Tribunal judiciaire, 04 juillet 2025. 25/00428

Du 04 juillet 2025 5AA SCI/ PPP Référés N° RG 25/00428 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2EUW S.A. VILOGIA C/ [Y] [T] - Expéditions délivrées à la SELARL RACINE [Localité 8] - FE délivrée à la SELARL RACINE [Localité 8] Le 04/07/2025 Avocats : la SELARL RACINE [Localité 8] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025 PRÉSIDENT : Madame Elisabeth VERCRUYSSE, Magistrat GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : S.A. VILOGIA [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Maître BORGNA substituant Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE [Localité 8] DEFENDERESSE : Madame [Y] [T] née le 03 Février 1996 à [Adresse 1] [Localité 5] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 25 Avril 2025 Délibéré du 27 juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025, en raison des contraintes du service, PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Février 2025 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Réputée contradictoire et en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date et à effet du 14 février 2024, la Société Anonyme d'HLM VILOGIA (S.A VILOGIA) a donné à bail à Madame [Y] [T] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7]. Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, la S.A. VILOGIA a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.124,25 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la S.A. VILOGIA a assigné Madame [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 25 avril 2025 aux fins de voir : - Constater la résiliation du bail par l'effet du commandement en date du : 05/11/2024 ; - Condamner, en conséquence, Madame [Y] [T] à quitter vider et rendre libre de corps et biens ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont s'agit, dans les QUARANTE HUIT HEURES de la décision à intervenir ; - Dire que faute par elle de ce faire, elle y sera contrainte et expulsée si nécessaire, avec le concours de la force publique et d'un serrurier (art L 412-1 et suivants du Code de Procédure Civile d'Exécution) ; - Condamner, Madame [Y] [T] à payer à la SA VILOGIA une indemnité provisionnelle de 2.374,43 euros correspondante aux sommes restantes dues au 17/02/2025 outre intérêts au taux légal à compter de cette date ; - Condamner, Madame [Y] [T] à payer à la SA VILOGlA au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des locaux ; - Condamner, Madame [Y] [T] au paiement de la somme de 700,00 euros au titre de l'article 700 CPC ; - Vu l'urgence, rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir (art. 514 du Code de Procédure Civile) ; - Condamner, Madame [Y] [T], aux entiers dépens (art. 696 du Code de Procédure Civile). L'affaire a été débattue à l’audience du 25 avril 2025. Lors de l’audience du 25 avril 2025, la S.A. VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.593,65 euros au 16 avril 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique que des paiements ont repris au mois de mars 2025. Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [Y] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Madame [Y] [T] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 27 juin 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution de la défenderesse En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 25 avril 2025. La société bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 7 novembre 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Ce délai étant plus favorable au locataire et étant repris dans le commandement, il y a lieu de retenir que la locataire disposait d'un délai de deux mois pour régulariser la dette. La S.A. VILOGIA a fait signifier à Madame [Y] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.124,25 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 novembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Madame [Y] [T] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 5 novembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 6 janvier 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 6 janvier 2025. Des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire n'ont pas été sollicités de la part de la société bailleresse ou de la locataire non comparante, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de les accorder. Dès lors, Madame [Y] [T] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 6 janvier 2025, ce qui constitue pour la S.A. VILOGIA un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail. Sur la demande de dispense de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution : L'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que lorsque l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai. En l'espèce, aucun élément du dossier ne justifie de réduire le bénéfice de ce délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion dans les 48h de la demanderesse sera donc rejetée. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A. VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.593,65 euros à la date du 16 avril 2025. Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (89,42 euros) somme qu’il convient de déduire de cette créance. Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [Y] [T] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.504,23 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 16 avril 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse. Madame [Y] [T] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (539,61 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [Y] [T]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [Y] [T] à verser à la S.A. VILOGIA la somme de 500 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 6 janvier 2025 ; CONDAMNONS Madame [Y] [T] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 7] ; AUTORISONS, à défaut pour Madame [Y] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (539,61 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Madame [Y] [T] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 2.504,23 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 16 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [Y] [T] à payer à la S.A. VILOGIA, à compter du 1er avril 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [Y] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ; CONDAMNONS Madame [Y] [T] à payer à la S.A. VILOGIA une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION