Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 24/05747 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KK54
MINUTE N°
ORDONNANCE
DU 22 Novembre 2024
[O] c/ [K]
DÉBATS :
A l’audience publique du 16 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : Monsieur Matthieu GUY, Juge placé près de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, délégué aux fonctions de Juge des contentieux de la protection
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2024
ENTRE :
DEMANDEUR:
Monsieur [M] [O]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDEUR:
Monsieur [G] [K]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Non comparant, ni représenté
COPIES DÉLIVRÉES LE 22 Novembre 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Me Audrey CARRU
- [G] [K]
1 copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 7 janvier 2023 prenant effet le même jour, Monsieur [M] [O], représenté par sa mandataire Madame [E] [I], a donné à bail à Monsieur [G] [K] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] en contrepartie d'un loyer mensuel de 460 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [O] a fait délivrer à Monsieur [G] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 mars 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 380 euros en principal et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance.
Par acte de commissaire de Justice en date du 16 juillet 2024, Monsieur [M] [O] a fait assigner Monsieur [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voir :
Constater la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties par le jeu de l’acquisition la clause résolutoire, les causes du commandement n’ayant pas été acquittées dans le délai de deux mois (arriérés loyers), et un mois pour l’assurance ;En conséquence,
Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la Force Publique et d’un serrurier, des lieux loués à [Localité 4] [Adresse 1] ;Condamner Monsieur [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 460€ à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, complet déménagement et restitution des clés, avec indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers tel que publié par l’INSEECondamner Monsieur [K] à payer à Monsieur [O] à titre provisionnel, la somme de 2 760 euros représentant les loyers et indemnités d’occupation dus au 28 juin 2024 outre les charges, et intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à l’article 1231-7 du Code Civil, cette somme reste à parfaire avec les justificatifs de charges qu’aura reçu le bailleur dans l’intervalle avant l’audience ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers personnels appartenant à Monsieur [K] garnissant les lieux loués en lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jours de complète libération et de remise des clés ;Condamner Monsieur [K] à payer à Monsieur [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Monsieur [K] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.
L’affaire n’étant pas en état, elle a été renvoyée à l'audience du 16 octobre 2024, lors de laquelle Monsieur [M] [O], représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à abandonner la demande d’expulsion, le locataire ayant quitté les lieux fin août 2024.
Monsieur [G] [K], régulièrement assigné par procès-verbal de recherche infructueuses selon les dispositions de l'article 659 du Code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté. La lettre recommandée envoyée par l'huissier de justice à la dernière adresse connue est revenue avec la mention destinataire inconnu à l'adresse.
Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats, il a été dressé un procès-verbal de carence en date du 10 septembre 2024.
À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les conséquences du défaut de comparution des défendeurs :
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande :
L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 17 juillet 2024 soit plus de six semaines avant la première audience qui s'est tenue le 18 septembre 2024.
Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.
En l'espèce, Monsieur [M] [O] justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 mars 2024 soit plus de deux mois avant d'avoir fait assigner son locataire en référés le 16 juillet 2024.
La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.
Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :
Au terme de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat signé par les parties le 7 janvier 2023 prévoit en son article VIII une clause résolutoire de plein droit aux termes de laquelle, à défaut de justification d'une assurance contre les risques locatifs, le bail sera résolu de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux.
Or, en l'espèce, dans le délai d'un mois suivant le commandement de justifier de la souscription d'une assurance délivré à Monsieur [G] [K], le 18 mars 2024 et qui reproduit les mentions de l'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire n'a pas justifié de la souscription d'une telle assurance. La clause résolutoire est donc acquise au 18 avril 2024 à minuit.
Monsieur [G] [K] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.
Sur l'indemnité d'occupation :
Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s'était poursuivi.
L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.
En l'espèce, Monsieur [G] [K] a quitté le logement fin août 2024 tel qu’il a été dressé un procès-verbal de constat en date du 30 août 2024.
Cependant, il a occupé les lieux sans droit ni titre depuis le 18 avril 2024 minuit et commis une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble.
Par conséquent, à compter du 19 avril 2024 et jusqu'au 30 août 2024, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à la somme de 460 euros sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. La demande d'indexation de ladite indemnité sera dès lors rejetée.
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif :
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil.
Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.
Monsieur [M] [O] réclame paiement de la somme provisionnelle de 3 680 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations selon décompte arrêté au 25 août 2024 qu'il produit, en sus du contrat de bail.
Monsieur [G] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.
En l’état, la créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [G] [K] à régler à Monsieur [M] [O] la somme de 3 680 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur les demandes accessoires :
a) Sur les dépens
En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.
En l’espèce, Monsieur [G] [K], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.
b) Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ».
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [O] le montant des frais irrépétibles qu’il a été contraint d'exposer pour faire valoir ses droits.
Il convient de condamner Monsieur [G] [K] à lui payer la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
c) Sur l’exécution provisoire
L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour toutes les décisions de première instance.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ;
DECLARONS recevable la demande de Monsieur [M] [O] ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 7 janvier 2023 conclu entre Monsieur [M] [O] d'une part et Monsieur [G] [K] d'autre part et portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] sont réunies au 18 avril 2024 à minuit et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;
CONDAMNONS Monsieur [G] [K] à verser à Monsieur [M] [O] à compter du 19 avril 2024 et jusqu'au 30 août 2024, date de départ du locataire, une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 460 € ;
RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;
REJETONS la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;
CONDAMNONS Monsieur [G] [K] à payer à Monsieur [M] [O] la somme de 3 680 euros à titre provisionnel concernant les loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 25 août 2024 inclus avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l'assignation ;
REJETONS le surplus des demandes des parties,
CONDAMNONS Monsieur [G] [K] à verser à Monsieur [M] [O] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [G] [K] aux dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
