Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre civile
N° RG 19/12374
N° Portalis 352J-W-B7D-CQ6RZ
N° MINUTE :
Assignation du :
10 Octobre 2019
JUGEMENT
rendu le 26 Septembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [Y] [W]
[Adresse 9]
[Localité 4]
représentée par Maître Alexandre TESSIER de la SELARL BAZILLE TESSIER PRENEUX, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant et Maître Hervé REGOLI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0564
DÉFENDERESSES
S.C.I. LA CHARENTAISE
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Maître Alexandra BELAUD de la SELARL ADB AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2079
S.A.R.L. SODHA
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Maître Hubert MOREAU de la SELARL MOREAU-GUILLOU-VERNADE-SIMON-LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0073
Décision du 26 Septembre 2024
2ème chambre civile
N° RG 19/12374 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQ6RZ
S.C.P. CATHERINE DREYFUSS ET [F] [O] NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE TITULAIRE D’UN OFFICE
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Philippe HOONAKKER, de la SCP RACINE STRASBOURG - CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant et Maître Guillaume REGNAULT de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0133
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COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jérôme HAYEM, Vice-Président
Claire ISRAEL, Vice-Présidente
Caroline ROSIO, Vice-Présidente
assistés de Sylvie CAVALIE, Greffière
DEBATS
A l’audience collégiale du 20 Juin 2024 présidée par Jérôme HAYEM et tenue publiquement, rapport a été fait par Caroline ROSIO, en application de l’article 804 du code de procédure civile.
Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024.
JUGEMENT
Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
La société SODHA était titulaire d’un bail commercial d’une boutique correspondant au lot de copropriété n°7 sise [Adresse 3] à [Localité 7] consenti le 8 octobre 1992 et renouvelé le 2 décembre 2001 pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 8 octobre 2001 pour se terminer le 7 octobre 2010.
Par exploit d’huissier du 4 mai 2010, la SCI la Charentaise, devenue propriétaire des lieux, a donné congé à la société SODHA avec offre de renouvellement pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 1er janvier 2011. La société SODHA a confirmé son accord tout en contestant le montant du loyer. Les parties ont fixé un loyer renouvelé de 11.250 euros annuel.
Par compromis sous seing privé des 8 et 11 août 2016, la SCI la Charentaise a vendu à Madame [Y] [W] la boutique sis [Adresse 3] à Paris 9ème, au prix de 290.000 euros, sous condition suspensive de purge du droit de préférence du locataire, le vendeur déclarant que le bail s’est prolongé tacitement depuis le 7 octobre 2010, à défaut de renouvellement exprès.
Une clause pénale de 29.000 euros était stipulée en cas de refus par l’une des parties de réitérer la vente devant Maître [C] [K], notaire à [Localité 13], malgré mise en demeure, la réitération devant intervenir au plus tard le 17 octobre 2016.
Madame [Y] [W] a versé une somme de 14.500 à titre de séquestre.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 août 2016, Me [O], notaire du vendeur, a notifié au locataire la vente envisagée, au prix de 290.000 euros, afin de lui offrir la possibilité de mettre en oeuvre son droit de préférence. La société SODHA n’a pas donné suite à l’offre de vente.
Par courrier du 3 octobre 2016, Me [K] informait Me [O] que sa cliente, Madame [W], entendait renégocier le prix de vente du bien après avoir échangé avec la société SODHA et appris qu’un congé avec offre de renouvellement de bail avait été délivré au locataire le 4 mai 2010 alors que cette information, qui était déterminante pour elle dans la mesure où elle entendait résilier rapidement le bail, lui avait été cachée par le vendeur.
Madame [Y] [W] a signé un avenant au compromis de vente au prix de 280.000 euros qui n’a pas été signé par la SCI la Charentaise.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 février 2018, Me [O] a notifié au locataire la nouvelle vente envisagée au prix de 280.000 euros afin de lui permettre de mettre en oeuvre son droit de préférence.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mars 2018, la société SODHA a informé le vendeur qu’elle entendait acquérir le bien au prix de 280.000 euros.
Par acte authentique du 2 juillet 2018 reçu par Maître [H], notaire à [Localité 11], la SCI la Charentaise a vendu à la société SODHA le lot de copropriété n°7 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à Paris 9ème moyennant un prix de 280.000 euros.
Par actes d’huissier des 2, 10 et 17 octobre 2019, Madame [W] a assigné la SCI la Charentaise et la société SODHA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de solliciter la nullité de la vente du 2 juillet 2018.
La SCI la Charentaise a assigné en intervention forcée et en garantie la SCP CATHERINE DREYFUSS ET [M] [O] NOTAIRES (ci-après désignée la SCP [O]) le 9 septembre 2020.
L’instance, enrôlée sous le n° de RG 20/8852, a été jointe à la présente procédure le 18 novembre 2020 par le juge de la mise en état.
En l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 03 décembre 2021, Madame [Y] [W] sollicite du tribunal, au visa des articles L 145-46-1 et suivants du code de commerce, des articles 1589 et suivants du code civil, de :
« - Prononcer la nullité de la vente du bien immobilier cadastré AR[Cadastre 10] lot 7, [Adresse 3], régularisée suivant acte de vente de Me [H], notaire le 2 juillet 2018 et enregistrée au service de la publicité foncière de [Localité 12], le 25 juillet 2018 références 2018P3785
- Dire et juger que le compromis des 8 et 11 août 2016 vaudra vente du bien immobilier cadastré AR [Cadastre 10] lot 7, [Adresse 3] au profit de Madame [W], au prix de 290 000 euros
- Dire que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété pour Madame [W] et sera publié au service de la publicité foncière
- Débouter la SCI la Charentaise de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions
- Débouter la SCP [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Madame [W]
- Débouter la SARL SODHA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Madame [W]
- Condamner la SCI la Charentaise à payer à Madame [W] la somme de 150.000 euros, sauf à parfaire au titre du préjudice subi
- Subsidiairement, si le Tribunal n’ordonnait pas la réalisation de la vente, condamner la SCP [O] à restituer à Madame [W] la somme de 14.500 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2016
- Subsidiairement, si le Tribunal n’ordonnait pas la réalisation de la vente, condamner la SCP [O] à payer à Madame [W] la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts
- Condamner solidairement la SCI la Charentaise, la Société SODHA et la SCP [O] à payer à Madame [W] la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- Condamner solidairement la SCI la Charentaise, la Société SODHA et la SCP [O] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile par Me Hervé REGOLI, Avocat. »
Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2021, la SCI la Charentaise a requis du tribunal de céans de :
« A titre principal,
- Déclarer bien fondé l’appel en garantie et en intervention forcée de la SCP [O] en sa qualité de rédacteur des actes litigieux sur lesquelles sont fondées les demandes de Madame [W]
- Débouter Madame [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
A titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de la SCI la Charentaise
- Condamner la SCP [O], en sa qualité de notaire ayant procédé aux notifications requises dans le cadre de la vente susvisée dont la nullité est aujourd’hui soulevée par Madame [W], à garantir et relever la SCI la Charentaise de toute condamnation au bénéfice de qui que ce soit, à quelque titre que ce soit, et notamment en principal, frais, intérêts, article 700 du Code de procédure civile, dépens, etc.
A titre reconventionnel,
- Condamner Madame [W] à payer à la SCI la Charentaise la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et au paiement d’une amende civile
En tout état de cause,
- Débouter la SCP [O] de sa demande de condamnation de la SCI la Charentaise à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile
- Condamner Madame [W] à payer à la SCI la Charentaise la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, et le cas échéant, à la garantir de toute somme qui serait mise à la charge de la SCI la Charentaise au titre de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de la présente instance. »
Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2022, la SCP [O] a requis du tribunal de céans de :
« - Dire, juger et constater que l’appel en garantie dirigé par la SCI la Charentaise à l’encontre de la SCP [O] est mal fondé.
- L’en débouter.
- Dire, juger et constater que les demandes dirigées par Madame [W] à l’encontre de la SCP [O] sont mal fondées.
- L’en débouter.
- Dire, juger et constater que tant l’appel en garantie que les demandes dirigés par la société SODHA à l’encontre de la SCP [O] sont mal fondés.
- L’en débouter.
- Condamner la SCI la Charentaise ou toute autre partie succombante à verser à la SCP [O] une somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner la SCI la Charentaise aux entiers frais et dépens de l’appel en garantie. »
Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2022, la société SODHA a requis du tribunal de céans, au visa de l’article L145-46-1 du code de commerce, de :
« A titre principal,
- Débouter Madame [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- Condamner Madame [W] à payer à la société SODHA la somme de 28.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice
- Ordonner la publication du jugement à intervenir au bureau des hypothèques au frais de Madame [W]
A titre tout à fait subsidiaire pour le cas où le Tribunal ferait droit aux demandes de Madame [W],
- Condamner solidairement ou au minimum in-solidum la SCI la Charentaise et la SCP [O] à garantir la société SODHA de toute somme qui pourrait être mise à sa charge
- Condamner solidairement ou au minimum in-solidum la SCI la Charentaise et la SCP SELLEM à rembourser à la société SODHA l’intégralité du prix d’achat et des frais subséquent, et des intérêts de l’emprunt souscrit par la société SODHA
- Condamner solidairement ou au minimum in-solidum la SCI la Charentaise et la SCP [O] au versement d’une somme de 28.000 euros à titre de dommages et intérêts
- Condamner solidairement ou au minimum in-solidum la SCI la Charentaise et la SCP [O] au paiement d’une somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
En tout état de cause
- Condamner Madame [W] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. »
L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 octobre 2022 et l’audience de plaidoiries fixée au 05 octobre 2023. Pour des raisons internes au service, l’audience de plaidoirie a été reportée au 20 juin 2024.
A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la nullité de la vente du 2 juillet 2018
Madame [W] soutient que la nouvelle notification au locataire au prix de 280.000 euros ne pouvait intervenir en l’absence de signature par le vendeur de l’avenant au compromis de vente et donc de son accord sur un nouveau prix, que cette nouvelle notification est nulle et entraine la nullité de la vente du 2 juillet 2018.
La SCI la Charentaise oppose que l’article L 145-46-1 du code de commerce dispose que si le propriétaire décide de lancer une nouvelle offre de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux, il doit informer le locataire de cette nouvelle offre afin qu’il puisse exercer son droit de préférence.
La SCP [O] oppose que la nouvelle notification au locataire est régulière et valable compte tenu de la baisse du prix du bien qui avait été négocié entre la SCI la Charentaise et Madame [W].
La société SODHA oppose que la vente du 2 juillet 2018 est régulière, que Madame [W] a obtenu une réduction du prix après négociation pendant 18 mois, ouvrant de ce fait pour la société SODHA un nouveau droit de préférence conformément à l’article L 145-46-1 du code de commerce.
Sur ce :
En l’espèce, le seul moyen de nullité invoqué par Madame [W] est le fait que le vendeur ait procédé à une seconde purge qui n’était pas nécessaire ni possible, selon elle, du fait que le compromis des 8 et 11 août 2016 valait vente en l‘absence d’accord sur un nouveau prix.
Or ce moyen ne constitue pas une cause de nullité de la vente pouvant être invoquée par un tiers.
Dès lors la demande de Madame [W] tendant à annuler le contrat de vente conclu entre la SCI la Charentaise et la société SODHA sera rejetée.
Sur la demande de dire et juger que le compromis des 8 et 11 août 2016 vaudra vente
Madame [W] demande au tribunal de juger que le compromis des 8 et 11 août 2016 vaudra vente du bien immobilier au prix de 290 000 euros et de dire que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété pour elle et sera publié au service de la publicité foncière. Elle soutient que l’avenant au compromis sous seing privé des 8 et 11 août 2016 n'a jamais été signé par la SCI la Charantaise qui n’a pas accepté de baisser le prix et qu’ainsi le compromis des 8 et 11 août 2016 vaut vente du bien au prix de 290.000 euros.
Décision du 26 Septembre 2024
2ème chambre civile
N° RG 19/12374 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQ6RZ
La SCI la Charentaise s’oppose à sa demande et soutient que Madame [W] n’a pas voulu réitérer la vente par acte authentique et sollicité une baisse du prix qui a été acceptée par la SCI la Charentaise, que Maître [O] a procédé à une nouvelle notification au locataire, que l’article L 155-46-1 du code de commerce n’exige pas, contrairement à ce qu’affirme Madame [W], que le vendeur ait signé un quelconque avenant pour procéder à cette nouvelle notification. La SCI la Charentaise ajoute et que si elle n’a pas signé le nouvel avenant c’est que son locataire avait exercé son droit de préférence rendant caduc l’avant-contrat signé les 8 et 11 août 2016.
La SCP [O] oppose que dans la mesure où la société SODHA a exercé son droit de préférence, le compromis de vente des 8 et 11 août 2016 est caduc et ajoute que la baisse du prix du bien qui a été négocié entre la SCI la Charentaise et Madame [W] résulte du courrier de la SCP [O] adressé à Me [K] le 30 janvier 2017 versé par Madame [W] ainsi que des courriels du 18 janvier 2018, l’un adressé par la SCP [O] à Me [K], l’autre par Me [K] à Madame [W].
La société SODHA oppose que le compromis de vente signé entre la SCI la Charentaise et Madame [W] comportait une erreur sur la situation locative du bien et ne pouvait prospérer.
Sur ce :
L’article L 145-46-1 du code de commerce dispose que « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire (…) Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. »
En l’espèce, il est constant qu’après la signature du compromis de vente, Madame [W] a proposé à la SCI La Charentaise d’acquérir son bien à un prix moindre de 280.000 euros. Or, cette offre a été acceptée par la venderesse, ainsi que cela ressort du mail adressé à la SCP [K] le 30 janvier 2017 par la SCP [O], notaire de la SCI La Charentaise, qui indiquait « En l’affaire susvisée, notre client nous confirme que le prix de vente conclu avec votre cliente est de 280.000 euros. Je vous enverrai prochainement un avenant au compromis de vente et me chargerai de purger à nouveau les droits de préemption urbain et du locataire ».
Cet accord des volontés sur un nouveau prix ressort également d’une part du mail échangé entre les notaires le 18 janvier 2018, mentionnant « Je vous fais suivre un mail de M. [B] confirmant que le prix de vente convenu entre les parties est de 280.000 euros. Je vous enverrai très prochainement le projet de l’avenant au compromis de vente. » et d’autre part d’un mail adressé le même jour à Madame [G] par son notaire qui indique « Voici ci-dessous la confirmation de la vente au prix de 280.000 euros ». Cet accord ressort également du fait que le notaire du vendeur a procédé à la nouvelle la notification de son droit de préférence à la société SODHA mentionnant : « La SCI La Charentaise a entendu procéder à la vente de son bien au prix de 280.000 euros».
Ainsi, il est établi qu’il existait un accord entre la SCI la Charentaise et Madame [W] sur un nouveau prix de vente qui a obligé le vendeur à une nouvelle purge.
L’article L 145-46-1 du code de commerce n’exige pas pour qu’il y ait notification au locataire de son droit de préférence la signature d’un avenant au compromis de vente mais uniquement que « le propriétaire décide de vendre à des conditions ou un prix plus avantageux ».
Par conséquent le compromis signé entre la SCI La Charentaise et Madame [W] les 8 et 11 août 2016 portant la boutique sis [Adresse 3] à Paris 9ème, au prix de 290.000 euros, n’existe plus du fait qu’il lui a été substitué un autre accord sur le prix de vente.
La demande tendant à constater que la vente est parfaite dans les conditions du compromis des 8 et 11 août 2016 pour un prix de 290.000 euros sera donc rejetée.
Madame [W] sera également déboutée des demandes subséquentes portant sur la publication de la décision qui vaudra titre de propriété.
Sur la demande tendant à condamner la SCI la Charentaise à payer à Madame [W] la somme de 150.000 euros, sauf à parfaire au titre du préjudice subi
Madame [W] soutient qu’elle a été privée de la possibilité d’acheter le local commercial dans lequel elle comptait exercer son activité professionnelle et que son préjudice perdure depuis 2016.
La SCI la Charentaise oppose qu’elle n’a commis aucune faute et que, concernant le préjudice évoqué, si Madame [W] avait acheté ce bien, elle aurait dû faire délivrer un congé au locataire, lui offrir une indemnité d’éviction et n’aurait de toute façon pu exercer son activité professionnelle dès 2016.
Sur ce :
En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
Madame [W] ne caractérise pas la faute commise par la SCI la Charentaise ni le lien causal à l’origine du préjudice qu’elle allègue.
Par conséquent sa demande indemnitaire sera rejetée et il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de garantie formée par la SCI La Charentaise dirigée contre la SCP [O].
Sur la demande subsidiaire de restitution du séquestre et de versement de l’intérêt légal
Madame [W] soutient que la SCP [O] s’est abstenue de toute restitution du séquestre de 14.500 euros depuis le 20 juillet 2016 et que cette retenue est abusive, qu’il lui est donc dû les intérêts à compter du 20 juillet 2016.
La SCP [O] oppose que le dépôt de garantie versé par Madame [W] au mois d’août 2016 a été restitué à son notaire, Me [K], le 22 juin 2018 et qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée.
Sur ce :
Premièrement, s’agissant de la restitution des fonds, selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Dès lors qu’il y a eu une novation du compromis des 8 et 11 août 2016 comprenant un nouveau prix de vente du bien immobilier et que le droit de préférence a été exercé par le locataire, la condition suspensive relative à l’absence d’exercice par le locataire de son droit de préemption stipulé au compromis, a défailli et, conformément à la clause contenue dans l’avant-contrat page 8 qui stipule «en cas de non réalisation des présentes hors la faute de l’acquéreur, le vendeur donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l’acquéreur», les fonds séquestrés doivent être remis à Madame [W].
La vente résultant de la novation étant devenue caduque hors la faute de l’acquéreur, la SCP [O] ne pouvait restituer les fonds qu’à Madame [W] et non pas à un tiers, fût-il le notaire de cette dernière, étant rappelé que le notaire n’est pas, en principe, le mandataire de son client.
Par conséquent la remise des fonds par la SCP [O] au notaire de Madame [W] n’est pas libératoire et la SCP [O] reste toujours tenue de son obligation de restitution envers Madame [W]. Elle sera donc condamnée à restituer une somme de 14.500 euros à Madame [W].
Deuxièmement, s’agissant de l’intérêt légal, l’article 1231-6 du code civil dispose que «les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte».
Madame [W] ne justifie pas avoir mis en demeure la SCP [O] de lui restituer la somme séquestrée. Par conséquent sa demande de majoration de la somme de 14.500 euros des intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2016 sera rejetée.
Sur la demande subsidiaire de condamner la SCP [O] à payer à Madame [W] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts
Madame [W] soutient que, en application de l’article 1217 du code civil,, le préjudice résultant de l’absence de restitution de la somme séquestrée depuis plus de 5 ans doit être intégralement réparé et justifie l’allocation d’une somme complémentaire de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur ce :
Selon l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise fois, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».
En l’espèce, la demande de Madame [W] tendant à obtenir des dommages et intérêts en raison du retard dans la restitution de la somme séquestrée relève nécessairement de l’article 1231-6 du code civil et non de l’article 1231-6 du code civil.
Madame [W] ne démontre pas un préjudice indépendant du seul retard de restitution de la somme séquestrée.
Par conséquent sa demande à ce titre sera rejetée.
Sur la procédure abusive
La SCI la Charentaise sollicite du tribunal de condamner Madame [W] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle sollicite également sa condamnation au paiement d’une amende civile.
La SCI la Charentaise soutient que l’introduction d’un procédure par Madame [W] deux ans après la signature du compromis de vente sous un prétexte fallacieux est constitutif d’un abus de droit et fait valoir que même si la nullité de la vente était prononcée, elle comporterait nécessairement l’obligation de renotifier les conditions de la cession et le prix au locataire qui restera bénéficiaire d’un droit de préférence, ce que Madame [W] ne peut ignorer.
Madame [W] oppose que la SCI la Charentaise ne démontre pas l’abus à agir et qu’au contraire la SCI la Charentaise a assigné en intervention forcée et garantie son notaire près d’un an après avoir reçu assignation et que la SCI la Charentaise reconnaît elle-même que son notaire a produit des pièces nouvelles dans le cadre de cette instance. Madame [W] ajoute qu’elle n’a jamais reçu restitution du séquestre versé et que cet abus n’est pas caractérisé.
Sur ce :
L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, la SCI la Charentaise sera déboutée de sa demande à ce titre, à défaut pour elle de rapporter la preuve d’une quelconque faute ou légèreté blâmable de la part de Madame [W], qui a pu légitimement se méprendre sur l’étendue de ses droits et d’établir l’existence d’un préjudice autre que celui subi du fait des frais exposés pour sa défense.
Sur l’amende civile
L'article 32-1 du code de procédure civile ne peut être mis en oeuvre que de la seule initiative du juge saisi de sorte que la demande formulée par la SCI la Charentaise sera déclarée irrecevable.
Sur la demande de condamnation de Madame [W] à payer à la société SODHA la somme de 28.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi
La société SODHA soutient que Madame [W] et son père ont harcelé la gérante de la société SODHA alors qu’elle n’avait commis aucune faute et respecté ses engagements, que ce harcèlement s’est exprimé ensuite par une procédure en référé qui n’avait aucune chance d’aboutir comme le montre le fait que Madame [W] n’a pas enrôlé son assignation, puis par l’assignation au fond et surtout la publication de cette assignation au bureau des hypothèques pour empêcher la société SODHA de disposer éventuellement de son bien.
Madame [W] n’a pas répondu à ces demandes.
Sur ce :
L’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, dans sa version en vigueur du 10 août 2016 au 1er janvier 2022, dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles les demandes en justice tendant à obtenir l’annulation d’un convention.
L’accès au juge étant un droit, le fait que Madame [W] ait échoué en ses demandes ne suffit pas à faire dégénérer en abus les procédures judiciaires qu’elle a diligentées. En outre, Madame [W] n’a commis aucune faute en publiant son assignation en ce qu’elle avait l’obligation de la faire publier conformément à l’article 23 du décret du 4 janvier 1955.
Ainsi la demande de la société SODHA à ce titre sera rejetée.
Sur la demande de publication du jugement à intervenir au bureau des hypothèques au frais de Madame [W]
La société SODHA n’a pas motivé cette demande dans ses conclusions et Madame [W] n’y a pas répondu.
Sur ce :
La présente décision qui rejette une demande d’annulation d’une vente immobilière fait partie des actes devant obligatoirement faire l’objet d’une publication en application des dispositions de l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
Toutefois, cette demande relative aux frais de publication du jugement à intervenir relève des frais exposés, non compris dans les dépens au sens de l’article 700 du code de procédure civile, sur lequel il est statué ci-dessous.
10. Sur les demandes accessoires
Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Madame [W], qui a introduit l’instance et qui succombe dans l’ensemble de ses prétentions, sera condamnée au paiement des entiers dépens et à payer à la SCI la Charentaise et la SCP [O] la somme de 4.000 euros chcun au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à payer à la société SODHA les frais de publication du présent jugement au service de la publicité foncière.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort :
REJETTE les demandes formées par Madame [Y] [W] tendant à :
- Prononcer la nullité de la vente du bien immobilier cadastré AR[Cadastre 10] lot 7, [Adresse 3], régularisée suivant acte de vente de Me [H], notaire le 2 juillet 2018 et enregistrée au service de la publicité foncière de [Localité 12], le 25 juillet 2018 références 2018P3785
- Dire et juger que le compromis des 8 et 11 août 2016 vaudra vente du bien immobilier cadastré AR [Cadastre 10] lot 7, [Adresse 3] au profit de Madame [Y] [W], au prix de 290 000 euros
- Dire que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété pour Madame [Y] [W] et sera publié au service de la publicité foncière
- Condamner la SCI la Charentaise à payer à Madame [Y] [W] la somme de 150.000 euros, sauf à parfaire au titre du préjudice subi ;
- Condamner solidairement la SCI la Charentaise, la Société SODHA et la SCP Catherine DREYFUSS et [M] [O], notaires associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office, à payer à Madame [Y] [W] la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
ORDONNE à la SCP Catherine DREYFUSS et [M] [O], notaires associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office, à restituer à Madame [W] la somme séquestrée de 14.500 euros au titre du compromis sous seing privé des 8 et 11 août 2016;
REJETTE la demande de majoration de la somme de 14.500 euros des intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2016 ;
DÉBOUTE la SCI la Charentaise de sa demande tendant à condamner Madame [Y] [W] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
DÉCLARE IRRECEVABLE la demande de la SCI la Charentaise en paiement d’une amende civile ;
DÉBOUTE la société SODHA de sa demande tendant à condamner Madame [Y] [W] à lui payer la somme de 28.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;
CONDAMNE Madame [Y] [W] aux dépens ;
CONDAMNE Madame [Y] [W] à verser à la SCI la Charentaise une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Y] [W] à verser à la SCP Catherine DREYFUSS et [M] [O], notaires associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office, une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Y] [W] à verser à la société SODHA les frais de publication du présent jugement engagés par la société SODHA au bureau des hypothèques ;
REJETTE les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2024
La Greffière Le Président
Sylvie CAVALIE Jérôme HAYEM
