame [J] [H], née [K], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande présentée par Monsieur [G] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
LAISSE à la charge de Monsieur [G] [I] les dépens exposés au titre de la présente instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9], le 26 mai 2025.
LE GREFFIER LE JUGE
D.AGANOGLU A.GRANOUX
