Tribunal judiciaire, 23 décembre 2024. 24/01406

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [R] [S] [H] Me Fabrice VELASCO Le préfet de Paris Copie exécutoire délivrée le : à : Me Chloé SAVOLDELLI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/01406 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35Y3 N° MINUTE : 24/2 JUGEMENT rendu le 23 décembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. SAUFROY, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Chloé SAVOLDELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0141 DÉFENDERESSES Madame [R] [S] [H], demeurant [Adresse 2] - [Adresse 5] - [Localité 3] non comparante, ni représentée INTERVENANT VOLONTAIRE Madame [E] [H], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] comparante en personne assistée de Me Fabrice VELASCO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1199 COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, Décision du 23 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01406 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35Y3 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 01/02/2017, la SCI SAUFFROY a donné à bail à [R] [S] [H] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], [Localité 3], [Adresse 5], pour un loyer initial de 525 par mois outre des charges mensuelles provisionnelles de 75 euros, et pour une durée de 1 an renouvelable. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 23/03/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 9515,96 euros. Par acte de commissaire de justice délivré en date du 05/01/2024 à étude, la SCI SAUFFROY a fait assigner [R] [S] [H] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir : dire et juger la SCI SAUFFROY recevable et bien fondée ; constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, et partant prononcer la résiliation judiciaire du bail ; constater que les manquements répétés de la défenderesse à ses obligations locatives justifient que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1229 et suivants et 1741 et suivants du code civil ;constater la qualité d’occupante sans droit ni titre de la défenderesse et de tout occupant de son chef ;ordonner l’expulsion de [R] [S] [H] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de la défenderesse ;condamner [R] [S] [H] au paiement d’une somme de 10328,34 euros au titre des loyers et charges impayés dus à décembre 2023 avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 23/03/2023 ;condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement litigieux majoré des charges et taxes récupérables ;condamner [R] [S] [H] au paiement d'une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement et plus généralement tous les actes rendus nécessaires pour une éventuelle expulsion. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 09/01/2024. L’affaire était appelée à l’audience du 26/03/2024. La demanderesse, représentée par son conseil, maintenait ses demandes dans les termes de l’assignation et actualisait la dette. La défenderesse n’était ni présente, ni représentée. [E] [H] intervenait volontairement à l’instance par la voix de son conseil. Décision du 23 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01406 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35Y3 L’affaire était mise en délibéré au 27/06/2024 mais faisait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 23/10/2024. La bailleresse, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 9566 euros, mois d’octobre 2024 inclus. Elle sollicite également oralement le rejet de l’ensemble des demandes de [E] [H]. [E] [H], assistée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement et au visa des articles 328 et 514 du code de procédure civile, 14 et 24V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1103, 1231-6 et 1353 du code civil, de voir : - juger recevable son intervention volontaire ; - accorder des délais de paiement de l’arriéré de loyers aux débiteurs et autoriser [E] [H] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en sus du loyer courant, une somme minimale de 268 euros la dernière échéance majorée du solde de la dette en principal, intérêt et frais ; - juger suspendus les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; - juger que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; - juger et ordonner le transfert du bail au profit de [E] [H] pour reprise par ascendant ; - rejeter en équite la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - juger que les dépens seront recouvrés conformément aux règles relatives à l’aide juridictionnelle. [R] [S] [H], regulièrement avisée, ne comparait pas et n’est pas représentée. La décision était mise en délibéré au 23/12/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et [H] fondée. Sur l’intervention volontaire de [E] [H] Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. [E] [H], ascendante de [R] [S] [H], sera reçue en son intervention volontaire, en ce qu’elle dispose d’un droit d’agir en demande de transfert de bail. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 30/02/2023 pour signaler les impayés. L’action en résiliation de bail est donc recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience. Sur la demande reconventionnelle de transfert du bail au bénéfice de [E] [H] Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continu au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En l’espèce, la demande de transfert de bail au bénéfice de [E] [H] est sans objet, [R] [S] [H] n’étant pas décédée. S’agissant de la continuité du bail pour abandon de domicile, [E] [H] ne démontre pas la réalité de cet abandon de domicile par sa fille. En effet, [E] [H] produit des pièces concernant sa propre domiciliation mais n’apporte aucun élément sur un autre lieu d’habitation de [R] [S] [H]. Le défaut de signification de l’assignation à personne physique ne peut pas démontrer à lui seul un abandon du domicile, la délivrance de l’acte ayant été effectuée par ailleurs à étude et non selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Dans ces conditions, la demande de [E] [H] sera rejetée et [R] [S] [H] est seule locataire des lieux litigieux. Sur la résiliation du bail Le commandement de payer délivré le 23/03/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [R] [S] [H] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 23/05/2023 à minuit, soit à compter du 24/05/2023. [E] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec mise en place de délais de paiement. Toutefois, seuls le bailleur et le locataire ont le droit de solliciter cette suspension en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. [E] [H], qui n’a pas la qualité de locataire, sera déboutée. La SCI SAUFFROY ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [R] [S] [H] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [R] [S] [H] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [R] [S] [H] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi et de condamner [R] [S] [H] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement de payer et du décompte actualisé, que [R] [S] [H] reste devoir une somme de 8816 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 21/10/2024, octobre 2024 inclus. Il convient en conséquence de condamner [R] [S] [H] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des versements effectués après la délivrance du commandement de payer. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Il convient de condamner [R] [S] [H] à payer à la SCI SAUFFROY la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que la bailleresse a dû engager pour obtenir un titre exécutoire. Il y a lieu de condamner [R] [S] [H] aux dépens, comprenant le coût du commandement. Il n’y a pas lieu d’inclure des frais éventuels d’expulsion, qui ne sont pas des frais de procédure actuels. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RECOIT [E] [H] en son intervention volontaire ; REJETTE la demande de transfert de bail au profit de [E] [H] ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 24/05/2023, portant sur les lieux situés au [Adresse 2], [Localité 3], [Adresse 5], pour défaut de paiement des loyers et charges ; REJETTE la demande de [E] [H] au titre de la suspension des effets de clause résolutoire et de délais de paiement suspensifs ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI SAUFFROY pourra faire procéder à l'expulsion de [R] [S] [H], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE la SCI SAUFFROY à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [R] [S] [H] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle due par [R] [S] [H], à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, augmenté des charges et taxes récupérables ; CONDAMNE [R] [S] [H] à payer à la SCI SAUFFROY la somme de 8816 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 21/10/2024, octobre 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; ORDONNE la communication au PREFET DE PARIS de la présente décision ; CONDAMNE [R] [S] [H] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 23/03/2023 ; CONDAMNE [R] [S] [H] à payer à la SCI SAUFFROY la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection