Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
16 Septembre 2024
N° R.G. : N° RG 19/10384 - N° Portalis DB3R-W-B7D-VJPI
N° Minute : 24/
AFFAIRE
S.C.I. PIERRE CURIE
C/
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la “Résidence François PINSON” sis 51/59 rue François PINSON et 56 rue Lucien Sampaix 92320 CHATILLON représenté par son syndic :
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
S.C.I. PIERRE CURIE
27 rue Pierre Curie
92320 CHATILLON
représentée par Maître Jack BEAUJARD de la SELAS DLDA AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : E0887
DEFENDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la “Résidence François PINSON” sis 51/59 rue François PINSON et 56 rue Lucien Sampaix 92320 CHATILLON représenté par son syndic :
FONCIA AGENCE CENTRALE
40 rue Gabriel Péri
92120 MONTROUGE
représentée par Maître Jean-luc SABBAH de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0466
En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Février 2024 en audience publique devant :
Elisette ALVES, Vice-Président
Caroline KALIS, Juge
magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 16 septembre 2024.
EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier sis 51/59 rue François Pinson et 56 rue Lucien Sampaix à CHATILLON (92120) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Au sein de cet ensemble immobilier composé de sept bâtiments, la SCI PIERRE CURIE a acquis suivant acte authentique en date du 9 septembre 2011 le lot n°271 de l’état descriptif de division, correspondant à la totalité du bâtiment G.
La SCI PIERRE CURIE a soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier susvisé tenue le 24 septembre 2019, la résolution n°32, tendant à lui accorder, pour la somme de 10.000 euros, un droit de jouissance privatif sur le jardin attenant à son lot.
Ladite résolution n’ayant pas été adoptée, par acte d’huissier de justice du 30 octobre 2019, la SCI PIERRE CURIE a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, représenté par son syndic, la société FONCIA, afin essentiellement de se voir reconnaître l’acquisition d’un droit de jouissance privatif sur le jardin et la cour attenants à son lot n°271 par l’effet de la prescription trentenaire sur le fondement des articles 2258 à 2277 du code civil.
Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG n°19/10384.
Par actes d’huissier de justice en date des 8 et 18 mars 2021, la SCI PIERRE CURIE a fait assigner devant ce tribunal en intervention forcée Mme [J] [F] [T] épouse [R] ès qualités de venderesse du lot n°271 et son conjoint M. [Z] [H] [R], ainsi que la société IMMOBILIERE PARENT, aux fins essentiellement de les voir condamnés in solidum au paiement de la somme de 50.000 euros.
Cette procédure, enrôlée sous le numéro RG n°21/02536, a été jointe à la première par ordonnance du juge de la mise en état du 18 juin 2021.
La société IMMOBILIERE PARENT a élevé un incident d’irrecevabilité le 2 février 2022.
Par ordonnance du 14 novembre 2022, le juge de la mise en état a :
- déclaré la SCI PIERRE CURIE irrecevable en ses demandes à l’égard de M. [Z] [H] [R] et de la société IMMOBILIERE PARENT, faute de qualité à agir,
- déclaré irrecevables, comme prescrites, les demandes de la SCI PIERRE CURIE à l’égard de Mme [J] [F] [T] épouse [R],
- ordonné leur mise hors de cause,
- condamné la SCI PIERRE CURIE à payer la somme de 2.000 euros à Mme [J] [F] [T] épouse [R] et M. [Z] [H] [R],
- condamné la SCI PIERRE CURIE à payer la somme de 2.000 euros à la société IMMOBILIERE PARENT,
- condamné la SCI PIERRE CURIE aux dépens de l’incident.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2023, la SCI PIERRE CURIE demande au tribunal de :
RECEVOIR la SCI PIERRE CURIE en ses prétentions et la dire bien fondée et recevable en ses demandes dirigées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence François Pinson 51/59 rue François Pinson et 56 rue Lucien Sampaix (Chatillon 92),
Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions.
En conséquence :
JUGER que la SCI PIERRE CURIE bénéficie d’un droit de jouissance exclusive sur le jardin clôturé et sur la cour contigus à son lot bâtiment G, dépendant de la Copropriété Résidence
François Pinson, tels qu’identifiés par le plan du géomètre (pièce n° 5),
JUGER que ces parties communes sont à la jouissance exclusive du propriétaire du bâtiment
G (lot 271 du règlement de copropriété),
ORDONNER, à la diligence de la SCI PIERRE CURIE, la publication du jugement à intervenir aux services de la publicité foncière du lieu de la situation de l’immeuble sis à Châtillon (Hauts-de-Seine) 92320, 51 rue François Pinson, dont l’adresse complète est : 25-27 rue Pierre Curie – 48 à 60 rue Lucien Sampaix, présumée de la voie Pétras, cadastré section X n° 78 lieu-dit 51 rue François Pinson pour une contenance de un hectare 6 ares 92 centiares (01 HA 06 A 92 CA).
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence François Pinson – 51/59 rue François Pinson et 56 rue Lucien Sampaix à Châtillon (92320), à verser à la SCI PIERRE CURIE la somme de 5 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence François Pinson – 51/59 rue François Pinson et 56 rue Lucien Sampaix à Châtillon (92320), aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de la SELAS DLDA Avocats, Avocat aux offres de droit dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
JUGER que la SCI PIERRE CURIE, conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
L’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir sera prononcée, nonobstant toute
voie de recours et sans constitution de garantie.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 août 2020, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
DEBOUTER la SCI PIERRE CURIE de l’ensemble de ses demandes.
CONDAMNER la SCI PIERRE CURIE à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE FRANCOIS PINSON situé 51/59 rue François PINSON et 56 rue Lucien Sampaix à CHATILLON (92320), représenté par son Syndic la Société FONCIA Agence Centrale, la somme de 5.000 Euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens des parties.
La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 21 décembre 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 13 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire :
Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
La demande tendant à voir « juger » ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert, cette demande n’étant souvent que la redite des moyens invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celle-ci.
En revanche, en dépit du terme employé de « juger », constituent des véritables prétentions, dès lors qu’elles sont prévues par la loi, les demandes tendant à voir :
- déclarer la SCI PIERRE CURIE titulaire d’un droit de jouissance privatif sur le jardin clôturé et la cour contigus au lot n°271,
- dispenser la SCI PIERRE CURIE de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Il convient enfin de préciser qu’il ne sera pas statué sur la recevabilité des demandes de la SCI PIERRE CURIE, celle-ci n’étant pas contestée.
I - Sur la demande tendant à voir déclarer la SCI PIERRE CURIE titulaire d’un droit de jouissance privatif sur le jardin clôturé et la cour contigus au lot n°271
La SCI PIERRE CURIE demande au tribunal, sur le fondement des articles 2258 à 2277 du code civil de déclarer qu’elle est titulaire d’un droit de jouissance privatif sur le jardin clôturé et la cour contigus au lot n°271 par l’effet de la prescription trentenaire. Elle estime que, malgré l’absence de stipulation expresse dans l’acte de vente de 2011, la volonté d’inclure un droit de jouissance privatif rattaché au bâtiment G résulte de l’annonce immobilière préalable à la vente et de la configuration des lieux. Elle ajoute que les précédents propriétaires et elle-même ont usé à titre privatif de la jouissance du jardin et de la cour contigus au bâtiment G depuis l’assemblée générale du 18 juin 1965, au cours de laquelle le propriétaire du lot n°271 a été autorisé à faire installer un portail avec fermeture à clé en vue de se réserver l’accès au jardin et à la cour. Elle précise qu’à compter de cette date, l’occupation du jardin et de la cour attenante par le seul propriétaire du lot n°271 n’a jamais été contestée, jusqu’à l’assemblée générale du 24 septembre 2019.
En réponse aux moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires, elle indique que l’article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’a pas vocation à s’appliquer, dès lors qu’il s’agit d’une action en revendication d’un droit de jouissance exclusive fondée sur la prescription acquisitive, qui n’est pas subordonnée à l’existence d’une stipulation expresse du règlement de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette prétention, soutenant que la SCI PIERRE CURIE est devenue propriétaire du lot n°271 suivant acte authentique du 9 septembre 2011, lequel ne prévoit aucun droit de jouissance privatif sur le jardin et la cour attenante au lot n°271, excluant ainsi toute jonction des possessions. Il expose qu’aucun des précédents propriétaires n’a jamais revendiqué un quelconque droit réel sur ces parties communes et que l’autorisation d’installer un deuxième portail est une simple tolérance provisoire, donnée sous condition de laisser ouvert le premier portillon. Il ajoute que la possession de la SCI PIERRE CURIE est par ailleurs équivoque, dès lors qu’elle invoquait initialement un droit de propriété sur ces parties communes, avant de se limiter à revendiquer l’acquisition d’un droit de jouissance privatif.
Selon l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.
Aux termes de l’article 4 de ladite loi, les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.
L’article 2258 du code civil énonce que la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.
Il résulte de l’article 2261 que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
L’article 2262 du même code précise que les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.
Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux, tel qu’énoncé par l’article 2265 du même code.
Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, tel que prévu par l’article 2272 du même code.
En l’espèce, le règlement de copropriété décrit le lot n°271 de la manière suivante :
« Le bâtiment G comprend : caves, rez de chaussée composé de deux pièces et cuisine, premier étage composé de trois pièces, grenier perdu au-dessus, le tout non susceptible de propriété divise ne formant qu’un lot. »
Un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel, qui peut être acquis par prescription.
Toutefois, la SCI PIERRE CURIE a acquis le lot n°271 suivant acte authentique du 9 septembre 2011, lequel ne contient aucune stipulation relative au droit de jouissance privatif revendiqué.
Or, il est constant qu’un acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur que si celle-ci a été expressément transmise et visée dans l'acte translatif.
Il en résulte que la SCI PIERRE CURIE n’est pas fondée à invoquer la jonction des possessions antérieures à son acquisition du lot n°271 en 2011.
En outre, il convient de relever que la possession paisible et non équivoque du droit de jouissance privatif invoqué a pris fin dès l’assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2019, ce que reconnaît la SCI PIERRE CURIE dans ses écritures en indiquant que « la copropriété n’a jamais contesté l’occupation qui était faite du jardin et de la cour attenante jusqu’à l’assemblée générale du 24 septembre 2019 ».
Ainsi, la durée de cette possession limitée à la période du 9 septembre 2011 au 24 septembre 2019, exclut l’acquisition du droit de jouissance privatif par l’effet de la prescription trentenaire.
Dès lors, le tribunal déboutera la SCI PIERRE CURIE de sa demande tendant à voir déclarer qu’elle est titulaire d’un droit de jouissance privatif sur le jardin et la cour contigus au lot n°271 par l’effet de la prescription trentenaire. Elle sera en conséquence également déboutée de sa demande tendant à voir ordonner la publication du présent jugement aux services de la publicité foncière.
II - Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, la SCI PIERRE CURIE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, la SCI PIERRE CURIE, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 4.000 euros.
Sur la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de ses suites
En vertu de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, la demande formée par la SCI PIERRE CURIE n’ayant pas été accueillie, il convient de rejeter sa demande tendant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.
En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE la SCI PIERRE CURIE de sa demande tendant à voir déclarer qu’elle est titulaire d’un droit de jouissance privatif sur le jardin clôturé et la cour contigus au lot n°271,
DEBOUTE la SCI PIERRE CURIE de sa demande tendant à voir ordonner la publication du présent jugement aux services de la publicité foncière,
CONDAMNE la SCI PIERRE CURIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 51/59 rue François Pinson et 56 rue Lucien Sampaix à CHATILLON (92120), représenté par son syndic, la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SCI PIERRE CURIE de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI PIERRE CURIE aux dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SCI PIERRE CURIE de sa demande tendant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
