Tribunal judiciaire, 16 décembre 2024. 24/01474

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 16 Décembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/01474 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VM2I CODE NAC : 71I - 5B AFFAIRE : S.A.S. VIADUC COPRO CONSEILS C/ S.A.S. SARIA GESTION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S.A.S. VIADUC COPRO CONSEILS, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 532 562 071, dont le siège social est sis 2 bis, Rue de la Ferme - 94170 LE PERREUX SUR MARNE représentée par Me Aurélia MORACCHINI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D1053 DEFENDERESSE S.A.S. SARIA GESTION, dont le siège social est sis 15 Avenue de Saria - 77700 SERRIS non représentée Débats tenus à l’audience du : 28 Novembre 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 16 Décembre 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2024 EXPOSE DU LITIGE La SAS VIADUC COPRO CONSEILS a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble « la belle Villière » sis 2 place de Remoiville et 29 rue Louis Lenoir 94350 Villiers sur Marne par décision d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 27 juin 2024, en remplacement de la société SARIA GESTION. Vu l'assignation délivrée le 19 septembre 2024 à la demande de la SAS VIADUC COPRO CONSEILS citant à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil la société SARIA GESTION afin de : - la condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir à défaut de remise de l’un quelconque des documents suivants : * le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, avec leurs modificatifs le cas échéant, * le registre des procès-verbaux d'assemblées générales, avec leurs annexes (feuilles de présence, notifications) depuis son origine, * les dossiers des assemblées générales, * la liste à jour des copropriétaires de l’immeuble, * les conventions conclues par le syndic soit avec les copropriétaires, soit avec les fournisseurs, soit avec des propriétaires voisins, * l’historique des comptes des copropriétaires, grands livres d’immeubles et factures d’honoraires de syndic pour suivi de procédure, * les relevés bancaires, * la totalité des fonds du syndicat immédiatement disponibles, * les dossiers des procédures dans lesquelles le syndic est partie, * les documents d’urbanisme concernant l’immeuble, * le décompte des éventuels travaux, * l’attestation d’immatriculation de l’immeuble, * la fiche synthétique de l’immeuble, * le numéro d’ICS de la copropriété, * les coordonnées de l’assurance de l’immeuble, - se réserver la liquidation de l’astreinte, - condamner à titre provisionnel la société SARIA GESTION au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner la société SARIA GESTION au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024 à laquelle la SAS VIADUC COPRO CONSEILS a modifié ses demandes, ayant été destinataire de certains documents. Elle a maintenu ses demandes concernant : - les justificatifs du solde fournisseur à payer et du compte d’attente, - le dossier de la procédure CHENKO, - le numéro ICS de la copropriété. Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne, la société SARIA GESTION n'a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de remise des documents En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, « En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ». En vertu de l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical ». L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. En application de ces dispositions, l’ancien syndic a l’obligation de transmettre spontanément et dans les délais requis, au nouveau syndic, l’entier dossier du syndicat des copropriétaires, sans avoir la possibilité de faire le tri entre les pièces et documents qu’il entendait communiquer ou non. La charge de la preuve de ce que l’ancien syndic a rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 susvisé repose sur ce dernier, qui ne saurait prétendre être libéré par la seule allégation selon laquelle il ne disposerait plus des pièces ou qu’un tiers les détient. Il est constant que le syndic sortant doit établir qu’il a par tous les moyens cherché à satisfaire à l’obligation qui lui incombait en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et est garant de la conservation des archives du syndicat, y compris de celles de ses prédécesseurs. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juillet 2024 (pli distribué contre signature le 29 juillet 2024), la SAS VIADUC COPRO CONSEILS a mis en demeure la société SARIA GESTION de lui remettre les documents administratifs et comptables afférents à la copropriété. L’ensemble des documents réclamés n’ayant pas été communiqué en dépit des demandes réitérées, il convient de condamner la société SARIA GESTION à remettre à la SAS VIADUC COPRO CONSEILS, en sa qualité de syndic de l’immeuble sis 2 place de Remoiville et 29 rue Louis Lenoir 94350 Villiers sur Marne, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par document et par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants : - les justificatifs du solde fournisseur à payer et du compte d’attente, - le dossier de la procédure CHENKO, - le numéro ICS de la copropriété. Il convient que ces pièces soient accompagnées d’un bordereau récapitulatif. Rien ne justifie que le juge de céans se réserve la liquidation de la présente astreinte. Sur la demande de dommages et intérêts Les retards apportés par la société SARIA GESTION à la transmission des pièces ont nécessairement handicapé la reprise de la gestion de la copropriété par le nouveau syndic, l’ont accaparé au détriment d’une action plus efficace au profit de la copropriété, l’ont ralenti dans les procédures en recouvrement de charges engagées et ont ainsi occasionné au syndicat des copropriétaires un préjudice qu’il convient d’évaluer à 500 euros. Sur les autres demandes La société SARIA GESTION sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé. En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société SARIA GESTION sera condamnée à payer à la SAS VIADUC COPRO CONSEILS une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 800 euros. PAR CES MOTIFS Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort, CONDAMNONS la société SARIA GESTION à remettre à la SAS VIADUC COPRO CONSEILS, en sa qualité de syndic de l’immeuble sis 2 place de Remoiville et 29 rue Louis Lenoir 94350 Villiers sur Marne, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par document et par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants : - les justificatifs du solde fournisseur à payer et du compte d’attente, - le dossier de la procédure CHENKO, - le numéro ICS de la copropriété, le tout accompagné d’un bordereau récapitulatif. CONDAMNONS la société SARIA GESTION à payer à la SAS VIADUC COPRO CONSEILS la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNONS la société SARIA GESTION à payer à la SAS VIADUC COPRO CONSEILS la somme de 800 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la société SARIA GESTION aux dépens de l’instance en référé, REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire, RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 16 décembre 2024. LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES