Cour d'appel, 09 février 2023. 22/00392

N° RG 22/00392 - N° Portalis DBV2-V-B7G-I72O COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 09 FEVRIER 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 21/00293 Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU HAVRE du 14 Décembre 2021 APPELANTE : S.C.I. YVON [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Yves GUERARD de la SCP GUERARD BERQUER, avocat au barreau du HAVRE INTIMEE : Madame [M] [C] née le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Patricia RIQUE-SEREZAT de la SELARL SELARL RIQUE-SEREZAT THEUBET, avocat au barreau du HAVRE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/002020 du 20/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen) COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 05 Décembre 2022 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Madame GERMAIN, Conseillère DEBATS : Madame DUPONT greffière lors des débats et de la mise à disposition A l'audience publique du 05 Décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Février 2023 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 09 Février 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière. Exposé des faits et de la procédure Suivant acte sous seing privé du 21 février 2014, la SCI Yvon a donné à bail à Mme [M] [C] un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 500 euros outre une provision sur charges de 60 euros par mois. Par lettre du 7 janvier 2019, Mme [C] a sollicité du bailleur la communication des justificatifs de régularisation des charges et a contesté l'augmentation de la provision sur charges. Par acte d'huissier du 28 mai 2020, Mme [C] a fait assigner la SCI Yvon afin d'obtenir le remboursement du trop perçu de charges et la réalisation de travaux. Par jugement contradictoire du 14 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a : - rejeté le moyen tiré de la prescription des demandes de Mme [C] relatives aux charges des années 2014 et 2015 ; - déclaré Mme [C] recevable en l'intégralité de ses demandes ; - débouté Mme [C] de sa demande tendant à la remise sous astreinte des factures de charges exposées dans l'intérêt des locataires au titre des années 2016, 2017, 2018 et 2020 ainsi que du règlement de copropriété ; - condamné la SCI Yvon à payer à Mme [C] à titre de trop perçu de charges les sommes suivantes : - 180,36 euros pour l'année 2014, - 113,26 euros pour l'année 2015, - 107,35 euros pour l'année 2016, - 65,16 euros pour l'année 2017, - 47,19 euros pour l'année 2018, - 61,63 euros pour l'année 2019, - 20,88 euros pour l'année 2020 ; - fixé le montant de la provision sur charges pour l'année 2021 et jusqu'à la prochaine régularisation annuelle à la somme de 60 euros ; - condamné la SCI Yvon, sous astreinte de 8 euros par jour de retard commençant à courir dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, à procéder ou à faire procéder à la pose de volets à tout le moins identiques à ceux précédemment posés dans la cuisine, le séjour, la chambre et la salle de bain de l'appartement loué par Mme [C] ; - condamné la SCI Yvon, sous astreinte de 8 euros par jour de retard commençant à courir dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, à procéder ou à faire procéder au remplacement de la serrure de la porte d'entrée de l'appartement loué par Mme [C], par une serrure de même qualité au moins que celle existante ; - condamné la SCI Yvon à payer à Mme [C] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; - condamné la SCI Yvon à payer à Mme [C] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - débouté la SCI Yvon et Mme [C] de toute demande plus ample ou contraire ; - condamné la SCI Yvon à payer à Mme [C] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI Yvon aux dépens. Par déclaration du 2 février 2022, la SCI Yvon a relevé appel de cette décision. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 novembre 2022. Exposé des prétentions des parties Par dernières conclusions reçues le 1er juin 2022, la SCI Yvon demande à la cour de : - réformer la décision en ce qu'elle l'a condamnée au remboursement d'un trop perçu de charges pour les années 2014 à 2020, condamnée à procéder à la pose de volets et au remplacement de la serrure de la porte d'entrée sous astreinte et condamnée au paiement de la somme de 800 euros pour préjudice de jouissance, de la somme de 1 000 euros pour résistance abusive, de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ; Statuant à nouveau, - déclarer prescrite la demande relative aux charges des années 2014 et 2015 ; - déclarer en tout état de cause Mme [C] mal fondée en ses demandes et l'en débouter ; - condamner Mme [C] à lui verser la somme de 823,29 euros et subsidiairement celle de 808,66 euros à titre de rappel de charges pour les années 2014 à 2020 ; - la condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions reçues le 21 novembre 2022, Mme [C] demande à la cour de : - confirmer la décision entreprise sauf en ce qui concerne les charges d'électricité, d'ascenseur et de chaudière ; Statuant à nouveau, - rejeter les demandes en paiement des charges locatives au titre des frais d'électricité, d'ascenseur et de chaudière ; - condamner la SCI Yvon à lui verser la somme de 1 020,12 euros au titre du solde du trop perçu ; - condamner la SCI Yvon à lui verser la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance ; - condamner la SCI Yvon à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de la résistance abusive ; En tout état de cause, - débouter la SCI Yvon de ses demandes ; - condamner la SCI Yvon à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700-2° du code de procédure civile ; - condamner la SCI Yvon aux dépens ; - dire que ceux d'appel seront recouvrés directement par Me [D] conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci. MOTIFS DE LA DECISION Les dispositions du jugement déféré ayant fixé à la somme de 60 euros le montant de la provision mensuelle due par Mme [C] au titre des charges récupérables et ayant débouté Mme [C] de sa demande de retrait des caméras sous astreinte ne sont pas dévolues à la cour qui statuera dans les limites de l'appel. Sur la demande de remboursement formée au titre des charges locatives Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription Le premier juge a estimé que la demande de remboursement des charges au titre des années 2014 et 2015 n'était pas prescrite en ce que le point de départ de l'action en répétition des charges indûment perçues était la date de régularisation des charges le 31 mars 2017 de sorte que l'action engagée le 28 mai 2020 au titre des charges antérieures au 28 mai 2015 était recevable. L'appelante critique cette motivation en faisant valoir qu'un tel raisonnement aurait pour conséquence de rendre perpétuelle l'action en répétition de l'indu en matière de charges locatives en l'absence de demande de régularisation, que la prescription applicable est la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil et que les demandes de remboursement formées au titre des charges antérieures au 28 mai 2015 sont en conséquence prescrites. L'intimée réplique que le texte spécial issu de la réforme du 27 mars 2014 est applicable aux situations juridiques en cours et que le point de départ de l'action en remboursement des charges indues est la date de régularisation des charges et non la date de paiement des provisions. C'est à tort en l'espèce que la SCI Yvon soutient que les dispositions de l'article 2224 du code civil sont applicables au présent litige alors qu'un texte spécial issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats en cours soumet toutes les actions dérivant d'un contrat de bail à un délai de prescription de trois ans. En application des dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, le point de départ de l'action en remboursement des charges locatives court à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit, soit à compter de la régularisation des charges et non à compter de la date de versement de la provision (Civ.3e, 9 novembre 2017 n°1622445). Dès lors que le bailleur ne soutient ni ne démontre avoir adressé à Mme [C] une quelconque régularisation de charges accompagnée des pièces justificatives avant la procédure de première instance, le jugement déféré doit être confirmé dans ses dispositions ayant écarté la fin de non-recevoir élevée à ce titre. Sur la demande de remboursement du trop perçu de charges L'appelante fait grief au premier juge de l'avoir condamnée au remboursement d'un indu alors qu'elle justifie, par les factures produites, de la consommation d'électricité dans les parties communes, des charges d'eau facturées en fonction de la consommation réelle de chaque locataire telle qu'elle résulte du décompteur individuel et des charges afférentes à l'entretien de la chaudière. La SCI Yvon ne conteste ni l'évaluation des charges d'électricité telle qu'effectuée par le premier juge ni l'absence de caractère récupérable des charges relatives à la vérification annuelle des équipements de sécurité au sens du décret n°87-723 du 26 août 1987. S'agissant des charges d'eau, s'il n'est pas contesté qu'elles constituent des charges récupérables, le bailleur ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de la consommation réelle de Mme [C] alors qu'il est constant que chaque logement dispose d'un compteur individuel. Il en résulte que la consommation annuelle facturée à Mme [C] ne repose sur aucun élément probant. En outre, la seule production des factures d'eau qui concernent l'immeuble est insuffisante pour individualiser la consommation exacte de l'intéressée en présence d'un compteur dont il ne résulte d'aucune pièce qu'il a fait l'objet d'un relevé annuel. Enfin, contrairement à ce que soutient la SCI Yvon sur ce point, la consommation d'eau ne saurait être facturée en tenant compte de la consommation moyenne d'un individu alors que les charges récupérables ne sont exigibles que sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire. Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant débouté la SCI Yvon de sa demande formée au titre de la consommation d'eau. En appel, Mme [C] maintient la contestation relative à la prise en compte des factures de réparation et d'entretien de la chaudière sans toutefois développer de critique à l'encontre du jugement rendu sur ce point. En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point. S'agissant des factures d'électricité des parties communes, Mme [C] fait valoir que la consommation facturée est excessive au regard de la surface des parties communes concernées et que le premier juge a sous-évalué la part d'électricité consommée par le local utilisé exclusivement par le gérant de la SCI Yvon. La locataire ne forme cependant aucune proposition concrète de répartition des charges d'électricité des parties communes en fonction des éléments qu'elle invoque. Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé sur ce point, l'évaluation faite par le premier juge à hauteur de 2% étant conforme à la réalité de la consommation d'électricité d'un local technique intégré aux parties communes utilisé ponctuellement de façon privative par la SCI Yvon. S'agissant des charges d'ascenseur, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a estimé que l'ensemble des dépenses d'entretien liées au contrat de maintenance dont les factures sont versées aux débats constituaient des charges récupérables, à l'exception des dépenses relatives à la ligne téléphonique. Le jugement déféré sera également confirmé sur ce point. L'appelante conteste également la répartition des charges effectuée par le premier juge sur la base de 533/10 000èmes alors que les tantièmes ont été modifiés par l'acte modificatif de l'état descriptif de division de sorte que les charges récupérables correspondant aux lots acquis par la SCI Yvon doivent être réparties sur 9 100 tantièmes sur non sur 10 000 tantièmes, ce qui inclut le lot n°2 correspondant au salon de coiffure qui ne partage aucune des charges communes. Il résulte de l'acte de vente du 31 juillet 2012 et de l'état descriptif de division du 27 avril 2002 que l'immeuble est composé d'une part de 33 lots numérotés de 3 à 35 dont la SCI Yvon est propriétaire représentant 9100/10 000 èmes et d'autre part du lot n°2 représentant 900/10000èmes correspondant au salon de coiffure. Les tableaux annexés à l'acte modificatif de l'état descriptif de division précisent que le lot n°2 est tenu à 900/10000èmes des charges communes générales mais qu'il ne partage ni les charges de chauffage, ni les charges d'eau chaude, ni les charges spéciales d'ascenseur, ni les charges spéciales d'entretien du hall d'entrée, de la cage d'escalier, des dépenses d'éclairage et de digicode. Il s'en déduit que le calcul de la répartition par tantième des charges incombant à Mme [C] doit être effectué sur la base de 533/9100 et non de 533/10000. Les charges récupérables à l'égard de Mme [C] s'établissent en conséquence aux montants suivants : - 593,02 euros au titre des charges 2014 (10 124,65 x 533/9100) - 666,75 euros au titre des charges 2015 (11 383,57 x 533/9100) - 673,25 euros au titre des charges 2016 (11 494,44 x 533/9100) - 719,61 euros au titre des charges 2017 (12 285,96 x 533/9100) - 739,49 euros au titre des charges 2018 (12 623,08 x 533/9100) - 723,49 euros au titre des charges 2019 (12 352,34 x 533/9100) - 768,71 euros au titre des charges 2020 (13 124,35 x 533/9100) Soit, compte-tenu du versement de provisions annuelles d'un montant de 720 euros, un trop perçu à hauteur de la somme de 227,37 euros décomposée comme suit : - 126,98 euros au titre de l'année 2014, - 53,25 euros au titre de l'année 2015, - 46,75 euros au titre de l'année 2016, - 0,39 euros au titre de l'année 2017, Et un moins perçu à hauteur des sommes suivantes : - 19,49 euros au titre de l'année 2018, - 3,49 euros au titre de l'année 2019, - 48,71 euros au titre de l'année 2020, Soit un solde en faveur de Mme [C] de 155,68 euros et non de 595,83 euros. Le jugement déféré doit en conséquence être infirmé dans son montant et la SCI Yvon condamnée à rembourser à Mme [C] un trop perçu d'un montant de 155,68 euros au titre des charges dues entre 2014 et 2020. Sur la demande de réalisation de travaux L'appelante estime qu'il ne peut lui être imposé d'installer des volets alors que cet équipement n'est nullement obligatoire et qu'elle n'est pas tenue de prendre en charge le remplacement de la serrure de la porte dont le dysfonctionnement n'est pas établi. Dès lors cependant qu'il n'est pas contesté que des volets équipaient l'ensemble des pièces du logement à la date de conclusion du bail et qu'ils ont été supprimés à l'occasion des travaux de ravalement, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a condamné le bailleur sous astreinte à procéder à la pose de volets, peu important à cet égard qu'aucune disposition légale n'impose au bailleur de procéder à la pose de volets dès lors que la suppression d'un élément d'équipement existant mentionné dans l'état des lieux d'entrée constitue une modification de la chose louée qui n'a pas été acceptée par le preneur. Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé sur ce point. Le jugement déféré sera en revanche infirmé dans ses dispositions ayant condamné le bailleur sous astreinte à faire procéder au changement de la serrure de la porte d'entrée dès lors que le seul devis de la société Serrurerie Alain du 5 août 2019 qui indique que 'la serrure se bloque pour cause d'usure' et l'attestation du fils de la locataire qui fait état de difficultés persistantes à manoeuvrer la porte sont insuffisantes à démontrer l'existence d'un dysfonctionnement actuel de la serrure justifiant qu'il soit procédé à son remplacement. Mme [C] sera en conséquence déboutée de sa demande formée à ce titre. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance L'appelante fait grief au premier juge de l'avoir condamnée au paiement de la somme de 800 euros en réparation du préjudice de jouissance subi au titre de la suppression des volets alors que la dégradation de ses conditions de vie n'est pas établie, le logement étant équipé de rideaux occultants. Les attestations et la pétition des habitants de l'immeuble versées aux débats établissent que la suppression des volets a occasionné à Mme [C] un préjudice de jouissance caractérisé par une isolation phonique moindre alors que le logement est exposé à des nuisances sonores pour être situé à proximité de la gare et par une moindre isolation thermique. Le premier a ainsi exactement évalué le préjudice subi par la locataire à la somme de 800 euros et le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive S'il est établi que le bailleur n'a pas respecté son obligation annuelle de régularisation des charges, Mme [C] ne caractérise pas le préjudice qui en serait résulté. Le jugement dont appel doit en conséquence être infirmé sur ce point et Mme [C] déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées. La charge des dépens d'appel sera supportée par Mme [C] dont les prétentions accueillies en première instance ont été partiellement rejetées en appel. Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties dont les demandes formées à ce titre seront en conséquence rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour à l'exception de celles ayant condamné la SCI Yvon au paiement de la somme de 595,83 euros au titre du trop perçu de charges pour les années 2014 à 2020 et de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de celles ayant condamné la SCI Yvon sous astreinte à faire procéder au remplacement de la serrure de la porte d'entrée ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, Condamne la SCI Yvon à rembourser à Mme [C] la somme de 155,68 euros au titre du trop perçu de charges pour les années 2014 à 2020 ; Déboute Mme [C] de sa demande de condamnation de la SCI Yvon à procéder au remplacement de la serrure de la porte d'entrée ; Déboute Mme [C] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamne Mme [C] aux dépens d'appel ; Rejette les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière La présidente