Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/12227

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 25 MAI 2023 N°2023/170 Rôle N° RG 22/12227 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ7S7 [E] [H] [F] C/ E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT Copie exécutoire délivrée le : à : Me Noreddine ALIMOUSSA Me Marina POUSSIN Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 28 Juin 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/02496. APPELANT Monsieur [E] [H] [F] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-9911 du 30/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 5] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Noreddine ALIMOUSSA, avocat au barreau de NICE INTIMEE E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT Agissant poursuites et diligences de son Directeur en exercice, domicilié es qualité audit siège., demeurant [Adresse 3] représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substituée par Me Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Conseiller Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par actes sous seing privé des 06 décembre 2013 à effet à la même date et 12 janvier 2018 (à effet au 15 janvier 2018), l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT a loué à Monsieur [E] [F] un local à usage d'habitation et des emplacements de parking fermé (n° 87 et 88) situés [Adresse 6]. Par acte d'huissier du 15 juillet 2021, l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT, qui se prévalait de la violation par son locataire de son obligation d'usage paisible des locaux, a fait assigner Monsieur [F] aux fins principalement de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat et de statuer sur les conséquences de cette résiliation. Par jugement contradictoire du 28 juin 2022, le juge des contentieux de la protection de Nice a: - rejeté l'exception de nullité soulevée par Monsieur [E] [F]concernant l'assignation, - déclaré l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT recevable en ses demandes, - prononcé la résiliation judiciaire des baux consentis par l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT sur le local d'habitation et les emplacements de stationnement situés [Adresse 6] aux torts du locataire, - ordonné à Monsieur [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour Monsieur [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chefs, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné Monsieur [F] à verser à l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du jugement jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés, - dit qu'en l'absence de production de ces justificatifs, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à la somme de 504, 86 euros, - débouté Monsieur [F] de sa demande de délais pour quitter les lieux, - condamné Monsieur [F] à verser à l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - condamné Monsieur [F] aux dépens, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Le premier juge a écarté la prescription de l'article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 en notant que cet article, issu de la loi du 24 mars 2014 (loi ALUR) n'était pas applicable aux baux en cours. Il a noté que l'assignation du 15 juillet 2021 avait été délivrée moins de trois ans après la dernière violation de l'obligation de jouissance paisible évoquée le bailleur. Il a prononcé la résiliation du bail au motif de la violation par Monsieur [F] de son devoir d'user paisiblement des lieux loués. Il a rejeté la demande de délais formée par Monsieur [F] pour quitter les lieux. Par déclaration d'appel du 08 septembre 2022, Monsieur [F] a relevé appel de tous les chefs de cette décision. L'établissement public COTE D'AZUR HABITAT a constitué avocat. Par conclusions notifiées le 22 septembre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [F] demande à la cour : - de réformer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé recevables les demandes de COTE D'AZUR HABITAT, en ce qu'elle a prononcé la résiliation des baux d'habitation et des parkings liant Mr [F] à COTE D'AZUR HABITAT, en ce qu'elle a ordonné son expulsion, en ce qu'elle a rejeté la demande de délais de ce dernier et en ce qu'elle l'a condamné à des frais irrépétibles et aux dépens, - de juger prescrits les faits à l'origine de la demande de résiliation, - de juger irrecevable la demande de résiliation pour les faits de 2021, en l'absence de mise en demeure préalable, - de rejeter les demandes de COTE D'AZUR HABITAT, Très subsidiairement, - de lui octroyer un délai de 12 mois pour quitter les lieux, - de condamner COTE D'AZUR HABITAT à 1.500 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens, distraits au profit de Maître [X], en cas de condamnation ce dernier renonçant à solliciter le bénéfice de l'aide juridique'. Il soulève l'irrecevabilité de la demande de résiliation formée par l'établissement de COTE D'AZUR HABITAT au motif de la prescription de son action; il indique que les derniers manquements qui lui sont reprochés datent de 2018. Sur le fond, il conteste avoir manqué à ses obligations de locataire et note que rien ne justifie la résiliation judiciaire du bail. Il ajoute que certains manquements qui lui sont reprochés n'ont pas été suivis d'une mise en demeure dûment motivée d'avoir à les cesser. Subsidiairement, il sollicite des délais pour quitter les lieux loués et fait état de sa situation familiale. Par conclusions notifiées le 11 octobre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT demande à la cour : - de rejeter l'appel et les demandes de Monsieur [O], - de confirmer le jugement déféré, - de condamner Monsieur [F] à lui verser la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il conteste toute prescription de son action. Il reproche à son locataire : le fait de s'accaparer certains garages et parkings ainsi que certaines parties communes en utilisant un cadenas ; le dépôt d'encombrants en parties communes ; le défaut d'entretien et le stockage d'un scooter dans le jardin attenant à son logement ; l'agression verbale d'une employée du bailleur. Il s'oppose à tout délai consenti à Monsieur [F] pour quitter les lieux. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 08 février 2023. MOTIVATION Sur la prescription de l'action de l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT Selon l'article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Les derniers faits dénoncés par l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT datent des mois de mars et mai 2021. En conséquence, son action en résiliation du bail d'habitation et des baux d'emplacement de parking, accessoires au bail d'habitation n'est pas prescrite. Sur la recevabilité de la demande de résiliation des baux formée par l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT La partie à un contrat qui en demande la résiliation judiciaire pour inexécution n'est pas tenue de mettre préalablement la partie défaillante en demeure d'exécution ses obligations. Ainsi la demande de l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT est recevable. Sur la résiliation des baux Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'établissement public COTE D'AZUR HABITAT est propriétaire de l'ensemble immobilier intitulé 'résidence l'observatoire', [Adresse 2]. Il résulte des dispositions de l'article 1719 3° du code civil, reprises à l'article 6 b) de la loi du 06/07/1989 que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. A ce titre, l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT est responsable envers ses locataires des troubles de jouissance causés par ses locataires au cours du bail qu'il leur a consenti, et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure. Monsieur [F] a loué deux places de parking collectif pour y garer un véhicule Peugeot DN 135 NH lui appartenant (place n° 87) et un véhicule Peugeot immatriculé [Immatriculation 4], propriété de Monsieur [V] [P] (pièce 2 de l'intimée) ; Selon les conditions du contrat de location, Monsieur [F] devait aviser son bailleur en cas de changement de véhicule. Le contrat stipulait en outre que la location était consentie à usage exclusif des véhicules référencés, que le stationnement de véhicules-épaves était interdit tout comme le stockage de meubles ou autres. Enfin, il était noté que le locataire s'engageait à respecter le numéro d'emplacement qui lui avait été affecté. Le 15 juin 2016, le bailleur recevait une missive du 08 mai 2016 au nom des 'locataires du [Adresse 2]' qui se plaignaient du comportement de Monsieur [F]. Ils relevaient que ce dernier était en possession d'une dizaine de voitures qu'il garait un peu partout si bien qu'ils étaient privés de places pour stationner leur véhicule ou ne pouvaient entrer dans leur garage. Ils relevaient avoir tenté, en vain, de le raisonner. Ils ajoutaient que Monsieur [F] s'était approprié des locaux vides-ordures dans les garages, avait mis des cadenas aux portes et y entreposait du matériel. Etaient jointes des photographies de voitures sur lesquelles apparaissaient les deux véhicules pour lesquels Monsieur [F] est locataire de deux stationnements dans un parking fermé. Le 22 juin 2016, à la suite de ces doléances, un employé de l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT rédigeait un rapport aux termes duquel il indiquait avoir reçu les doléances de plusieurs locataires qui soutenaient que Monsieur [F] garait à l'extérieur et au sous-sol plusieurs véhicules, ce qui réduisait la place dont eux-mêmes pouvaient bénéficier. Il était noté que deux locaux étaient fermés par un cadenas. A la suite d'une intervention du 04 juillet 2016, il était noté que certains véhicules garés à l'intérieur étaient bien détenus par Monsieur [F] qui expliquait les garer devant les garages dont il était locataire. L'établissement public COTE D'AZUR HABITAT démontre que durant au moins deux mois, Monsieur [F] a garé des véhicules qu'il détenait à des places qu'il n'avait pas réservées et a gêné les autres locataires, tout en violant les conditions de location des emplacements dont il bénéficiait. Le 11 janvier 2017, Monsieur [F] était mis en demeure de retirer un véhicule lui appartenant stationné sur la place n° 82. Le 13 mars 2017, Monsieur [F] était mis en demeure de mettre un terme aux situations suivantes : défaut d'assurance du véhicule Peugeot DN 135 NH sur la place n° 88 et présence d'un véhicule non roulant dans le fond du parking n° 87 derrière le véhicule Peugeot [Immatriculation 4]. Le rapport précisait que le véhicule DN 135 NH était en réalité non roulant. Cette situation n'était pas réglée au 28 mars 2017. L'établissement public COTE D'AZUR HABITAT démontre ainsi que Monsieur [F] a entreposé un autre véhicule sur le parking n° 87 (en contravention avec les règles contractuelles) qu'un des véhicules (sur la place n° 88) n'est pas roulant et peut donc être considéré comme un véhicule épave (en contravention avec les règles contractuelles) et que la situation a perduré en dépit d'une mise en demeure. Le 06 juillet 2017, Monsieur [F] était mis en demeure d'avoir à procéder au nettoyage des détritus. Il lui était reproché d'avoir transformé en dépotoir le bas de colline qui fait face à son logement (partie commune) et d'avoir entassé des scooters sur l'emplacement de stationnement pour voiture dont il est locataire. Le 28 février 2018, il était mis en demeure de procéder au nettoyage des détritus par acte d'huissier du justice ; celui-ci relevait qu'il lui avait été indiqué que le nettoyage n'avait toujours pas été effectué le 12 janvier 2018. Le 03 mars 2021, Madame [W] [Y], gardienne au sein de la résidence appartenant à l'établissement COTE D'AZUR HABITAT, déposait plainte contre Monsieur [F] pour l'avoir injuriée et insultée le jour même. Elle expliquait que ce dernier s'était énervé, alors qu'elle lui avait indiqué qu'il n'avait pas à garer ses véhicules sur une place qui n'était pas la sienne. Il est justifié d'un arrêt de travail de 10 jours pour cette gardienne au motif d'une agression verbale. Le 04 mai 2021, un rapport d'intervention relevait que plusieurs locataires se plaignaient de ce que Monsieur [F] s'accaparait d'emplacements de parkings loués à d'autres. Il était relevé également que le jardin de Monsieur [F] n'était pas entretenu et que l'on y trouvait un scooter. Il ressort de ces éléments que depuis l'année 2017 et en dépit de plusieurs mises en demeure, Monsieur [F] occupe des emplacements de parking dont il n'est pas locataire ce qui nuit aux autres locataires de son bailleur. Par ailleurs, il ne respecte pas les conditions de locations des places de parking qui lui ont été attribuées (présence de véhicules non roulant et entassement de scooter). Enfin, il s'est rendu responsable d'une agression verbale à l'encontre d'une employée du bailleur, en 2021, en lien avec les violations contractuelles qui lui sont reprochées. Ces manquements répétés de Monsieur [F] à ses obligations d'usage paisible des lieux loués et de respect des conditions contractuelles de location des emplacements de parking sont suffisamment graves pour voir résilier les baux d'habitation et d'emplacement de parking consentis à Monsieur [F]. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. La décision sera également confirmée s'agissant de son expulsion et du montant de l'indemnité d'occupation. Sur la demande de délais pour quitter les lieux loués Aux termes des dispositions de l'article L 412-3 du code des procédure civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Selon l'article L 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. Monsieur [F], né en 1956, est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale. Il justifie ( sa pièce 6) héberger sa fille née en 2004. Dans ces conditions, il convient de lui accorder un délai de quatre mois pour quitter les lieux loués. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Monsieur [F] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Pour des raisons tirés de la situation économique de Monsieur [F], il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré qui a condamné Monsieur [F] aux dépens sera confirmé ; il sera infirmé en ce qu'il l'a condamné à verser à l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de délais pour quitter les lieux loués sollicitée par Monsieur [E] [F] et en ce qu'il l'a condamné à verser la somme de 600 euros à l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT ; STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, ACCORDE à Monsieur [E] [F] un délai de quatre mois pour quitter les lieux loués en application des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution; REJETTE les demandes de l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; REJETTE la demande de Monsieur [E] [F] faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [E] [F] aux dépens de présente procédure. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,