Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00
N° RG 23/00762 - N° Portalis DBZ5-W-B7H-JKYH
NAC : 5AA 0A
JUGEMENT
Du : 31 Octobre 2024
Monsieur [U] [F]
Rep/assistant : Me Emilie RADIGON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
C /
Madame [V] [T] épouse [M]
Rep/assistant : Maître Marie-brigitte BERRAGUAS-TESSIER de la SCP BERRAGUAS-TESSIER DOS SANTOS-MAISONNEUVE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
Monsieur [I] [M]
GROSSE DÉLIVRÉE
LE : 31 Octobre 2024
A :Me Emilie RADIGON,
C.C.C. DÉLIVRÉES
LE : 31 Octobre 2024
A :Me Emilie RADIGON,
Maître Marie-brigitte BERRAGUAS-TESSIER
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Odile PEROL, faisant fonction de greffier lors des débats, et de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier lors du délibéré ;
Après débats à l'audience du 05 Septembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 17 Octobre 2024 , délibéré prorogé le 31 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;
ENTRE :
DEMANDEUR :
Monsieur [U] [F], demeurant 2 B rue de la Ceinture - Résidence Le Vauban - 78000 VERSAILLES
représenté par Me Emilie RADIGON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, de la SCP TERRIOU RADIGON, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
ET :
DÉFENDEUR :
Madame [V] [T] épouse [M], demeurant 12 rue des Savarounes - RDC - 63400 CHAMALIÈRES
représenté par Maître Marie-brigitte BERRAGUAS-TESSIER de la SCP BERRAGUAS-TESSIER DOS SANTOS-MAISONNEUVE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
Monsieur [I] [M], demeurant 12 rue des Savarounes - RDC - 63400 CHAMALIÈRES
non comparant, ni représenté
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous-seing privé en date du 29 août 2020 à effet au 4 septembre 2020, [U] [F] a donné à bail à [I] [M] et [V] [T] épouse [M] un logement situé 12 Rue des Savarounes à Chamalières, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros hors charges.
Le 28 juin 2022, la partie bailleresse a fait signifier aux locataires un congé pour reprise à effet au 3 septembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, [U] [F] a fait assigner [I] [M] et [V] [T] épouse [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND.
Lors de l’audience, [U] [F] sollicite le bénéfice de ses dernières écritures et demande au Juge des Contentieux de la Protection :
- constater la validité du congé donné le 28 juin 2022 ou, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat pour inexécution contractuelle
- ordonner l’expulsion de [I] [M] et [V] [T] épouse [M] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement [I] [M] et [V] [T] épouse [M] à leur payer les sommes suivantes :
* 867,29 euros ou, à titre subsidiaire, 896,39 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux
* 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance
En réponse au moyen relatif à la nullité de l’assignation et à la fin de non recevoir invoqués par [I] [M] et [V] [T] épouse [M], [U] [F] indique que la demande en validation de congé est une prétention indéterminée et en conclut qu’il n’était pas soumis à l’obligation de tentative préalable de conciliation issue de l’article 750-1 du Code de Procédure Civile. Compte tenu de cet élément, il affirme que, d’une part, il n’y avait pas lieu à mentionner les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige dans l’assignation du 3 novembre 2023 et que, d’autre part, l’absence d’une tentative de conciliation préalable n’entraine pas l’irrecevabilité de ses prétentions.
Au fond, [U] [F] explique qu’il souhaite reprendre le logement afin de quitter la région parisienne et de s’installer à Chamalières pour sa retraite. Il ajoute que, compte tenu de son état de santé (déplacement en fauteuil roulant et taux d’invalidité égal ou supérieur à 80%), il a besoin de résider dans un appartement situé au rez-de-chaussée.
Subsidiairement, [U] [F] se prévaut de manquements réguliers des locataires à leur obligation de s’acquitter du loyer pour justifier sa demande visant à obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.
[I] [M] et [V] [T] épouse [M], quant à eux, demande au Juge des Contentieux de la Protection :
A titre principal :
de prononcer la nullité de l’assignation du 3 novembre 2023
A titre subsidiaire :
de déclarer irrecevables les prétentions de [U] [F]
A titre plus subsidiaire :
de débouter [U] [F] de l’ensemble de ses prétentions
En tout état de cause :
de condamner [U] [F] au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civilede condamner [U] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance
A l’appui de sa prétention principale, [I] [M] et [V] [T] épouse [M] font valoir, au visa de l’article 54 du Code de Procédure Civile, que lorsqu’elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, une assignation doit mentionner les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative. Or, ils indiquent que cette indication n’est pas présente sur l’assignation du 3 novembre 2023 ce qui justifie d’en prononcer la nullité.
Subsidiairement, [I] [M] et [V] [T] épouse [M] affirment que les prétentions de [U] [F] sont irrecevables au motif que celui-ci n’a pas respecté l’obligation de tentative préalable de conciliation issue de l’article 750-1 du Code de Procédure Civile.
Plus subsidiairement, ils estiment que [U] [F] ne justifie pas du caractère réel et sérieux du motif de son congé. A cet égard, [I] [M] et [V] [T] épouse [M] expliquent notamment que la conjointe de [U] [F] travaille en région parisienne et en déduisent que la reprise du logement par [U] [F] induirait une séparation géographique du couple. Ils ajoutent que le logement n’est pas adapté aux personnes à mobilité réduite (présence d’escaliers pour accéder aux appartements) de sorte que [U] [F] ne peut se prévaloir de sa situation de handicap pour justifier l’exercice de son droit de reprise sur le logement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble. De plus, [I] [M] et [V] [T] épouse [M] prétendent que [U] [F] dispose d’un autre appartement dans l’immeuble et qu’il l’occupe sans difficulté durant l’été durant quinze jours.
Pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
[I] [M] et [V] [T] épouse [M] s’étant présenté, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.
Sur la nullité de l’assignation du 3 novembre 2023 et sur la fin de non recevoir
L’article 54 du Code de Procédure Civile prévoit notamment qu’à peine de nullité, la demande initiale mentionne les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative.
L’article 750-1 du Code de Procédure Civile dispose notamment qu’en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
En l’espèce, il apparait que l’assignation du 3 novembre 2023 comporte une demande indéterminée puisqu’elle tend à faire constater la validation du congé délivré le 28 juin 2022. Ainsi, il est constant que la demande de justice n’est pas relative au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 euros et que, par voie de conséquence, elle n’est pas soumise à l’obligation de tentative de conciliation préalable prévue par l’article 750-1 du Code de Procédure Civile. Compte tenu de cet état de fait, [I] [M] et [V] [T] épouse [M] ne peuvent se prévaloir de l’absence d’une mention relative aux diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige pour justifier leur demande de nullité de l’assignation. De même, il n’est pas possible de déclarer irrecevables les prétentions de [U] [F] sur le fondement d’un manquement aux dispositions de l’article 750-1 du Code de Procédure Civile étant donné que celui-ci n’était pas soumis à l’obligation prévu par cet article.
En conséquence, l’exception de nullité et de la fin de non recevoir invoquées par [I] [M] et [V] [T] épouse [M] seront rejetées.
Sur la validité du congé et l'expulsion
L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
En l'espèce, [U] [F] justifie avoir régulièrement délivré le 28 juin 2022 (soit plus de six mois avant le terme du contrat de bail se terminant le 15 janvier 2024) un congé pour reprise au locataire. En outre, il apparait que ce congé contient les mentions obligatoires prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il a été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception.
En ce qui concerne le caractère réel et sérieux du motif invoqué, il apparait que le congé indique que [U] [F] souhaite résider sur la commune de Chamalières pour sa retraite et qu’il a besoin d’avoir un logement en rez-de-chaussée compte tenu de son état de santé. A cet égard, il y a lieu de noter que [U] [F] produit une copie de sa carte d’invalidité faisant état d’un taux d’incapacité égal ou supérieur à 80%. De même, il n’est pas contesté que [U] [F] se déplace en fauteuil roulant. Compte tenu de ces éléments, la nécessité pour [U] [F] d’avoir un appartement au rez-de-chaussée en raison de son état de santé semble suffisamment établie. Si [I] [M] et [V] [T] épouse [M] affirment que l’appartement n’est pas adapté aux personnes à mobilité réduite en raison de la présence d’escaliers, il n’en demeure pas moins que les photographies versées aux débats n’ont aucune valeur probante en ce qu’il n’est pas possible d’établir qu’elles ont été prises dans le logement objet du contrat de bail. S’agissant de la possibilité de [U] [F] de prendre sa retraite, il y a lieu de rappeler que le Code de la Sécurité Sociale prévoit la possibilité pour une personne présentant un taux d’incapacité supérieur à 50% de faire valoir ses droits à la retraite de manière anticipée (à partir de cinquante-sept ans pour une personne née en 1965). Ainsi, il s’en déduit que le motif du congé de [U] [F] apparait suffisamment établi et que les divers moyens invoqués par [I] [M] et [V] [T] épouse [M] sont insusceptibles de le remettre en cause étant donné que ceux-ci ne sont démontrés par aucun élément.
Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de déclarer valable le congé délivré par [U] [F] le 28 juin 2022.
En conséquence, le bail a expiré le 3 septembre 2023 date à laquelle [I] [M] et [V] [T] épouse [M] ont été déchus de tout titre d’occupation des locaux loués. Ainsi, [I] [M] et [V] [T] épouse [M] sont occupants sans droit ni titre du fait de la déchéance du contrat de bail. Or, [U] [F], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de [I] [M] et [V] [T] épouse [M] que celle de tous occupants de leur chef.
Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
[I] [M] et [V] [T] épouse [M] sont occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par [U] [F], soit la somme de 867,29 euros. Cette indemnité sera due solidairement par [I] [M] et [V] [T] épouse [M] en application des stipulations du bail.
Sur les autres demandes
[I] [M] et [V] [T] épouse [M], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 750 euros.
Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection,
Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la déchéance du bail conclu le 29 août 2020 (à effet au 4 septembre 2020) entre [U] [F], [I] [M] et [V] [T] épouse [M] à compter du 3 septembre 2023,
ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de [I] [M] et [V] [T] épouse [M] ainsi que tout occupant de son chef, du logement situé 12 Rue des Savarounes à Chamalières, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,
FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due solidairement par [I] [M] et [V] [T] épouse [M] à la somme mensuelle de 867,29 euros, à compter de la déchéance du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à [U] [F] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE in solidum [I] [M] et [V] [T] épouse [M] à payer à [U] [F] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum [I] [M] et [V] [T] épouse [M] aux dépens comprenant le coût de l'assignation,
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,
DÉBOUTE les parties du surplus de ses demandes.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.
Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection
