Tribunal judiciaire, 13 août 2024. 24/01346

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/01346 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35L6 N° MINUTE : 8/2024 JUGEMENT rendu le 13 août 2024 DEMANDEURS Monsieur [C] [U], demeurant [Adresse 2], représenté par Mme [T] [J],Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 2], représentés par Me Barbara SUREAU GIRODON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque D0313, DÉFENDEURS Madame [S] [R] [H] épouse [B], demeurant [Adresse 1], Monsieur [E] [L] [R] [H], demeurant [Adresse 1], représentés par Me Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque C0944, aide juridictionnelle n° C-75056-2024-006866 du 11 Avril 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 23 mai 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 août 2024 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 13 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01346 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35L6 RAPPEL DES FAITS Suivant acte sous seing privé en date du 28 juillet 2019 ayant pris effet le 15 août 2019, Monsieur [Z] [U] a donné en location meublée à Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1]. Monsieur [Z] [U] est décédé le 3 décembre 2020. Ses deux enfants mineurs à l’époque, Monsieur [C] [U], et Monsieur [I] [U], représentés par leur mère en qualité d'administratrice légale de leurs biens, sont venus à ses droits. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [U] et Monsieur [I] [U] ont fait signifier à Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 juillet 2023 portant sur une somme en principal de 15.598 euros. Puis, par acte d'huissier en date du 26 décembre 2023, Monsieur [C] [U] et Monsieur [I] [U], représentés par leur mère Madame [T] [J] en sa qualité d'administratrice légale de leurs biens, ont fait assigner Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de proximité de Paris aux fins notamment de : - Les déclarer recevables en leurs demandes, - Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 28 juillet 2019 et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail, - Ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [R] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, - Les condamner au paiement d'une somme de 20.323,93 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023, date du commandement de payer, - Fixer l'indemnité d'occupation due par Monsieur et Madame [R] [H] à la somme de 1.732 euros à compter de la date de la décision à intervenir, - Condamner Monsieur et Madame [R] [H] à régler cette indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, - Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, - Condamner Monsieur et Madame [R] [H] à payer à Messieurs [C] et [I] [U] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. A l'audience du 23 mai 2024, Monsieur [C] [U] (représenté par sa mère Madame [T] [J]) et Monsieur [I] [U] (devenu majeur), représentés par leur avocat, ont notamment demandé au juge des contentieux de la protection de : - Les déclarer recevables en leurs demandes, - Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 28 juillet 2019 et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail, - Ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [R] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, - Les condamner au paiement d'une somme de 28.959,93 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023, date du commandement de payer, - Fixer l'indemnité d'occupation due par Monsieur et Madame [R] [H] à la somme de 1.732 euros à compter de la date de la décision à intervenir, - Condamner Monsieur et Madame [R] [H] à régler cette indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, - Débouter Monsieur et Madame [R] [H] de l'intégralité de leurs demandes, - Ordonner à Monsieur et Madame [R] [H] de supprimer la domiciliation de la SAS [Localité 5] SCHOOL OF ENTREPRENERSHIP sous astreinte de 300 euros par jour de retard après signification du jugement à intervenir, - Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, - Condamner Monsieur et Madame [R] [H] à payer à Messieurs [C] et [I] [U] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H], représentés par leur avocat, ont demandé au juge des contentieux de la protection de : - Condamner Monsieur [C] [U] et Monsieur [I] [U] à délivrer aux époux [R] [H] les quittances de loyer conformes dûment acquittées depuis trois années jusqu'à la présente audience, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir, - Condamner Monsieur [C] [U] et Monsieur [I] [U] à communiquer un décompte locatif actualisé et précis depuis l'origine de la dette jusqu'au jour de l'audience, préciser les dates et montants des versements effectués par les locataires, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir, - Débouter Monsieur [C] [U] et Monsieur [I] [U] de leur demande en acquisition de la clause résolutoire et en expulsion, Subsidiairement, - Voir suspendre les effets de la clause résolutoire, - Voir accorder aux époux [R] [H] un échéancier de paiement de 6 mensualités de 150 euros outre le loyer courant charges comprises, au plus tard le 20 de chaque mois, 29 mensualités de 300 euros outre le loyer courant charges comprises, au plus tard le 20 de chaque mois, et le paiement du solde de la dette à la 36ème mensualité, en toutes hypothèses, voir juger qu'en cas de non-paiement d'un seul terme, l'intégralité de la dette ne sera immédiatement exigible que quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, - Débouter les bailleurs de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. A titre très subsidiaire, les époux [R] [H] ont également sollicité l'octroi des plus larges délais pour quitter les lieux. Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions soutenues oralement lors de l'audience du 23 mai 2024 pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. MOTIFS DE LA DECISION SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : La CCAPEX a été informée le 13 juillet 2023. Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 27 décembre 2023. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : " I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. " L'article 24 V indique pour sa part : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. " L'article 24 VII précise : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. " En l'espèce, les parties s'accordent sur le montant du loyer applicable en retenant un loyer mensuel de 1.654 euros outre une somme mensuelle de 78 euros au titre des charges locatives. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juillet 2023, pour la somme en principal de 15.598 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] s'opposent à l'acquisition de la clause résolutoire en estimant que celle-ci a été mise en œuvre de mauvaise foi. Ils invoquent les motifs suivants : - Les bailleurs ne leur ont pas fait parvenir les justificatifs conformes aux paiements intervenus, - Les bailleurs ne leur ont pas non plus fait parvenir de décompte conforme. Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] sollicitent par conséquent à titre reconventionnel, outre le rejet de l'acquisition de la clause résolutoire, la condamnation de Monsieur [C] [U] et Monsieur [I] [U] à : - leur délivrer les quittances de loyer conformes dûment acquittées depuis trois années jusqu'à la présente audience, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir, - leur communiquer un décompte locatif actualisé et précis depuis l'origine de la dette jusqu'au jour de l'audience, préciser les dates et montants des versements effectués par les locataires, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir. S'agissant des quittances de loyer, les bailleurs justifient avoir communiqué notamment les quittances portant sur les mois de janvier, février, mars, avril, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre et décembre 2022, de janvier à juin 2023, et de mars 2024. Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] ne justifient pas avoir réclamé des quittances portant sur une autre période au cours de laquelle ils justifieraient du règlement effectif de leur loyer. Ils n'ont d'ailleurs précisé ni dans leurs conclusions, ni lors de l'audience du 23 mai 2024, la période concernée par leur réclamation. De la même façon, les bailleurs justifient de la transmission des attestations destinées à la CAF. Le jugement de tutelle, réclamé pour la première fois au cours du mois de mars 2024, fait pour sa part partie des pièces communiquées dans le cadre de la présente instance. Ainsi, aucun manquement ne saurait être retenu de ce chef à l'encontre des consorts [U]. Les allégations relatives au mauvais état du logement ne sont pas non plus étayées et aucun manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent n'est donc établi. Les consorts [U] communiquent par ailleurs en pièce 26 un décompte détaillé de la dette locative reprenant de façon mensuelle, le montant des sommes dues (1.723 euros par mois), le montant des versements et le solde évolutif. Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] ne critiquent pas le montant des sommes appelées. Ils ne justifient pas ni même n'allèguent avoir effectué des versements non pris en compte (versements dont la charge de la preuve leur incombe). Dès lors, ce décompte apparaît suffisamment clair et précis pour établir les comptes entre les parties et les défendeurs seront déboutés de leur demande tendant à la communication d'un nouveau décompte locatif. La mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance du commandement de payer n'est pas établie. Les sommes visées dans le commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti dans l'acte, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2023. Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] ont repris le versement du loyer courant. Néanmoins, compte tenu de l'ancienneté et de l'importance de la dette locative, ainsi que des éléments relatifs à la situation financière des époux [R] [H], il n'apparaît pas que les défendeurs soient en mesure de s'acquitter du paiement du solde de leur dette dans les délais légaux. Ils seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire. L'expulsion de Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de tous occupants de leur chef. Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT: Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Le décompte locatif (pièce 26) laisse apparaître un solde débiteur de 32.884 euros au 15 mai 2024. Il convient de déduire de cette somme, conformément à l'accord des parties, un montant de 5.192,57 euros au titre des travaux et frais divers supportés par les locataires. En revanche, le bail prévoyant un forfait de charges, il n'y a pas lieu de procéder à la régularisation de charges sollicitée par les bailleurs. Au vu de ces éléments, Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] seront condamnés au paiement de la somme de 27.691,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 15 mai 2024. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. SUR LA DEMANDE TENDANT A OBTENIR LA SUPPRESION DE LA DOMICILIATION DE LA SAS [Localité 5] SCHOOL OF ENTREPRENERSHIP : Les consorts [U] reprochent aux défendeurs d'avoir violé leurs obligations contractuelles en procédant à la domiciliation de la SAS [Localité 5] SCHOOL OF ENTEPRENERSHIP au sein du logement loué. Ils sollicitent en conséquence d'ordonner aux époux [R] [H] de supprimer cette domiciliation sous astreinte de 300 euros par jour de retard après signification du jugement à intervenir. Il a déjà été relevé que le bail avait pris fin le 12 septembre 2023 par suite de l'acquisition de la clause résolutoire, et l'expulsion des locataires a été ordonnée. Dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte des défendeurs sur le fondement de la violation d'un engagement contractuel qui a pris fin. SUR LA DEMANDE DE DELAIS POUR QUITTER LES LIEUX: Les époux [R] [H] sollicitent à titre reconventionnel un délai d'un an pour quitter les lieux. Ils ont toutefois d'ores et déjà bénéficié de larges délais de fait en raison de la durée de la procédure. Par ailleurs, il convient de tenir compte de la situation de Monsieur [C] [U] et de Monsieur [I] [U], qui viennent aux droits de leur père décédé, dont l'un est mineur et le second est récemment devenu majeur. Les revenus locatifs sont en effet destinés à permettre de subvenir à leurs besoins et de financer leurs études. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée. SUR LES DEMANDES ANNEXES : Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La demande formulée en ce sens sera par conséquent rejetée. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location meublée en date du 28 juillet 2019, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 12 septembre 2023 ; ORDONNE en conséquence à Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [U] et Monsieur [I] [U] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours d'un serrurier et de la force publique; DIT n'y avoir lieu d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] à verser à Monsieur [C] [U] et Monsieur [I] [U] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] à verser à Monsieur [C] [U] et Monsieur [I] [U] la somme de 27.691,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 15 mai 2024, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement ; DEBOUTE Monsieur [C] [U] et Monsieur [I] [U] de leur demande tendant à ordonner aux époux [R] [H] de supprimer la domiciliation de la société [Localité 5] SCHOOL OF ENTEPRENERSHIP sous astreinte de 300 euros par jour de retard après signification du jugement à intervenir ; DEBOUTE Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] de leur demande tendant à : - rejeter l'acquisition de la clause résolutoire, - leur délivrer les quittances de loyer conformes dûment acquittées depuis trois années jusqu'à la présente audience, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir, - leur communiquer un décompte locatif actualisé et précis depuis l'origine de la dette jusqu'au jour de l'audience, préciser les dates et montants des versements effectués par les locataires, sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification du jugement à intervenir, - leur accorder des délais suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire, - leur accorder des délais pour quitter les lieux, DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile; CONDAMNE Madame [S] [B] épouse [R] [H] et Monsieur [E] [R] [H] aux dépens ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an précités. Le greffier Le juge