Cour de cassation, 18 février 1998. 96-14.118

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ M. Rolland B..., 2°/ Mme Nadège X..., épouse B..., demeurant ensemble ..., en cassation d'un arrêt rendu le 18 janvier 1996 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re Chambre, Section B), au profit : 1°/ de M. Pierre Z..., demeurant Les ..., 2°/ de M. Ange Z..., demeurant ..., décédé le 16 novembre 1996, et aux droits duquel viennent ses héritiers, Mme Narcisse Z... et M. Pierre Z..., qui ont déclaré, par conclusions déposées au greffe le 17 juin 1997, reprendre l'instance, 3°/ de Mme Narcisse Z..., épouse Mazzotti, demeurant ..., 4°/ de la société civile professionnelle (SCP) Postillon-Ouaknine, office notarial, dont le siège social est ..., 5°/ de la société civile professionnelle (SCP) Benhamou-Berrocal-Israël et Liégeois, office notarial dont le siège social est ..., 6°/ de M. Paul Y..., notaire associé au sein de la société civile professionnelle Benhamou-Berrocal-Israël et Liégeois, demeurant ..., défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 14 janvier 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Philippot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Philippot, conseiller, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat des époux B..., de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat des consorts Z..., de la SCP Boré et Xavier, avocat des SCP Postillon-Ouaknine et Benhamou-Berrocal-Israël et Liégeois, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 janvier 1996), que, par acte authentique du 24 octobre 1990 dressé par M. Y..., notaire, les consorts Z..., assistés de M. A..., notaire, ont vendu aux époux B... deux appartements et un jardin dans un immeuble en copropriété situé à Nice; que les époux B... ont assigné les vendeurs et les notaires aux fins d'obtenir, à titre principal, la nullité de la vente pour dol et, à titre subsidiaire, la résolution de la vente pour vices cachés ; Attendu que les époux B... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en nullité ou en résolution de la vente, alors, selon le moyen, "1°/ qu'en affirmant que l'existence de la servitude instituée par un cahier des charges du 17 juin 1926 a été révélée aux époux B... par l'acte authentique de vente et le cahier des charges auquel il se réfère expressément, la cour d'Appel a dénaturé cet acte, lequel, après avoir mentionné à la page 2 ce cahier des charges ainsi qu'un état descriptif de division du 16 juillet 1965 rectifié le 2 novembre 1965, ne contient, outre une clause de style sans portée à la page 10, à la rubrique "conditions particulières" qu'une clause stipulant que "la présente vente est faite sous les charges, clauses et conditions contenues dans "le règlement de copropriété et l'acte ultérieur susvisé, que l'acquéreur déclare connaître parfaitement et "dispenser le notaire soussigné de rapporter aux présentes", qui ne fait pas mention du cahier des charges du 17 juin 1926, et a violé l'article 1134 du Code civil; 2°/ qu'en relevant d'office, sans avoir, au préalable, recueilli les observations des parties, que la servitude de passage était apparente car révélée par le portail figurant sur la photographie versée aux débats par les époux B..., la cour d'appel a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile; 3°/ qu'une servitude de passage qui est discontinue ne peut être considérée comme apparente que si son existence est matérialisée par le chemin qui lui sert d'assiette; qu'ainsi, en déduisant le caractère apparent de la servitude de la seule présence d'un portail de communication entre les deux fonds, la cour d'appel a violé les articles 688, 689, 1216 et 1641 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que l'existence de la servitude de passage avait été révélée par l'acte de vente et le cahier des charges auquel il se réfère expressément, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que cette existence était facilement décelable suivant la photographie produite par les époux B... eux-mêmes révélant l'existence d'un portail d'accès entre la cour du fonds voisin et leur propre fonds, n'a pas violé le principe de la contradiction ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen : Attendu que les époux B... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en résolution de la vente, alors, selon le moyen, "qu'en ce qu'il affecte la vue et l'ensoleillement de l'immeuble vendu, constitue un vice inhérent à la chose le projet de construction d'un immeuble voisin qui s'est concrétisé, à la date de la vente, par le dépôt de demandes de permis de démolir et de construire; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1641 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant constaté qu'il n'était pas démontré que, lors de la conclusion de la promesse de vente, les cédants étaient informés de l'actualité du projet de construction d'un immeuble voisin et retenu que l'édification de cet immeuble était un élément extérieur au bien vendu, la cour d'appel a pu en déduire qu'il ne constituait pas un vice caché ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen : Attendu que les époux B... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande dirigée contre les notaires, alors, selon le moyen, "1°/ qu'en application des articles 624 et 625 du nouveau Code de procédure civile, la cassation de l'arrêt sur le premier moyen entraînera, par voie de conséquence, l'annulation des dispositions de l'arrêt relatives à la responsabilité des notaires qui en sont la suite et la conséquence; 2°/ que le notaire est tenu, en tant que rédacteur d'un acte, d'éclairer les parties sur sa portée et ses conséquences et de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité eu égard au but poursuivi par les parties; que, notamment, lorsqu'il se dispense d'annexer à l'acte de vente un document contenant des clauses instituant des servitudes grevant l'immeuble vendu, il doit s'assurer que les acheteurs ont eu connaissance de l'existence et du contenu du document; qu'en considérant qu'en l'état des seules clauses de style figurant dans l'acte notarié, tout manquement des notaires à leur devoir de conseil était exclu sans rechercher si ceux-ci avaient pris les précautions précitées, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil" ; Mais attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, le grief tiré d'une cassation par voie de conséquence est devenu sans objet ; Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que l'existence de la servitude de passage avait été révélée par l'acte authentique de vente et le cahier des charges auquel il se référait, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui en a exactement déduit que les notaires n'avaient pas manqué à leur devoir de conseil, a légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux B... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux B... à payer à la SCP Postillon-Ouaknine et à la SCP Benhamou-Berrocal-Israël et Liégeois, ensemble, la somme de 9 000 francs ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.