Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
JUGE DE L’EXECUTION
SAISIES IMMOBILIERES
JUGEMENT D’ORIENTATION
Enrôlement :
N° RG 24/00140
N° Portalis DBW3-W-B7I-5EPK
AFFAIRE : CAISSE D’EPARGNE CEPAC
C/ Mme [Y] [N]
DÉBATS : A l'audience Publique du 24 Septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président
Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 29 Octobre 2024
PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 29 Octobre 2024
Par Madame UGOLINI, Vice-Président
Assistée de Mme GIL, F/F greffier
NATURE DE LA DECISION
réputée contradictoire et en premier ressort
EN LA CAUSE DE
La société dénommée CAISSE D’EPARGNE CEPAC, banque coopérative régie par par les articles L512-85 et L512-104 du code monétaire et financier, société anonyme à directoire et à conseil d’orientation et de surveillance, au capital de 318 296 700 euros, immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro B775 559 404, dont le siège social est [Adresse 16] à [Localité 13], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège ès qualité,
CREANCIER POURSUIVANT
Ayant Me Thomas D’JOURNO pour avocat
CONTRE
Madame [Y] [N], née le [Date naissance 8] 1982 à [Localité 15], célibataire, de nationalité française, demeurant et domiciliée [Adresse 5] (LA REUNION)
Non comparante et n’ayant pas constitué avocat
DEBITRICE SAISIE
ET ENCORE :
TRESOR PUBLIC - Service des Impôts des Particuliers de [Adresse 18] à [Localité 11], dont les bureaux sont situés [Adresse 6] à [Localité 14],
- hypothèque légale du 25 avril 2024 publiée le 26 avril 2024 volume 2024 V n°03946,
N’ayant pas constitué avocat
CREANCIER INSCRIT
La société CAISSE D’EPARGNE CEPAC poursuit à l’encontre de Madame [Y] [N], suivant commandement de payer en date du 18 mars 2024 signifié par Me [X], Commissaire de Justice associé à [Localité 19], et publié le 14 mai 2024 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 11] volume 2024 S n°000131, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :
- un appartement de type 3 avec balcon donnant sur l’[Adresse 9] et une loggia donnant sur la cour situé au rez-de-chaussée du bâtiment D à droite (lot n°74) et une cave portant le numéro 10 au sous-sol du bâtiment D (lot n°68), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “Le Gavaudan” situé [Adresse 4] à [Localité 12], cadastré [Adresse 17], section [Cadastre 7] D n°[Cadastre 2], lieudit [Adresse 1],
plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.
Par acte d’huissier du 24 juin 2024 signifié selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le poursuivant a fait assigner Madame [N] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 24 septembre 2024.
La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 25 juin 2024 au Trésor Public SIP [Localité 10].
Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 27 juin 2024.
Par message RPVA du 16 juillet 2024, il a été demandé au créancier poursuivant de conclure sur la validité de la déchéance du terme figurant au contrat de prêt.
Il a ainsi indiqué qu”un délai raisonnable avait été laissé à Madame [N] pour régler les échéances.
A titre subsidiaire, il demande que l’invalidation soit circonsrite au seul cas d’échéances impayées.
A titre infiniment subsidiaire, il présente un nouveau calcul de sa créance limitée aux échéances impayées.
Madame [N] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.
Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.
SUR CE,
- sur le délai laissé à la débitrice pour régler les échéances impayées
L’article L 132-1 du code de la consommation, applicable au contrat de prêt conclu en 2012, dispose : “Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission instituée à l'article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.
Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu'elles portent à l'équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.
Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l'une de l'autre.
Les clauses abusives sont réputées non écrites.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.
Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans lesdites clauses.
Les dispositions du présent article sont d'ordre public.”
L’article R 132-2 du même code, alors applicable précisait : “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l'article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :
4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable ;”
Le droit positif communautaire considère que le juge national est tenu d’examiner d’office la caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait qui lui permettent de le déterminer, et que lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, le juge ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose.
En l’espèce, l’article 17 du contrat de prêt en date du 30 mars 2011 prévoit que “le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite sans aux emprunteurs par lettre recommandée avec accusé de réception dans l’un ou l’autre des cas suivants :
- d’un défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure par simple lettre recommandée.”
Pour apprécier le caractère abusif d’une clause, il convient donc de se reporter au moment de la conclusion du contrat, et il importe peu que le co-contractant se soit par la suite affranchi de ces dispositions, en l’espèce en adressant une lettre de mise en demeure de payer les échéances impayées sous un délai qu’il aura fixé.
De ce fait, la clause qui ne prévoit aucune mise en demeure ni sommation préalable ni préavis sans délai raisonnable doit donc être considérée comme abusive car elle a pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Il en est de même pour un délai de quinze jours qui est également insuffisant pour permettre de s’acquitter de la dette.
Enfin, il importe peu qu’en l’espèce, la banque a attendu plus de deux mois après la première échéance impayée pour adresser la mise en demeure et que la déchéance du terme n’a été prononcée que le 27 septembre 2023. En effet, ces modalités ne sont pas prévues au contrat et valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’intangibilité du contrat signé entre les parties. Pour être valides, ces modalités auraient dû faire l’objet d’un avenant au contrat, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.
Cependant, la clause n’est considérée en l’espèce comme abusive qu’en ce qu’elle s’applique en cas d’échéances impayées, cause du contentieux qui a donné lieu à la saisie immobilière.
La clause de déchéance du terme est donc abusive dans son application aux échéances impayées.
Sur la créance
Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :
- un acte notarié passé le 9 novembre 2012 par Me [F] et portant prêt immobilier d’un montant de 149 500 euros avec un taux d’intérêts de 2,61 % l’an.
Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 27 septembre 2023 et selon décompte joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 136 397,22 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux légal.
Le montant de cette créance n’est pas fondé, en raison de l’invalidation de la clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt.
Cependant, il n’en demeure pas moins qu’en présence d’un titre exécutoire, c’est valablement que le créancier poursuivant rappelle que les échéances échues du prêt restent dues et peuvent faire l’objet d’une procédure de saisie immobilière, ces échéances étant elles-mêmes certaines, liquides et exigibles.
La créance sera donc fixée à la somme de 10 962,40 euros , somme arrêtée au 5 septembre 2024, portant intérêts conventionnels de 2,61 % l’an majorés de trois points.
Le tribunal n’a pas été saisi d’une demande tendant à la vente amiable du bien ;
Il convient dès lors d’ordonner la vente forcée et de fixer la date de l’adjudication ;
Sur les dépens
Les dépens seront frais privilégiés de vente.
PAR CES MOTIFS
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :
Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente
Fabiola GIL, F/F Greffière
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;
DÉCLARE NON ECRITES COMME ETANT ABUSIVES les dispositions, incluses dans la clause “Exigibilité anticipée-Déchéance du Terme, article 17 du contrat de prêt immobilier en date du 9 novembre 2012 passé devant Me [F], notaire associé à [Localité 11], en qu’elles stipulent que “le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite sans aux emprunteurs par lettre recommandée avec accusé de réception dans l’un ou l’autre des cas suivants :
- d’un défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure par simple lettre recommandée”.
INVALIDE la déchéance du terme en date du 27 septembre 2023 ;
CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;
MENTIONNE la créance de la société CAISSE D’EPARGNE CEPAC
pour :
- 10 962,40 euros , somme arrêtée au 5 septembre 2024, portant intérêts conventionnels de 2,61 % l’an majorés de trois points,
le tout jusqu’à parfait paiement,
- les frais de la présente procédure de saisie ;
ORDONNE LA VENTE FORCÉE des biens et droits immobiliers consistant en :
- un appartement de type 3 avec balcon donnant sur l’[Adresse 9] et une loggia donnant sur la cour situé au rez-de-chaussée du bâtiment D à droite (lot n°74) et une cave portant le numéro 10 au sous-sol du bâtiment D (lot n°68), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “Le Gavaudan” situé [Adresse 4] à [Localité 12], cadastré [Adresse 17], section [Cadastre 7] D n°[Cadastre 2], lieudit [Adresse 1],
plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.
FIXE la date de l’adjudication au Mercredi 5 Février 2025 à 9H30 au Tribunal Judiciaire de Marseille, [Adresse 3] ;
DIT que la publicité de la vente sera faite à la diligence du poursuivant conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
AUTORISE le poursuivant à faire pratiquer les diagnostics immobiliers par un expert consultant de son choix ;
DIT que la visite de l’immeuble pendant une durée de une heure aura lieu dans les quinze jours précédant la vente avec le concours d’un huissier de justice ;
DIT qu’à cet effet l’huissier de justice instrumentaire peut pénétrer dans les lieux et le cas échéant faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles afin de décrire l’immeuble saisi, et qu’en cas d’absence de l’occupant du local, ou si ce dernier refuse l’accès, l’huissier de justice procédera comme il est dit aux articles L142-1 et L142-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que si les lieux sont occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, et à défaut d’accord de ce dernier, l’huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire de solliciter une autre autorisation du juge ;
DÉCLARE les dépens frais privilégiés de vente.
AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 29 OCTOBRE 2024.
F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION
