Tribunal judiciaire, 26 novembre 2024. 21/05036

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 21/05036 N° Portalis 352J-W-B7F-CUFZV N° MINUTE : 3 Assignation du : 06 Avril 2021 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 26 Novembre 2024 DEMANDERESSE S.A. GMF VIE [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Alexandre SUAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0542 DEFENDERESSE Société d’assurance mutuelle à cotisations variables MUTUELLE ASSURANCE DES TRAVAILLEURS MUTUALISTES – MATMUT [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Nicole-Marie POIRIER GALIBERT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0228 COMPOSITION DU TRIBUNAL Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 17 Septembre 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous signature privée du 13 octobre 2009, la S.A. GMF Vie a donné à bail commercial à la société d’assurance mutuelle à cotisations variables Mutuelle assurance des travailleurs mutualistes (ci-après : la MATMUT) des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 15 octobre 2009 et jusqu’au 14 octobre 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 120 000 euros. Les activités exclusivement autorisées dans les locaux sont celles de : « activité d’assurances, d’économie sociale, de protection juridique, de ventes de produits financiers ». À compter du 15 octobre 2018, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation. Par acte d’huissier du 23 mai 2018, la bailleresse a signifié à la MATMUT un congé pour la date du 31 décembre 2018, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2019 aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception du loyer de renouvellement, proposé à hauteur de 168 300 hors taxes et hors charges par an. À défaut d’accord amiable et après avoir notifié un mémoire préalable le 15 décembre 2020, la S.A. GMF Vie a fait assigner la MATMUT devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier signifié le 6 avril 2021, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 168 300 par an en principal. Par jugement du 6 juillet 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement : - constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 1er janvier 2019, - ordonné une expertise judiciaire aux fins de recherche de la valeur locative des lieux à la date du 1er janvier 2019 et désigné Mme [X] [N] pour y procéder. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 17 avril 2023. L’affaire ayant repris et les parties ayant échangé leurs derniers mémoires, l’audience de plaidoiries a eu lieu le 17 septembre 2024. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 novembre. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A. GMF Vie, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 13 juin 2024, demande à la juge des loyers commerciaux de : « - CONSTATER le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2019 ; - CONSTATER que le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative ; - CONSTATER que la surface pondérée des locaux s’élevait à 135 m² P lors de la prise d’effet du bail expiré et qu’elle ne s’élevait plus qu’à 133 m² P lors de l’expiration dudit bail, du fait des travaux et aménagements du Preneur ; - CONSTATER que la valeur locative unitaire avant corrections ne saurait être évaluée à moins de 1 250 € /m² P, par comparaison aux loyers couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux comparables ; - CONSTATER qu’en application des stipulations du contrat de bail, les travaux et aménagements du Preneur font accession au Bailleur en fin de bail ; - CONSTATER que la clause qui a pour effet de différer en fin de jouissance l’accession du Bailleur à la propriété des travaux et aménagements du Preneur, justifie en tout état de cause de faire abstraction des travaux et aménagements réalisés par le Preneur dans le cadre de la détermination de la valeur locative, ainsi que de majorer la valeur locative, pour tenir compte de l’avantage qui en résulte pour le Preneur ; Par conséquent, à titre principal, - FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 166 250 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2019 ; A titre subsidiaire, - FIXER ledit loyer à la somme annuelle de 177 187,50 € hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2019 ; En tout état de cause, - CONDAMNER la société MUTUELLE ASSURANCE TRAVAILLEUR MUTUALISTE au paiement des intérêts de droit sur chacune des échéances de loyers à compter du 1er janvier 2019, en application de l’article 1155 du Code civil ; - CONDAMNER la société MUTUELLE ASSURANCE TRAVAILLEUR MUTUALISTE à payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - La CONDAMNER en tous les frais et dépens en ce compris les frais d’expertise ; - ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel. » En réplique et développant les termes de son dernier mémoire signifié par acte extrajudiciaire le 16 septembre 2024, la MATMUT demande à la juge des loyers commerciaux de : « A titre principal : - DÉBOUTER la société GMF VIE de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - JUGER que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2019 pour une durée de neuf années ; - FIXER le loyer de renouvellement au 1er janvier 2019 à la somme annuelle en principal de 129 000 euros ; - CONDAMNER la société GMF VIE à payer des intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer à compter rétroactivement du 6 avril 2021, correspondant à la date de délivrance de l’assignation en fixation du loyer de renouvellement par application de l’article 1231-6 du Code civil ; - ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de l’article 1343-2 du Code civil ; - JUGER qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L 145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L 111-2, L 111-3 et L 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution ; En tout état de cause : - CONDAMNER la société GMF VIE à payer à la société Matmut une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de la procédure en ce compris le coût des opérations d’expertise. » En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation. MOTIVATION A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater » ou encore « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert. Ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé En application de l’article L. 145-36 du code de commerce et selon l’article R. 145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 du code de commerce ajoutent notamment qu’à défaut d'équivalence, [les prix couramment pratiqués dans le voisinage] peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les baux commerciaux soumis à ces différentes dispositions échappent au principe du plafonnement prévu par l’article L. 145-34 du même code ; le loyer du bail renouvelé est par suite fixé à la valeur locative déterminée selon la méthode dite de comparaison. Il est constant que les locaux affectés à une activité de nature intellectuelle sans transfert de marchandises, tels que les locaux à usage d’agence d’assurances, sont assimilés à des locaux à usage exclusif de bureaux. En l’espèce, les locaux loués à la MATMUT par la S.A. GMF Vie sont exclusivement destinés à l’activité « d’assurances, d’économie sociale, de protection juridique, de vente de produits financiers », soit à un travail de nature intellectuelle. Les deux parties s’accordent sur le fait que les locaux en cause doivent donc être assimilés à des locaux à usage exclusif de bureaux. En conséquence, la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative déterminée conformément à l’article R. 145-11 du code de commerce est approuvée par la bailleresse et la locataire. Au terme de ses opérations d’expertise, Mme [N] a estimé que la valeur locative des locaux loués s’établissait le 1er janvier 2019 à la somme de 136 000 euros, étant précisé par l’experte que la question de la conséquence à tirer de l’éventuelle qualification d’une clause d’accession en fin de jouissance était laissée à l’appréciation de la juge des loyers. La preneuse et la bailleresse formulent plusieurs critiques à l’égard de l’évaluation de l’experte. La valeur locative des locaux sera par suite établie conformément aux dispositions applicables. Sur les caractéristiques des locaux Bien que les dispositions des articles R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce ne soient pas directement applicables à la fixation du loyer du bail renouvelé ayant pour objet des locaux à usage de bureaux – à l’exception des deux derniers alinéas de l’article R. 145-7 –, il n’est pas contestable, l’article R. 145-11 ne contenant aucune disposition contraire, et s’agissant en l’espèce de locaux dits « bureaux-boutique », que les caractéristiques propres du local, l’importance des surfaces respectivement affectées aux activités exercées dans les lieux, qui entraîne leur pondération, ses dimensions et son état d’entretien doivent être pris en considération pour déterminer sa valeur locative. En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail par la S.A. GMF Vie dépendent d’un immeuble situé dans une courte voie à sens unique de circulation qui relie la [Adresse 10] au [Adresse 6] dans le [Localité 7]. En façade, les locaux donnent sur la [Adresse 10]. L’experte relève la « bonne situation » des locaux, soit « dans le quartier central des affaires, en face de la gare [12], à l’angle de deux voies bénéficiant d’un trafic automobile et d’un flux de chalands assez denses ». Dans un rayon de 60 à 130 mètres se trouvent la station de métro Saint-Lazare desservant quatre lignes de métro, divers arrêts d’autobus desservant un total de dix lignes, la gare SNCF et un parking public ; les locaux sont donc particulièrement accessibles au public. L’immeuble de situation des locaux est de type haussmannien, à la façade en pierre de taille et au « ravalement un peu ancien ». L’experte note sa bonne qualité de construction et son bon état d’entretien apparent. Les locaux en cause présentent un linéaire de façade sur les deux faces de l’angle de l’immeuble, d’environ 6m. Ils sont composés comme suit aux termes du bail : « - une boutique d’environ 68m² en rez-de-chaussée, ladite boutique est reliée par un escalier : - au 1er étage, à un local d’une surface d’environ 147 m², - au sous-sol, à un local d’une surface d’environ 91 m² ». Il résulte du rapport que les locaux sont ainsi aménagés : - au rez-de-chaussée se situe principalement l’aire de vente, « un peu faiblement éclairée par une vitrine un peu étroite (3m environ) », en « assez bon état général », - au premier étage se trouve une vaste pièce, un open-space et trois bureaux, en « assez bon état général » - au sous-sol se situent la salle du personnel, le coin cuisine, le local destiné aux archives outre diverses annexes (local entretien, local informatique, sanitaires...), en « simple état d’usage » notamment eu égard à un dégât des eaux dans la salle du personnel. À la date du renouvellement du bail néanmoins, ce désordre n’avait pas été déclaré à la bailleresse. L’experte estime, appuyée par la MATMUT, que la distribution des surfaces est « moyennement fonctionnelle ». Il résulte en effet de ses constatations que la surface consacrée à l’accueil de la clientèle, la seule accessible aux personnes à mobilité réduite, est réduite au regard des deux autres espaces. Elle ne comprend d’ailleurs que trois postes de travail sur les quatorze comptabilisés dans les locaux. L’éclairage par la lumière naturelle du rez-de-chaussée est en outre limité par l’étroitesse de la vitrine – alors que le premier étage tire avantage sur ce point de plusieurs fenêtres et de l’effet d’angle. Les constatations de l’experte judiciaire sont corroborées sur ces différents points par les photographies intégrées au rapport. Sur la clause d’accession La S.A. GMF Vie et la MATMUT s’opposent sur l’interprétation de la clause d’accession stipulée au bail. Mme [N] s’en est remise à l’appréciation du tribunal sur ce point de droit. La MATMUT soutient que l’accession au bailleur des travaux et aménagements réalisés par elle est reportée en fin de jouissance, ce que conteste la S.A. GMF Vie pour laquelle elle est reportée en fin de bail. La qualification de la clause d’accession ayant une incidence sur la pondération de la surface des locaux outre sur les ajustements à pratiquer sur la valeur locative brute, il y a lieu de la trancher avant de statuer sur ces différents points. En droit, en l’absence de stipulation particulière du bail et en application de l’article 555 du code civil, les constructions deviennent la propriété du bailleur à l’expiration du bail au cours duquel elles ont été édifiées. Il est d’usage d’insérer dans les baux commerciaux une clause particulière d’accession qui aménage les conséquences de l’article 555 du code civil. En l’espèce, aux termes de la clause 6.1.2. du bail renouvelé intitulée « Accession », les parties ont convenu comme suit : « À la fin du présent bail, toutes les installations, modifications, constructions et améliorations, tous les aménagements, travaux et embellissements apportés aux lieux loués font gratuitement accession à l'immeuble et ce quelle qu'en soit la cause. Il en est ainsi même si ces travaux ont été imposés par une décision administrative. Le Preneur n'a droit à aucune indemnité de la part du Bailleur ou des occupants suivants pour les travaux qu'il aura exécutés dans les lieux loués, ou les dépenses qu'il aurait engagées en vue de son installation. Le Bailleur peut néanmoins préférer la remise en état partielle ou totale des lieux loués aux frais du Preneur, même s'il a autorisé l'exécution des travaux, quelles que soient leur nature et leur importance, à la fin de l’occupation par le Preneur. Cette remise en état est impérativement réalisée avant la libération des lieux. (...) ». Ces stipulations contractuelles s’analysent, s’agissant du premier paragraphe, en une clause d’accession, et s’agissant du second et du troisième paragraphes, en une clause de nivellement dont l’objet est de déterminer les obligations de la preneuse au moment de la restitution des locaux. Il convient de rappeler que selon l’article 1188 du code civil, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. Il résulte en l’espèce de la lettre du premier paragraphe de la clause litigieuse que l’accession se produit à la fin du bail au cours duquel les travaux et aménagements ont été réalisés. Il ressort ensuite des deux autres paragraphes qu’en fin de jouissance, soit au départ du preneur (« à la fin de [son] occupation »), le bailleur dispose d’une option lui permettant de demander le cas échéant la remise des lieux dans leur état d’origine. Contrairement à ce que soutient la MATMUT, ces stipulations ne sont pas incompatibles. Son analyse erronée tient dans le fait qu’elle retient que la S.A. GMF Vie peut exiger le rétablissement des lieux en l’état primitif à la fin du bail, même en cas de renouvellement postérieur, ce qui n’est pourtant pas prévu par le contrat. Le bail en cause contient ainsi deux stipulations distinctes, claires et précises : d’une part une clause d’accession en application de laquelle la bailleresse devient propriétaire des aménagements et améliorations réalisés par la preneuse à la fin du bail en cours et d’autre part une clause de nivellement qui donne à la bailleresse une option au moment où l’occupation de la locataire prend fin, entre le bénéfice de l’accession ou la remise en état partielle ou totale des lieux. Sans qu’il ne soit nécessaire d’analyser le surplus des moyens développés par les parties, il sera ainsi considéré que le bail commercial liant la S.A. GMF Vie et la MATMUT contient une clause d’accession différée en fin de bail et non pas en fin de jouissance. Sur la détermination de la surface pondérée des locaux Afin de mettre en œuvre la méthode de comparaison en fonction des locaux équivalents, il est nécessaire de déterminer la surface pondérée des locaux objets du bail renouvelé avant d’établir une valeur de référence au mètre carré. La 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière datant de mars 2017 expose sur ce point que la surface pondérée est obtenue suivant une méthode consistant dans le fait de ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante en appliquant des coefficients de pondération en fonction de leur intérêt commercial. S’agissant des commerces de centre-ville, pour les boutiques jusqu’à 600 m², la surface réelle à retenir est la surface utile brute, qui est égale à la surface de plancher de la construction, déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales. Les surfaces d’emprises d’escalier ne sont pas retenues. Concernant l’affectation des locaux, les coefficients doivent prendre en compte les autorisations contractuelles et administratives mais pas le choix des locataires. En l’espèce, le bail indique les surfaces suivantes : - rez-de-chaussée : 68 m², - 1er étage : 147 m², - sous-sol : 91 m². Toutefois, Mme [N], après avoir analysé les plans d’aménagements cotés et avec mention des surfaces établis par la MATMUT, note qu’au rez-de-chaussée, l’embase d’escalier et la trémie doivent être déduites des surfaces indiquées au bail, de sorte que la surface réelle s’y établit à 63,50 m² au lieu de 68 m². La surface réelle des locaux est donc de 301 m², ce qui n’est pas contesté par les parties. L’experte propose ensuite d’appliquer les pondérations suivantes : « rez-de-chaussée - zone 1 : 28,10m² x 1,00 = 28,10 - zone 2 : 20,80m² x 0,90 = 18,72 - zone 3, de très faible profondeur : 12,60m² x 0,60 = 7,56 - sanitaires : 2,00m² x 0,40 = 0,8 = 63,50m² 1er étage, relié : - bureaux : 141,00m² x 0,40 = 56,40 - sanitaires : 6,00m² x 0,25 = 1,50 = 147,00m² sous-sol, relié : - annexes : 80,50m² x 0,25 = 20,13 - locaux techniques : 10,50m² x 0,20 = 2,10 = 91,00m² 135,31 arrondis à : 135 m² P » Dès lors qu’il a été retenu, conformément à ce qu’elle soutenait, que les aménagements de la MATMUT lui font accession en fin de bail, la S.A. GMF Vie ne développe aucune contestation relative à la surface pondérée ainsi établie par l’experte. La MATMUT en revanche soutient que la surface pondérée totale doit s’établir à 131 m² en cas d’accession en fin de bail, contestant spécifiquement le coefficient de pondération appliqué à la deuxième zone de vente située au rez-de-chaussée. Selon la charte de l’expertise susvisée, les coefficients à appliquer à la deuxième zone de vente des boutiques de la catégorie en cause varient entre 0,80 et 1,00. Mme [N] a répondu au dire de la MATMUT sur ce point que « la zone 2 étant dans la continuité de la zone 1 sans cloison ni poteau et aménagée de la même manière », il ne lui semblait pas justifié de ramener le coefficient de 0,90 à 0,80 comme sollicité par la preneuse. La MATMUT fait néanmoins valoir que le coefficient retenu par l’experte judiciaire est excessif au regard « de l’étroitesse de la façade des locaux loués, de leur profondeur, de la faible luminosité qui en résulte ainsi que de la moindre commercialité de la [Adresse 8] par comparaison avec la [Adresse 9] ». L’argument tiré d’une moindre commercialité de la [Adresse 8] par rapport à la [Adresse 9] est inexact et non démontré alors qu’il ressort du rapport d’expertise que la façade des locaux donne sur un axe de circulation important – soit la [Adresse 10] dénommée à cet emplacement [Adresse 8] – dans un quartier traversé par des flux de chalands importants. Quant au moyen tiré du faible éclairage naturel de la deuxième zone de vente liée à l’étroitesse de la façade comparée à la profondeur du rez-de-chaussée, il est suffisamment pris en considération par le coefficient retenu, qui se situe dans la moyenne des coefficients appliqués aux zones 2. Ce désavantage réel est en effet équilibré par l’absence de délimitation des zones 1 et 2 que souligne valablement l’experte, constituant un espace de boutique relativement homogène. Le coefficient de 0,90 appliqué par l’experte à la deuxième zone de vente apparaît donc justifié. En conséquence, il sera retenu que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 133 m²p. Sur la détermination de la valeur locative unitaire brute En application des articles R. 145-11 et R. 145-7 al. 2 et 3, il convient de déterminer le prix unitaire du bail renouvelé au 1er janvier 2019, avant correctifs, par références aux prix pratiqués pour des locaux équivalents. À défaut d’équivalence, et à titre indicatif, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent être utilisés pour la détermination du prix de base, en tenant compte des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. En l’espèce, l’experte a retenu 16 termes de comparaison, constitués de 4 nouvelles locations au prix du marché – dont une postérieure au 1er janvier 2019 –, de 3 nouvelles locations assorties du versement d’un droit au bail ou d’un pas de porte – dont une postérieure au 1er janvier 2019 –, de 6 renouvellements amiables et de 3 fixations judiciaires. Toutes les références retenues se situent à proximité géographique des locaux en cause. Après analyse de ces références, Mme [N] a évalué la valeur locative unitaire avant corrections à 1 100 euros par mètre carré pondéré. La MATMUT admet cette estimation tandis que la S.A. GMF Vie demande que le prix unitaire brut soit fixé à 1 250 euros par mètre carré pondéré. Les moyens développés par la S.A. GMF Vie sont cependant principalement fondés sur le calcul de valeurs médianes et moyennes de loyers dans le voisinage. Or, l’application des dispositions réglementaires susvisées ne se résume pas à une moyenne arithmétique. Elle suppose l’analyse des termes de comparaison significatifs par rapport au local en cause et la détermination d’un prix eu égard aux éléments divers qui ont été précédemment développés, relatifs à la fois à la valeur spécifique et à la valeur générale dudit local. Il convient en l’occurrence de tenir compte de la bonne commercialité du croisement [Adresse 9] (devenant ensuite [Adresse 11]) / [Adresse 10] où se situent les locaux loués, en face de la gare [12], avantageuse pour une agence d’assurance. Le commerce considéré étant exercé dans des « bureaux-boutique », avec tous les avantages procurés – l’effet vitrine, la facilité d’accès pour la clientèle –, il est donc justifié de retenir également les références des loyers des boutiques du voisinage, en tenant compte des différences constatées. Les deux références identifiées par l’experte constituées par des agences bancaires apparaissent ainsi particulièrement probantes, s’agissant également de bureaux-boutiques, outre d’un type d’activité comparable. Il s’agit de deux renouvellements amiables à effet en avril 2015 et octobre 2017, aux prix respectifs de 1 080 €/m²p et de 1 158 €/m²p. Les deux locaux en cause sont par ailleurs situés à proximité immédiate d’une station de métro, sur un boulevard, soit un axe de circulation majeur, ce qui apparaît être un bon emplacement. Ils présentent chacun une surface plus importante que celle des locaux en cause (217,70 m²p et 164,13 m²p). A titre indicatif et ici intéressant, Mme [N] retient une agence d’assurances située un peu à l’ouest de la [Adresse 9], dans un local d’une superficie proche du local loué par la MATMUT (soit 150 m2p), loué à la valeur locative de marché en octobre 2020 – soit durant la crise sanitaire du Covid 19 – au prix unitaire de 967 €/m2p. Les autres termes de comparaison apparaissent moins probants eu égard aux différences existant entre les activités exercées. Spécifiquement, les restaurants peuvent supporter un taux d’effort supérieur à un bureaux-boutique sans porter une atteinte disproportionnée à la rentabilité de leur activité, de sorte que les références de restaurants proposées doivent être considérées à titre indicatif (soit un prix unitaire de 1 200 €/m²p pour deux fixations judiciaires à effet en 2013 et 2016 et des prix unitaires compris entre 639 €/m²p et 1 635 €/m²p pour des renouvellements amiables à effet entre 2014 et 2017). Quant aux autres boutiques, il s’agit de références anciennes par rapport à la présente date de renouvellement, outre que la surface pondérée y est peu comparable avec celle des locaux en cause. Finalement, il est établi parce qui précède que les locaux objets du bail renouvelés bénéficient d’une situation favorable à l’activité exercée, dans un quartier d’affaires traversé par un flux de chalands assez dense, à l’angle de deux voies bénéficiant du trafic automobile et de l’accessibilité au réseau de transport en commun (métro, autobus, gare SNCF). L’immeuble en cause dispose d’une bonne visibilité en ce qu’il fait face à une place relativement spacieuse ; il s’agit en outre d’un bel immeuble de type haussmannien. Ces éléments sont favorables au commerce exercé par la MATMUT dans ces bureaux-boutique qui se trouvent au surplus en bon état général. Il doit néanmoins être retenu que la distribution des locaux n’est pas pleinement fonctionnelle eu égard à la faible superficie du rez-de-chaussée par rapport au 1er étage et au sous-sol, alors qu’il s’agit de la seule zone accessible à la clientèle. Cette zone de vente pâtit en outre d’un faible éclairage naturel en raison du caractère étroit de la vitrine. Compte tenu de la clause d’accession différée en fin de bail, la S.A. GMF Vie n’est pas fondée à écarter cet élément défavorable. Eu égard à l’ensemble de ces éléments, qui constituent les caractéristiques des locaux loués, et considération prise des références opérantes détaillées ci-avant, la valeur locative unitaire de 1 100 euros par mètre carré pondéré retenue par l’experte judiciaire apparaît justifiée et sera donc retenue. Sur les corrections à apporter à la valeur locative unitaire brute En vertu de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Il est de jurisprudence constante que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-21.943). En l’espèce, l’experte judiciaire a procédé à la déduction du montant de l’impôt foncier et de l’assurance de l’immeuble et a en outre retenu un abattement de 5 % pour charges exorbitantes – soit les « charges de copropriété et travaux prescrits par l’autorité administrative, de mise en conformité et de vétusté hors 606 ». Sur l’impôt foncier Il est constant que le redevable fiscal de la taxe foncière se trouve être le bailleur. Par suite, l’impôt foncier contractuellement mis à la charge du preneur constitue une charge exorbitante de droit commun qui justifie une diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-21.943). En l’espèce, la clause 2.2.1 du bail commercial renouvelé transfert à la preneuse l’impôt foncier, ce qui caractérise donc une charge exorbitante. La S.A. GMF Vie est mal fondée à se prévaloir, pour contester la déduction envisagée à ce titre, de ce que dans les baux retenus comme références, la taxe foncière peut également être supportée par les locataires. Le transfert de l’obligation incombant en principe au bailleur suffit en effet à justifier la diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 8 février 2024, n°22-24.268). La déduction à laquelle a procédé l’experte au titre du montant réel de l’impôt foncier refacturé en 2019, soit 2 860 euros, est donc justifiée. Il est au surplus d’usage d’effectuer une déduction du montant réel de la taxe, qui sera retenue. Sur la prime d’assurance de l’immeuble Il est constant que l’obligation d’assurance de l’immeuble résulte du droit de propriété du bailleur. La clause prévoyant le remboursement par le preneur de la prime d'assurance payée au titre de la police souscrite par le bailleur en vertu des garanties prévues à cet effet par le bail justifie par conséquent l’application d’un abattement sur la valeur locative. En l’espèce, la clause 2.2.1 du bail commercial renouvelé met à la charge de la preneuse la prime d’assurance de l’immeuble, caractérisant ainsi une clause exorbitante de droit commun. Pour des motifs similaires à ceux qui ont été exposés ci-avant relativement à la taxe foncière, il est justifié de déduire de la valeur locative brute le montant réel de la prime d’assurance refacturée à la MATMUT en 2019, soit 75,94 euros d’après le rapport d’expertise amiable réalisé par M. [E]. Sur les autres charges exorbitantes du droit commun Il est constant que les travaux prescrits par l’autorité administrative incombent en principe au bailleur en application de l’article 1719 du code civil, au titre de son obligation d’entretien de la chose louée. Quant aux travaux occasionnés par la vétusté ou par force majeure, ils sont également à la charge du bailleur en application des articles 1720 et 1755 du code civil. Le bailleur doit enfin en principe garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail en vertu de l’article 1721 du même code. En l’espèce, la clause 2.2.1. du bail commercial renouvelé stipule que la preneuse a la charge de « tous travaux et réparations concernant les parties communes ainsi que la réparation et le remplacement des équipements communs, dès lors qu’il ne s’agit pas des réparations limitativement énumérées par l’article 606 du code civil (…), y compris ceux demandés ou ordonnés par l’administration et/ou de mise en conformité avec une réglementation même postérieure à la signature du bail, y compris également ceux générés par la vétusté ou par des vices cachés ou encore par cas fortuit ou de force majeure (...) ». La clause susvisée est bien une clause exorbitante puisqu’elle transfert à la preneuse des charges qui relèvent en principe des obligations contractuelles du bailleur, ce sans contrepartie (voir par exemple Civ. 3ème, 24 novembre 2021, n°20-21.570). Il est donc justifié d’effectuer à ce titre un abattement sur la valeur locative. En outre, il résulte de la même clause du bail que les charges et prestations de l’immeuble, outre les honoraires du syndicat de copropriété et/ou de l’administrateur de biens, sont à la charge de la preneuse. Il convient de souligner qu’en application de l’article R. 145-35 du code de commerce, applicable aux contrats renouvelés à compter du 3 novembre 2014, certaines charges mises à la charge de la preneuse ne pourront plus l’être telles que les travaux résultant de la vétusté ou les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail. Cette précision étant faite, la MATMUT approuve l’abattement de 5 % retenu par l’experte au titre de ces différentes charges. La S.A. GMF Vie conteste la qualification de charge exorbitante s’agissant de la répercussion sur la preneuse des charges de copropriété suivant les tantièmes de copropriété du lot loué. Contrairement à ce que la bailleresse allègue sur ce point, la prise en charge par la locataire des charges de copropriété est bien également exorbitante de droit commun (voir par exemple cour d’appel de Paris, pôle 5, chambre 3, 28 mars 2024, n°21-418). Dès lors que le montant réel de ces différentes charges exorbitantes de droit commun évolue chaque année, l’experte doit être confirmée en ce qu’elle a retenu un pourcentage global de 5 %, pourcentage qui correspond aux usages. Sur les conséquences de la stipulation de la clause d’accession Il a été précédemment jugé que le bail commercial renouvelé contient une clause d’accession en application de laquelle la bailleresse devient propriétaire des aménagements de la preneuse à la fin du bail et non en fin de jouissance. La MATMUT est donc mal fondée à solliciter un abattement sur la valeur locative au motif tiré de la présence d’une clause reportant l’accession en fin de jouissance. Sur la détermination du loyer du bail renouvelé Eu égard aux éléments précédemment exposés, soit : - la surface pondérée des locaux loués de 133 m²p, - la valeur locative unitaire de renouvellement de 1 100 euros par mètre carré pondéré, - l’abattement de 5 % au titre des clauses exorbitantes de droit commun, - la déduction du montant réel de l’impôt foncier (2 860 euros) et de la quote-part de la prime d’assurance (75,94 euros), soit 2 935,94 euros, la valeur locative de renouvellement peut être évaluée à la somme annuelle de : 146 300 euros (133 x 1 100) - 5 % = 138 985 - 2 935,94 = 136 049,06, arrondis à 136 000 euros. Le montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2019 sera par suite fixé à la somme en principal de 136 000 euros par an. Sur la restitution du trop-perçu de loyers En application des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. Il est constant que la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, est exclusive du prononcé d'une condamnation (Civ. 3ème, 11 mai 2022, n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689). En l'espèce, la preneuse a payé, depuis le 1er janvier 2019 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d'un montant supérieur à celui du bail renouvelé. La restitution du trop-perçu de loyers sera par suite ordonnée. Par ailleurs, selon les articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit les intérêts qu’à compter du jour de la demande. En application des dispositions susvisées, outre de l’article 1231-7 du code civil, les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû. La restitution du trop-perçu de loyers sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2021 – date du premier mémoire notifié par la MATMUT comportant sa demande de fixation de loyer outre sa demande de remboursement du trop-perçu – pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement. Quant à la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil, ce à compter du même mémoire n°1 qui comporte cette demande. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de faire masse des dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, et d’ordonner leur partage par moitié. Pour les mêmes motifs, outre que chaque partie succombe en partie à ses demandes, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées. Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit. PAR CES MOTIFS La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Fixe à la somme annuelle de 136 000 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019 entre la S.A. GMF Vie et la société d’assurance mutuelle à cotisations variables Mutuelle assurance des travailleurs mutualistes – MATMUT concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], Ordonne à la S.A. GMF Vie de restituer à la société d’assurance mutuelle à cotisations variables Mutuelle assurance des travailleurs mutualistes – MATMUT le trop-perçu de loyers, assorti des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû, ce à compter du 12 avril 2021 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement, Ordonne que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent des intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2021, Fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et ordonne qu’ils soient partagés par moitié entre les deux parties, Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles, Rejette toute autre demande, Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à PARIS, le 26 novembre 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER C. AHSSAINI